商業(yè)地產(chǎn)收益分化 二線城市表現(xiàn)不俗

高邃

三季度已經(jīng)過去，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)中最具波動性的子行業(yè)令人關(guān)注。過去三個季度全國的住宅地產(chǎn)全面下滑，讓人好奇商業(yè)地產(chǎn)是否會步住宅地產(chǎn)的后塵。

如表1所示，高收益城市數(shù)不斷下降，平均收益率更是一路下跌，住宅地產(chǎn)的趨勢十分明顯。下面來看看商業(yè)地產(chǎn)。

一、商業(yè)地產(chǎn)一線城市表現(xiàn)平平，二線城市收益很高

4個一線城市中北京和上海表現(xiàn)尚可，廣州收益率接近-16%，深圳收益率也是負數(shù)?；仡欉^去5年，廣州、深圳、北京、上海的年收益率分別是33.57%、31.81%、30.29%和22.09%，高收益的時代似乎已經(jīng)過去，特別是廣州、深圳這兩個過去收益最高的城市近一年反而收益變成負數(shù)，市場的周期再一次起到了作用。

10個城市中除了天津是直轄市，呼和浩特和貴陽是省會，其他的城市基本可以算是三線城市。但是收益率方面卻非常出色，最低的南通收益率都有33.13%，大大高于住宅的投資收益率。表3是這些城市三季度商業(yè)地產(chǎn)的均價。

過高的單價很可能正是一線城市收益率不佳的原因，從這個角度來看排名前十的城市中貴陽、東莞和天津三個城市單價都超過25000，其后期的收益率很難繼續(xù)維持在較高水準。這個現(xiàn)象很可能是由于下面兩個原因造成的：

1.商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)達城市的較高單價是由于購買力和人群集中度自然形成的，但是任何高價都不是沒有限度的，當單價之間的差別大大超過商業(yè)地產(chǎn)能夠提供收益的差別，比如單價倍數(shù)達到6倍，而租金收入達到2倍，這種不正常的現(xiàn)象是不可能持續(xù)的。畢竟租金的增長速度差別不會很大，而且發(fā)展中的城市往往其漲幅更高于發(fā)達城市。最終市場的規(guī)律會將過高的拉低，過低的抬高。

2.互聯(lián)網(wǎng)購物的爆發(fā)式發(fā)展加快了高租金的擠出效應(yīng)。當一個城市的租金過高時，實體店鋪的利潤被壓縮的太厲害，更傾向于網(wǎng)上開店，而且由于物流方便，往往將庫存放到租金更低的非商業(yè)場所，大大節(jié)省了運營成本。當一些物品不再需要在大城市的商店才能買到時，大城市的商業(yè)地產(chǎn)吸引力會大大降低，人們可以在網(wǎng)上購買很多物品，小城市商業(yè)地產(chǎn)由于租金便宜其吸引力大大增加。在小城市開一個實體店鋪同時在網(wǎng)上也鋪設(shè)一個店鋪，本身實體店鋪可以提供好的用戶體驗，能夠吸引人流，有一部分利潤，同時培養(yǎng)本城市的客戶口碑，然后在網(wǎng)上開店還能吸引其他城市的客戶，實體店鋪能夠得到最充分的利用。這一切的一切都建立在低租金的前提之下。在這個前提之下，一個城市的商業(yè)地產(chǎn)繁榮度不再僅僅取決于其人口密度和經(jīng)濟收入，還和物流密度息息相關(guān)。

二、溫州、襄陽兩個城市跌幅慘重

雖然排名靠前的城市收益可觀，但是并不是所有的城市都表現(xiàn)良好。排名墊底的城市中，有些城市的收益率非常糟糕（見表4）。

溫州由于前期房地產(chǎn)炒作的過熱，近期又有民間借貸風(fēng)險暴露的原因，跌幅居前可以理解。襄陽的商業(yè)地產(chǎn)在2011年全年還屬于不溫不火狀態(tài)，2012年和2013年兩年猛然發(fā)力，在2014年一季度達到最高峰，然后二季度，三季度連跌兩季。不過和溫州的情況不同，襄陽的市場變動和政策息息相關(guān)。于2013年大規(guī)模啟動的“兩改兩遷”工程是襄陽歷史上最大的城市改造工程，整個工程的總投資超百億，影響近30萬人，而且涉及到大量的改造舊城區(qū)的工作，并且是中心城區(qū)，對整個襄陽市商業(yè)地產(chǎn)的格局可以算是重新洗牌。后期的發(fā)展如何在整個工程沒有建設(shè)完之前都無法確定，所以導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)波動及其劇烈。從市場外遷后的完工時間上來看，最早完工的也要到2014年12月，最晚的甚至要到2016年12月，在這段時間內(nèi)商場由于工程的建設(shè)收入不可避免的會受到嚴重影響，即使外遷完工，商圈的培育短的也需要1-2年時間，這也解釋了2014年的下跌。在整個工程進行的時間段內(nèi)，襄陽的商業(yè)地產(chǎn)都很難有好轉(zhuǎn)的跡象，其復(fù)蘇最快也要到2016年左右了。

兩個城市的一年內(nèi)猛跌給人們提了個醒：商業(yè)地產(chǎn)雖然整體收益較高，但是蘊含的風(fēng)險也不容小視，非專業(yè)人士冒失的進入這一領(lǐng)域會付出慘痛的代價。