開發(fā)商的設(shè)計管理

郭曙光

一、難在何處

1.開發(fā)商要有駕御設(shè)計的能力

要駕御設(shè)計，管理設(shè)計，就必須懂得設(shè)計。開發(fā)商的有關(guān)人員需要有設(shè)計院項目負(fù)責(zé)人的工作素質(zhì)，需要聽取設(shè)計院各專業(yè)的設(shè)計方案，并參與討論。如建筑風(fēng)格的基本取向，結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)形式，結(jié)構(gòu)計算模型輸入?yún)?shù)的選擇，設(shè)備專業(yè)的站房面積、位置分配，空間管線位置、標(biāo)高分配…更詳細(xì)的還要討論諸如防排煙形式、供配電方案、消防方案等。

國家在上世紀(jì)90年代開始實施監(jiān)理制度的時候，曾規(guī)劃監(jiān)理的工作包括施工監(jiān)理和設(shè)計監(jiān)理，后來施工監(jiān)理普及了，設(shè)計監(jiān)理卻基本放棄了。因為要監(jiān)理設(shè)計，監(jiān)理人員至少要具有不低于設(shè)計人員的專業(yè)素質(zhì)。然而目前大多數(shù)監(jiān)理公司的監(jiān)理人員基本上不能掌握設(shè)計規(guī)范，根本不具備與設(shè)計人員討論問題的素質(zhì)。

做業(yè)主設(shè)計管理工作的人，需要有較為豐富的設(shè)計院項目負(fù)責(zé)人工作經(jīng)驗。而這樣的人才流入開發(fā)公司的十分有限。

2.需要對項目的策劃定位有準(zhǔn)確的理解

對于房地產(chǎn)項目而言，設(shè)計人員的缺陷之一，是對產(chǎn)品市場購房者的需求了解有限。這需要業(yè)主管理人員的傳譯。設(shè)計人員的缺陷之二，是缺少營銷觀念。這需要業(yè)主管理人員在方案討論中，潛移默化的影響。

業(yè)主管理人員需要對己方項目的策劃定位、成本控制的原則、產(chǎn)品開發(fā)時限等有精準(zhǔn)的把握，并把這些原則貫徹進(jìn)項目設(shè)計過程中。重點在于對設(shè)計人員的事前灌輸和過程把握、斧正。

目前，業(yè)主設(shè)計管理的突出問題在于，核心問題沒有在設(shè)計開始之前預(yù)防、設(shè)計過程中落實并適時矯正，而是把問題集中到設(shè)計完成后的、直到施工過程中的修正。這樣導(dǎo)致項目的拖延、與設(shè)計院或設(shè)計人員的關(guān)系緊張、費用的增加等，更麻煩的是，有些問題在正式圖紙出來后，不再能被徹底修正。一些開發(fā)公司習(xí)慣在圖紙出來以后，再聘請有經(jīng)驗的專業(yè)人員對建筑線條梳理、防水做法、結(jié)構(gòu)剪力墻片的布置、配筋、水電方案等進(jìn)行核查，然后提出一攬子意見讓設(shè)計修改，設(shè)計院、設(shè)計人員對這種做法有較大的抵觸情緒。

ISO的觀點“好產(chǎn)品是生產(chǎn)出來的，不是檢驗出來的”，在此適用。

3.需要有項目管理素質(zhì)

業(yè)主的設(shè)計管理人員需要有設(shè)計、市場、項目管理等綜合素質(zhì)。

（1）設(shè)計優(yōu)化可以降低建筑造價15%左右，施工階段要降低5%的造價都很困難。

（2）施工過程中的設(shè)計變更，絕大多數(shù)將增加造價，增加工期。

（3）設(shè)計的好壞決定房子的檔次，施工的好壞決定房子的品質(zhì)。

（4）建筑師的構(gòu)思≠購房者的喜好。

二、體會

1.設(shè)計任務(wù)書

（1）要把樓盤策劃等文件翻譯成適合設(shè)計人員閱讀、理解的文字

策劃多半是文科畢業(yè)生做的事，設(shè)計多是理科畢業(yè)生做的事。文理兩科人員寫出的文字、對事情的表述有很大不同。策劃書中藝術(shù)性的話語、寬泛定性的描述，需要轉(zhuǎn)換成相對準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼Z言，有些隱含的意思，需要在對各專業(yè)的設(shè)計要求中明確表達(dá)。

如對樓盤檔次、品質(zhì)的定位，需要在總圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等各專業(yè)的設(shè)計要求中細(xì)化。如對建筑裝飾材料的要求；結(jié)構(gòu)設(shè)計時梁柱體系與美觀矛盾時，成本的退讓程度；建筑設(shè)備的選用檔次等。

（2）設(shè)計任務(wù)書中要簡要說明開發(fā)商的企業(yè)文化

說明這一點，有利于設(shè)計人員在較短的時間內(nèi)理解開發(fā)商，使初期設(shè)計方案更契合開發(fā)商的理念，少走彎路。有些大型開發(fā)商有一套自己的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，這些都需要事先、全面告知設(shè)計人員。

（3）特別說明設(shè)備專業(yè)外墻管線的要求

一些設(shè)備專業(yè)的設(shè)計人員在布置外墻管線時，對美觀考慮較少。是否隱蔽布置外墻管道要明確。隱蔽布置外墻管道可能需要付出額外的建設(shè)成本，或增加公攤面積。

2.配套設(shè)計

配套設(shè)計指景園、智能化、附加的太陽能系統(tǒng)等，最好把這些設(shè)計統(tǒng)統(tǒng)交給一家設(shè)計單位，和建筑設(shè)計同步完成。

這樣處理雖然在設(shè)計階段花費的時間可能要適當(dāng)增加，但有利于減少后期的設(shè)計變更、減少后期的時間花費，整個項目，不論是景園還是建筑，整體感更好，有利于塑造高品質(zhì)樓盤。

目前國內(nèi)大對數(shù)建筑設(shè)計單位僅設(shè)計總圖規(guī)劃和建筑單體，景園、裝飾、智能化等分別由相應(yīng)的專業(yè)公司設(shè)計。這樣的狀況今后將被逐步改變，一些大型的設(shè)計單位將越來越多提供整體服務(wù)。

如果所選定的設(shè)計單位缺少相關(guān)的專業(yè)，可要求其與合適的專業(yè)設(shè)計公司合作設(shè)計。

3.建筑方案的提煉

這個環(huán)節(jié)的重要性毋庸置疑。存在的問題主要有：

（1）給予這個環(huán)節(jié)的時間不夠

傳統(tǒng)上，設(shè)計院給設(shè)計方案分配的時間占整個設(shè)計時間的三分之一到五分之一。實質(zhì)上，如果不是太簡易的樓盤，這個環(huán)節(jié)的時間通常要占到總設(shè)計時間的二分之一甚至更多，才能出精品。當(dāng)然，后期的設(shè)計時間也不能壓縮，設(shè)計花費的時間是值得的。

（2）耐心的極限

不止一次，碰到方案設(shè)計人員對我說，圖紙修改的人都要崩潰了。

除非你有幸碰到了極高水平的建筑設(shè)計師，一般情況下，一個好的建筑方案都需要一遍又一遍、多次審視、討論、修改。從開始討論平面，到后來的立面；開始時大的風(fēng)格、造型，到后來各部位的細(xì)節(jié)處理，比如窗臺的顏色等，都要在施工圖設(shè)計正式開始之前完成。

要事先給設(shè)計人員說明你的這種“精品是千錘百煉的結(jié)果”的工作理念，讓設(shè)計單位、設(shè)計人員有充分的思想準(zhǔn)備。當(dāng)然，開發(fā)商的相關(guān)人員也要有足夠的耐心和正確的認(rèn)識。

（3）尊重設(shè)計人員

開發(fā)商人員在方案討論、發(fā)現(xiàn)問題時，不要急于給出自己的想法或要求。畢竟專業(yè)設(shè)計人員的思路可能與你的不一樣，通常不要強硬要求設(shè)計人員接受你的觀點，或在設(shè)計人員還沒有認(rèn)真思索時，讓你的想法事先占據(jù)他的思維。

許多人認(rèn)為結(jié)構(gòu)計算、配筋等過于專業(yè)，自己無法提出意見。而建筑方案很直觀，自己可以與設(shè)計人員平行討論。其實這個觀點是錯誤的。如結(jié)構(gòu)計算需要較高專業(yè)知識一樣，理解建筑方案時所需要的專業(yè)素質(zhì)，一點也不比結(jié)構(gòu)專業(yè)含糊。建筑是大眾化審美的產(chǎn)品，非主流審美不可取。建筑師接受的是大眾化、專業(yè)化的審美教育，普通人員看一個建筑方案的時候，往往用的是自己樸素的主觀感覺，提出的建議可能并不符合大眾化的審美。因此，當(dāng)建筑師對一個問題的處理確實盡了心思、還和你的看法不同的時候，尤其要謹(jǐn)慎，不能憑業(yè)主之利，簡單要求設(shè)計師服從你的要求。

4.關(guān)于設(shè)計修改

建筑方案一旦完成并被開發(fā)商確認(rèn)通過，開始做施工圖設(shè)計之后，除非消費、金融等市場環(huán)境改變而產(chǎn)生新的需要，一般不要在對方案進(jìn)行修改。

許多業(yè)主隨著時間的推移，不斷對建筑方案提出新的想法，并讓設(shè)計單位持續(xù)修改。這種做法不可取。方案的改進(jìn)當(dāng)然無止境，對于一個方案，達(dá)到一定滿意程度即可。另外，有時提出的新想法，并不一定比原來的想法更好。

但考慮到裝飾材料新產(chǎn)品推出較快的特點，在房子裝飾施工開始之前，可以從新審視外裝飾材料的選用。

總的原則是，建筑方案的設(shè)計修改一般在市場需要時才進(jìn)行。因為設(shè)計修改90%的時候都是增加費用和時間。

5.關(guān)于設(shè)計深度

（1）建筑外裝飾設(shè)計深度不夠，是國內(nèi)設(shè)計行業(yè)的普遍問題。比如外墻貼面磚。圖紙中的一片墻，經(jīng)常是僅寫這幾個字，如果再詳細(xì)一點，也就是說出面磚的基本形狀和色彩。

其實，好的建筑外觀設(shè)計，表示面磚墻面的時候，除了說明面磚的長寬尺寸、色彩，還必須詳細(xì)說明面磚的表面質(zhì)感要求，鋪貼時的縫隙要求，勾縫形狀和勾縫劑的色彩，門、窗、轉(zhuǎn)角、裸露框架等部位面磚的排列方法。總之，要繪制一些大樣圖和必要的附加文字說明。境外有些細(xì)致的設(shè)計圖紙，甚至?xí)硎境鲆粭澊髽侨康?、每一塊面磚的位置。涂料也是一樣，對分隔縫要特別表示完整。

（2）國內(nèi)設(shè)計單位比國外圖紙更深的，往往在結(jié)構(gòu)配筋圖紙和設(shè)備專業(yè)的剖面圖等表示上。這是因為國內(nèi)外施工單位的專業(yè)水平、建設(shè)管理體制不同決定的。根據(jù)國內(nèi)目前經(jīng)常出現(xiàn)的問題，設(shè)備專業(yè)要特別注意樓層柱、墻變截面的時候，對管道的影響，以及立管對廚、衛(wèi)、陽臺門窗的影響。

（3）景園方面，國內(nèi)設(shè)計師的不足主要體現(xiàn)在施工階段的現(xiàn)場配合度不夠。筆者在一個項目景園施工的時候，來自美國WAG的設(shè)計師連續(xù)一個星期，戴著草帽，頂著南方七月的烈日，拿著照相機忽站、忽蹲，一邊取景，一邊指揮推土機修整地面形狀，工作精神讓人敬佩。

6.結(jié)構(gòu)專業(yè)的問題

這點應(yīng)該在設(shè)計任務(wù)書中說明，前文也有所提及。但因其普遍性和重要性，本文把它專列一項。

（1）結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計人員通常是按照受力合理、復(fù)雜受力簡單分解、造價經(jīng)濟(jì)等常規(guī)思路進(jìn)行基礎(chǔ)、框架、剪力墻片的確定和計算參數(shù)的選擇。這樣往往出現(xiàn)房間中某些柱截面過大、采光天井中出現(xiàn)混凝土構(gòu)架、轉(zhuǎn)換層臥室和餐廳中間部位出現(xiàn)梁柱等情況，建筑專業(yè)樓梯間的豎向造型幕墻，往往被樓梯休息平臺梁分割成一段一段的窗戶。有些結(jié)構(gòu)設(shè)計人員認(rèn)為這些都是常規(guī)、理所當(dāng)然的做法，所以就沒有知會建筑設(shè)計師。結(jié)果就是大大削弱建筑的美感。

（2）梁、柱、樓板混凝土標(biāo)號的差異。理論上，梁、柱、樓板混凝土標(biāo)號的差異，在施工標(biāo)準(zhǔn)圖中都有具體做法說明，但實際施工時很難做到位。要提醒結(jié)構(gòu)設(shè)計人員充分注意到這個現(xiàn)狀。

（3）外墻梁的高度與門窗標(biāo)高的一致性。外墻門窗頂部標(biāo)高通常是一致的，但由于跨度不同等因素的影響，理論上各部位邊梁并不都是一樣高度。在相差有限的情況下，設(shè)計人員應(yīng)調(diào)整一致。有些設(shè)計師會省去這一道工作。

7.其他問題

配筋的經(jīng)濟(jì)性：如高強度鋼筋的選用、支座負(fù)筋長度的控制等。

天然地基的選用：廈門這地方，不管是多高的房子，預(yù)應(yīng)力管樁幾乎成了結(jié)構(gòu)設(shè)計師基礎(chǔ)設(shè)計的缺省值。筆者經(jīng)歷一個地上12層、地下1層的房子?；A(chǔ)形式在結(jié)構(gòu)設(shè)計師看來毫無懸念應(yīng)該是樁基。但是看地質(zhì)報告，土壤承載力較大，再考慮深度附加，經(jīng)簡單驗算，獨立基礎(chǔ)可以滿足要求。但設(shè)計人員就是不同意修改。最后基坑挖好，做完原位測試，方修改了基礎(chǔ)方案。其實這并不是開發(fā)商一味節(jié)省成本，預(yù)應(yīng)力管樁有它方便的地方，也有水平方向受力薄弱的問題。上海的“樓脆脆”便是個典型。