樓市限購政策松綁分析

雨山

樓市限購的“多米諾骨牌”正逐一倒下，它向人們宣告這樣一個事實：“后限購時代”已經(jīng)不可阻擋地到來。限購松綁寄托了地方政府增加財政收入、開發(fā)商減少庫存、改善和投機投資型購房者要求放松管制的希望；而剛需購房者則表現(xiàn)出了對房價上漲的擔憂。不過，限購時代的終結，有其必然性，它是中央政府在統(tǒng)籌全局的基礎上對房地產(chǎn)難題的著力破解，是房地產(chǎn)市場回歸健康發(fā)展軌道的必然。

一、限購松綁的原因

1.市場層面

2013年房地產(chǎn)市場的火熱終沒能在今年得以延續(xù)，市場鬼使神差地步入下行軌道?！案邘齑妗焙汀暗腿セ省遍_始成為二三線城市的夢魘。有報告顯示，截至2014年6月底， 35個大中城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米，去化周期超過18個月，連續(xù)5個月攀升。而溫州、濟寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽、青島等15個城市存銷比已超過20個月。

與庫存高企相伴的卻是銷量的下滑。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，上半年，全國商品房銷售面積同比下降6.0%；銷售額同比下降6.7%；截至6月末，全國商品房待售面積54428萬平方米，同比增長24.5%。

房價下跌態(tài)勢業(yè)已形成。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國70個大中城市新房價格環(huán)比下降的城市達到35個，環(huán)比增加了27個；6月份，環(huán)比下降的城市達到55個；7月份增至64個。就連房價最為堅挺的北京，7月新建商品住宅價格也環(huán)比下降1.0%，為2012年4月以來首度環(huán)比下跌。

房市的低迷迅速傳導至地市，與之相關的土地財政問題也開始凸顯。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國300個城市土地成交面積同比減少20%，其中二季度下降29%。土地出讓金上半年僅僅同比增長0.1%，其中二季度下降15%。北海、昆明、呼和浩特、寧波等城市的土地出讓金降幅超過了50%。樓市的下行成為地方政府松綁限購的直接原因。

2.政策層面

黨的十八屆三中全會就房地產(chǎn)問題雖著墨不多，但也勾勒出了我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制的輪廓，如土地制度改革、房地產(chǎn)稅改革、財稅體制改革等，確立了用市場化手段解決住房問題的思路。以平衡供求關系為準則的市場調(diào)節(jié)，是解決房地產(chǎn)病癥的唯一出路。

2014年或將成為中國房地產(chǎn)發(fā)展的革新元年。在今年的政府工作報告中，李克強總理指出，以全體人民住有所居為目標，堅持分類指導、分步實施、分級指導，加大保障性安居工程建設力度。同時強調(diào)，針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。不難看出，新一屆中央政府對待房地產(chǎn)的態(tài)度，傾向于通過增加中低價位普通商品住房供應、改變市場供求關系的角度來調(diào)控樓市。就調(diào)控手段而言，弱化原有的限價、限購等行政化手段和措施，更多的是運用市場的、經(jīng)濟的手段。調(diào)控政策的轉向為房地產(chǎn)限購政策的日后退出埋下了伏筆。

針對今年上半年房地產(chǎn)市場的新形勢，新任住建部長陳政高指出，下半年要千方百計消化庫存，這無疑給了庫存消化壓力大的城市政府敢于自行松綁限購的信心和勇氣。

二、限購松綁潮的特點

1.差異性

限購松綁的差異化，因城市、區(qū)域甚至產(chǎn)品的不同而不同。截止9月10日，絕大多數(shù)限購城市均不同程度松綁限購，只剩下北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞和南京等7城仍在堅守。毋庸置疑，北上廣深四大城市是從重調(diào)控的對象，目前還難以看到限購松綁的跡象。在松綁的其它39城中，各有不同。像蘇州、武漢等城市屬于定向松綁，蘇州90平方米以上中高端住宅市場放開限購，武漢140平方米以上的住宅不再納入限購范圍；天津整體松動，因區(qū)而異；而呼和浩特、溫州、沈陽、鄭州、濟南等城市干脆直接取消限購；無錫、杭州等多地則是二次松綁，最終取消了限購。

2.自救性

與其說是地方政府救市，不如說是自救。限購松綁潮的背后是地方政府難以克制的自救沖動。樓市轉冷，地方政府的土地財政風雨飄搖。地方政府無法保持鎮(zhèn)靜。相對于地方政府的焦慮不安，中央政府則淡定得多。不因一時市場波動而出臺強刺激政策的定力，讓地方政府不敢過多奢望。雖有貨幣政策的定向寬松，房地產(chǎn)領域卻是被遺忘的角落。銀行的冷淡，也讓地方政府感到世態(tài)炎涼。地方政府為自救可謂使出渾身解數(shù)，已遠遠超出限購松綁之外。

3.漸次性

在呼和浩特明文取消限購之前，地方政府松綁限購一直是在小心翼翼地試探之中。中央政府雖然提出了分類調(diào)控的方針，但并沒有明確授權地方政府可以自行取消限購，這未免讓地方政府感到迷茫和糾結。此前地方政府觸及限購底線的做法被叫停的教訓，讓地方政府不得不倍加小心。在呼和浩特“首吃螃蟹”之前，各地城市政府要么曲線救國，要么只做不說。對輿論的關注諱莫如深，對公眾的質疑躲躲閃閃。呼和浩特高舉市場化大旗，取消預售方案備案制度和商品房限購政策，使各地政府頓覺柳暗花明，于是紛紛跟進。盡管呼和浩特順利過關，但還是向社會做了詳盡的解釋，呼和浩特的做法與中央的政策并不相悖，同時，呼和浩特的房地產(chǎn)市場健康理性，房價不會因取消限購而暴漲，民眾盡可放心。二三線城市先行撤退，一線城市在后掩護的布局，也同樣體現(xiàn)出了限購政策漸次退出的特征。限購松綁不是潰逃，而是按部就班地撤退。

三、限購松綁不能越過“微刺激”這一紅線

在房地產(chǎn)市場下行的當下，僅僅松綁限購，對市場的提振效果相當有限，這一點兒也已得到市場的驗證。鑒于此，有人主張，限貸政策也應松綁。對此，筆者堅決反對。

其一，差別化住房信貸政策，雖被歸于“限字令”行列，但它與限價、限購手段有著質的不同，限貸政策鮮明的經(jīng)濟化特質是限價和限購所不具備的。限價和限購純粹是行政化手段，限貸政策則主要體現(xiàn)為經(jīng)濟化特征。在筆者看來，差別化住房信貸政策非但不能解除，相反應該作為長效機制的有機組成部分繼承下來。差別化住房信貸政策，可以說是相對完美的，較好實現(xiàn)了對自住型需求的支持、對投機投資性需求的抑制的政策目標。當然，鑒于房地產(chǎn)市場供求關系的逆轉，差別化住房信貸政策也應作相應的微調(diào)，比如對二套房的認定，應回歸“認房不認貸”的初始狀態(tài)，這樣才更人性化。其二，如果差別化住房信貸政策，不分青紅皂白，盲目取消，那么，對樓市的“微刺激”勢必會演化成強刺激，本處于調(diào)整態(tài)勢的房地產(chǎn)市場會就此轉向，市場理性回歸的進程將遭到破壞。其三，央行對待差別化住房信貸政策的態(tài)度是一貫的，在今年5月份央行主持召開的住房金融服務座談會上，央行對商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策的積極成效進行了充分肯定，并就合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求等問題提出了要求。央行此舉主要是對當前商業(yè)銀行嫌貧愛富，對首套房貸審批和操作不力問題進行糾偏，差別化住房信貸政策并未有些許動搖。

在此輪限購松綁潮中，中央一直沒有明確表態(tài)，地方政府與中央就限購松綁問題事實上已達成一種默契。就中央而言，傾向于讓地方政府松綁限購，而不直接出手施以更多的刺激手段出于更多的考慮。一是2008年為應對金融危機，央行放開貨幣閘門，大水漫灌，造成的后果之一就是加劇了中國經(jīng)濟結構調(diào)整的困難，其對經(jīng)濟造成的不良影響還需慢慢消化。中央政府雖不希望房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟的拖累過于明顯，但也不可能回到以往通過強刺激拉動經(jīng)濟增長的老路上去。今年9月11日在天津舉行的第八屆夏季達沃斯論壇開幕式上，李克強總理指出，政府要保持定力，主動作為，不搞強刺激，而是推動強改革。二是眼下房地產(chǎn)市場的下行是我國房地產(chǎn)市場長期上漲之后自我修復的過程，是市場規(guī)律的正常反映。本輪調(diào)整是由于階段性供應過剩、房價過高、以及需求提前透支等市場內(nèi)生因素所致，它只是階段性調(diào)整，而非全面崩盤，市場經(jīng)過此輪調(diào)整會更加健康。三是鑒于房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的貢獻巨大，為對沖房地產(chǎn)投資下滑對GDP的負效應，政府力推保障性住房建設已經(jīng)足夠。四是考慮到我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不平衡性，允許地方政府因地制宜松綁限購，化解樓市泡沫化比較嚴重的城市可能因泡沫急劇破裂而重創(chuàng)經(jīng)濟的風險。五是市場理性回歸一直是中央政府夢寐以求的目標。據(jù)央行2014年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示，63%的城鎮(zhèn)居民仍認為目前房價“高，難以接受”。而保障房到2015年也只能惠及20%左右的城鎮(zhèn)居民家庭，因此，房價收入比的合理回歸是公眾所盼，政府所想。

綜上所述，有步奏地松綁限購是中央在通盤考慮的基礎上，走出的一步好棋，當然也是對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制的一種倒逼。