投資選擇、人口結(jié)構(gòu)與房價(jià)上漲

陶澤榮

摘要：過去10年間，太倉市經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)都發(fā)生了明顯變化，多個(gè)因素交織在一起，推高了太倉市房價(jià)，引發(fā)市民對房價(jià)持續(xù)上漲的擔(dān)憂，但是通過對太倉市人口結(jié)構(gòu)的變化、市場供求平衡等影響房價(jià)關(guān)鍵因素的分析，可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有的條件不足以支撐太倉市房價(jià)持續(xù)上漲。

關(guān)鍵詞：太倉；房價(jià)；人口結(jié)構(gòu)

經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，伴隨著物價(jià)上漲，在過去10年間，物價(jià)上漲中的典型代表是房價(jià)上漲。房價(jià)持續(xù)過渡上漲帶來了很多負(fù)面影響，不利于經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。為了維持經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定，控制房價(jià)快速上漲，國家出臺了一系列政策進(jìn)行調(diào)控，包括限購、限貸、征收房產(chǎn)稅、加緊建設(shè)保障房、甚至直接限制房價(jià)等措施，但是市場反應(yīng)不佳，從調(diào)控效果看，房價(jià)基本陷入了上漲——調(diào)控——上漲——調(diào)控的惡性循環(huán)，很多政策都沒有達(dá)到預(yù)期的效果，房價(jià)離人們的心理預(yù)期也越來越遠(yuǎn)。

對于房價(jià)上漲，有很多觀點(diǎn)，有人認(rèn)為是城鎮(zhèn)化促進(jìn)了房價(jià)上漲，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，住房需求增加，推高了房價(jià)；也有人認(rèn)為是大量的貨幣供應(yīng)，促使貨幣資金流向了房地產(chǎn)市場，成為天量貨幣的蓄水池；也有人從當(dāng)前的土地制度出發(fā)，認(rèn)為政府不斷抬高土地轉(zhuǎn)讓的價(jià)格，推高了房屋的建設(shè)成本。無論是哪一個(gè)原因，一個(gè)事實(shí)就是，在過去多年間的房價(jià)一直是上漲的，直到2014年，房價(jià)上漲的速度終于趨緩。

究竟是什么原因一直推動(dòng)房價(jià)上漲，本文以江蘇太倉市為例，研究推高房價(jià)的原因是否可持續(xù)。太倉是一個(gè)典型的中國沿海地區(qū)縣級市，城鎮(zhèn)化程度較高、工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，居民人均收入水平高，2013年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1002.28億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入43 364元，綜合實(shí)力排在全國百強(qiáng)縣前十名。這樣的城市可以說是四五線城市中的一個(gè)代表，以這樣一個(gè)城市為例可以較好地驗(yàn)證同類城市房價(jià)的發(fā)展趨勢。

一、太倉房價(jià)上漲的原因

（一） 經(jīng)濟(jì)增長

在過去10年間太倉市經(jīng)濟(jì)保持了高速增長，在2003年，太倉地區(qū)生產(chǎn)總值才210億元人民幣，到2013年已經(jīng)增長到了1002.28億元人民幣，增長了4.77倍，經(jīng)濟(jì)增長同時(shí)帶來了居民可支配收入的不斷提高，同期太倉居民可支配收入從每年人均12375元，增長到每年43364元，增長了3.50倍（見圖1和圖2）。

圖1太倉地區(qū)生產(chǎn)總值2003-2013年增長趨勢

Fig.1 Taicang GDP Annual Growth Trend of 2003-2013

居民收入大幅度增長，提高了居民購買力，這是保證太倉房價(jià)持續(xù)上漲的最根本的原因，對比圖1和圖2，在過去10年間，太倉居民購買力是足以支持房價(jià)上漲的。

（二）投資需求

圖3 太倉房價(jià)2007-2013年的變動(dòng)趨勢

Fig.3 The Change trend of Taicang House Price of 2007-2013

在過去10年間，特別是在2007年之后，房價(jià)出現(xiàn)了較高速度增長（見圖3），于此相對比的是整個(gè)股市出現(xiàn)了下跌。2007年底上證股市出現(xiàn)了歷史最高點(diǎn)，之后一路下跌，特別是從2010年往后，基本維持在2000點(diǎn)上下震動(dòng)。而太倉住宅房價(jià)從2007年時(shí)均價(jià)不到4000元，漲到2013年的8200元一平方米，房價(jià)上漲了2.1倍。顯然在這段時(shí)間內(nèi)投資房地產(chǎn)的回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于股票。因此在居民不斷提高的投資能力下，從理性投資角度看，能夠提供足夠回報(bào)率的房地產(chǎn)市場是必然會吸引大量的投資者。一旦居民將房地產(chǎn)投資作為優(yōu)先選擇時(shí)，房地產(chǎn)市場需求就會增加，進(jìn)而會推高房地產(chǎn)價(jià)格。

（三）人口結(jié)構(gòu)

在過去10年間，另外一個(gè)推高太倉房價(jià)的是人口結(jié)構(gòu)的變化。相對于蘇州地區(qū)其他的幾個(gè)縣級市，太倉人口規(guī)模比較小，人口基數(shù)不大。但是在過去10年間，太倉經(jīng)濟(jì)發(fā)展，吸引了大量的外來常住人口在太倉工作生活，太倉市常住人口規(guī)模集聚增加，在2003年太倉有52.75萬常住人口，到了2013年達(dá)到70.7萬人，是2003年的1.34倍（圖3），常住人口增加了三分之一強(qiáng)（見圖4）。常住人口穩(wěn)定增加，不管是自行購置還是租賃房屋，勢必增加對住房需求，改變市場的供求狀況，房價(jià)上漲得到了合理的支撐。

圖4 太倉2007-2013年戶籍人口與常住人口的變動(dòng)趨勢

Fig.4 The Change Trend of Taicang Household Registration and Resident Population of 2007-2013

二、太倉市房價(jià)上漲的可持續(xù)分析

房價(jià)持續(xù)上漲需要有內(nèi)在動(dòng)力和外在的吸引力，無論是居住需求、還是投資需求、或者市場供給與需求趨勢，任何一個(gè)因素的改變都有可能導(dǎo)致市場需求發(fā)生明顯的變化。

（一）人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化

在蘇州市范圍內(nèi)太倉市屬于人口規(guī)模偏小的地區(qū)，2013年太倉市戶籍人口僅僅47.45萬人，從2003年到現(xiàn)在總共增加了2.34萬人，2007年至今只增加了1.07萬人。另外常住人口從2003年至今增加了17.95萬人，其中從2007年至今增加了4.89萬人，特別是從2010-2013年常住人口總數(shù)是負(fù)增長的，2013年的常住人口少于2010年的規(guī)模。

太倉已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，通常國際上把60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%作為進(jìn)入老齡化社會的標(biāo)準(zhǔn)。在2013年太倉市47.45萬戶籍人口，中60周歲以上老人為13.23萬人，占總?cè)藬?shù)27.89%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了老齡化的標(biāo)準(zhǔn)，目前太倉的老齡化程度是整個(gè)蘇州地區(qū)是最高的，這一趨勢還在加劇。

戶籍人口基數(shù)少，老齡化程度加劇，外來人口持續(xù)減少，從中長期看，住房需求勢必不斷減少，購買動(dòng)力會明顯下降，從人口結(jié)構(gòu)角度看，是不支持太倉房價(jià)繼續(xù)上漲的。

（二）居民收入增長幅度將會趨緩

從房價(jià)增長幅度看，2013年房價(jià)相對于2007年，太倉商品房價(jià)格從4285.59元每平方米漲到2013年的8588.95元每平方米，增長了2.00倍；住宅價(jià)格從3942.27元每平方米增長到了8200元每平方米，增長了2.08倍，年均增長率達(dá)到了12.25%，這要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場一般投資的收益率。也超過了太倉人均居民可支配收入的增長率，同期太倉人均可支配收入從21576元，增長到43364元，增長了2.01倍。一方面，可以看出居民有能力支付較高的房價(jià)，另外一方面從某種角度看，居民收入增長速度都被房價(jià)增長速度吞噬掉了。從長期來看，房價(jià)上漲抵消了居民收入上漲，會影響到居民在其他領(lǐng)域的消費(fèi)能力，會影響到居民的生活水平，這對經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展是不利的。

經(jīng)過30多年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，特別是最近幾年，居民收入增長速度比較快，能夠趕上房價(jià)增長的幅度，但是對于居民可支配收入增長來講，難以一直保持兩位數(shù)的增長速度。特別是中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過長達(dá)30多年的高速增長后，即將進(jìn)入一個(gè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段，經(jīng)濟(jì)增長速度也會隨之調(diào)整，居民收入增長的速度也會調(diào)低，無法支撐不斷高漲的房價(jià)。

（三）市場供給需求平衡發(fā)生改變

從2007年開始，截至2013年，太倉總共新開工建設(shè)了10340562平方米的商品房（其中住宅面積是7240136平方米），同期累計(jì)銷售商品房面積是7363351平方米（其中住宅5358757平方米），銷售面積中包括期房面積（見表1）。這就意味著在過去7年間開工建設(shè)的商品房還有2977211平方米沒有銷售出去，包括1881379平方米的住宅，按照2012年太倉人均住房建筑面積44.78平方米計(jì)算，1881379平方米的住宅可供42000人居住，考慮到2007年至今只增加了1.07萬戶籍人口，常住人口從2010年之后一直在減少，另外太倉城市化率在2013年達(dá)到了為64.48%，農(nóng)村城市人口轉(zhuǎn)換的空間已經(jīng)很小了，因此保守估計(jì)，要增加這42000人至少需要10年左右的時(shí)間，在不考慮現(xiàn)有住宅空置率的情況下，消化掉這些住房需要很長的時(shí)間。

結(jié)論

太倉市房價(jià)雖然在過去10余年間增長幅度較大，但是隨著老齡化加劇，外來人口減少，居民可支配收入增長趨緩，房地產(chǎn)供大于求的趨勢越來越明顯，房地產(chǎn)投資需求也會向理性投資轉(zhuǎn)變，類似城市高房價(jià)是不可持續(xù)，有三點(diǎn)要特別注意。

第一，政府不能再把房地產(chǎn)作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場面臨一個(gè)重大轉(zhuǎn)折，要允許房地產(chǎn)市場進(jìn)行一次調(diào)整，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境的變化。如果政府試圖以政府行為干預(yù)房地產(chǎn)，勢必積累該行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，催生更大的房地產(chǎn)泡沫，對經(jīng)濟(jì)長期健康和金融市場穩(wěn)定造成沖擊。

第二，在現(xiàn)有的條件下，居民不應(yīng)該把住房投資當(dāng)做一個(gè)最佳的投資選擇，現(xiàn)有的房價(jià)中存在一定的泡沫，在主要支撐房價(jià)上漲的因素發(fā)生轉(zhuǎn)變后，投資房地產(chǎn)不可能帶來更好收益，如果房地產(chǎn)行業(yè)不能軟著陸，出現(xiàn)硬著陸，泡沫破滅，投資的損失會更加嚴(yán)重。

第三，房地產(chǎn)市場和金融市場密切聯(lián)系，現(xiàn)在購房是建立在信貸基礎(chǔ)上的，很多購房者透支了未來的收入，房地產(chǎn)市場進(jìn)入轉(zhuǎn)型時(shí)期，一定會出現(xiàn)一些不可控的因素，蔓延開去，會影響到金融市場穩(wěn)定，美國次貸危機(jī)發(fā)生就是和房地產(chǎn)市場有很重要的關(guān)系，監(jiān)管部門需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場以及與之相關(guān)的金融業(yè)務(wù)監(jiān)管，防患于未然。

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