論物業(yè)管理之格式條款的法律完善

摘 要：物業(yè)公司利用格式條款訂立物業(yè)服務(wù)合同，為物業(yè)公司節(jié)約了與每位業(yè)主協(xié)商的時(shí)間，提高了物業(yè)管理的效率。但格式條款在實(shí)際運(yùn)用中存在很多缺陷，需要通過完善立法，加強(qiáng)對(duì)格式條款的事前審查，提高物業(yè)公司自律意識(shí)以及創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)等方式加強(qiáng)監(jiān)督并進(jìn)一步完善。

關(guān)鍵詞：格式條款；缺陷；事前審查；行業(yè)自律

物業(yè)服務(wù)合同的產(chǎn)生是格式條款運(yùn)用于物業(yè)管理行業(yè)的表現(xiàn)，物業(yè)公司利用格式條款節(jié)約交易成本、提高生產(chǎn)效率的優(yōu)點(diǎn)制定的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)管理起到了規(guī)范的作用。但格式條款的缺陷卻給業(yè)主帶來了許多麻煩，格式條款違背了契約自由的原則，制定格式條款的物業(yè)公司可能利用其優(yōu)勢(shì)擬定不公平條款，損害了業(yè)主的利益，導(dǎo)致近年來關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛的案件數(shù)量激增，成為建設(shè)和諧社會(huì)進(jìn)程中一個(gè)不和諧的音符。

一、格式條款在物業(yè)管理中存在的缺陷

1、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)缺乏統(tǒng)一明確的規(guī)定

我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四章第三十五條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定”。物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容非常廣泛，需要包括保安、保潔、保綠等多個(gè)方面，然而，物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量卻很難形成一個(gè)明確量化的標(biāo)準(zhǔn)。

2、物業(yè)服務(wù)合同不具有完全預(yù)測(cè)性

由于物業(yè)服務(wù)合同的形式固定，條款固定，這使格式條款不可能對(duì)未來做出完全的預(yù)測(cè)，未來的不確定性和偶發(fā)事件，都使風(fēng)險(xiǎn)存在?！吧鐣?huì)經(jīng)濟(jì)中存在大量不確定性：自然環(huán)境、氣候、交通、破產(chǎn)、價(jià)格變動(dòng)、政策變動(dòng)等，而人的理性有限，不能完全正確預(yù)測(cè)未來?！蔽飿I(yè)服務(wù)合同由物業(yè)管理公司制定， 物業(yè)公司很有可能在合同的制定中，選擇較為有利于自己的方式，將盡可能多的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給業(yè)主，用一些模糊語言、存在歧義的詞匯或?qū)I(yè)性詞匯，以此來減輕自己的責(zé)任，而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于業(yè)主，這使得合同對(duì)業(yè)主非常不利，并易于引起物業(yè)糾紛。

二、格式條款在物業(yè)管理中的完善

格式條款關(guān)系民生問題，影響著基層社會(huì)的穩(wěn)定，因此必須彌補(bǔ)格式條款的不足，加強(qiáng)對(duì)格式條款的監(jiān)督管理，使其能更好地應(yīng)用于物業(yè)管理行業(yè)中，有效地維護(hù)物業(yè)公司與業(yè)主們的利益。為減少物業(yè)糾紛，促進(jìn)社區(qū)和諧，提出如下幾點(diǎn)建議：

（一）完善立法，加強(qiáng)對(duì)格式條款的事前審查

1、完善立法，加強(qiáng)立法控制

完善對(duì)格式條款的立法，是指立法機(jī)關(guān)以制定或修改法律的方式來控制格式條款，制定專門立法，對(duì)格式條款進(jìn)行全面的調(diào)控。我國(guó)對(duì)格式條款的法律規(guī)定并不完善，相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任及法制情形缺乏嚴(yán)格清晰的界定，存在漏洞空白。有必要出臺(tái)對(duì)格式條款的專門立法，對(duì)格式條款的訂入、方式、審核、效力、解釋與監(jiān)管等作出具體詳細(xì)的規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)格式條款的立法控制。

2、加強(qiáng)對(duì)格式條款的事前審查，減少使用后引起的糾紛

為了減少因格式條款而提起訴訟所帶來的訴訟成本，最大限度地降低對(duì)交易程序的干擾和破壞，使雙方失衡的權(quán)益得到有效的均衡，必須對(duì)格式條款在使用前進(jìn)行有效的控制和審查。對(duì)物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行事前審查，使物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容確定統(tǒng)一明確的標(biāo)準(zhǔn)，保障物業(yè)公司與業(yè)主的權(quán)益得到有效的均衡。該規(guī)定應(yīng)該包括如何做好安全防范工作，如何確定保潔工作的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，明確物業(yè)公司各部門的職能分工，形成有效的物業(yè)管理協(xié)調(diào)動(dòng)作機(jī)制。

（二）加強(qiáng)行業(yè)自律和相對(duì)人的維權(quán)意識(shí)

1、加強(qiáng)行業(yè)自律

行業(yè)自律是指格式條款的使用人或者行業(yè)協(xié)會(huì)，對(duì)使用的格式條款的公平合理性進(jìn)行的自我審查。行業(yè)部門和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到不公平的格式合同的危害性，在制定和履行格式合同的過程中只有遵偱平等互利，誠(chéng)實(shí)信用的原則，保障相對(duì)人的權(quán)利，才不會(huì)失去市場(chǎng)，失去客戶，失去利潤(rùn)。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的管理，首先應(yīng)該對(duì)物業(yè)公司的市場(chǎng)準(zhǔn)入嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格審查物業(yè)公司的資質(zhì)，防止不符合要求的物業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)提供服務(wù)。開發(fā)商在選擇前期物業(yè)公司時(shí)，力求做到公平、透明，創(chuàng)造平等的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)，避免開發(fā)商選擇與其有利益牽連關(guān)系的物業(yè)公司。業(yè)主大會(huì)在選擇物業(yè)公司對(duì)其小區(qū)進(jìn)行服務(wù)時(shí)，應(yīng)充分征求全體業(yè)主的意見，規(guī)范業(yè)主大會(huì)的招投標(biāo)工作。

2、提高格式條款相對(duì)人的維權(quán)意識(shí)

相對(duì)人的法律意識(shí)不強(qiáng)和自我保護(hù)意識(shí)不高，思維方式簡(jiǎn)單落后，沒有樹立科學(xué)的發(fā)展觀，是不公平、不合理的格式條款存在的重要原因之一?！霸谠S多涉及物業(yè)糾紛的案件中，起因多為業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，業(yè)主和物業(yè)公司之間一旦出現(xiàn)服務(wù)糾紛，就一味通過拒交物業(yè)費(fèi)來消極抵抗。因此必須加強(qiáng)業(yè)主們的維權(quán)教育，提高業(yè)主的法律意識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)?！庇嘘P(guān)部門應(yīng)通過電視、報(bào)刊、雜志媒體等途徑向業(yè)主們宣傳法律知識(shí)，提高維權(quán)意識(shí)。在遇到侵害時(shí)能及時(shí)拿起法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益，從而促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康、和諧發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：原也，女，山西長(zhǎng)治人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，經(jīng)濟(jì)法專業(yè)2012級(jí)研究生。endprint