房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理面臨的問題與規(guī)范化管理措施

張俠

目前國家正在推進(jìn)城鎮(zhèn)一體化的建設(shè)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了日趨活躍的景象，城市住房改革也隨之深化，因此對城市房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍的管理工作也要不斷的加強(qiáng)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定發(fā)揮應(yīng)有的作用。然而，在實際工作中，存在著一些不應(yīng)該忽視的問題。認(rèn)真研究這些問題，及時采取措施，對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理尤為重要。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指的是權(quán)利人依照法律對其所擁有的各種房地產(chǎn)具有占有、使用、收益以及處分的權(quán)利，具有嚴(yán)格性質(zhì)的排他權(quán)。同時，產(chǎn)權(quán)人也應(yīng)該對其所享有的各種房地產(chǎn)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，比如登記產(chǎn)權(quán)、修繕養(yǎng)護(hù)等。而房地產(chǎn)產(chǎn)籍指的是各種記載房地產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)取得方式、房屋的使用狀況等內(nèi)容的專業(yè)性質(zhì)的圖、簿或者冊的總稱。

一、規(guī)范化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理過程中存在的問題

面積確認(rèn)是目前城市房屋產(chǎn)權(quán)管理中存在的一個難點，也是當(dāng)今住房消費中的一個熱點問題，引起了購房人的廣泛關(guān)注。有的人不理解，為什么我的房子面積自己量得結(jié)果與房產(chǎn)證上的不一樣。究其原因除了測量誤差之外，還有就是商業(yè)經(jīng)營問題。房地“兩證”各不相符。同宗房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)證和土地使用證之間相互矛盾，有的是占地面積不符，有的則是坐落地址有出入，有的則是兩證所有人名字不符等等。注重發(fā)證輕視管理，例如，有的房屋拆除了或者自然消失了，然后新建的房屋又辦證了，出現(xiàn)了一房多證的現(xiàn)象。甚至有的人為了逃避國家稅費，買賣不及時辦理過戶手續(xù)，造成轉(zhuǎn)移登記很被動，容易帶來產(chǎn)權(quán)糾紛，對權(quán)利人應(yīng)及時說服，及時處置。

二、規(guī)范化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的重要性

保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。這一點是進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的根本出發(fā)點。加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理，要及時準(zhǔn)確地對房地產(chǎn)產(chǎn)品的權(quán)屬性質(zhì)進(jìn)行相應(yīng)的登記、審查、確權(quán)等工作，并且發(fā)放相應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品權(quán)屬證書，對房地產(chǎn)權(quán)利人的合法利益進(jìn)行必要的保護(hù)。外界的任何組織或個人只要侵犯房地產(chǎn)權(quán)利人相關(guān)的合法權(quán)益，都要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

是房地產(chǎn)管理工作的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)籍的管理是房地產(chǎn)行業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)時，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門要為其提供所在的建設(shè)區(qū)域內(nèi)相關(guān)的土地房屋等各種資料，以便房地產(chǎn)企業(yè)能合理規(guī)劃用地，對原有的用戶進(jìn)行妥善安置，并且依照有關(guān)規(guī)定給予一定的補(bǔ)償。

在進(jìn)行房屋賣賣、租賃、抵押等活動時，都要涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)品的權(quán)屬及房屋狀況，這需要房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門提供相應(yīng)的資料，以便能對參與交易的房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行一個合理的評估，從而征收相關(guān)的稅費，也可以防止交易后產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)的糾紛。

第三，在進(jìn)行房地產(chǎn)服務(wù)，比如小區(qū)管理服務(wù)，房屋的管理和修繕等，也需要房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門提供房屋屬性相關(guān)的各種資料，比如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、地段、面積、用途等，來確定具體的房地產(chǎn)服務(wù)范圍和費用，以保證房地產(chǎn)行業(yè)給業(yè)主一個正常的管理和服務(wù)。

三、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍規(guī)范化管理舉措

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍檔案管理規(guī)范化

首先，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作人員要堅持工作原則，對資料審驗工作嚴(yán)格把關(guān)，保證資料的正確性和完整性。嚴(yán)格遵守產(chǎn)權(quán)登記的工作流程，做好房地產(chǎn)資料的移交和保管工作。其次，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門要轉(zhuǎn)變工作態(tài)度和工作方法，主動拓寬檔案接受范圍、積極了解業(yè)務(wù)部門工作動向、開辟獲取產(chǎn)權(quán)資料的渠道，將經(jīng)常性收集與集中收集相結(jié)合，被動收集與上門收集相結(jié)合。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理動態(tài)化。在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中，一定要力爭房屋產(chǎn)權(quán)證和房屋現(xiàn)狀的完全一致，對房屋狀態(tài)實現(xiàn)動態(tài)管理。為此，我們可以做以下努力：

積極開展宣傳教育工作，提高房屋產(chǎn)權(quán)人的登記意識；

加大執(zhí)法力度，保證房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的約束力和權(quán)威性；

加強(qiáng)與有關(guān)部門的配合，拓寬獲取房屋檔案信息的渠道，

聯(lián)合作業(yè)，保證產(chǎn)權(quán)檔案信息的準(zhǔn)確性和時效性；

增強(qiáng)服務(wù)意識，讓房屋產(chǎn)權(quán)人意識到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門是為保障和維護(hù)他們權(quán)益而存在的部門，增強(qiáng)與房屋產(chǎn)權(quán)人之間的配合與互動。

建立房屋變更信息網(wǎng)，對房屋狀態(tài)實現(xiàn)跟蹤管理。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理標(biāo)準(zhǔn)化，形成統(tǒng)一計量。統(tǒng)一面積確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)范面積確認(rèn)計量

針對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作中存在的面積確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題，究其原因有以下幾種：

相關(guān)政府部門對于國家有關(guān)房產(chǎn)測繪和面積計算的規(guī)定沒有充分領(lǐng)會和貫徹執(zhí)行；現(xiàn)行的房產(chǎn)測繪和面積計算的規(guī)定無法充分滿足各類房屋結(jié)構(gòu)的需求；

一些部門出于自身利益的考慮，人為的扭曲或者漠視規(guī)定，導(dǎo)致在面積確認(rèn)過程中不能嚴(yán)格遵照規(guī)定，出現(xiàn)行為偏差。針對這種情況，需要政府部門進(jìn)一步建立健全面積確認(rèn)方面的規(guī)律法規(guī)，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則，并加大監(jiān)督管理力度，明確權(quán)力和責(zé)任，做到權(quán)責(zé)明確、賞罰有度，促使房屋面積確認(rèn)走規(guī)范化、法制化的道路。

執(zhí)法力度與職能強(qiáng)化。針對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作，不僅中央出臺了一些相關(guān)政策，很多省市也出臺了地方性法規(guī)，為房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理提供了法律依據(jù)。接下來，我們就應(yīng)該加大執(zhí)法力度，強(qiáng)化房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)察及管理部門的工作職能，加強(qiáng)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的監(jiān)理和行政執(zhí)法工作，做到執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。使相關(guān)法律法規(guī)得到全面落實，為房屋權(quán)利人的合法權(quán)益提供保障。

加強(qiáng)從業(yè)人員的專業(yè)能力。為了適應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的發(fā)展，提高相關(guān)工作人員的整體素質(zhì)是關(guān)鍵。為了達(dá)成這一目標(biāo)，我們可以從以下幾個方面進(jìn)行努力：

要積極引進(jìn)具有較高的專業(yè)水平的技術(shù)性人才，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的技術(shù)革新；要給已經(jīng)在職的工作人員提供繼續(xù)學(xué)習(xí)的機(jī)會，針對現(xiàn)代信息技術(shù)、先進(jìn)的檔案管理方法、新的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作理念等內(nèi)容，在員工間組織培訓(xùn)，提高員工的整體素質(zhì)。

解決房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息化中存在問題的策略。

加強(qiáng)數(shù)據(jù)共享 提高管理的效率和準(zhǔn)確性。在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作中，應(yīng)該加強(qiáng)子系統(tǒng)內(nèi)部和不同子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)共享，尤其是測繪系統(tǒng)和登記系統(tǒng)的互相查詢以及登記系統(tǒng)產(chǎn)生的資料和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案數(shù)據(jù)的共享。例如，在數(shù)據(jù)充分共享的情況下，就可以實現(xiàn)信息在預(yù)售登記和銷售登記間的轉(zhuǎn)換，對預(yù)售登記信息的個別屬性進(jìn)行修改后，就可以轉(zhuǎn)換為銷售登記的信息，并打印產(chǎn)權(quán)證。

調(diào)整數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu) 完善產(chǎn)權(quán)檔案信息。在構(gòu)建數(shù)據(jù)庫的過程中，要適當(dāng)增加房地產(chǎn)商、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等字段，因為交通是否便捷、基礎(chǔ)設(shè)施是否完備、房地產(chǎn)商是否具有品牌效應(yīng)，對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生重要影響，通過這些字段的查詢，可以讓人們對房地產(chǎn)的價值有一定的了解，為房地產(chǎn)交易提供方便。同時，對于一些特殊的屬性采用動態(tài)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，可以節(jié)省存儲空間，加快信息傳輸速度。

綜上所述，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理涉及到千家萬戶的利益。我們應(yīng)該正視目前在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中存在的問題，并積極尋求解決這些問題的措施，提高房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的工作效率和服務(wù)質(zhì)量，全面履行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門的工作職責(zé)，使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理走規(guī)范化、科學(xué)化、信息化、法制化的道路，保障廣大房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，推動房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定運行，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

（作者單位：臺州市黃巖房地產(chǎn)管理處）