房地產(chǎn)春日短

劉林

近日，房地產(chǎn)市場的“好”消息不斷，諸如看房人數(shù)大漲、成交量上升、二手房房主坐地漲價(jià)等信息頻見媒體，這是開發(fā)商和媒體聯(lián)手造勢還是央行房地產(chǎn)松綁新政推動(dòng)了市場狀況真的在改善？本輪房地產(chǎn)調(diào)整最黑暗的時(shí)候是否已定格在9月份？政策連番出拳，房地產(chǎn)的春天是否已經(jīng)提前到來？

目前來看，房市逆轉(zhuǎn)言之尚早。10月銷售確實(shí)在回升，這可能是因?yàn)椤敖鹁陪y十”，開發(fā)商在加大開盤量沖擊全年業(yè)績，也可能是限購和限貸政策松綁釋放的刺激效應(yīng)。但是，關(guān)鍵政策落實(shí)并不到位、購房者預(yù)期仍然偏悲觀、季節(jié)性效應(yīng)難持續(xù)，因此，這波成交量上升或許只是階段性回暖。

從更長期的因素看，滯后于銷售的開發(fā)投資仍在下降，從資金面和政策面來看，下跌趨勢還沒有終止。

交易回暖有分化

多個(gè)渠道監(jiān)測的數(shù)據(jù)均顯示，長假結(jié)束以來，商品房銷量上升明顯?！般y十”整體表現(xiàn)好于“金九”。

WIND匯總的數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)大中城市房地產(chǎn)日交易量的10月8日-27日平均值較前9個(gè)月上了一個(gè)臺階，其中，商品房成交套數(shù)較上月增長22.6%、商品房成交面積較上月增長24.0%，環(huán)比漲幅較上月分別擴(kuò)大7.5、9.9個(gè)百分點(diǎn)。從絕對數(shù)看，10月份日均銷量無疑是全年最高。

與此同時(shí)，中國指數(shù)研究院發(fā)布的41個(gè)主要城市房地產(chǎn)交易情報(bào)顯示，從10月6日-10月26日的三周，41個(gè)城市累計(jì)成交面積回升明顯，環(huán)比上周累計(jì)成交依次上漲43%、20%、5%；而9月8日-28日三周環(huán)比漲幅依次為1%、16%、17%。

多個(gè)券商跟蹤的城市成交數(shù)據(jù)也有明顯改善。中金公司跟蹤的10月前四周周均成交量較9月前四周環(huán)比上升19%，同比去年10月前四周僅下降7%，年初至今累計(jì)成交量均值下降21%。中信建投房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶匯總的數(shù)據(jù)顯示，截至10月25日，10月一線城市成交環(huán)比上漲22.5%、23個(gè)二線城市本月成交環(huán)比上漲8.25%。

對于成交改善的原因，一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴記者，就需求面而言，央行房地產(chǎn)松綁新政在一定程度上改變了部分購房者預(yù)期，從供給面看，推盤量加大，品牌開發(fā)商銷售目標(biāo)完成的不是很好、中小開發(fā)商面臨的資金壓力都在迫使他們加大促銷力度。

不過，主要城市成交數(shù)據(jù)顯示，10月份銷量漲勢的主要貢獻(xiàn)來自一、二線城市。

根據(jù)WIND匯總30個(gè)大中城市房地產(chǎn)日交易量計(jì)算的平均值，無論是商品房的成交套數(shù)還是成交面積，10月份，一線城市的環(huán)比增速最為可觀，均在20%上下；二線城市保持個(gè)位數(shù)增長，有4%上下的環(huán)比增幅；三線城市成交面積雖有個(gè)位數(shù)正增長，但成交套數(shù)反而環(huán)比上月有所下降。

由此，30個(gè)大中城市成交套數(shù)占比相應(yīng)調(diào)整，一線城市上升4個(gè)百分點(diǎn)，二線城市上升2個(gè)百分點(diǎn)，三線城市下降6個(gè)百分點(diǎn)。

其他券商監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，10月份一線城市增長最為可觀。

之所以有此分化，部分原因可能是松綁購房貸款對不同地區(qū)的影響有差異。雖然央行政策面向全國，但銀行信貸資金的分布并不均衡，三、四線城市申請到抵押貸款的難度遠(yuǎn)大于一、二線城市。一位銀行業(yè)分析師告訴記者，資金成本相對較低的全國性商業(yè)銀行在不同地區(qū)的資源分配存在明顯差異，更傾斜于重點(diǎn)城市；資金成本較高的地方性銀行基于成本收益原則并不樂于過多發(fā)放個(gè)人住房貸款。

另外一部分原因是核心城市推盤量更多。華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師曹光亮指出，核心城市成為年末沖量的激戰(zhàn)之地。開發(fā)商逐步加大了一線城市及二線核心城市的開盤量，但對三線城市推盤量仍然較為謹(jǐn)慎。

在不同城市間的分化或在預(yù)示本輪回升很可能只是秋冬之交的小陽春。

回升有限且后勁不足

中國住房市場供需格局已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，類似2009年與2012年那樣回升的局面不會再發(fā)生。

一方面，庫存不斷創(chuàng)出歷史新高。截至2014年9月末，商品房待售面積再創(chuàng)歷史新高，超5.7億平方米，其中，住宅待售面積已達(dá)歷史新高3.7億平方米，同比增速均在進(jìn)一步上升，超28%。另一方面，勞動(dòng)年齡人口卻在持續(xù)下降，與2010年相比，15-64歲年齡段人口已減少837萬余人。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，即便按照2013年的銷售速度計(jì)算，目前商品房存量面積也需要兩年才能消化。

與此同時(shí)，已售住房空置率還很高。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心（CHFS）6月發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，2013年，中國城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%，較2011年提高1.8%。

在這樣的大背景下，房地產(chǎn)市場走勢完全依賴于政府的刺激政策。即便樂觀如任志強(qiáng)，也認(rèn)為房地產(chǎn)不再下滑的前提是這些政策能否全部落實(shí)。

已推出的松綁“限購限貸”政策，確實(shí)顯示了一定效果，但也表現(xiàn)出收斂態(tài)勢。

因?yàn)槎⑷€城市陸續(xù)取消限購，8月份銷量開始有所增長。根據(jù)中信建投匯總的周度數(shù)據(jù)，8月份以來，周均成交數(shù)據(jù)的雖有波動(dòng)，但波動(dòng)下限基本高于前7個(gè)月的上限。但是，10月份以來二、三線城市銷售環(huán)比增速有所放緩。

從上述中指院數(shù)據(jù)來看，41個(gè)主要城市10月份各周環(huán)比增速在快速下降，10月20日-26日，環(huán)比上周累計(jì)成交5%，較前兩周下降38、15個(gè)百分點(diǎn)。

覆蓋全國的房地產(chǎn)松綁政策落實(shí)得并不到位。搜房網(wǎng)對全國18個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行了一次全國性房貸調(diào)查，共咨詢了包含建、農(nóng)、工、中四大國有行在內(nèi)的165家銀行。結(jié)果顯示，首套房貸利率出現(xiàn)折扣優(yōu)惠的城市為9個(gè)，占比一半；在調(diào)查的165家銀行中，僅20家銀行推出利率優(yōu)惠，占比12.12%；165家銀行中，92家銀行首套為基準(zhǔn)利率，占比55.75%；二套首付除武漢外均保持不變，利率平均上浮10%，優(yōu)惠折扣幾乎不見蹤影。

這一波回暖很可能只是階段性的，難以持續(xù)。一位房地產(chǎn)分析師告訴記者，10月和11月可能是年內(nèi)銷售高點(diǎn)，12月如何，還要看這一波購房者入市后會不會有另一波進(jìn)來。不過，2015年1月、2月份會有季節(jié)性回落。

而購房者預(yù)期仍然以悲觀為主，因?yàn)樾抡陝?dòng)的購房情緒經(jīng)過一段時(shí)間的消化已趨于冷靜。中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁指出，CHFS數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)家庭對住房價(jià)格的預(yù)期進(jìn)一步悲觀。

“雖然刺激政策短期內(nèi)提振了地產(chǎn)市場，但可能依然無法改變房地產(chǎn)市場的中長期調(diào)整趨勢。”交銀國際分析師李苗獻(xiàn)指出。

投資下滑之勢未止

在9月商品房銷售環(huán)比回升的時(shí)候，對宏觀經(jīng)濟(jì)整體走勢有重大影響的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)探底，1-9月累計(jì)增速只有12.5%，較2013年末下降7.3個(gè)百分點(diǎn)，“單月投資增速僅8.6%，創(chuàng)2009年以來單月增速新低，弱于季節(jié)性，”中金公司房地產(chǎn)行業(yè)分析師寧靜鞭指出，“整體而言，投資增速依然偏弱，開發(fā)商投資活動(dòng)較為保守。”

投資增長的先行指標(biāo)——開發(fā)資金——增長依然偏慢，1-9月房地產(chǎn)開發(fā)資金同比增長2.3%，較1-8月同比增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，寧靜鞭認(rèn)為，這預(yù)示未來一個(gè)季度投資增速將維持低位徘徊。

銀行貸款、自有資金、個(gè)人按揭貸款均不樂觀。一者銀行存款沒有改善的同時(shí)貸存比在進(jìn)一步上升，未來放貸空間不大；二者房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績下滑也難有起色；三者商業(yè)銀行特別是中小銀行資金成本過高，而個(gè)人按揭貸款盈利性不好。

美聯(lián)儲已宣布結(jié)束第三輪貨幣量化寬松，QE的完全退出，美元升值將改變美元和人民幣息差，可能會抽走部分流動(dòng)性，房地產(chǎn)市場承壓。

就中央政策而言，也不會有大規(guī)模的貨幣政策放松來主動(dòng)刺激房地產(chǎn)市場。盡管房地產(chǎn)行業(yè)成為拉低當(dāng)前GDP的主力，但中央政府最多采取措施穩(wěn)住其進(jìn)一步下行，沒有更大的意愿過多拉升該行業(yè)，穩(wěn)增長將更多借力基建投資?！度嗣袢請?bào)》已刊發(fā)文章明確表態(tài)，在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)整拖累經(jīng)濟(jì)增長的壓力下，通過擴(kuò)大鐵路等基建項(xiàng)目可對沖固定資產(chǎn)投資整體下滑的趨勢。

海通證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師涂力磊預(yù)計(jì)，伴隨開發(fā)商主動(dòng)調(diào)價(jià)和政策刺激加大，行業(yè)基本面四季度有望加速見底?？紤]基數(shù)等因素，行業(yè)數(shù)據(jù)增速見底預(yù)計(jì)在2015年一季度。