基于指標法的小城市房地產(chǎn)泡沫研究——以陜西省商洛市為例

楊瑛娟

（商洛學院，陜西 商洛 726000）

近年來，隨著我國房地產(chǎn)價格的迅速升溫，各地房地產(chǎn)市場是否存在泡沫成了房地產(chǎn)業(yè)的熱門話題。目前我國部分城市房地產(chǎn)市場均已出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，但研究多以一二線大中城市數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對于三四線城市以及規(guī)模更小的城市是否存在泡沫卻尚未有定論。

商洛市由于地處秦嶺深處，房地產(chǎn)市場較陜西省其他地區(qū)起步較晚，房價與其他地區(qū)相比均處于較低水平。但隨著近幾年來商洛市房地產(chǎn)行業(yè)的迅速升溫，房價增長速度飛快。因此，商洛市房地產(chǎn)是否存在泡沫，就成為了當?shù)胤康禺a(chǎn)商、專家學者以及購房者最為關(guān)心的問題。

一、房地產(chǎn)泡沫與泡沫測度

（一）房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)泡沫是指一種以房地產(chǎn)為載體的，由房地產(chǎn)商和購房者的投機行為所導(dǎo)致的，使房地產(chǎn)價格嚴重脫離市場基礎(chǔ)而持續(xù)上漲,使價格嚴重背離其合理價值的現(xiàn)象。當房產(chǎn)商和購房者都可以從金融機構(gòu)取得貸款,并進行群體投機行為時,就會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格將遠高于基礎(chǔ)價格,并且金融支持的力度越大價格偏離越大,這一上升的價值則為泡沫。因此，從市場交換的角度來看，房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是由于投機資本的持續(xù)增加，使一定范圍內(nèi)房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應(yīng)的實體價值（生產(chǎn)、流通等）的現(xiàn)象。

（二）房地產(chǎn)泡沫測度方法

國內(nèi)學者對房地產(chǎn)泡沫度測度的方法主要包括以下三種：

第一種方法為指標法。首先設(shè)定一系列與房地產(chǎn)密切相關(guān)的經(jīng)濟指標的臨界值和權(quán)重,將指標的實際值與臨界值比較。當指標的實際值超越臨界值時,則存在房地產(chǎn)泡沫。再對超過臨界值的指標進行加權(quán)求和,測算出房地產(chǎn)泡沫的綜合值,從而判斷泡沫發(fā)生的可能性和程度。

第二種方法是分段預(yù)警法。首先將房地產(chǎn)泡沫劃分為不同的預(yù)警段，并在預(yù)警段內(nèi)以不同的數(shù)值代表泡沫的嚴重程度，再以各指標的測度級別值作為權(quán)重，計算出綜合泡沫值，最后以綜合泡沫值級別評判房地產(chǎn)泡沫的情況。

第三種方法是功效系數(shù)法。首先選取一系列指標并分別計算出每一種指標的功效系數(shù)，再通過公式計算出綜合預(yù)警系數(shù)，最后運用綜合預(yù)警系數(shù)K對房地產(chǎn)泡沫程度做出判斷。

本文選擇指標法對商洛市房地產(chǎn)市場進行分析,首先通過單個指標進行逐一的實證分析，再通過主成分分析法來確定各指標的權(quán)重,計算出綜合泡沫值，最后根據(jù)綜合泡沫值來評判商洛市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，判斷是否存在房地產(chǎn)泡沫。

二、商洛市房地產(chǎn)泡沫的指標分析

本文將房地產(chǎn)泡沫指標體系劃分為三大類，即供給指標、需求指標、價格指標。其中供給指標主要有房價收入比X1、房價增長率/CPI增長率X2，需求指標包括房屋銷售額增長/社會商品零售增長X3、房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率指標X4,供給指標主要有房地產(chǎn)開發(fā)投資/全社會固定資產(chǎn)投資X5、房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率X6、房地產(chǎn)竣工面積/房屋竣工面積X7。如附表1所示：

（一）房地產(chǎn)價格指標

1.房價收入比X1

房價收入比是指一套居民住房的平均價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房價格的承受能力。當該指標持續(xù)增大時，表明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民實際支付能力的上漲，支付能力就越弱。當房價收入比一直居高不下并超過一定臨界點的時候，則產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。國際公認的發(fā)達國家正常的房價收入比一般在1.8-5.5之間，而發(fā)展中國家合理的房價收入比則在3-6之間。

自2006年開始，商洛市的房價收入比從發(fā)展趨勢上來看總體呈上升的趨勢，平均值為5.20，處于合理范圍內(nèi)。但由于商洛地處秦嶺山區(qū)，平均的家庭年收入不能反映中、低等家庭的年收入，因此實際的房價收入比值可能高于計算值。同時，2010年商洛市的房價收入比即將超過合理水平，說明2010年房價增長較快，應(yīng)及時采取泡沫預(yù)警措施。2011年、2012年雖有所下降，但仍處于合理范圍的較高點。從房價收入比指標得出，從2006年到2012年商洛市的房地產(chǎn)市場狀況基本穩(wěn)定，不存在泡沫。

2.房價增長率/CPI增長率X2

理論上房屋作為中國人日常生產(chǎn)中價值最大的生活必需品，其價格變化應(yīng)與CPI變化一致。當房價上漲比率超過CPI增長率時，則說明出現(xiàn)了泡沫。該指標值越大，則存在泡沫的可能性就越大。一般認為，房地產(chǎn)價格增長率大于10%，同時與CPI的比值超過4就出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。

2006、2009年商洛市住宅價格增長率分別為7.6%、15.73%，而房價與CPI的同步率分別為12.67和26.20，均超過了合理范圍，表明在這兩年房地產(chǎn)市場存在泡沫。尤其在2009年房價與CPI的同步率達到了26.20，說明在2009年房價嚴重超過了居民的消費能力，出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。

（二）需求指標

1.商洛市房屋銷售額增長／社會商品零售增長X3

伴隨著商洛市城市化進程的不斷推進，居民對房地產(chǎn)的需求呈剛性特征，所以房屋銷售增長額快于社會商品零售額增長屬正?，F(xiàn)象。但若房屋銷售增長率長期超過居民消費增長能力的增長，就會出現(xiàn)泡沫。一般認為該比值如果小于2，就沒有房地產(chǎn)泡沫；大于2小于3存在輕微的房地產(chǎn)泡沫；大于3就存在嚴重的房地產(chǎn)泡沫。

商洛市在2008年存在輕微泡沫，可能存在較大的投機需求。其他年份該指標均在合理范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場運行良好，未出現(xiàn)泡沫。

2.房地產(chǎn)價格增長率／GDP增長率指標分析X4

該指標主要體現(xiàn)了虛擬經(jīng)濟偏離實體經(jīng)濟的程度。一般情況下，該指標的臨界值為l，當指標達到2時，則認為房價增長速度過快，可能存在較大泡沫。一般認為，當指標大于1．3時發(fā)出預(yù)警信號。

2006-2008年三年間，商洛市房地產(chǎn)價格增長率一直維持在8%左右，且均低于同期GDP增長率，說明這三年來經(jīng)濟的發(fā)展能有效支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2009年開始，房價增產(chǎn)率開始超過GDP增長率，但未達到預(yù)警線。到2010年房價增長率已成為GDP增長率的2倍之多，說明在這一年商洛市房地產(chǎn)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。

（三）供給指標

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資額／全社會固定資產(chǎn)投資額X5

該指標反映了全社會固定資產(chǎn)投資中用于房地產(chǎn)業(yè)的比例，說明房地產(chǎn)行業(yè)的資金流入狀況。當該指標過高時，社會資金過度聚集在房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)供給過剩。一般該指標的合理范圍在10%以下，在發(fā)達國家合理范圍可提高到20%-25%。在我國，一般當該指標超過30%時，則出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。

商洛市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重遠小于國際標準10%，反映出社會總投資未過度聚集在房地產(chǎn)行業(yè)，不存在泡沫，市場后勁實足。

2.房地產(chǎn)投資增長率／GDP增長率X6

該比值反映了房地產(chǎn)投資增速相對于宏觀經(jīng)濟增長的變化情況，體現(xiàn)出房地產(chǎn)投資是否過熱。如果房地產(chǎn)投資增長過快，表明房地產(chǎn)業(yè)存在非理性投資，即投機因素較多，市場風險較大。通常認為，該比值的合理范圍應(yīng)在3%-8%，高于合理比值說明市場可能存在過度需求和房地產(chǎn)泡沫。

該比值在2008年遠大于2，說明當年商洛市房地產(chǎn)市場中非理性投資非常多，市場風險大。在其余年份這一比值均處于合理水平。由此可以看出，商洛房地產(chǎn)市場在2008年出現(xiàn)投資過熱的情況，出現(xiàn)了建筑高峰期，存在一定的泡沫。

3.房屋施工面積／房屋竣工面積X7

該指標反映了商品房的供求關(guān)系，施工面積為未來現(xiàn)房的供應(yīng)量，竣工面積為現(xiàn)房的需求量。一般認為，施工面積應(yīng)為竣工面積的2.5-3.5倍。當該值小于2.5時，供不應(yīng)求；當該值大于3.5倍，未來可能供過于求，存在泡沫。因此該比值越大，說明泡沫越大。一般將3.2作為發(fā)出泡沫預(yù)警的信號。

2006-2012年期間，除2008年外該比值均小于2，表明在這幾年商洛市房地產(chǎn)供不應(yīng)求，市場儲備的房屋量較需求相比略緊，導(dǎo)致房價攀升。2008年該指標雖然超過2.5，但仍未達到泡沫預(yù)警線。因此從整體上來說，這一指標顯示出商洛市的房地產(chǎn)市場的需求旺盛，供應(yīng)略緊，不存在泡沫。

三、基于指標法的綜合測度

雖然以上由單一指標能從某一特定方面確定的商洛市房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，但由于房地產(chǎn)價格形成的復(fù)雜性，以及指標判斷是以是否超過臨界值確定的，因此單一指標在判斷房地產(chǎn)泡沫時仍存在局限性。因此，應(yīng)將房地產(chǎn)泡沫的指標進行綜合，并在此基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)泡沫進行全面分析。

本文采用主成分分析法對以上七個指標進行降維處理，確定各指標的權(quán)重，得出2006-2012年商洛市房地產(chǎn)的綜合泡沫指數(shù)，進而判斷商洛市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫。根據(jù)SPSS19.0，利用主成分原理計算綜合房地產(chǎn)泡沫指數(shù)模型：

再將標準化后的2006-2012年的七個指標值代入綜合房地產(chǎn)泡沫指數(shù)模型，得出商洛市歷年房地產(chǎn)市場綜合泡沫指數(shù)值（見附表2）。

在上述年份中，若綜合泡沫值小于1，則認為房地產(chǎn)無泡沫；如果等于1，則認為開始出現(xiàn)泡沫，綜合泡沫值越大泡沫越嚴重。由此可知，2008年綜合泡沫指數(shù)大于1，則2008年商洛市房地產(chǎn)存在房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，而出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，主要是由房地產(chǎn)投資迅速增加導(dǎo)致的。但經(jīng)過后續(xù)幾年的整頓，房地產(chǎn)市場又重新步入正軌。因此從總體上說，2006-2012年商洛市房地產(chǎn)在大多年份均位于正常區(qū)域，表明商洛市房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)，并不存在房價虛高的現(xiàn)象，市場風險較小。

四、政策建議

綜上指標分析，商洛市房地產(chǎn)在2006-2012年雖然整體運行平穩(wěn)，僅在2008年出現(xiàn)了泡沫，但為了遏制房地產(chǎn)泡沫的再次出現(xiàn)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定增長，提出以下政策建議：

（一）繼續(xù)推進保障住房體系

政府應(yīng)在加強現(xiàn)有的經(jīng)適房、廉租房的監(jiān)督和管理基礎(chǔ)上，繼續(xù)推進保障性住房的建設(shè)，以保證低收入居民真正享受到政府住房補貼。為商洛市構(gòu)建一個具有商品房、經(jīng)適房、廉租房的多元化住房體系，在保證供求平衡的基礎(chǔ)上有效抑制房價大幅度增長。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)

政府應(yīng)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)與居民消費水平相結(jié)合，控制高端商品房的數(shù)量，增加小戶型商品房的建設(shè)，建立真正以符合商洛市當?shù)叵M模式的房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

附表1 2006-2012年商洛市房地產(chǎn)泡沫的相關(guān)指標

附表2 2006-2012年商洛市房地產(chǎn)綜合泡沫指數(shù)

（三）加強銀行貸款的監(jiān)控力度

嚴格控制房地產(chǎn)業(yè)的資金流入，一方面加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用的審查，另一方面嚴把貸款投向，確保銀行資金過量流入適銷對路的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

（四）抑制炒房投機行為

一方面，加強房地產(chǎn)信息的透明度，在政府網(wǎng)站及權(quán)威房地產(chǎn)信息網(wǎng)站上公布房地產(chǎn)市場信息，在輿論的監(jiān)督下客觀地反映市場現(xiàn)實情況，有效遏制囤積房源的炒房行為。另一方面強化對個人住房貸款的管理，針對不同類型的商品房屋貸款設(shè)定不同的貸款利率，調(diào)高多套住房的購房者的貸款利率，抑制投機行為。

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