房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本研究

楊松生

【摘要】在影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的因素中，能否有效的進(jìn)行成本控制將會(huì)直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)能否進(jìn)行有效的成本控制，也將會(huì)體現(xiàn)出自身的管理水平。所以在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制是非常關(guān)鍵的工作，必須要加大對(duì)其的研究力度，更好的管理好房地產(chǎn)成本的相關(guān)工作。下面就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制的關(guān)鍵部分進(jìn)行探究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

引言

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)得到了廣泛的發(fā)展，各個(gè)房地產(chǎn)公司之間存在著激烈的競(jìng)爭(zhēng)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了一個(gè)又一個(gè)的新浪潮。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體流程成動(dòng)態(tài)趨勢(shì)，是不斷變化的。目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)很多過(guò)程都是不確定，這受到我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)在很多的流程中，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資上，技術(shù)控制和工作管理上等，所以房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)這樣的挑戰(zhàn)下，要想不斷的發(fā)展自己，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下占有一席之地，就必須要做好工程項(xiàng)目的造價(jià)管理工作。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程中，都要做好相關(guān)的成本的控制工作，尤其是在項(xiàng)目的決策階段和項(xiàng)目的施工階段。

一、項(xiàng)目初定階段的成本控制

房地產(chǎn)在接到重大的項(xiàng)目工程之后，首先要做的工作就是相關(guān)的部門(mén)要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，然后結(jié)合相關(guān)的調(diào)查信息制定好項(xiàng)目策劃，這樣才能更好的規(guī)劃項(xiàng)決策的初級(jí)階段目的設(shè)計(jì)方向，在進(jìn)行項(xiàng)目投資之前，上面的準(zhǔn)備工作必須要做好。在項(xiàng)目決策的階段，做好工程造價(jià)的相關(guān)工作必須要做好下面的幾個(gè)方面：一方面，準(zhǔn)確的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，在對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的時(shí)候，要有針對(duì)性，對(duì)目前此類(lèi)項(xiàng)目工程在市場(chǎng)上的詳細(xì)情況進(jìn)行調(diào)查分析，然后準(zhǔn)確的對(duì)此類(lèi)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的發(fā)展趨勢(shì)，規(guī)劃好其發(fā)展方向；一方面，在調(diào)查的過(guò)程中，要嘗試用比較的手段，通過(guò)多個(gè)相同的項(xiàng)目比較，分析項(xiàng)目之間的功能差異，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的評(píng)定之后，做出最后的選擇，選擇科學(xué)，經(jīng)濟(jì)合理的工程項(xiàng)目方案；一方面，根據(jù)上面的調(diào)查和分析進(jìn)行系統(tǒng)性的整理，最后做好方案設(shè)計(jì)書(shū)。

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

成本控制在工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段也是重點(diǎn)工作，之所以這樣說(shuō)是因?yàn)椋诜康禺a(chǎn)行業(yè)中，尤其是國(guó)外的房地產(chǎn)行業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)階段的成本控制對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程的影響度超過(guò)了百分之三十五，最高達(dá)到了百分之七十，平均影響度在百分之五十。盡管設(shè)計(jì)階段的成本投入僅占整個(gè)項(xiàng)目工程投入的百分之二點(diǎn)五，但是從它的影響度上來(lái)說(shuō)，我們是不能忽視設(shè)計(jì)階段的房地長(zhǎng)成本控制工作的，必須引起我們的高度重視。房地產(chǎn)企業(yè)要知道，在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的運(yùn)行前期，成本的控制縮減是很容易的。所以我們要不斷的在設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)行成本優(yōu)化，以達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)最大化，達(dá)到提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。

一方面，在對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行單位的選擇上，要做好相關(guān)的招標(biāo)工作。選擇好項(xiàng)目單位和方案會(huì)有利于后續(xù)步驟的進(jìn)行。項(xiàng)目策劃的相關(guān)部門(mén)要根據(jù)預(yù)測(cè)的成本投入和政府部門(mén)的規(guī)劃要求做好招標(biāo)條件和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的相關(guān)工作，然后根據(jù)相關(guān)的選擇策略，科學(xué)合理的選擇投標(biāo)單位，這樣我們也就做好了設(shè)計(jì)方案。已經(jīng)選擇好的投標(biāo)方案也不是很全面的，雖然相對(duì)于其他的方案來(lái)說(shuō)，是不叫合理的，但是也有很多不完美的地方，這就要求相關(guān)的部門(mén)根據(jù)投標(biāo)方案對(duì)中標(biāo)方案進(jìn)行優(yōu)化和補(bǔ)充，利用未中標(biāo)方案的優(yōu)點(diǎn)來(lái)彌補(bǔ)中標(biāo)方案的不足之處。在優(yōu)化的過(guò)程中，我們不僅考慮方案的功能，安全性，可行性，還要充分的考慮方案的經(jīng)濟(jì)性原則。這樣通過(guò)對(duì)方案的比較優(yōu)化之后，我們才能獲得完美的設(shè)計(jì)方案。

一方面，在進(jìn)行成本控制的時(shí)候，要實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)。要想實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)，就必須要做好投資和工程量的分解工作。結(jié)合設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算金額，以功能全面為基礎(chǔ)，控制好概算成本不超過(guò)估算成本投資量。在施工過(guò)程中設(shè)備的選用和材料的選用上，把握好這一點(diǎn)尤為重要。然后再根據(jù)上面的內(nèi)容做好施工圖的控制工作。在限額設(shè)計(jì)過(guò)程中，要結(jié)合每一個(gè)設(shè)計(jì)師和專(zhuān)業(yè)人員的投資限額目標(biāo)，這樣能夠由徐愛(ài)哦的杜絕設(shè)計(jì)者在工作的時(shí)候夾雜個(gè)人情感，不免安全系數(shù)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)限額不合理性。這樣一次性確定好設(shè)計(jì)會(huì)對(duì)以后的工作帶來(lái)方便，減少了更改設(shè)計(jì)的次數(shù)，在一定程度上提高了工作效率。

另一方面，借鑒以前的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在施工階段之前做好相關(guān)的方案設(shè)計(jì)工作，不免方案設(shè)計(jì)出錯(cuò)能夠有效的減小成本的投入，這樣的方式得到的實(shí)際成本是最小的。所以在施工階段之前，要對(duì)方案進(jìn)行反復(fù)的設(shè)計(jì)核算和審查，不斷的進(jìn)行方案的優(yōu)化，以提高方案的質(zhì)量。

三、項(xiàng)目工程招投標(biāo)階段的成本控制

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)流程中，招標(biāo)工作的成本控制工作也是重點(diǎn)內(nèi)容。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和施工全過(guò)程中，招標(biāo)工作無(wú)處不在，比如說(shuō)土地的招標(biāo)，施工單位的招標(biāo)，材料及施工設(shè)備的招標(biāo)上等，由于整個(gè)工程項(xiàng)目繁雜，招標(biāo)單位憑借自己的力量不可能做好所有的招標(biāo)工作，所以，在招標(biāo)的過(guò)程中，要做好各個(gè)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)工作。充分的發(fā)揮各個(gè)部門(mén)的作用，進(jìn)行團(tuán)隊(duì)合作，在評(píng)價(jià)招投標(biāo)階段的工作時(shí)，工程項(xiàng)目的施工圖是評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)。這一階段的重點(diǎn)內(nèi)容包括施工圖的出圖速率，各個(gè)招標(biāo)文件的審核情況，入選單位的商務(wù)水平，技術(shù)水平等。

四、施工階段的成本控制

相比于設(shè)計(jì)階段，是施工階段的成本投入是十分龐大的，雖然如此，但是各個(gè)過(guò)程成本的可優(yōu)化量是很小的。在這一過(guò)程中，成本的控制工作主要是減少施工過(guò)程突發(fā)事故的額外費(fèi)用支出。雖然如此，施工階段的成本控制仍然是重點(diǎn)工作。一般要做好以下幾個(gè)方面：

一方面，控制好設(shè)計(jì)方案的變更，因?yàn)榭陀^因素的存在，設(shè)計(jì)方案不可能是完美的，或多或少的存在這樣或那樣的問(wèn)題，這就要求在施工階段相關(guān)的部門(mén)要盡量的減少方案的變更次數(shù)，這就要求部門(mén)要做好設(shè)計(jì)方案的審核工作。

一方面，在工程承包單位的選擇上，要把握好經(jīng)濟(jì)性原則，安全性原則和功能全面性原則，要知道一個(gè)勢(shì)力雄厚的施工單位能夠很好的縮短施工時(shí)間，這次一定程度上能夠所見(jiàn)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

五、結(jié)算階段成本的控制

要想做好結(jié)算階段的成本控制，要做好一下幾個(gè)方面：一方面，結(jié)算的時(shí)候要結(jié)合設(shè)計(jì)方案進(jìn)行，合格之后才能予以結(jié)算；一方面，嚴(yán)格按照合同來(lái)確定工程量的增減；一方面，在對(duì)施工單位和相關(guān)部門(mén)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)的時(shí)候，要嚴(yán)格按照合同進(jìn)行，或者是參照相關(guān)的協(xié)議；一方面，貫徹落實(shí)結(jié)算的審核制度，做好審核工程的相關(guān)工作，以確保施工項(xiàng)目的整體質(zhì)量。

六、營(yíng)銷(xiāo)階段的成本控制

這一階段相對(duì)比較輕松，這一階段的成本控制主要是根據(jù)費(fèi)用總額來(lái)進(jìn)行比例確定的，所以在這一階段必須做好單向支出的控制工作，減少不必要的費(fèi)用支出。因?yàn)樵跔I(yíng)銷(xiāo)階段牽扯到很多部門(mén)，所以各個(gè)部門(mén)要協(xié)調(diào)工作，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)考慮成本的投入。主要包括一下的內(nèi)容：宣傳費(fèi)用，營(yíng)銷(xiāo)工作人員的成本投入，售樓工程處的成本投入等。

七、結(jié)語(yǔ)

房地長(zhǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制工作不是針對(duì)某一個(gè)階段進(jìn)行控制的，成本控制工作要貫穿整個(gè)項(xiàng)目工程。公司要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)效益的不斷提高，就必須建立和完善成本控制體系。

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