房地產(chǎn)工程項(xiàng)目現(xiàn)場管理常見問題與策略

葉范強(qiáng) 顧文麗

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。其中現(xiàn)場管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，其管理質(zhì)量不僅僅影響到工程施工的質(zhì)量，還會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本文主要是對我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理現(xiàn)狀進(jìn)行相關(guān)探討，并提出了自己的個(gè)人意見，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程項(xiàng)目；現(xiàn)場管理；存在問題；策略

一. 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理的重要性

1.1 為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更大的利益空間

工程現(xiàn)場管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)之一，重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理，提高管理水平，更有利于為企業(yè)創(chuàng)造更大的利益空間和提高工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量。因?yàn)?，在工程?xiàng)目管理中，成本管理就屬于工程項(xiàng)目現(xiàn)場管理的一個(gè)重要方面。所以，加強(qiáng)現(xiàn)場管理的成本管理，能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)省不必要的開支，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅僅提高了其工程項(xiàng)目開發(fā)效率，而且還大大節(jié)省了管理成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理好整個(gè)工程項(xiàng)目的根本

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場管理相對于整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)而言，就如局部與整體的關(guān)系，同時(shí)，也是決定性的因素，如果局部沒有做好勢必影響了整體發(fā)展的效益和方向，從而導(dǎo)致整個(gè)工程項(xiàng)目的失敗。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理，能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)管理部門之間的密切聯(lián)系，為不同部門之間的交流與合作提供平臺(tái)。同時(shí)，也可以提高整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的水平，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作又快又好地發(fā)展。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理是相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)實(shí)踐的要求

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，重視項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理，有利于有關(guān)法律法規(guī)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的實(shí)行和運(yùn)用，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理有法可依提供先決條件。盡管現(xiàn)場管理只是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一個(gè)部分，但是，現(xiàn)場管理所涉及的領(lǐng)域非常廣泛，包括了城市管理、城市規(guī)劃、施工管理、企業(yè)管理以及城市環(huán)保等各個(gè)方面的法律法規(guī)和政策，提高現(xiàn)場管理水平有利于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)變革。因此，提高現(xiàn)場管理有利于保證各項(xiàng)法規(guī)政策在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的貫徹和實(shí)行，同時(shí)這也是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理依法進(jìn)行的體現(xiàn)。

二. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理所存在的問題

2.1 質(zhì)量管理方面所存在的問題

質(zhì)量問題一直以來都是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理過程中的主要問題，也是制約我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的影響因素。主要體現(xiàn)在以下方面。

（1）開發(fā)企業(yè)施工監(jiān)理人員自身的監(jiān)督管理職能無法得到有效發(fā)揮，施工過程中對進(jìn)場材料把關(guān)不嚴(yán)，主觀性的偷工減料問題普遍存在。

（2）在實(shí)際施工過程中，施工作業(yè)人員沒有按照施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)或有關(guān)施工標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行施工，從而為項(xiàng)目工程后期運(yùn)行埋下嚴(yán)重的質(zhì)量隱患。

（3）施工人員自身施工技能水平和安全意識(shí)良莠不齊，開發(fā)企業(yè)沒有按要求執(zhí)行“一人一崗、一人一證”上崗制度，也沒有定期對基層員工和關(guān)鍵施工環(huán)節(jié)作業(yè)人員在崗培訓(xùn)，從而導(dǎo)致項(xiàng)目工程施工工藝及工序混亂，最終影響到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的施工質(zhì)量。

2.2 設(shè)計(jì)管理方面存在的問題

隨著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不斷增多，今后我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程將向集成化、系統(tǒng)化以及規(guī)?；较虬l(fā)展。然而，在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)將面臨著新的挑戰(zhàn)，設(shè)計(jì)任務(wù)也更為復(fù)雜與集中。調(diào)查顯示，以往經(jīng)常出現(xiàn)受到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期的迫切性要求，開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)趕工的情況。這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員缺乏現(xiàn)場一線資料，沒能夠深入到施工現(xiàn)場勘察，從而所提交的設(shè)計(jì)方案與項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場實(shí)際情況之間存在較為明顯的差異，最終無法確保項(xiàng)目建設(shè)周期與建設(shè)質(zhì)量的可控性。

2.3 成本管理方面存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)作必須有盈利項(xiàng)目作為保障，由此可見，資金運(yùn)作管理是一個(gè)企業(yè)發(fā)展中的重要內(nèi)容。然而，不健全的成本管理體系是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目現(xiàn)場成本管理所面對并亟需解決的問題。成本管理方面存在的問題主要體現(xiàn)在。

（1）相關(guān)成本管理體制不夠完善，成本核算缺乏系統(tǒng)化的監(jiān)督制度保障，從而使得開發(fā)企業(yè)對工程項(xiàng)目成本管理的可控性下降，最終導(dǎo)致資金利用率不高，資金浪費(fèi)嚴(yán)重。

（2）不健全的成本管理體系使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工合同的談判及簽訂環(huán)節(jié)缺乏相關(guān)體制的支持，成本管理環(huán)節(jié)存在較多不利的漏洞，導(dǎo)致今后的項(xiàng)目索賠執(zhí)行工作以及工程變更難度加大，最終致使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本盲目擴(kuò)大，而不利于房地產(chǎn)開發(fā)市場的良性發(fā)展。

三.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理措施

3.1 提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理水平

質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的重點(diǎn)所在，也是提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的必經(jīng)途徑。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視質(zhì)量管理，切實(shí)地提高管理水平，本文主要從以下幾方面對其進(jìn)行相關(guān)闡述。

（1）應(yīng)以經(jīng)濟(jì)處罰為手段，提高監(jiān)理單位監(jiān)督管理職能履行度，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際不斷對相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督體制進(jìn)行改進(jìn)與完善。

（2）強(qiáng)化施工現(xiàn)場管理力度，重視對各施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理，并對各工序施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行系統(tǒng)歸納，以此為依據(jù)規(guī)范施工行為。

（3）加大對施工人員的崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)力度，重視技術(shù)交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規(guī)范性，提高施工質(zhì)量。

3.2 強(qiáng)化設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)管理的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)規(guī)劃可以說是整個(gè)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理的前提所在，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的現(xiàn)場管理具有重要意義。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案都是通過不同項(xiàng)目之間的對比，并進(jìn)行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設(shè)計(jì)工作并非由一個(gè)設(shè)計(jì)單位獨(dú)立完成的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)項(xiàng)目工程的實(shí)際情況，根據(jù)工程需求充分整合各設(shè)計(jì)單位之間高效的溝通與聯(lián)合實(shí)現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)發(fā)開企業(yè)還應(yīng)在設(shè)計(jì)單位之間構(gòu)建良好的溝通體系，確保設(shè)計(jì)工作的內(nèi)在關(guān)系，協(xié)調(diào)各個(gè)設(shè)計(jì)單位在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)整體方案設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目工程能夠有效開展以及設(shè)計(jì)方案的提交時(shí)間。此外，還要對項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場實(shí)際情況進(jìn)行勘察與分析，確保內(nèi)審有效和出圖質(zhì)量，從而確保設(shè)計(jì)管理整體質(zhì)量的穩(wěn)定性。

3.3 重視成本管理

重視成本管理，提高成本管理水平是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理的保障所在。因此，這就需要相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須組建一批高素質(zhì)高技能的成本管理工作人員，提高工程項(xiàng)目現(xiàn)場成本管理水平，確保成本核算工作開展的規(guī)范性，為企業(yè)最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益提供可靠保障。此外，還要將成本管理貫穿深入施工環(huán)節(jié)各階段各工序，逐步制定一套與企業(yè)發(fā)展相一致的成本管理體制，以健全的成本控制制度為手段，在保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，確保成本管理的有效性與靈活性，對總成本開支進(jìn)行合理的控制，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的利用率。

4 結(jié)束語

綜上所述，隨著我國城市變化飛快，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程也不斷增多，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場管理面臨著新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。因此，重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理，提高現(xiàn)場管理水平成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高競爭力的重要手段。這就需要相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)其現(xiàn)場管理隊(duì)伍的建設(shè)，不斷轉(zhuǎn)變觀念，不斷引進(jìn)國外先進(jìn)的現(xiàn)場管理理念，并結(jié)合企業(yè)和工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，切實(shí)地提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理水平，以使其更好地適應(yīng)新的社會(huì)要求和發(fā)展要求。

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