我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應研究

張文燕

摘 要：近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，一方面為改善人民的居住生活環(huán)境做出了巨大貢獻，另一方面也帶動了國民經(jīng)濟的快速增長，成為了新的經(jīng)濟增長點。但房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響因素眾多，房地產(chǎn)價格的波動也不斷影響著金融環(huán)境的穩(wěn)定，因此，研究我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應，對預防房地產(chǎn)價格波動、保障國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展都有重要意義。本文主要分析了貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應理論，并對我國貨幣政策的房地產(chǎn)傳導效應進行了實證分析，研究了當前我國我國貨幣政策的房地產(chǎn)傳導效應現(xiàn)狀，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供了理論參考。

關(guān)鍵詞：我國貨幣政策；房地產(chǎn)價格；傳導效應

前言：隨著我國國民經(jīng)濟的高速發(fā)展，人民的物質(zhì)生活水平不斷提升，我國的城鎮(zhèn)化水平也在不斷提高，隨之而來的是人民對居住環(huán)境的要求越來越高，對房地產(chǎn)的需求逐年加大，這也是當前我國房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆的重要原因之一，房地產(chǎn)的高速發(fā)展也給我國經(jīng)濟帶來了諸多負面影響，雖然近年來我國相繼出臺了一系列的貨幣政策以及非貨幣性調(diào)控手段，但是房地產(chǎn)價格依然居高不下。因此，如何解決當前房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的問題，將房價控制在一個相對合理的水平，也是提高居民生活水平、保證國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展的關(guān)鍵。

一、貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應理論分析

（一）房地產(chǎn)特征。房地產(chǎn)作為生產(chǎn)生活的必需品，主要具有耐久性和不動產(chǎn)兩個特征。這兩個特征使房地產(chǎn)容易成為投資的對象，而且房地產(chǎn)往往不會隨著時間的推移而貶值。房地產(chǎn)的耐久性和不動產(chǎn)使其具備了資本的性質(zhì)，房地產(chǎn)不僅僅是人民生活的一種消費品，同時也成為了金融投資的對象。就房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性而言，房地產(chǎn)的價格波動遠遠低于其他金融產(chǎn)品，而且具有巨大的升值潛力，這也使得房地產(chǎn)成為了許多企業(yè)進行實物投資的最佳選擇。另外，房地產(chǎn)還具有虛擬經(jīng)濟特征，當前我國房地產(chǎn)價格不僅僅受到供需關(guān)系的影響，而且還受到投資者的價值觀念的影響，房地產(chǎn)價格也會隨著人們的價值觀念而出現(xiàn)劇烈波動，近幾年，我國房地產(chǎn)的虛擬經(jīng)濟特征愈加明顯。

（二）貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的工具。貨幣政策是中央銀行為達到一定的經(jīng)濟目標而采取的調(diào)節(jié)和控制貨幣供應量的政策的總稱，對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著重要的調(diào)節(jié)作用。貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的工具主要包括以下三個方面：（1）一般性政策工具：是對貨幣供給總量以及信用總量進行調(diào)節(jié)的工具，主要包括法定準備金率、公開市場業(yè)務、再貼現(xiàn)等三種工具。（2）選擇性政策工具：指央行對金融環(huán)境的某些特殊領(lǐng)域進行調(diào)節(jié)所采用的工具，主要包括證券市場的信用控制、消費者信用控制、不動產(chǎn)信用控制以及優(yōu)惠利率等。（3）其他工具：主要指輔助性的貨幣政策工具，窗口指導、道義規(guī)勸等都是都是其他貨幣政策的范疇。

（三）貨幣政策傳導理論概述。貨幣政策傳導機制是指從貨幣政策的現(xiàn)實操作開始到最終宏觀經(jīng)濟目標的實現(xiàn)，其間中間環(huán)節(jié)之間的有機聯(lián)系以及相互影響關(guān)系的總和。貨幣政策的傳導機制是一個復雜的過程，政策、金融環(huán)境以及實體經(jīng)濟都是貨幣政策傳導機制的涉及范圍，其傳導過程如圖1所示。

圖1 貨幣政策的傳導過程

（四）貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導機制。貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導機制主要包括兩個環(huán)節(jié)（如圖2）。

圖2 貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導示意圖

第一個環(huán)節(jié)是貨幣政策對房地產(chǎn)價格的傳導，在這一階段，央行通過通過利率途徑、信貸途徑以及資產(chǎn)組合效應途徑等政策工具影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，從而起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的目的。第二個環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)價格向?qū)嶓w經(jīng)濟的傳導，包括消費傳導以及投資傳導兩個方面，其中，房地產(chǎn)價格對消費的傳導主要是通過財富效應、家庭資產(chǎn)負債表效應、預期效應、擠出效應以及租房收入效應等途徑實現(xiàn)的，而房地產(chǎn)價格向投資的傳導則主要通過直接投資效應、托賓Q效應以及企業(yè)資產(chǎn)負債表效應等途徑實現(xiàn)的。

二、我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應現(xiàn)狀分析

（一）貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應的區(qū)域差異。由于貨幣政策的制定是根據(jù)宏觀經(jīng)濟的運行情況，而忽視了某些地區(qū)差異性的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，這也使得貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應出現(xiàn)區(qū)域差異。當前我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格即存在較為明顯的區(qū)域差異，在區(qū)域劃分上，根據(jù)地理位置以及經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀將我國房地產(chǎn)市場劃分為東部、中部以及西部。調(diào)查結(jié)果表明，東部較為發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)投資規(guī)模遠高于中西部，另外，東部地區(qū)房地產(chǎn)的銷售面積、價格等統(tǒng)計數(shù)據(jù)也高于中西部。針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的差異性，國家也制定了差異性的房地產(chǎn)發(fā)展政策，科學地調(diào)控不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場。

通過借助模型對我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應區(qū)域差異進行實證分析，將構(gòu)建如下模型：

HP=C+αR+βM2+μ

其中，HP是房地產(chǎn)價格，C是消費水平，R是利率，M2是貨幣供應量，α、β是利率以及貨幣供應量的彈性系數(shù)。然后利用模型對東中西部地區(qū)貨幣政策利率、貨幣供應量對傳導效果進行實證分析，對回歸結(jié)果數(shù)據(jù)進行整理后得出以下結(jié)果（見表1）。結(jié)果表明，東部地區(qū)房地產(chǎn)價格的利率敏感性明顯高于東西部地區(qū)；而相比東部地區(qū)，中西部地區(qū)房地產(chǎn)價格與貨幣供應量的關(guān)系更為緊密。

表1 東中西部地區(qū)貨幣政策對房地產(chǎn)價格傳導的實證結(jié)果比較

（二）我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應的阻礙因素分析。通過上文對我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應實證分析可以發(fā)現(xiàn)，當前我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導途徑并不暢通，存在諸多的阻礙因素。首先，從家庭行為的角度分析，消費需求過旺，我國城鄉(xiāng)居民普遍具有較強的消費能力，且城鎮(zhèn)居民的不斷增加引起了新一輪的消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，消費者對于房地產(chǎn)的需求很高；居民的投資投機需求高漲，房地產(chǎn)作為一種簡單、穩(wěn)定的投資方式，也帶來了大量的個人儲蓄投資，從另一方面帶動了房地產(chǎn)價格的增長。其次，很多企業(yè)追求房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商借助信息優(yōu)勢不斷加快房價上漲，片面的追求利益最大化的企業(yè)行為也阻礙了貨幣政策傳導效應的有效進行。另外，政府也是影響貨幣政策傳導效應的重要因素，地方政府重視房地產(chǎn)開發(fā)的短期效益，而制定與中央貨幣政策不統(tǒng)一的地方法規(guī)，不斷促使房地產(chǎn)價格上漲；商業(yè)銀行提供的巨額房地產(chǎn)信貸資金在保證房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展同時，卻影響了市場價格導向的合理發(fā)展。

（三）提高我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應的對策建

議。首先，貨幣政策的制定應考慮我國不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展差異，保證貨幣政策的區(qū)域性、差異性，增加數(shù)量型貨幣政策工具的使用；根據(jù)不同地域?qū)省⒇泿殴?、信貸等貨幣政策的敏感性差異，實施差異性的貨幣政策工具；通過信貸、存款準備金等數(shù)量型貨幣政策工具，保證房價的穩(wěn)定。其次，在短期內(nèi)加強其他非貨幣手段對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，由于當前我國的貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響有限，難以起到真正的調(diào)控作用，因此，可以在短期內(nèi)采取二套房限貸、提高首付比例、上浮按揭利率等其他手段來保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。另外，必須盡快完善我國貨幣政策調(diào)控體系，推進利率市場化改革的進程；不斷完善貨幣政策傳導機制，加強貨幣市場監(jiān)督；不斷提高利率工具的調(diào)控能力，逐步推進利率市場化，保證利率工具可以有效調(diào)控房地產(chǎn)價格；加快相關(guān)規(guī)范制度的建立，不斷完善我國房地產(chǎn)市場金融體系，有效抑制當前房地產(chǎn)投資過熱。

三、結(jié)語

我國房地產(chǎn)行業(yè)的過快發(fā)展給社會經(jīng)濟帶來了諸多負面影響，通過貨幣政策的傳導效應可以在一定程度上起到調(diào)控房地產(chǎn)價格、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。本文結(jié)合貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應相關(guān)理論，并對貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應的區(qū)域差異進行了實證分析，發(fā)現(xiàn)了傳導效應的傳導途徑不順暢等問題，由此提出了保證貨幣政策的區(qū)域性、短期內(nèi)加強非貨幣調(diào)控手段以及加快完善我國貨幣政策調(diào)控體系等一系列建議。只有不斷提高我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應，通過有效的貨幣政策工具積極調(diào)控房地產(chǎn)價格，才能保證房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1] 梁斌，李慶云.中國房地產(chǎn)價格波動與貨幣政策分析——基于貝葉斯估計的動態(tài)隨機一般均衡模型[J].經(jīng)濟科學.2011，（3） ：17-31.

[2] 楊兆廷，龐如超.從緊的貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)投資的影響分析——基于存款準備金率、利率的調(diào)控分析[J].上海金融學院學報.2009，（1）：49-54.

[3] 陳紅霞，袁顯平.利率政策對貨幣市場的“非對稱性”傳導[J].廣東金融學院學報，2011，26（4）：25-33.endprint

摘 要：近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，一方面為改善人民的居住生活環(huán)境做出了巨大貢獻，另一方面也帶動了國民經(jīng)濟的快速增長，成為了新的經(jīng)濟增長點。但房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響因素眾多，房地產(chǎn)價格的波動也不斷影響著金融環(huán)境的穩(wěn)定，因此，研究我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應，對預防房地產(chǎn)價格波動、保障國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展都有重要意義。本文主要分析了貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應理論，并對我國貨幣政策的房地產(chǎn)傳導效應進行了實證分析，研究了當前我國我國貨幣政策的房地產(chǎn)傳導效應現(xiàn)狀，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供了理論參考。

關(guān)鍵詞：我國貨幣政策；房地產(chǎn)價格；傳導效應

前言：隨著我國國民經(jīng)濟的高速發(fā)展，人民的物質(zhì)生活水平不斷提升，我國的城鎮(zhèn)化水平也在不斷提高，隨之而來的是人民對居住環(huán)境的要求越來越高，對房地產(chǎn)的需求逐年加大，這也是當前我國房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆的重要原因之一，房地產(chǎn)的高速發(fā)展也給我國經(jīng)濟帶來了諸多負面影響，雖然近年來我國相繼出臺了一系列的貨幣政策以及非貨幣性調(diào)控手段，但是房地產(chǎn)價格依然居高不下。因此，如何解決當前房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的問題，將房價控制在一個相對合理的水平，也是提高居民生活水平、保證國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展的關(guān)鍵。

一、貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應理論分析

（一）房地產(chǎn)特征。房地產(chǎn)作為生產(chǎn)生活的必需品，主要具有耐久性和不動產(chǎn)兩個特征。這兩個特征使房地產(chǎn)容易成為投資的對象，而且房地產(chǎn)往往不會隨著時間的推移而貶值。房地產(chǎn)的耐久性和不動產(chǎn)使其具備了資本的性質(zhì)，房地產(chǎn)不僅僅是人民生活的一種消費品，同時也成為了金融投資的對象。就房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性而言，房地產(chǎn)的價格波動遠遠低于其他金融產(chǎn)品，而且具有巨大的升值潛力，這也使得房地產(chǎn)成為了許多企業(yè)進行實物投資的最佳選擇。另外，房地產(chǎn)還具有虛擬經(jīng)濟特征，當前我國房地產(chǎn)價格不僅僅受到供需關(guān)系的影響，而且還受到投資者的價值觀念的影響，房地產(chǎn)價格也會隨著人們的價值觀念而出現(xiàn)劇烈波動，近幾年，我國房地產(chǎn)的虛擬經(jīng)濟特征愈加明顯。

（二）貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的工具。貨幣政策是中央銀行為達到一定的經(jīng)濟目標而采取的調(diào)節(jié)和控制貨幣供應量的政策的總稱，對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著重要的調(diào)節(jié)作用。貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的工具主要包括以下三個方面：（1）一般性政策工具：是對貨幣供給總量以及信用總量進行調(diào)節(jié)的工具，主要包括法定準備金率、公開市場業(yè)務、再貼現(xiàn)等三種工具。（2）選擇性政策工具：指央行對金融環(huán)境的某些特殊領(lǐng)域進行調(diào)節(jié)所采用的工具，主要包括證券市場的信用控制、消費者信用控制、不動產(chǎn)信用控制以及優(yōu)惠利率等。（3）其他工具：主要指輔助性的貨幣政策工具，窗口指導、道義規(guī)勸等都是都是其他貨幣政策的范疇。

（三）貨幣政策傳導理論概述。貨幣政策傳導機制是指從貨幣政策的現(xiàn)實操作開始到最終宏觀經(jīng)濟目標的實現(xiàn)，其間中間環(huán)節(jié)之間的有機聯(lián)系以及相互影響關(guān)系的總和。貨幣政策的傳導機制是一個復雜的過程，政策、金融環(huán)境以及實體經(jīng)濟都是貨幣政策傳導機制的涉及范圍，其傳導過程如圖1所示。

圖1 貨幣政策的傳導過程

（四）貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導機制。貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導機制主要包括兩個環(huán)節(jié)（如圖2）。

圖2 貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導示意圖

第一個環(huán)節(jié)是貨幣政策對房地產(chǎn)價格的傳導，在這一階段，央行通過通過利率途徑、信貸途徑以及資產(chǎn)組合效應途徑等政策工具影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，從而起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的目的。第二個環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)價格向?qū)嶓w經(jīng)濟的傳導，包括消費傳導以及投資傳導兩個方面，其中，房地產(chǎn)價格對消費的傳導主要是通過財富效應、家庭資產(chǎn)負債表效應、預期效應、擠出效應以及租房收入效應等途徑實現(xiàn)的，而房地產(chǎn)價格向投資的傳導則主要通過直接投資效應、托賓Q效應以及企業(yè)資產(chǎn)負債表效應等途徑實現(xiàn)的。

二、我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應現(xiàn)狀分析

（一）貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應的區(qū)域差異。由于貨幣政策的制定是根據(jù)宏觀經(jīng)濟的運行情況，而忽視了某些地區(qū)差異性的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，這也使得貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應出現(xiàn)區(qū)域差異。當前我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格即存在較為明顯的區(qū)域差異，在區(qū)域劃分上，根據(jù)地理位置以及經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀將我國房地產(chǎn)市場劃分為東部、中部以及西部。調(diào)查結(jié)果表明，東部較為發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)投資規(guī)模遠高于中西部，另外，東部地區(qū)房地產(chǎn)的銷售面積、價格等統(tǒng)計數(shù)據(jù)也高于中西部。針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的差異性，國家也制定了差異性的房地產(chǎn)發(fā)展政策，科學地調(diào)控不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場。

通過借助模型對我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應區(qū)域差異進行實證分析，將構(gòu)建如下模型：

HP=C+αR+βM2+μ

其中，HP是房地產(chǎn)價格，C是消費水平，R是利率，M2是貨幣供應量，α、β是利率以及貨幣供應量的彈性系數(shù)。然后利用模型對東中西部地區(qū)貨幣政策利率、貨幣供應量對傳導效果進行實證分析，對回歸結(jié)果數(shù)據(jù)進行整理后得出以下結(jié)果（見表1）。結(jié)果表明，東部地區(qū)房地產(chǎn)價格的利率敏感性明顯高于東西部地區(qū)；而相比東部地區(qū)，中西部地區(qū)房地產(chǎn)價格與貨幣供應量的關(guān)系更為緊密。

表1 東中西部地區(qū)貨幣政策對房地產(chǎn)價格傳導的實證結(jié)果比較

（二）我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應的阻礙因素分析。通過上文對我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應實證分析可以發(fā)現(xiàn)，當前我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導途徑并不暢通，存在諸多的阻礙因素。首先，從家庭行為的角度分析，消費需求過旺，我國城鄉(xiāng)居民普遍具有較強的消費能力，且城鎮(zhèn)居民的不斷增加引起了新一輪的消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，消費者對于房地產(chǎn)的需求很高；居民的投資投機需求高漲，房地產(chǎn)作為一種簡單、穩(wěn)定的投資方式，也帶來了大量的個人儲蓄投資，從另一方面帶動了房地產(chǎn)價格的增長。其次，很多企業(yè)追求房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商借助信息優(yōu)勢不斷加快房價上漲，片面的追求利益最大化的企業(yè)行為也阻礙了貨幣政策傳導效應的有效進行。另外，政府也是影響貨幣政策傳導效應的重要因素，地方政府重視房地產(chǎn)開發(fā)的短期效益，而制定與中央貨幣政策不統(tǒng)一的地方法規(guī)，不斷促使房地產(chǎn)價格上漲；商業(yè)銀行提供的巨額房地產(chǎn)信貸資金在保證房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展同時，卻影響了市場價格導向的合理發(fā)展。

（三）提高我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應的對策建

議。首先，貨幣政策的制定應考慮我國不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展差異，保證貨幣政策的區(qū)域性、差異性，增加數(shù)量型貨幣政策工具的使用；根據(jù)不同地域?qū)?、貨幣供應量、信貸等貨幣政策的敏感性差異，實施差異性的貨幣政策工具；通過信貸、存款準備金等數(shù)量型貨幣政策工具，保證房價的穩(wěn)定。其次，在短期內(nèi)加強其他非貨幣手段對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，由于當前我國的貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響有限，難以起到真正的調(diào)控作用，因此，可以在短期內(nèi)采取二套房限貸、提高首付比例、上浮按揭利率等其他手段來保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。另外，必須盡快完善我國貨幣政策調(diào)控體系，推進利率市場化改革的進程；不斷完善貨幣政策傳導機制，加強貨幣市場監(jiān)督；不斷提高利率工具的調(diào)控能力，逐步推進利率市場化，保證利率工具可以有效調(diào)控房地產(chǎn)價格；加快相關(guān)規(guī)范制度的建立，不斷完善我國房地產(chǎn)市場金融體系，有效抑制當前房地產(chǎn)投資過熱。

三、結(jié)語

我國房地產(chǎn)行業(yè)的過快發(fā)展給社會經(jīng)濟帶來了諸多負面影響，通過貨幣政策的傳導效應可以在一定程度上起到調(diào)控房地產(chǎn)價格、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。本文結(jié)合貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應相關(guān)理論，并對貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應的區(qū)域差異進行了實證分析，發(fā)現(xiàn)了傳導效應的傳導途徑不順暢等問題，由此提出了保證貨幣政策的區(qū)域性、短期內(nèi)加強非貨幣調(diào)控手段以及加快完善我國貨幣政策調(diào)控體系等一系列建議。只有不斷提高我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應，通過有效的貨幣政策工具積極調(diào)控房地產(chǎn)價格，才能保證房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1] 梁斌，李慶云.中國房地產(chǎn)價格波動與貨幣政策分析——基于貝葉斯估計的動態(tài)隨機一般均衡模型[J].經(jīng)濟科學.2011，（3） ：17-31.

[2] 楊兆廷，龐如超.從緊的貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)投資的影響分析——基于存款準備金率、利率的調(diào)控分析[J].上海金融學院學報.2009，（1）：49-54.

[3] 陳紅霞，袁顯平.利率政策對貨幣市場的“非對稱性”傳導[J].廣東金融學院學報，2011，26（4）：25-33.endprint

摘 要：近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，一方面為改善人民的居住生活環(huán)境做出了巨大貢獻，另一方面也帶動了國民經(jīng)濟的快速增長，成為了新的經(jīng)濟增長點。但房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響因素眾多，房地產(chǎn)價格的波動也不斷影響著金融環(huán)境的穩(wěn)定，因此，研究我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應，對預防房地產(chǎn)價格波動、保障國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展都有重要意義。本文主要分析了貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應理論，并對我國貨幣政策的房地產(chǎn)傳導效應進行了實證分析，研究了當前我國我國貨幣政策的房地產(chǎn)傳導效應現(xiàn)狀，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供了理論參考。

關(guān)鍵詞：我國貨幣政策；房地產(chǎn)價格；傳導效應

前言：隨著我國國民經(jīng)濟的高速發(fā)展，人民的物質(zhì)生活水平不斷提升，我國的城鎮(zhèn)化水平也在不斷提高，隨之而來的是人民對居住環(huán)境的要求越來越高，對房地產(chǎn)的需求逐年加大，這也是當前我國房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆的重要原因之一，房地產(chǎn)的高速發(fā)展也給我國經(jīng)濟帶來了諸多負面影響，雖然近年來我國相繼出臺了一系列的貨幣政策以及非貨幣性調(diào)控手段，但是房地產(chǎn)價格依然居高不下。因此，如何解決當前房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的問題，將房價控制在一個相對合理的水平，也是提高居民生活水平、保證國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展的關(guān)鍵。

一、貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應理論分析

（一）房地產(chǎn)特征。房地產(chǎn)作為生產(chǎn)生活的必需品，主要具有耐久性和不動產(chǎn)兩個特征。這兩個特征使房地產(chǎn)容易成為投資的對象，而且房地產(chǎn)往往不會隨著時間的推移而貶值。房地產(chǎn)的耐久性和不動產(chǎn)使其具備了資本的性質(zhì)，房地產(chǎn)不僅僅是人民生活的一種消費品，同時也成為了金融投資的對象。就房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性而言，房地產(chǎn)的價格波動遠遠低于其他金融產(chǎn)品，而且具有巨大的升值潛力，這也使得房地產(chǎn)成為了許多企業(yè)進行實物投資的最佳選擇。另外，房地產(chǎn)還具有虛擬經(jīng)濟特征，當前我國房地產(chǎn)價格不僅僅受到供需關(guān)系的影響，而且還受到投資者的價值觀念的影響，房地產(chǎn)價格也會隨著人們的價值觀念而出現(xiàn)劇烈波動，近幾年，我國房地產(chǎn)的虛擬經(jīng)濟特征愈加明顯。

（二）貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的工具。貨幣政策是中央銀行為達到一定的經(jīng)濟目標而采取的調(diào)節(jié)和控制貨幣供應量的政策的總稱，對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著重要的調(diào)節(jié)作用。貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的工具主要包括以下三個方面：（1）一般性政策工具：是對貨幣供給總量以及信用總量進行調(diào)節(jié)的工具，主要包括法定準備金率、公開市場業(yè)務、再貼現(xiàn)等三種工具。（2）選擇性政策工具：指央行對金融環(huán)境的某些特殊領(lǐng)域進行調(diào)節(jié)所采用的工具，主要包括證券市場的信用控制、消費者信用控制、不動產(chǎn)信用控制以及優(yōu)惠利率等。（3）其他工具：主要指輔助性的貨幣政策工具，窗口指導、道義規(guī)勸等都是都是其他貨幣政策的范疇。

（三）貨幣政策傳導理論概述。貨幣政策傳導機制是指從貨幣政策的現(xiàn)實操作開始到最終宏觀經(jīng)濟目標的實現(xiàn)，其間中間環(huán)節(jié)之間的有機聯(lián)系以及相互影響關(guān)系的總和。貨幣政策的傳導機制是一個復雜的過程，政策、金融環(huán)境以及實體經(jīng)濟都是貨幣政策傳導機制的涉及范圍，其傳導過程如圖1所示。

圖1 貨幣政策的傳導過程

（四）貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導機制。貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導機制主要包括兩個環(huán)節(jié)（如圖2）。

圖2 貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導示意圖

第一個環(huán)節(jié)是貨幣政策對房地產(chǎn)價格的傳導，在這一階段，央行通過通過利率途徑、信貸途徑以及資產(chǎn)組合效應途徑等政策工具影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，從而起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的目的。第二個環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)價格向?qū)嶓w經(jīng)濟的傳導，包括消費傳導以及投資傳導兩個方面，其中，房地產(chǎn)價格對消費的傳導主要是通過財富效應、家庭資產(chǎn)負債表效應、預期效應、擠出效應以及租房收入效應等途徑實現(xiàn)的，而房地產(chǎn)價格向投資的傳導則主要通過直接投資效應、托賓Q效應以及企業(yè)資產(chǎn)負債表效應等途徑實現(xiàn)的。

二、我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應現(xiàn)狀分析

（一）貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應的區(qū)域差異。由于貨幣政策的制定是根據(jù)宏觀經(jīng)濟的運行情況，而忽視了某些地區(qū)差異性的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，這也使得貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應出現(xiàn)區(qū)域差異。當前我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格即存在較為明顯的區(qū)域差異，在區(qū)域劃分上，根據(jù)地理位置以及經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀將我國房地產(chǎn)市場劃分為東部、中部以及西部。調(diào)查結(jié)果表明，東部較為發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)投資規(guī)模遠高于中西部，另外，東部地區(qū)房地產(chǎn)的銷售面積、價格等統(tǒng)計數(shù)據(jù)也高于中西部。針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的差異性，國家也制定了差異性的房地產(chǎn)發(fā)展政策，科學地調(diào)控不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場。

通過借助模型對我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應區(qū)域差異進行實證分析，將構(gòu)建如下模型：

HP=C+αR+βM2+μ

其中，HP是房地產(chǎn)價格，C是消費水平，R是利率，M2是貨幣供應量，α、β是利率以及貨幣供應量的彈性系數(shù)。然后利用模型對東中西部地區(qū)貨幣政策利率、貨幣供應量對傳導效果進行實證分析，對回歸結(jié)果數(shù)據(jù)進行整理后得出以下結(jié)果（見表1）。結(jié)果表明，東部地區(qū)房地產(chǎn)價格的利率敏感性明顯高于東西部地區(qū)；而相比東部地區(qū)，中西部地區(qū)房地產(chǎn)價格與貨幣供應量的關(guān)系更為緊密。

表1 東中西部地區(qū)貨幣政策對房地產(chǎn)價格傳導的實證結(jié)果比較

（二）我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應的阻礙因素分析。通過上文對我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應實證分析可以發(fā)現(xiàn)，當前我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導途徑并不暢通，存在諸多的阻礙因素。首先，從家庭行為的角度分析，消費需求過旺，我國城鄉(xiāng)居民普遍具有較強的消費能力，且城鎮(zhèn)居民的不斷增加引起了新一輪的消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，消費者對于房地產(chǎn)的需求很高；居民的投資投機需求高漲，房地產(chǎn)作為一種簡單、穩(wěn)定的投資方式，也帶來了大量的個人儲蓄投資，從另一方面帶動了房地產(chǎn)價格的增長。其次，很多企業(yè)追求房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商借助信息優(yōu)勢不斷加快房價上漲，片面的追求利益最大化的企業(yè)行為也阻礙了貨幣政策傳導效應的有效進行。另外，政府也是影響貨幣政策傳導效應的重要因素，地方政府重視房地產(chǎn)開發(fā)的短期效益，而制定與中央貨幣政策不統(tǒng)一的地方法規(guī)，不斷促使房地產(chǎn)價格上漲；商業(yè)銀行提供的巨額房地產(chǎn)信貸資金在保證房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展同時，卻影響了市場價格導向的合理發(fā)展。

（三）提高我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應的對策建

議。首先，貨幣政策的制定應考慮我國不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展差異，保證貨幣政策的區(qū)域性、差異性，增加數(shù)量型貨幣政策工具的使用；根據(jù)不同地域?qū)?、貨幣供應量、信貸等貨幣政策的敏感性差異，實施差異性的貨幣政策工具；通過信貸、存款準備金等數(shù)量型貨幣政策工具，保證房價的穩(wěn)定。其次，在短期內(nèi)加強其他非貨幣手段對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，由于當前我國的貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響有限，難以起到真正的調(diào)控作用，因此，可以在短期內(nèi)采取二套房限貸、提高首付比例、上浮按揭利率等其他手段來保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。另外，必須盡快完善我國貨幣政策調(diào)控體系，推進利率市場化改革的進程；不斷完善貨幣政策傳導機制，加強貨幣市場監(jiān)督；不斷提高利率工具的調(diào)控能力，逐步推進利率市場化，保證利率工具可以有效調(diào)控房地產(chǎn)價格；加快相關(guān)規(guī)范制度的建立，不斷完善我國房地產(chǎn)市場金融體系，有效抑制當前房地產(chǎn)投資過熱。

三、結(jié)語

我國房地產(chǎn)行業(yè)的過快發(fā)展給社會經(jīng)濟帶來了諸多負面影響，通過貨幣政策的傳導效應可以在一定程度上起到調(diào)控房地產(chǎn)價格、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。本文結(jié)合貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應相關(guān)理論，并對貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應的區(qū)域差異進行了實證分析，發(fā)現(xiàn)了傳導效應的傳導途徑不順暢等問題，由此提出了保證貨幣政策的區(qū)域性、短期內(nèi)加強非貨幣調(diào)控手段以及加快完善我國貨幣政策調(diào)控體系等一系列建議。只有不斷提高我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導效應，通過有效的貨幣政策工具積極調(diào)控房地產(chǎn)價格，才能保證房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

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