商業(yè)銀行應(yīng)關(guān)注房貸市場(chǎng)的“被冷落”風(fēng)險(xiǎn)

李霞

摘 要：2007年以來(lái)，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)興起的同時(shí)，銀行的住房按揭貸款也經(jīng)歷了一輪擴(kuò)張，房貸業(yè)務(wù)一度占到個(gè)貸業(yè)務(wù)的90%以上；在競(jìng)爭(zhēng)激烈的年份，各家銀行爭(zhēng)相打折爭(zhēng)取客戶。時(shí)過(guò)境遷，昔日的“香餑餑”如今正逐漸遭到商業(yè)銀行的拋棄，房貸市場(chǎng)正面臨一場(chǎng)資本危機(jī)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)；按揭貸款

中圖分類號(hào)：F127 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）23-0233-01

一、房貸市場(chǎng)現(xiàn)狀

“申請(qǐng)了好幾個(gè)月，批下來(lái)優(yōu)惠沒(méi)有了，只能基準(zhǔn)利率?！?013年在北京市買房的史先生一直在為房貸的事情煩惱。雖然失去了優(yōu)惠政策，但在北京市停貸現(xiàn)象并不那么嚴(yán)重，工行、農(nóng)行、中行、建行、郵儲(chǔ)、招行、浦發(fā)、渣打首套房貸利率全部恢復(fù)基準(zhǔn)，交行、光大等為基準(zhǔn)利率上浮5%。而作為逐漸壓縮房貸市場(chǎng)的代表——深圳市，其民生銀行和平安銀行自去年開始已撤離房貸市場(chǎng)；外資銀行中，花旗銀行最近也停止房貸發(fā)放。還有一些商業(yè)銀行，如中信銀行、廣發(fā)銀行，則將首套房貸利率設(shè)為基準(zhǔn)上浮20%，變相“趕客”。深圳市各大銀行不僅提高利率，更已對(duì)房貸出現(xiàn)“戰(zhàn)略放棄”的態(tài)度。除國(guó)有銀行出于社會(huì)責(zé)任未減少房貸業(yè)務(wù)外，其他銀行正在逐漸減少個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，更多銀行駐點(diǎn)開始撤離售樓處，住房貸款正被資本市場(chǎng)前所未有的邊緣化。

二、房貸市場(chǎng)萎縮的原因

金融與地產(chǎn)原本是一對(duì)親密無(wú)間的好兄弟，在中國(guó)的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展階段，金融資產(chǎn)的注入為其提供了巨大的資金支持，銀行也在房地產(chǎn)的高速膨脹中賺的盆滿、缽滿。然而，在國(guó)家一系列限制、打壓房地產(chǎn)的政策出臺(tái)后，銀行資金逐漸背離了房地產(chǎn)行業(yè)，從住房開發(fā)貸款的限入到個(gè)人住房貸款的撤離，金融與地產(chǎn)漸行漸遠(yuǎn)。面對(duì)房貸市場(chǎng)的日益蕭條，我們不禁要問(wèn)，房貸市場(chǎng)到底怎么了？敏感的銀行在這紛繁復(fù)雜的市場(chǎng)中又嗅到了什么？

1.利率市場(chǎng)化下的資本逐利

利率市場(chǎng)的放開打通了利率市場(chǎng)化的通道，也直接推高了銀行的資金成本。在銀行資本約束緊張、流動(dòng)性管理難度加大的情況下，購(gòu)房按揭貸款對(duì)商業(yè)銀行的吸引力有所降低。在信貸規(guī)?？偭恳欢ǖ那闆r下，銀行往往會(huì)將資產(chǎn)投放到收益率較好、風(fēng)險(xiǎn)可控的資產(chǎn)運(yùn)用，而按揭貸款的利率偏低，并不是最理想的業(yè)務(wù)品種。以目前5年期以上貸款利率6.55%計(jì)算，如果打9折為5.895%，而5年期的存款利率為4.75%，為了拉存款，不少銀行都上浮10%，也就是5.225%。這意味著，銀行發(fā)放房貸的利差空間不到0.7個(gè)點(diǎn)。但中小企業(yè)貸款及個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款的利率一般要上浮20%以上，這對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)空間更大。在商言商，目前大中型銀行都已經(jīng)上市，在銀行業(yè)整體營(yíng)利壓力增大的趨勢(shì)下，幾乎沒(méi)人愿意干“賠本賺吆喝”的買賣。選擇少做或者不做個(gè)人按揭貸款，是商業(yè)銀行根據(jù)目前資金成本和需求的現(xiàn)實(shí)情況，做出符合自身商業(yè)利益的市場(chǎng)化選擇。

2.房地產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)成為銀行共識(shí)

事實(shí)上，銀行壓縮房貸的另一個(gè)背景是，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈下行趨勢(shì)，房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)正在加大成為各家銀行的共識(shí)。如果2014年中國(guó)要經(jīng)歷一場(chǎng)危機(jī)，則這場(chǎng)危機(jī)的觸發(fā)點(diǎn)很可能是房地產(chǎn)價(jià)格暴跌。房地產(chǎn)價(jià)格暴跌沖擊金融體系的第一個(gè)環(huán)節(jié)是銀行按揭抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款。盡管房地產(chǎn)業(yè)貸款在銀行貸款中占比20%左右，但如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌，和房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，相關(guān)貸款也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。銀行的風(fēng)控一向是信貸的重中之重，銀行資本“趨利避害”的天性決定了現(xiàn)在的“房貸荒”將成為一個(gè)持續(xù)的現(xiàn)象，短時(shí)間難以改變。

三、商業(yè)銀行應(yīng)關(guān)注房貸“被冷落”風(fēng)險(xiǎn)

在政策與市場(chǎng)的雙重影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的處境不容樂(lè)觀，日漸稀薄的購(gòu)房人群成為支撐房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)落地的最后一根稻草。然而，少了銀行資金的呵護(hù)，原本脆弱的房地產(chǎn)將更加岌岌可危。剛性需求的貸款難、貸款貴有可能逼退很大一部分購(gòu)房者，從而加速了地產(chǎn)大廈的轟然坍塌。這一連鎖反應(yīng)很可能因?yàn)殂y行的短視而觸發(fā)，造成不可挽回的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和損失。畢竟銀行在完全將資金抽離房地產(chǎn)市場(chǎng)之前更應(yīng)該關(guān)注的是房貸市場(chǎng)的平穩(wěn)，更應(yīng)該注重履行金融企業(yè)維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的宗旨，須知，覆巢之下，再無(wú)完卵。

為應(yīng)對(duì)房貸荒，今年5月12日，央行副行長(zhǎng)劉士余主持召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，要求銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，在定價(jià)方面合理確定首套房貸款利率水平，審批上也要及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。此次央行加強(qiáng)銀行批貸速度的監(jiān)管后，將迫使銀行縮短住房按揭貸款的辦理流程，改善目前銀行放款遲緩的現(xiàn)狀。這對(duì)于首次置業(yè)人群來(lái)說(shuō)將是一大利好，將會(huì)刺激目前仍在觀望的人群逐步入市。

工行、中行隨后表態(tài)，將積極支持符合條件的個(gè)人首套住房信貸需求，進(jìn)一步合理配置貸款規(guī)模，并對(duì)個(gè)人住房貸款實(shí)行合理定價(jià)，及時(shí)滿足客戶的用款需求。同時(shí)，大力推廣應(yīng)用分類審批技術(shù)，進(jìn)一步提高個(gè)人住房貸款的審查審批效率，加快個(gè)人住房貸款審批。當(dāng)然，由于距離央行“喊話”的時(shí)間比較短，更多的銀行目前仍然維持原有的房貸政策，是“聽話”還是逐利，尚在考慮之中。

提醒金融大佬們，面對(duì)房貸市場(chǎng)的十字路口，還是“且行且珍惜”吧。

[責(zé)任編輯 仲 琪]endprint