限購基本放開，松貸剛剛開始

南方周末記者 張玥 南方周末實(shí)習(xí)生 汪樂萍

◤46個(gè)限購城市已有40個(gè)松綁，樓市限購時(shí)代就此進(jìn)入尾聲。在中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，但強(qiáng)刺激已被中央摒棄的宏觀背景下，以放松房貸為標(biāo)志的新一輪救市浮出水面，效果有待觀察。

南方周末記者 張玥

發(fā)自上海

南方周末實(shí)習(xí)生 汪樂萍

“滿江紅，南京久等”。

2014年9月21日下午，南京市人民政府辦公廳正式發(fā)文，全面取消住房限購，雅居樂在南京的一個(gè)樓盤急忙趕制了這么一則新廣告。

至此，全國自2011年以來實(shí)行限購的46個(gè)城市中，除了北上廣深和珠海、三亞這六地，剩下的都在過去四個(gè)月間，完成了取消限購的地方政府救市第一波。樓市限購時(shí)代就此進(jìn)入尾聲。

但不斷松綁依然沒有擋住樓市繼續(xù)下行。2014年8月，“全國70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)”已經(jīng)連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比下跌，房地產(chǎn)行業(yè)投資增速更是跌入谷底。

第二波救市行動(dòng)早已馬不停蹄又跟上了，而且這次行動(dòng)等級(jí)更高，由省級(jí)政府出臺(tái)文件，并擴(kuò)展到信貸優(yōu)惠、購房落戶、公積金門檻降低等方方面面。8月8日，福建省的“閩八條”打響了第一槍，四川、江西、寧夏、湖南、湖北相繼跟進(jìn)。

解救樓市仍在發(fā)酵升級(jí)之中。9月22日，就在南京發(fā)文取消限購的第二天，一則傳聞攪動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)和資本市場(chǎng)：央行向四大行吹風(fēng)，放松首套房房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

若傳聞屬實(shí)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為這甚至可以視作第三波救市。9月18日他就在微博上稱，“預(yù)計(jì)第三波是以個(gè)別中央部委為代表的國家級(jí)救市”，包括住建部牽頭的長效機(jī)制，和央行、銀監(jiān)會(huì)為主導(dǎo)的房貸政策。

但截至9月24日發(fā)稿前，傳聞依然深陷爆料、辟謠不斷的漩渦中，而權(quán)威部門依然保持沉默。

每逢樓市下行，開發(fā)商、銀行、地方政府、中央政府就進(jìn)入了一個(gè)救市博弈場(chǎng)。本輪樓市下行，源于市場(chǎng)供求轉(zhuǎn)變和信貸持續(xù)不寬松。在強(qiáng)刺激已為中央所摒棄的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，無論是方興未艾的第二波救市，還是猶抱琵琶的第三波，是讓房價(jià)再次驚天逆轉(zhuǎn)，還是僅僅呈現(xiàn)為一次托底？

一個(gè)時(shí)代結(jié)束了

南京取消限購的文件是21日下午5點(diǎn)發(fā)出的，城北的復(fù)地新都國際，當(dāng)晚6點(diǎn)就開始打電話給一批意向客戶，賣出了二十余套房子。

“取消限購發(fā)文后，很多開發(fā)商連夜開了慶功會(huì)，這一天終于到了?！蹦暇┊?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)媒體的一位高層王明（化名）回憶道。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，南京的房價(jià)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下跌了。

3月份，看到鄰近的省會(huì)杭州庫存房源突破10萬，房價(jià)開始下跌時(shí)，王明接觸的業(yè)內(nèi)人士還在笑話這個(gè)事，“我們都覺得不可思議，感覺杭州樓市不比南京差啊”。

整個(gè)2013年，南京賣出了9.1萬套房子，是2009年以來的最高峰。南京房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝告訴南方周末記者，去年的南京樓市庫存不多、房價(jià)堅(jiān)挺、樓盤熱銷，買房子還要托關(guān)系才行。

但困境突然就來了。進(jìn)入4月，位于南京東側(cè)仙林湖附近，保利、金地旗下的幾個(gè)樓盤開始降價(jià)。緊接著，九龍湖、江北片區(qū)等郊區(qū)板塊開始挨個(gè)降價(jià)，只有中心城區(qū)的房價(jià)還能維持穩(wěn)定。

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王明認(rèn)為這輪降價(jià)的源頭是受全國大勢(shì)影響，“保利、金地等全國性開發(fā)商，在其他地方遇到了資金困難，把南京的樓市當(dāng)成了取款機(jī)，降價(jià)促銷”。

本地開發(fā)商的資金也不再寬裕了?！赌暇鞘小分骶幹旄Ａ峙e了一個(gè)例子：南京一個(gè)別墅項(xiàng)目在做房產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)，甚至把提供給高管的兩套住宅都放在一起打包了，“窮到了當(dāng)房子的地步”。

開發(fā)商自然巴望著限購松綁的早日到來。取消限購的文件是21日下午5點(diǎn)發(fā)出的，南京城北的復(fù)地新都國際，當(dāng)晚6點(diǎn)就開始打電話給一批意向客戶，賣出了二十余套房子。

限購放開后，價(jià)格還會(huì)上漲嗎？江蘇同步投資發(fā)展有限公司董事長史剛認(rèn)為“短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)樓市的價(jià)格上漲，只會(huì)放量?！?/p>

深圳中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院的檢測(cè)顯示，針對(duì)16個(gè)放開限購的城市，政策出臺(tái)后成交量有所上漲，幅度大約在10%-20%?！按蠹矣X得沒效果是因?yàn)轭A(yù)期太高了，總希望房價(jià)能翻一番兩番的?！痹撗芯吭嚎偨?jīng)理肖小平說。

在王明看來，限購早已不是束縛南京樓市發(fā)展的障礙?！盎旧鲜侵灰阆胍I房，開發(fā)商都會(huì)想辦法‘幫你解決資質(zhì)的問題，這已經(jīng)是公開的秘密了?！睂?duì)于更多的購房者而言，房貸比例能不能多一些，房價(jià)未來漲還是跌，才是關(guān)鍵。

第二波救市來襲

8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格同比下跌的城市有68個(gè)，而實(shí)行了限購的城市，不過是46個(gè)。第二波等級(jí)更高的救市來襲，意圖撐住更多未限購城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

那些從未實(shí)行過限購的城市日子也不好過。

新近公布的8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格同比下跌的城市有68個(gè)，7月有64個(gè)。而實(shí)行了限購的城市，不過是46個(gè)。在華中地區(qū)，僅有南昌、長沙和武漢三地被限購。

踩著第一波以取消限購為核心的救市尾聲，第二波等級(jí)更高的救市來襲，意圖撐住更多未限購城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

9月15日，湖北省出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，人稱“鄂六條”，涵蓋了包括首套房基準(zhǔn)利率降至七折，以及契稅、公積金等多項(xiàng)優(yōu)惠。

“它是一個(gè)指導(dǎo)性的文件，給個(gè)大的方向和框架，讓下面的城市去做自選動(dòng)作，報(bào)上來覺得OK就執(zhí)行?！币晃徊辉妇呙暮笔》康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士解釋。湖北黃岡第一個(gè)做出響應(yīng)，表示給購房者以財(cái)政補(bǔ)貼；武漢也隨即宣布全面取消限購。

在中國社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立看來，房價(jià)拐點(diǎn)在去年第三季度就已出現(xiàn)，只不過一開始只是表現(xiàn)為漲幅的縮小。進(jìn)入今年5月后，他觀察到的是全國范圍內(nèi)的普遍加速下跌。

“供大于求，以價(jià)換量。”陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖這樣形容當(dāng)下的開發(fā)商處境。他認(rèn)為不同于以往的外力作用，此次樓市拐點(diǎn)源自市場(chǎng)內(nèi)生的供需關(guān)系變化，從去年的供不應(yīng)求，轉(zhuǎn)為今年的供過于求。

對(duì)于此輪下行，中原集團(tuán)首席運(yùn)營官李文杰認(rèn)為是一個(gè)合理回歸、良性回調(diào)。

地方政府或許相對(duì)更加焦慮。9月15日財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，來自房地產(chǎn)行業(yè)的部分稅收在下滑，其中8月的房地產(chǎn)營業(yè)稅同比下降7.4%，建筑業(yè)營業(yè)稅下降0.4%。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅下降5.1%。

土地出讓收入也在大幅縮減。8月27日，財(cái)政部部長樓繼偉在十二屆全國人大常委會(huì)第十次會(huì)議上報(bào)告了今年以來預(yù)算執(zhí)行情況，其中提及7月份土地出讓收入還是同比增長了一成，但與前7個(gè)月的整體增幅相比，已經(jīng)減少了一半。

松貸猶抱琵琶

“即便地方發(fā)了文，還是要看銀行，地方政府管不了銀行?！?/p>

當(dāng)取消限購已接近尾聲但卻沒有顯示出多少威力之時(shí)，“松貸”成為地方政府和開發(fā)商們眼中最大的救命稻草。

9月22日，央行向四大行吹風(fēng)放松首套房房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的消息尚還只是傳聞；第二天，9月23日，福州、青島就相繼依葫蘆畫瓢地發(fā)出了公告：“出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請(qǐng)住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定?！闭J(rèn)房不認(rèn)貸，針對(duì)的是有改善性住房需求的人群。

按照現(xiàn)行信貸政策，銀行執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。也就是說，貸款房本都要看，只要有過貸款記錄，不管是否還清是否賣出，再買房時(shí)都要按照第二套住房的政策來。

然而，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受南方周末記者采訪時(shí)表示，“銀行的消息目前沒有得到官方證實(shí)，那么即便地方發(fā)了文，還是要看銀行，地方政府管不了銀行。”

房價(jià)下行之下，商業(yè)銀行事實(shí)上一直在收縮個(gè)人購房貸款業(yè)務(wù)。2014年第二季度的金融數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人購房貸款余額同比增速2009年以來第一次落后于整體房地產(chǎn)貸款余額增速。

在南京，限購取消后，房貸市場(chǎng)依舊緊張，沒有出現(xiàn)優(yōu)惠利率。融360統(tǒng)計(jì)了目前的17家銀行，其中有15家實(shí)行首套房利率上浮5%，二套房上浮10%的水平。平安銀行和廣發(fā)銀行則干脆停止貸款。

在湖北省最新公布的“鄂六條”中，寫明“首套房貸利率最低可打七折”，給出了下限。

但前述湖北房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)此政策并不樂觀，他認(rèn)為省政府的信貸優(yōu)惠更像是針對(duì)銀行的“倒逼”行為，銀行是否執(zhí)行并不以政府意志為主，“七折貸款，銀行是虧本做生意，圖什么呀？上市公司是要為股東負(fù)責(zé)的。”

于是，陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖只能呼吁銀行應(yīng)該站在更高的層面考慮，“從政府的角度，非常希望銀行能站在這個(gè)國民經(jīng)濟(jì)更高的高度，不是只為自己的利益，能夠支持房地產(chǎn)的發(fā)展。”

不會(huì)再回到老路上了

“上一輪限購放開減少了行政干預(yù)，這是正確的方向，但沒有從根本上扭轉(zhuǎn)樓市。”

中央層面的松貸傳聞若屬實(shí)，在李文杰看來，肯定是利好，但依然沒有從根本上改變目前樓市信貸緊張的局面?！靶刨J放開，是要中央給銀行資金放水，要大規(guī)模的刺激，但現(xiàn)在的宏觀基調(diào)是調(diào)結(jié)構(gòu)促改革，頂多只能期待微刺激。上一輪限購放開減少了行政干預(yù)，這是正確的方向，但沒有從根本上扭轉(zhuǎn)樓市?！?/p>

肖小平也對(duì)此輪信貸放開的刺激效果持謹(jǐn)慎態(tài)度，“它真正作用的是之前有房子，又能夠還清貸款的人群，也就是被‘認(rèn)房又認(rèn)貸政策困住的人。但在市場(chǎng)上，這部分人的占比不會(huì)很大。這樣一個(gè)松動(dòng)的政策，又不足以改變市場(chǎng)上投資或投機(jī)型客戶對(duì)樓市的預(yù)期，使他們的行為發(fā)生變化?！?/p>

過去十年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，救市總是與下跌如影隨形，這一次也不例外。2008年下半年，在全球金融危機(jī)的影響之下，中國樓市出現(xiàn)飛速增長5年后的第一次大幅下跌，二套房貸隨機(jī)松綁，營業(yè)稅免稅也從5年降為2年，房價(jià)報(bào)復(fù)性的反彈了至少一倍；2011年史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策實(shí)施，也就拖累了房價(jià)漲幅一年多而已。人們難免擔(dān)心，本輪一波又一波的救市，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的再次逆轉(zhuǎn)。

尹中立覺得不會(huì)了，“當(dāng)一種資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的時(shí)間一長，投機(jī)的人比重就會(huì)高。房價(jià)在中國漲了十多年，連掃垃圾的都知道買房子可以賺錢時(shí)，可想而知在中國過去的購房者當(dāng)中，投機(jī)的比重是非常高的。反過來，當(dāng)價(jià)格持續(xù)的下跌，并且趨勢(shì)形成，估計(jì)會(huì)很難逆轉(zhuǎn)?！?/p>

未來的兩到三年內(nèi)，國內(nèi)樓市都處于“清庫存”的階段，消化過剩供給，這是李文杰的判斷?！安辉贂?huì)有政府的大規(guī)模刺激了，否則又會(huì)回到之前的老路上，跟這屆政府提出的路線不符”，他提醒開發(fā)商們，“不要再有錯(cuò)誤的期盼，最重要是要認(rèn)清當(dāng)前形勢(shì)，盡快地跑量，我覺得去等或賭都是不切實(shí)際的?！?/p>