論城市中央商務區(qū)的合理建設規(guī)模

王宏波

摘要：本文集中分析了城市中央商務區(qū)的構成及其建設中面臨的實際問題，探索其合理的建設規(guī)模，以期可以為城市中央商務區(qū)的建設提供參考。

關鍵詞：城市；中央商務區(qū)；功能構成；建設規(guī)模

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A

一、前言

隨著我國城市化進程的加快，眾多城市開始著手建設中央商務區(qū)，為了進一步提高建設的合理性，有必要分析其構成與規(guī)模等相關問題。

二、中央商務區(qū)的定義

中央商務區(qū)(Central Business District，簡稱CBD)指一個國家或大城市里主要商業(yè)活動進行的地區(qū)。如今，CBD的內容不斷發(fā)展豐富，已經成為一個城市、一個區(qū)域乃至一個國家的經濟發(fā)展中樞。 一般而言，CBD高度集中了城市的經濟、科技和文化力量，作為城市的核心，應具備金融、貿易、服務、展覽、咨詢等多種功能，并配以完善的市政交通與通訊條件。世界上比較出名的城市CBD有紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎拉德方斯、東京新宿、香港中環(huán)等等。

三、中央商務區(qū)的構成

（一）功能構成

成熟的CBD其功能構成為“一主、三副”。“一主”即是以辦公為主，包含金融、貿易、信息、服務等要素；“三副”則是商業(yè)（酒店、零售、休閑、娛樂等）、公用設施（市政、交通、通信、文化、學校等公共配套設施）、居住三大板塊（住宅、公寓等）。

（二）空間構成

根據(jù)墨菲—范斯 CBD 指數(shù)理論，縱觀國內外CBD發(fā)展，不難看出，整個CBD區(qū)域在空間上劃分為兩大部分，其一是商務商業(yè)高度集中的硬核區(qū)域即CBD核心區(qū)；其二是商務商業(yè)集聚度向外圍逐步減弱并慢慢融入常規(guī)城市生活的區(qū)域，被稱為CBD的核緣。

四、如何合理確定規(guī)模

隨著經濟的發(fā)展，區(qū)域地位的提升，一些三、四城市相繼提出發(fā)展中央商務區(qū)。

在我國絕大部分特大城市的 CBD 還處于發(fā)展的初期或中期；一些城市的 CBD 規(guī)劃規(guī)模過大，與市場需求相脫節(jié)的實際情況下，如何合理確定中央商務區(qū)的規(guī)模顯得尤為重要，中央商務區(qū)核心區(qū)的規(guī)模是決定該商務區(qū)能否可持續(xù)發(fā)展的關鍵性因素。因此，我們接下來著重探索中央商務區(qū)核心區(qū)的規(guī)模，包括其用地規(guī)模和建設規(guī)模兩類。

以南陽中央商務區(qū)發(fā)展規(guī)模為例

南陽地處河南省西南部，與湖北省、陜西省接壤，是河南省次中心城市;是豫西南政治、經濟、文化、教育、科技、物流、交通中心。南陽中央商務區(qū)選址于南陽新城核心區(qū)的機場組團，在城市東南方向，白河南岸。地塊東南與姜營機場僅一路之隔，西北至白河濕地，規(guī)劃范圍約6.8平方公里。規(guī)劃以打造企業(yè)運營鏈為出發(fā)點，重點發(fā)展信息中心、金融中心、研發(fā)中心、物流中心、商務商業(yè)、會展博覽等現(xiàn)代服務業(yè)。

確定南陽中央商務區(qū)的合理規(guī)模，實現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展成為規(guī)劃中的重要課題。也是本論文要探討的核心問題。

在確定南陽中央商務區(qū)的合理規(guī)模上，規(guī)劃中采用了類比法及第三產業(yè)就業(yè)估算法，兩者相互校核，相互檢驗，以其使其發(fā)展規(guī)模更加合理。

類比法

類比法主要是參照世界上成熟CBD的發(fā)展規(guī)模，通過確立城市能級，定性確定CBD核心區(qū)的建設規(guī)模。如下表所示：

分類 級別 主要城市例舉 CBD核心區(qū)建設規(guī)模（萬㎡）

第一類 世界級 紐約、巴黎、倫敦、東京等 1500--2500

第二類 全球區(qū)域級 多倫多、悉尼、上海、北京等 500

第三類 國家級 深圳、廣州、 天津等 300

第四類 地區(qū)級 合肥、長沙、連云港、 大連、南通、泉州等 150--250

從上表可以看出，城市能級決定CBD核心區(qū)的規(guī)模。依經驗數(shù)值南陽CBD在能級上與南通、連云港等同級，屬地區(qū)級。故推斷南陽中央商務區(qū)核心區(qū)建設規(guī)模在150—250萬平方米之間。

CBD核心區(qū)建設規(guī)模及容積率比較表

CBD核心區(qū) 用地面積（km2） 建筑面積（萬㎡） 容積率

巴黎拉德方斯 1.6 250 1.6

芝加哥中心 1.8 600 3.3

休斯頓中心 1.5 420 2.8

悉尼金融區(qū) 1 250 2.5

新加坡CBD 1.5 350 2.3

上海陸家嘴CBD 1.7 400 2.6

北京建外CBD 1.5 600 4.0

大連新市中心區(qū) 2.2 400 1.8

深圳中心區(qū)CBD 0.8 300 3.7

廣州珠江新城CBD 1 500 5.0

深圳福田 1.9 270 1.4

廣州天河 1.6 300 1.8

重慶 1.6 600 3.7

南通 0.96 250 2.6

大連 2.6 590 2.3

連云港 2.1 240 1.2

南京 2.1 570 2.7

杭州 2.5 520 2.0

天津 1.5 280 1.9

成都 1.5 260 1.7

青島 1.2 250 2.1

福州 1.2 250 2.1

廈門 1.1 220 2.0

通過對世界各地CBD核心區(qū)建設規(guī)模及容積率的比較，可以看出CBD核心區(qū)用地規(guī)模多控制在2平方公里以內；總建筑面積多在500萬平方米以下；開發(fā)強度指標容積率多在2.5左右。

類比同為地區(qū)級CBD的大連新市中心區(qū)、深圳福田、南通、青島等，得出CBD核心區(qū)用地在2平方公里左右，容積率在1.4-2.1之間，鑒于南陽CBD因機場45米的凈空限制，其核心區(qū)容積率在1.4-1.8之間較為適宜。

綜合類比得出：南陽CBD核心區(qū)規(guī)模在2平方公里以內，建筑面積在250萬平米左右，容積率1.4-1.8之間較為適宜。

第三產業(yè)就業(yè)估算法：

1）根據(jù)《南陽新區(qū)總體規(guī)劃》，規(guī)劃期末2020年中心城區(qū)人口180萬人；據(jù)2012年河南省統(tǒng)計年鑒，南陽市2011年就業(yè)率約為60%；2）根據(jù)《南陽新區(qū)總體規(guī)劃》，規(guī)劃期末2020年，南陽第三產業(yè)就業(yè)率將實現(xiàn)40%；《南陽現(xiàn)代服務業(yè)規(guī)劃》提出2020年第三產業(yè)就業(yè)人口將超過40%；據(jù)2012年河南省統(tǒng)計年鑒， 2011年末，南陽市第三產業(yè)就業(yè)率為24.3%；鑒于南陽工業(yè)基礎雄厚，農業(yè)大市，一、二產占較大份額，估算2020年末南陽第三產業(yè)就業(yè)率為35%-45%；3）據(jù)2012年河南省統(tǒng)計年鑒，2011年南陽市流動人口為151萬人，規(guī)劃期末該區(qū)域長期流動人口取值20-30萬人，（依據(jù)《南陽中央商務區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2012-2020年》）；4）通過人均辦公面積估算，確定南陽第三產業(yè)就業(yè)人均建筑面積為25㎡較為合理；

則有：

南陽第三產業(yè)建設量估算表

即：城市第三產業(yè)就業(yè)人口 * 第三產業(yè)人均辦公建筑面積=城市第三產業(yè)建筑面積

城市第三產業(yè)建筑面積* 城市第三產業(yè)在該區(qū)域的集聚系數(shù)=該區(qū)域第三產業(yè)建筑面積

核心區(qū)居住建筑面積 + 核心區(qū)第三產業(yè)建筑面積 = 該CBD核心區(qū)總建設量

此外，獲得了城市未來第三產業(yè)建設總量，還必須考慮未來第三產業(yè)在CBD核心區(qū)的聚集程度α,α的取值取決于城市規(guī)劃的土地利用布局和商業(yè)服務中心體系模式。

考慮河對岸行政中心的集聚效應、老城區(qū)的第三產業(yè)配套、核緣區(qū)域第三產業(yè)配套，初步確定南陽中央商務區(qū)核心區(qū)第三產業(yè)聚集度系數(shù)為0.2，則未來中央商務區(qū)核心區(qū)的第三產業(yè)建設總量為210—283萬平方米。（備注：南陽中央商務區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2012-2020年） 中，中央商務區(qū)集聚度系數(shù)取值0.25，未考慮老城區(qū)的第三產業(yè)配套、核緣區(qū)域第三產業(yè)配套，系數(shù)偏大）

還需要指出的是, 有了CBD核心區(qū)第三產業(yè)的建設量，并不等于確定了CBD核心區(qū)總的建設量, 因為從CBD的內在構成來講, 除了第三產業(yè)外, 還應當有相當份額的居住功能，而且為避免CBD夜晚失活，也必須配置一定規(guī)模的居住建筑，可以占總建筑面積的10%——30%，具體規(guī)模依實際情況選取。

鑒于南陽中央規(guī)劃范圍為6.53平方公里，大量的居住配套可以在核心區(qū)邊緣解決，因此核心區(qū)居住用地取10%，則CBD核心區(qū)建設總量為233—315萬㎡

由公式：

容積率=建筑面積/用地面積

就業(yè)人口=建筑面積/人均建筑面積

就業(yè)密度=就業(yè)人口/用地面積

全球都市副中心與CBD開發(fā)強度統(tǒng)計匯總表

CBD區(qū)域 容積率 就業(yè)密度（萬人/km2） 就業(yè)密度（萬人/ km2）

下曼哈頓 7.14 35.7 23.8

紐約中城區(qū) 5.83 29.15 19.4

芝加哥中心 3.33 16.65 11.1

休斯頓中心 2.8 14 9.33

日本臨海副都心 2.33 11.65 7.76

拉德芳斯 1.56 7.8 5.2

悉尼金融區(qū) 2.5 12.5 8.33

新加坡CBD 2.33 11.65 7.76

重慶CBD 3.71 18.55 12.36

上海外灘 2.69 13.45 8.97

南京 2.66 13.3 8.86

深圳羅湖 2.64 13.2 8.8

武漢解放路 2.52 12.6 8.4

大連 2.27 11.35 7.56

廣州環(huán)市東路 2.14 10.7 7.13

寧波 2.11 10.55 7.03

福州 2.1 10.5 7

杭州 2.05 10.25 6.83

上海浦東 1.92 9.6 6.4

廈門 1.87 9.35 6.23

天津 1.85 9.25 6.16

廣州天河 1.81 9.05 6.03

青島 1.79 8.95 5.96

成都 1.71 8.55 5.7

深圳福田 1.34 6.7 4.46

備注 按人均

建筑面積20㎡計算 按人均

建筑面積30㎡計算

則：通過全球CBD開發(fā)強度分析，以人均第三產業(yè)建筑面積25㎡計算，南陽CBD核心區(qū)就業(yè)密度取5.0-9.5萬人/平方公里。依公式：就業(yè)密度=容積率/人均建筑面積，則第三產業(yè)容積率在1.25—2.37之間；結合前面分析CBD核心區(qū)配套居住建筑占10%，綜合推斷南陽CBD核心區(qū)容積率為（1.25~2.37）/0.9=1.39~2.56，再結合前面推出CBD核新區(qū)建設總量在233-315萬㎡之間，推導南陽CBD核心區(qū)用地在0.91—2.27ha之間。

綜合相關案例類比法及第三產業(yè)就業(yè)估算法，則有：

類比法第三產業(yè)就業(yè)估算法

CBD核建筑總量250萬㎡左右 CBD核建筑總量233—315萬㎡

CBD核心區(qū)用地2.0平方公里以內 CBD核用地0.91—2.27平方公里

CBD核心區(qū)容積率1.4-1.8之間CBD核心區(qū)容積率1.39—2.56之間

規(guī)劃后南陽中央商務區(qū)核心區(qū)用地面積為1.45平方公里，容積率為2.1。其取值均在上述兩種方法論證的數(shù)值區(qū)間。故此可以確定該規(guī)模是能夠支持南陽中央商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展的合理規(guī)模。

五、結束語

該探索也是希望能夠為中央商務區(qū)的建設規(guī)模提出參考性建議，讓我國的CBD能夠合理有序茁壯成長。

【參考文獻】

[1]李沛．當代全球性城市中央商務區(qū)(CBD)規(guī)劃理論初探[M]．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2009(09)：第31-32，86-87頁．

[2]趙和生．城市規(guī)劃與城市發(fā)展[M]．南京：東南大學出版社，2009(08)：120．