樓市的變與不變

【這一輪樓市限購(gòu)令解除，也許改變了樓市預(yù)期，卻沒有改變土地財(cái)政的“痼疾”?！?/p>

隨著我國(guó)南方多地相繼取消或局部調(diào)整限購(gòu)政策，位于我國(guó)最北的省會(huì)城市哈爾濱自8月16日起全面取消限購(gòu)。據(jù)悉，在全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，截至目前，已有至少30個(gè)城市在限購(gòu)方面出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。

樓市回暖真假？

此輪樓市限購(gòu)松綁并非“一刀切”，松綁到什么程度，以何種方式松綁，各地標(biāo)準(zhǔn)不一。呼和浩特、鄭州等城市屬于取消限購(gòu)型，任何人在買房時(shí)不再需要提供住房套數(shù)以及居住、納稅、社保等情況證明；而以杭州、寧波等為代表的二線熱門城市，則主要是局部松綁，對(duì)規(guī)定區(qū)域或規(guī)定戶型不再限購(gòu)，如蘇州對(duì)90平方米以上的住宅取消了限購(gòu)，杭州則對(duì)蕭山區(qū)、余杭區(qū)全面解除限購(gòu)。

這對(duì)于有改善性需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，或許是樓市利好消息。改善型購(gòu)房者多以“賣一買一”的形式置換新住房，這些人基本都是“以小換大”，原有房屋需要快速流向市場(chǎng)以求變現(xiàn)。購(gòu)房行為對(duì)于他們而言，消費(fèi)屬性大于投資屬性。

在樓市低迷期釋放改善型購(gòu)房需求，等于把潛在的投資需求提前轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的居住需求，這為樓市軟著陸設(shè)置了提前量，同時(shí)，釋放的需求也能促進(jìn)二手房市場(chǎng)健康發(fā)展。

盡管放松限購(gòu)被認(rèn)為會(huì)刺激樓市回暖，但各地實(shí)際效果卻不大相同。像天津、長(zhǎng)春、溫州等多地，樓市依舊趨冷，其中溫州7月商品住宅成交量環(huán)比下跌18%，貴陽(yáng)環(huán)比下降9.2%。而呼和浩特、杭州、福州等地在限購(gòu)放松初期，則出現(xiàn)了一波回暖，例如，7月份呼和浩特商品住宅成交面積環(huán)比上漲了68.62%，同比上漲42.55%。

去庫(kù)存任務(wù)尤重

值得注意的是，部分城市的“小回暖”也并非是限購(gòu)松綁發(fā)揮了決定性作用。“放松限購(gòu)后，部分城市市場(chǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)大幅反彈，如濟(jì)南7月份成交量環(huán)比驟增1.5倍，然而這些表象并不意味著成交量是由放松限購(gòu)帶來(lái)的，價(jià)格、供應(yīng)量才是決定因素?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉舉例，廈門取消限購(gòu)后，標(biāo)桿房企的銷售面積出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，但去庫(kù)存率卻明顯下滑，這說(shuō)明成交量的增長(zhǎng)主要是房企集中推盤所導(dǎo)致的。而福州限購(gòu)放松后，標(biāo)桿房企去庫(kù)存速度明顯回升，但成交均價(jià)卻近8周來(lái)首次跌破17000元/平方米，說(shuō)明以價(jià)換量才是這波熱銷的主要因素。

張大偉指出，目前樓市轉(zhuǎn)暖是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。因此，僅靠限購(gòu)松綁難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月公布的數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積比6月末增加802萬(wàn)平方米，庫(kù)存仍處于歷史高位。

目前全國(guó)商品房庫(kù)存要消化完需要50個(gè)月左右，這比1年半左右消化商品房庫(kù)存的正常時(shí)間要多2倍左右。樓市調(diào)整有利于消化2010年以來(lái)的過(guò)度庫(kù)存，稀釋樓市泡沫。對(duì)于二、三線城市，應(yīng)該逐步放松這些城市限購(gòu)，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的主導(dǎo)作用促進(jìn)住房市場(chǎng)的深化調(diào)整。

解除“限貸”潛行

信貸政策依然被認(rèn)為是能夠左右樓市走向的唯一因素。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為：限購(gòu)松綁已無(wú)想象空間，限貸才是“核”武器。“現(xiàn)在要警惕一些地方可能會(huì)對(duì)樓市采取刺激措施，甚至是中刺激、強(qiáng)刺激，干擾樓市正常調(diào)整。因此在把握調(diào)控力度上應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管?！?中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心研究員張慧芳說(shuō)。

值得注意的是，一些地方在松綁樓市限購(gòu)的同時(shí)，還采取了財(cái)政、稅收等措施。例如，成都向?qū)κ滋追繉?shí)施基準(zhǔn)貸款利率的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款金額3%的財(cái)政補(bǔ)助。包頭市向當(dāng)?shù)亍胺拷粫?huì)”期間購(gòu)買新建商品住房的購(gòu)房人給予2000元/套的財(cái)政補(bǔ)貼；購(gòu)買首套新房的，契稅全免；購(gòu)買二套以上（含二套）新房和非住宅，給予所納契稅50%的補(bǔ)貼。

歐陽(yáng)捷表示，唯獨(dú)限貸政策的調(diào)整，一定會(huì)對(duì)需求產(chǎn)生比較大的刺激。目前市場(chǎng)正處于供求基本平衡、供略大于求的市場(chǎng)相對(duì)均衡之中，真正影響市場(chǎng)供求關(guān)系的是剛需和改善型需求，如果放松限貸政策，市場(chǎng)需求一定會(huì)發(fā)生井噴。比如，銀行對(duì)二套房貸款首付比例如果降低二成，改善性客戶一次性付款就可以少付幾十萬(wàn)元，會(huì)使現(xiàn)在購(gòu)房人群至少增長(zhǎng)10%。

增長(zhǎng)的人群會(huì)使整個(gè)市場(chǎng)供求關(guān)系和預(yù)期發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴漲進(jìn)而暴跌。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，要避免再出現(xiàn)2009年的房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，是否取消限購(gòu)并不是關(guān)鍵，因?yàn)楸据喎績(jī)r(jià)調(diào)整的主要矛盾是供需市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，除了北上廣深等供需關(guān)系仍扭曲的城市，其余城市取消限購(gòu)并不會(huì)導(dǎo)致“天塌下來(lái)”。

世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞提醒：“如果讓一些城市趁分類調(diào)控之機(jī)‘渾水摸魚，無(wú)底線地放開限購(gòu)，這無(wú)異于讓已經(jīng)離場(chǎng)的投資客再度歸來(lái)，激發(fā)投資投機(jī)性需求，這必然會(huì)導(dǎo)致新的問(wèn)題。多個(gè)城市雖然出現(xiàn)庫(kù)存壓力，但讓投資客回來(lái)買房消化庫(kù)存有悖調(diào)控初衷，政府不應(yīng)回頭重走老路?！?/p>

土地財(cái)政為掣肘

值得玩味的是，地方政府急著松綁限購(gòu)是有原因的。“今年大規(guī)模地方政府債償還在即，地方政府肯定有限購(gòu)松綁的沖動(dòng)。像寧波，一天要還1個(gè)多億的債，政府怎么會(huì)不著急？”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心研究員張慧芳感慨。

今年初國(guó)家審計(jì)署上海特派員辦事處和寧波市、縣兩級(jí)審計(jì)部門聯(lián)合發(fā)布的《寧波市政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果》顯示，2014年，寧波市政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)為468.25億元，這意味著寧波市政府在2014年每天需要償還1.28億元。

實(shí)際上，長(zhǎng)久以來(lái)土地出讓金都是政府償債的主要途徑。還以寧波為例，截至2012年年底，市級(jí)和10個(gè)縣級(jí)政府承諾以土地出讓收入金償還的債務(wù)余額，占所需償還債務(wù)余額的六成。然而，今年一季度，寧波市土地成交面積同比下降了17.16%；土地出讓收入同比下降了45.26%。土地財(cái)政吃緊與還債壓力陡增疊加，讓地方政府樓市松綁的欲望強(qiáng)烈。

不僅是寧波，今年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)先熱后冷，3月以來(lái)土地市場(chǎng)明顯降溫。土地市場(chǎng)降溫還意味著樓市風(fēng)險(xiǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn)、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)交織，局部風(fēng)險(xiǎn)可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

不少專家也建議地方政府抓住樓市調(diào)整機(jī)遇，根治土地財(cái)政“痼疾”。張慧芳指出，目前二、三線城市土地市場(chǎng)趨冷，主要是土地供應(yīng)無(wú)節(jié)制增加、價(jià)格累計(jì)升幅過(guò)大、有效需求不足等市場(chǎng)內(nèi)生性因素所導(dǎo)致。地方政府應(yīng)正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前土地市場(chǎng)回調(diào)趨冷的性質(zhì)，順應(yīng)趨勢(shì)引導(dǎo)市場(chǎng)理性回歸，建立新的土地出讓金分配機(jī)制，減低地方政府推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望。endprint