我國房地產(chǎn)行業(yè)并購績效實(shí)證研究

許欣童

摘要： 本文首先介紹了房地產(chǎn)行業(yè)概述和并購現(xiàn)狀，之后選取2010年房地產(chǎn)并購樣本22家，對(duì)其[t-1，t+3]年并購績效進(jìn)行因子分析，得出結(jié)論：房地產(chǎn)公司并購能獲得短期的績效提升，長期績效的提升和改善還需對(duì)企業(yè)并購后進(jìn)行更好的整合。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；因子分析；并購績效

一、 研究背景

自1978年房地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)入人們的視野，到2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)86，013.28億元，占GDP比重15.12%，10年時(shí)間實(shí)現(xiàn)翻番，同時(shí)帶動(dòng)建筑、制造等多行業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)具有拉動(dòng)內(nèi)需和投資雙重作用，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱型產(chǎn)業(yè)。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主要經(jīng)歷起步-調(diào)整-穩(wěn)定-高速發(fā)展四階段，如今已經(jīng)實(shí)現(xiàn)貨幣化和市場化。

由于房地產(chǎn)行業(yè)投資回報(bào)率高，市場進(jìn)入壁壘低，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。房企數(shù)量從1991年的4200多家發(fā)展至今接近9萬家，行業(yè)競爭加劇，房企呈現(xiàn)出小、散、亂等特點(diǎn)。 近年來，國家主要通過嚴(yán)把“土地關(guān)”和“信貸關(guān)”兩方面加速對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。土地方面，2004年實(shí)行的“招拍掛”制度是進(jìn)一步開展土地市場清理整頓的舉措。資金方面，金融機(jī)構(gòu)多次調(diào)整貸款制度，嚴(yán)控信貸投放?！暗馗币约啊般y根”的雙重壓力迫使中小型企業(yè)逐步退出房地產(chǎn)市場；而大型房企為了降低成本、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模通過并購提升企業(yè)競爭力，這將有力的提高市場集中度以及優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

二、實(shí)證研究

1.樣本選取及指標(biāo)體系構(gòu)建

2.因子分析過程及結(jié)果分析

本文運(yùn)用SPSS 19軟件對(duì)樣本公司[t-1，t+3]年數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析。以下選取并購當(dāng)年（即2010年）數(shù)據(jù)計(jì)算過程舉例說明。

（1）因子分析適應(yīng)性判斷

（2）提取公共因子

根據(jù)表5顯示，前四個(gè)因子累計(jì)方差貢獻(xiàn)率達(dá)到81.177%，經(jīng)過因子旋轉(zhuǎn)后數(shù)據(jù)不變，說明原有變量的共同度沒有改變，四個(gè)因子能解釋大部分原始變量。

因?yàn)樵谝蜃虞d荷矩陣中，大部分原始變量在多個(gè)公共因子上具有較大載荷，各公共因子代表含義模糊，因此本文通過旋轉(zhuǎn)使得因子具有命名解釋性，旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣見表6。其中，因子1載荷較高的為V1凈資產(chǎn)收益率、V2總資產(chǎn)收益率以及V3每股收益，它反映了公司的盈利能力；同理因子2、3、4分別反映公司成長能力、營運(yùn)能力和償債能力。

進(jìn)一步可得，綜合績效得分=旋轉(zhuǎn)后各因子方差貢獻(xiàn)率*各因子得分/累計(jì)方差貢獻(xiàn)率，即2010績效得分函數(shù)為：F=（25.601*F1+20.812*F1+18.808*F1+15.956*F1）/81.177

將各企業(yè)不同年份財(cái)務(wù)指標(biāo)帶入各年份綜合績效得分函數(shù)，可得表8樣本公司績效得分。

（4）結(jié)果分析

根據(jù)表8顯示，各公司并購前后具有顯著的績效差異。樣本公司并購當(dāng)年相比于前一年績效有所改進(jìn)，且這種優(yōu)勢將保持至并購后一年。但績效在并購后兩年開始出現(xiàn)下降，這說明房地產(chǎn)企業(yè)并購對(duì)企業(yè)績效的提升只是短期的，而如何保持長期績效的提升和改善，企業(yè)需在并購整合問題上做出更好的選擇。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“大魚吃小魚”大規(guī)模并購時(shí)代，據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)預(yù)測，10年后房地產(chǎn)開發(fā)商將不足3000家。對(duì)于并購，企業(yè)不能盲目，應(yīng)從并購目標(biāo)的戰(zhàn)略選擇、并購模式的選取以及并購后有效整合等方面平衡，以爭取最大化且更長久的提升企業(yè)績效。（作者單位：東華大學(xué)）

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