土地一級(jí)開發(fā)中儲(chǔ)備土地出讓價(jià)格影響研究

徐斌+郭華+王太芳

摘要：研究目的為了解武漢市后湖地區(qū)土地一級(jí)開發(fā)中基礎(chǔ)設(shè)施投入對(duì)土地產(chǎn)出效益的影響，為政府的投資決策提供參考。研究方法為層次分析法和經(jīng)濟(jì)學(xué)研究方法。研究結(jié)果為（1）土地儲(chǔ)備中道路設(shè)施投入對(duì)土地價(jià)格的影響最顯著，權(quán)重系數(shù)為0.211；（2）隨著道路設(shè)施投入的增加，土地產(chǎn)出效益呈先遞增后遞減的趨勢，其影響路徑符合邊際報(bào)酬遞減規(guī)律。研究結(jié)論為在土地一級(jí)開發(fā)中應(yīng)注重道路等基礎(chǔ)設(shè)施的投入，同時(shí)要遵循邊際報(bào)酬遞減規(guī)律，減少投入的盲目性，避免粗放的經(jīng)營發(fā)展方式，進(jìn)而控制土地儲(chǔ)備成本，提高土地的投入產(chǎn)出效率。

關(guān)鍵詞：道路設(shè)施投入，土地價(jià)格，權(quán)重，邊際報(bào)酬遞減規(guī)律，后湖地區(qū)

中圖分類號(hào)：F301.24 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-(2014)06-0051-59 收稿日期：2014-04-11

在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)現(xiàn)代化的進(jìn)程中，隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，對(duì)土地需求量日益增大，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在加大儲(chǔ)備土地供應(yīng)量的同時(shí)還需對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)整理，使之具備市場供應(yīng)條件。道路等基礎(chǔ)配套設(shè)施是否完善是儲(chǔ)備土地能否達(dá)到供應(yīng)條件的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，對(duì)土地市場交易有一定的影響；道路設(shè)施投入如何計(jì)入土地儲(chǔ)備成本，也影響著土地儲(chǔ)備成本的控制；道路設(shè)施投入的多少直接關(guān)系到土地儲(chǔ)備項(xiàng)目盈虧以及土地供應(yīng)價(jià)格水平的高低。因此，本研究對(duì)土地一級(jí)開發(fā)中土地成本的控制和資源的節(jié)約集約利用具有一定的現(xiàn)實(shí)意義，對(duì)政府的投資決策也具有重要的參考價(jià)值。

關(guān)于城市基礎(chǔ)設(shè)施投入與儲(chǔ)備用地之間的關(guān)系，學(xué)者們多從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)利用儲(chǔ)備土地融資的角度進(jìn)行研究，還有學(xué)者的研究表明控制土地儲(chǔ)備成本對(duì)儲(chǔ)備土地價(jià)格有重要的影響，另有學(xué)者研究了城市軌道交通對(duì)周邊儲(chǔ)備土地價(jià)格或規(guī)劃的影響。但目前學(xué)者們罕有從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來研究基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)儲(chǔ)備土地價(jià)格的影響，本文將從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，以武漢市后湖地區(qū)為例，分析土地儲(chǔ)備中道路設(shè)施投入對(duì)其產(chǎn)出效益即土地出讓價(jià)格的影響，試圖揭示道路設(shè)施投入的產(chǎn)出效益如何，并解決為何控制道路設(shè)施的投入、控制在什么范圍內(nèi)以及操作路徑如何的問題，為武漢市土地一級(jí)開發(fā)中基礎(chǔ)設(shè)施投入提供參考，給土地儲(chǔ)備成本控制以現(xiàn)實(shí)啟示，實(shí)現(xiàn)最佳的土地投入產(chǎn)出效益。

1 研究樣點(diǎn)分析

本研究以武漢市江岸區(qū)后湖地區(qū)為例，探討評(píng)價(jià)期內(nèi)土地儲(chǔ)備中道路設(shè)施投入對(duì)土地價(jià)格的影響。后湖地區(qū)位于武漢市北部，作為江岸區(qū)的一個(gè)重要組成部分與花橋、永清街等市中心區(qū)域的距離非常近，后湖地區(qū)規(guī)劃范圍為南臨京廣鐵路，北抵規(guī)劃的三環(huán)線，西起姑嫂樹路，東至解放大道和漢黃公路所圍成的區(qū)域。該區(qū)域規(guī)劃用地面積為23.6平方公里，遠(yuǎn)期（至2020年）規(guī)劃人口為30萬人。

早年后湖地區(qū)不健全的交通設(shè)施制約了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此，近些年政府開始致力于道路設(shè)施的建設(shè)。2006年武漢市人民政府辦公廳出臺(tái)的《關(guān)于加快推進(jìn)我市后湖地區(qū)配套設(shè)施建設(shè)意見的通知》（武政辦〔2006〕86號(hào)）指出：把后湖地區(qū)營造成現(xiàn)代化綠色生態(tài)都市居住新城，加快后湖地區(qū)配套設(shè)施建設(shè)。后湖新城“五縱三橫”的道路基本上是依據(jù)“井”字的主干道交通骨架設(shè)計(jì)，“五縱”由西往東依次為：塔子湖西路、塔子湖東路、金橋大道、建設(shè)大道延長線、建設(shè)渠路；“三橫”由北向南依次為：井南大道、幸福大道、后湖大道?！拔蹇v三橫”交通路網(wǎng)的成型，讓后湖的內(nèi)部路網(wǎng)布局清晰，且圍繞著規(guī)劃道路，形成2個(gè)城市綜合公園、1個(gè)城市商業(yè)副中心、1個(gè)文化體育中心、10個(gè)居住組團(tuán)。武漢大道和竹葉山三層立交的貫通，則讓后湖與外界的連接更加順暢。武漢地產(chǎn)集團(tuán)在武漢市人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下，作為后湖地區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的項(xiàng)目業(yè)主單位，按照城市規(guī)劃和年度建設(shè)計(jì)劃及聯(lián)席會(huì)議的決策，全面承擔(dān)后湖地區(qū)配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的投融資和建設(shè)任務(wù)。

2 權(quán)重分析

為了解后湖地區(qū)土地儲(chǔ)備中道路設(shè)施投入對(duì)輻射區(qū)域土地價(jià)格的貢獻(xiàn)，下面將利用層次分析法，對(duì)道路設(shè)施在土地價(jià)格影響因素指標(biāo)體系中權(quán)重的大小進(jìn)行分析。

2.1 層次分析法

權(quán)重的確定方法有很多種，常用的方法有層次分析法（AHP）、專家咨詢法（特爾斐法）、主成分分析法和相關(guān)系數(shù)法等。其中，層次分析法（AHP）是一種常用的定性與定量相結(jié)合的決策與評(píng)價(jià)方法，此方法將復(fù)雜問題分解為若干層次，通過建立層次結(jié)構(gòu)模型、構(gòu)造判斷矩陣、層次單排序及一致性檢驗(yàn)、層次總排序及一致性檢驗(yàn)等步驟來確定指標(biāo)權(quán)重。在層次分析法中，構(gòu)造判斷矩陣是最關(guān)鍵的步驟，本研究將采用標(biāo)度與專家打分法來確定判斷矩陣，在此基礎(chǔ)上利用層次分析法來確定評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中各指標(biāo)的權(quán)重。

2.2 權(quán)重的確定

2.2.1 指標(biāo)體系建立

結(jié)合土地價(jià)格影響因素的相關(guān)理論，將土地價(jià)格影響因素理論與各方面專家的經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合，以綜合因素為最終目標(biāo)層，從一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三方面選取指標(biāo)因子作為準(zhǔn)則層，再將3個(gè)一級(jí)指標(biāo)劃分為13個(gè)二級(jí)指標(biāo)，土地價(jià)格影響因素指標(biāo)體系詳見表1。

2.2.2 權(quán)重處理過程與分析

在已建立的土地價(jià)格影響因素指標(biāo)體系基礎(chǔ)之上，邀請(qǐng)土地管理專業(yè)的相關(guān)專家和土地行業(yè)內(nèi)的資深人士填寫調(diào)查問卷，并根據(jù)1-9的標(biāo)度確定各指標(biāo)間的相對(duì)重要性，由此建立兩兩對(duì)比的專家判斷矩陣，然后利用和積法計(jì)算該矩陣的最大特征向量，再進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，最終確定各指標(biāo)的權(quán)重。

（1）一般因素B1、區(qū)域因素B2、個(gè)別因素B3相對(duì)于總目標(biāo)A的權(quán)重計(jì)算過程。

在專家打分和調(diào)整的基礎(chǔ)上，構(gòu)建B1、B2、B3相對(duì)于總目標(biāo)A的相對(duì)重要程度判斷矩陣，如表2所示。

ⅰ.矩陣規(guī)范化處理（將矩陣中每一個(gè)元素除以它所在列之和）

ⅱ.計(jì)算矩陣的最大特征值對(duì)應(yīng)的特征向量

求規(guī)范化處理后矩陣中每一行的算術(shù)平均值，即可得到A-B的特征向量（見表3）：

A=（B1，B2，B3）=（0.110,0.581,0.309）

ⅲ.計(jì)算矩陣的最大特征值根

ⅳ.一致性檢驗(yàn)

（n為比較項(xiàng)的數(shù)目）

經(jīng)查表4，當(dāng)n=3時(shí)，RI=0.58，此時(shí)：

因?yàn)镃R=0.003<0.1，則通過檢驗(yàn)。即一般因素B1、區(qū)域因素B2、個(gè)別因素B3相對(duì)于總目標(biāo)A的權(quán)重為：A=（B1,B2,B3）=（0.110,0.581,0.309）。

（2）利用相同的操作程序得到行政因素C1、人口因素C2、社會(huì)因素C3、經(jīng)濟(jì)因素C4、國際因素C5相對(duì)于目標(biāo)層B1的權(quán)重為：B1=（C1,C2,C3,C4,C5）=（0.100,0.215,0.060,0.234,0.392）；位置C6、交通條件C7、基礎(chǔ)設(shè)施狀況C8、城市規(guī)劃C9相對(duì)于目標(biāo)B2的權(quán)重為：B2=（C6,C7,C8,C9）=（0.08,0.36,0.34,0.20）；面積C10、形狀C11、容積率C12、剩余使用年期C13相對(duì)于目標(biāo)層B3的權(quán)重為：B3=（C10,C11,C12,C13）=（0.108,0.197,0.479,0.217）。

2.2.3 權(quán)重結(jié)果

將指標(biāo)體系中方案層各指標(biāo)相對(duì)于準(zhǔn)則層的權(quán)重與準(zhǔn)則層相對(duì)于目標(biāo)層的權(quán)重相乘，即可得到整個(gè)指標(biāo)體系中各指標(biāo)的綜合權(quán)重（如表5所示）。

通過表5可知，交通設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、容積率、城市規(guī)劃等因素對(duì)土地價(jià)格影響較大，權(quán)重系數(shù)分別為0.211、0.198、0.148、0.119，其中交通設(shè)施的建設(shè)對(duì)土地價(jià)格的影響最為顯著，權(quán)重系數(shù)為0.211。

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3 影響路徑的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

在土地儲(chǔ)備中，道路設(shè)施的建設(shè)投入將對(duì)土地供應(yīng)價(jià)格產(chǎn)生影響，下面將結(jié)合經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“邊際報(bào)酬遞減規(guī)律”來分析樣點(diǎn)區(qū)域研究期內(nèi)道路設(shè)施投入對(duì)土地價(jià)格的影響路徑。

3.1 邊際報(bào)酬遞減規(guī)律

邊際報(bào)酬遞減規(guī)律是微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)數(shù)理模型的基本假設(shè)之一，它對(duì)短期生產(chǎn)具有適用性。具體是指其他技術(shù)水平不變的條件下，在連續(xù)等量地把一種可變要素增加到其他一種或幾種數(shù)量不變的生產(chǎn)要素上去的過程中，當(dāng)這種可變生產(chǎn)要素的投入量小于某一特定的值時(shí)，增加該要素投入所帶來的邊際產(chǎn)量是遞增的；當(dāng)這種可變要素的投入量連續(xù)增加并超過這個(gè)特定值時(shí)，增加該要素投入所帶來的邊際產(chǎn)量是遞減的?？捎洖镸P：MP＝Δy／Δx，其中，Δx表示變動(dòng)生產(chǎn)要素的增加量，Δy表示在相應(yīng)情況下總報(bào)酬的增加量。

邊際報(bào)酬的變化趨勢能在很大程度上影響和反映總報(bào)酬的變化趨勢。二者的具體關(guān)系，如圖1所示。

由圖1可知，橫軸為勞動(dòng)投入，豎軸為報(bào)酬產(chǎn)出，TP為總報(bào)酬，MP為邊際報(bào)酬，AP為平均報(bào)酬。在投入4個(gè)單位勞動(dòng)之前，總報(bào)酬以遞增的速度上升，相應(yīng)地，邊際報(bào)酬曲線上升；投入4～8個(gè)單位，總報(bào)酬以遞減的速率增加；當(dāng)勞動(dòng)投入為4個(gè)單位時(shí)，邊際報(bào)酬達(dá)到最大值，相應(yīng)地，也是總報(bào)酬曲線的一個(gè)拐點(diǎn)；當(dāng)勞動(dòng)投入到8個(gè)單位時(shí)，邊際報(bào)酬為零，總報(bào)酬最大；繼續(xù)增加投入，邊際報(bào)酬開始為負(fù)數(shù)，總報(bào)酬下降。

3.2 經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

3.2.1 變量的選取

3.2.1.1 投入變量

本研究選取后湖區(qū)域內(nèi)兩條主干道和七條次干道在評(píng)價(jià)期內(nèi)建設(shè)的路段為研究對(duì)象，分析評(píng)價(jià)期2006－2012年內(nèi)儲(chǔ)備土地道路設(shè)施資金投入情況，詳見表6。

在數(shù)據(jù)搜集的基礎(chǔ)上，結(jié)合交通設(shè)施投入的實(shí)際情況，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行適當(dāng)修正，由此得到2006-2012年內(nèi)后湖地區(qū)土地儲(chǔ)備中各道路的年資金投入情況。

3.2.1.2 產(chǎn)出變量

通過將后湖地區(qū)2001-2012年經(jīng)營性用地成交信息按年份進(jìn)行分類匯總得到年平均樓面地價(jià)和年平均土地單價(jià)。后湖地區(qū)2001-2012年經(jīng)營性用地平均土地單價(jià)及樓面地價(jià)均以比較平穩(wěn)的趨勢上升，并在2010年后湖地區(qū)經(jīng)營性用地平均樓面地價(jià)首次突破2000元/平方米，且2010年之后后湖地區(qū)土地市場交易較為穩(wěn)定，經(jīng)營性用地平均樓面地價(jià)接近3000元/平方米。其中，后湖片區(qū)2012年底成交的4塊住宅用地的平均樓面地價(jià)已達(dá)到約3600元/平方米，后湖片區(qū)發(fā)展?jié)摿χ鸩酵癸@。

3.2.2 變量的處理和分析

本研究將后湖地區(qū)塔子湖西路、塔子湖東路、金橋大道、建設(shè)大道延長線、建設(shè)渠路、漢黃路、井南大道、后湖大道及興業(yè)路的單位面積年累計(jì)資金投入量作為投入變量，將道路設(shè)施投入對(duì)樓面地價(jià)的年貢獻(xiàn)值作為產(chǎn)出變量，研究評(píng)價(jià)期2006-2012年間，道路投入對(duì)土地產(chǎn)出效益的影響路徑及趨勢。

因選取了后湖區(qū)域內(nèi)大部分主干道和次干道作為評(píng)價(jià)樣本，所以道路的影響或輻射范圍理論上來講是針對(duì)整個(gè)后湖區(qū)域的，所以根據(jù)后湖地區(qū)樣本道路評(píng)價(jià)期內(nèi)每年的總造價(jià)，結(jié)合后湖地區(qū)的總面積，得到每年單位面積道路累計(jì)投入量；由上述研究可知，交通設(shè)施因素對(duì)土地價(jià)格影響較大，權(quán)重系數(shù)為0.211，由此得到的交通設(shè)施對(duì)土地效益的年貢獻(xiàn)值作為產(chǎn)出值，其中每年的土地效益用樓面地價(jià)來表示，見表7。

由兩個(gè)變量的值量化得到每單位道路的投入帶來的土地產(chǎn)出效益，經(jīng)過數(shù)據(jù)處理，得到邊際產(chǎn)出值。由原始數(shù)據(jù)的散點(diǎn)圖可以看出，邊際投入和產(chǎn)出之間的關(guān)系有拋物線趨勢，由此利用Excel軟件，在散點(diǎn)圖中添加多項(xiàng)式趨勢線，得到擬合曲線來表示邊際道路投入和邊際土地產(chǎn)出之間的關(guān)系，見圖2。

由圖2可知，擬合曲線方程為y=-0.7072x2+5.6329x-4.3481，R2=0.7317。其中，R2是趨勢線擬合程度的指標(biāo)，它的數(shù)值大小可以反映趨勢線的估計(jì)值與對(duì)應(yīng)的實(shí)際數(shù)據(jù)之間的擬合程度，擬合程度越高，趨勢線的可靠性就越高。R2是取值范圍在0－1之間的數(shù)值，當(dāng)趨勢線的R2等于1或接近1時(shí)，其可靠性最高，反之則可靠性較低，R2也稱為決定系數(shù)。由決定系數(shù)為0.7317可知，趨勢線的可靠性較高。

由擬合曲線可知，隨著投入的增加，邊際報(bào)酬呈現(xiàn)出先遞增后遞減的趨勢。其中，邊際報(bào)酬在投入1單位到4單位之間呈遞增趨勢，且在投入第4單位后邊際報(bào)酬達(dá)到最大值，隨后再增加投入，邊際報(bào)酬逐漸遞減。

3.2.3 研究結(jié)果分析

本研究是在假定其他生產(chǎn)要素投入量不變的理想情況下來進(jìn)行分析的，假定評(píng)價(jià)期內(nèi)對(duì)后湖地區(qū)土地產(chǎn)出效益有影響的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的投入量均不變的情況下，隨著道路投入的增加，研究后湖地區(qū)土地產(chǎn)出效益的變化情況。結(jié)合圖2可知，評(píng)價(jià)期內(nèi)，后湖地區(qū)的道路投入與土地產(chǎn)出效益情況處于圖1中的第一階段后期或者第二階段初期，即邊際報(bào)酬經(jīng)歷了第一階段的逐漸遞增，在增至最大值后，逐漸下降，此時(shí)總報(bào)酬仍在上升，但第二階段的上升幅度較第一階段變小。

由于評(píng)價(jià)期較短，由圖2只能了解到邊際產(chǎn)出的變動(dòng)趨勢，而由于投入對(duì)產(chǎn)出的影響具有一定的滯后性，道路投入對(duì)土地產(chǎn)出效益的影響在評(píng)價(jià)期之后會(huì)有延伸。由此我們可以大膽假設(shè)，道路投入對(duì)土地產(chǎn)出效益的影響隨著時(shí)間的推進(jìn)，邊際產(chǎn)出會(huì)逐漸下降，將由第一階段過渡到第二階段，并逐漸完成第二階段，即邊際報(bào)酬減少到零，此時(shí)，總報(bào)酬最大，這一臨界點(diǎn)被稱作土地利用的集約邊際，土地利用的集約度達(dá)到了極限，通常情況下，這一階段的投入是合理的；也有可能過渡到第三階段，即邊際報(bào)酬為負(fù)數(shù)，此時(shí)總報(bào)酬逐漸下降，再投入會(huì)導(dǎo)致土地過度開發(fā)，因此在這一階段繼續(xù)投入是不合理的。由此，道路設(shè)施的投入應(yīng)該控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，上限是邊際報(bào)酬為零時(shí)的臨界點(diǎn)，下限是平均報(bào)酬的最高點(diǎn)，因?yàn)樵诖朔秶鷥?nèi)，盡管平均產(chǎn)出逐漸減少，但邊際產(chǎn)出大于邊際成本，總收益仍在增加，在這一范圍內(nèi)土地利用被認(rèn)為是較為合理的集約利用，在這一范圍內(nèi)，投入和產(chǎn)出高度正相關(guān)，因此，在這一階段，應(yīng)當(dāng)盡量追加單位面積上的道路投入，實(shí)現(xiàn)最佳的投入產(chǎn)出效率。

因此，結(jié)合圖2的擬合曲線，可以得出研究結(jié)論：后湖地區(qū)的區(qū)域內(nèi)，道路投入初期，每增加一單位投入，土地邊際產(chǎn)出遞增，土地總產(chǎn)出增加；隨著道路投入的增加，在第4單位投入后，即到2010年，單位面積累計(jì)投入為58.00萬元，總投資為136880萬元，占評(píng)價(jià)期總投資的83.45%，此時(shí)邊際報(bào)酬達(dá)到最大值；2010年以后，邊際報(bào)酬隨著投入的增加呈下降趨勢，總報(bào)酬仍呈遞增趨勢，但增長率較2010年以前降低，結(jié)合圖1，可以預(yù)測再追加一單位投入，即到2011年，邊際報(bào)酬將可能等于平均報(bào)酬，此后再增加道路投入，平均報(bào)酬將大于邊際報(bào)酬，從2011年到之后的某一年（總報(bào)酬最大時(shí)）之間，道路投入均可再增加，土地產(chǎn)出效益也將逐年增加，此階段將為較合理的土地集約利用階段，但是如何確定總報(bào)酬最大、邊際報(bào)酬為零時(shí)的臨界值，由于受評(píng)價(jià)期的限制，還無法得出較準(zhǔn)確的結(jié)論。

4 研究結(jié)論和現(xiàn)實(shí)啟示

4.1 結(jié)論

首先運(yùn)用層次分析法，對(duì)土地儲(chǔ)備中道路設(shè)施在土地價(jià)格影響因素指標(biāo)體系中的權(quán)重進(jìn)行了分析，結(jié)果表明在土地價(jià)格影響因素指標(biāo)體系中，交通設(shè)施對(duì)土地價(jià)格的影響最為顯著，權(quán)重系數(shù)為0.211。然后本研究結(jié)合經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，對(duì)土地儲(chǔ)備中道路投入與土地產(chǎn)出效益之間的關(guān)系進(jìn)行了分析，研究結(jié)果表明：單位土地上投入的基礎(chǔ)設(shè)施的多少并不總是與土地的產(chǎn)出效益成正比，根據(jù)邊際報(bào)酬遞減規(guī)律，應(yīng)找到生產(chǎn)要素的最佳投入點(diǎn)，該點(diǎn)在生產(chǎn)的第二階段，超過這一點(diǎn)繼續(xù)增加單位土地的投入不會(huì)提高單位土地的產(chǎn)出效益。因此應(yīng)該遵循這一客觀規(guī)律，不能盲目的增加投入，避免粗放經(jīng)營發(fā)展方式，控制土地儲(chǔ)備成本，從而提高土地的投入產(chǎn)出效率。

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4.2 啟示

在土地一級(jí)開發(fā)中，隨著道路等基礎(chǔ)設(shè)施投入的增加，其帶來的經(jīng)濟(jì)效益并不總是成正比增加，所以基礎(chǔ)設(shè)施的投入不能盲目增加，否則將造成土地儲(chǔ)備成本的增加，卻不能帶來相應(yīng)的產(chǎn)出效益。在基礎(chǔ)設(shè)施配套不成熟和不完善的情況下，道路投入是必要的，此時(shí)投入經(jīng)濟(jì)效益最大；但隨著投入的增加，當(dāng)區(qū)域配套設(shè)施達(dá)到了“三通一平”或已滿足土地供應(yīng)所必須的條件時(shí)，此后基礎(chǔ)設(shè)施的投入應(yīng)慎重，應(yīng)把土地前期開發(fā)整理的邊際產(chǎn)出等于邊際成本作為一級(jí)開發(fā)中應(yīng)遵循的原則，當(dāng)增加的投入所帶來的收益(邊際收益)等于所增加的成本（邊際成本），即增加的投入所帶來的土地產(chǎn)出為零時(shí)，此時(shí)一級(jí)開發(fā)的投入應(yīng)停止，否則將影響經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效益的最大化，造成規(guī)模不經(jīng)濟(jì)和資源的浪費(fèi)。

參考文獻(xiàn)：

1.陳偉.城市土地儲(chǔ)備與重大工程建設(shè)投融資機(jī)制結(jié)合的應(yīng)用價(jià)值分析.上海金融.2005.4

2.劉明皓 邱道持.土地儲(chǔ)備成本控制方法研究.中國農(nóng)學(xué)通報(bào).2007.23

3.陳偉 范黎萍.結(jié)合城市軌道交通建設(shè)的土地儲(chǔ)備機(jī)制研究.城市交通.2006.4.2

4.賴慧芳 王玉.基于效率的軌道交通沿線土地儲(chǔ)備規(guī)劃——以廣州市為例.規(guī)劃師.2008.12

5.姜啟源.數(shù)學(xué)模型.高等教育出版社.2003

6.葉軍 王磊.基于組合判斷矩陣的評(píng)價(jià)方法.計(jì)算機(jī)工程與應(yīng)用.2010.46

7.陳林 朱衛(wèi)平.邊際報(bào)酬遞減規(guī)律是客觀存在的嗎.中國工業(yè)經(jīng)濟(jì).2009.6

作者簡介：

徐斌，武漢市土地整理儲(chǔ)備中心計(jì)劃部部長、高級(jí)工程師，主要研究方向?yàn)橥恋毓芾怼?/p>

郭華，湖北永業(yè)行資源環(huán)境研究院地產(chǎn)顧問部副總經(jīng)理，主要研究方向?yàn)橥恋刭Y源開發(fā)與利用。

王太芳，湖北永業(yè)行資源環(huán)境研究院地產(chǎn)顧問部高級(jí)經(jīng)理，主要研究方向?yàn)橥恋刭Y源管理、建設(shè)管理與城市發(fā)展。

注：本文為國家自然科學(xué)基金青年項(xiàng)目（編號(hào)：71103068）；華中科技大學(xué)自主創(chuàng)新研究基金（人文社科，編號(hào)：2013WT014）成果。

A Study on Impacts of Road Infrastructure Investment on Reserves Land Price in Primary Land Development Process

——a case of Houhu area of Wuhan city

Xu Bin，Guo Hua，Wang Taifang

Abstract：The purpose of this study is to understand the influence of road infrastructure on land output efficiency in primary land development process in Houhu region of Wuhan city and provide reference for the governments investment decisions. Methods of AHP and economics were employed. The results show that:(1) Road infrastructure investment has the most significant effect on land prices, and its weight is 0.211; (2)With the increasing of road infrastructure investment, land output efficiency appears a decreasing trend after the maximum, and the influence path comply with progressive decrease law of marginal income. It is concluded that one should pay attention to the road infrastructure investment and follow the progressive decrease law of marginal income in primary land development process to reduce investment blindness and to avoid extensive operation, and thus control the land reserve costs, increase input-output efficiency of the land.

Keywords：Road infrastructure investment，Land price，Weight，Progressive decrease law of marginal income，Houhu area

李求軍/責(zé)任編輯

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4.2 啟示

在土地一級(jí)開發(fā)中，隨著道路等基礎(chǔ)設(shè)施投入的增加，其帶來的經(jīng)濟(jì)效益并不總是成正比增加，所以基礎(chǔ)設(shè)施的投入不能盲目增加，否則將造成土地儲(chǔ)備成本的增加，卻不能帶來相應(yīng)的產(chǎn)出效益。在基礎(chǔ)設(shè)施配套不成熟和不完善的情況下，道路投入是必要的，此時(shí)投入經(jīng)濟(jì)效益最大；但隨著投入的增加，當(dāng)區(qū)域配套設(shè)施達(dá)到了“三通一平”或已滿足土地供應(yīng)所必須的條件時(shí)，此后基礎(chǔ)設(shè)施的投入應(yīng)慎重，應(yīng)把土地前期開發(fā)整理的邊際產(chǎn)出等于邊際成本作為一級(jí)開發(fā)中應(yīng)遵循的原則，當(dāng)增加的投入所帶來的收益(邊際收益)等于所增加的成本（邊際成本），即增加的投入所帶來的土地產(chǎn)出為零時(shí)，此時(shí)一級(jí)開發(fā)的投入應(yīng)停止，否則將影響經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效益的最大化，造成規(guī)模不經(jīng)濟(jì)和資源的浪費(fèi)。

參考文獻(xiàn)：

1.陳偉.城市土地儲(chǔ)備與重大工程建設(shè)投融資機(jī)制結(jié)合的應(yīng)用價(jià)值分析.上海金融.2005.4

2.劉明皓 邱道持.土地儲(chǔ)備成本控制方法研究.中國農(nóng)學(xué)通報(bào).2007.23

3.陳偉 范黎萍.結(jié)合城市軌道交通建設(shè)的土地儲(chǔ)備機(jī)制研究.城市交通.2006.4.2

4.賴慧芳 王玉.基于效率的軌道交通沿線土地儲(chǔ)備規(guī)劃——以廣州市為例.規(guī)劃師.2008.12

5.姜啟源.數(shù)學(xué)模型.高等教育出版社.2003

6.葉軍 王磊.基于組合判斷矩陣的評(píng)價(jià)方法.計(jì)算機(jī)工程與應(yīng)用.2010.46

7.陳林 朱衛(wèi)平.邊際報(bào)酬遞減規(guī)律是客觀存在的嗎.中國工業(yè)經(jīng)濟(jì).2009.6

作者簡介：

徐斌，武漢市土地整理儲(chǔ)備中心計(jì)劃部部長、高級(jí)工程師，主要研究方向?yàn)橥恋毓芾怼?/p>

郭華，湖北永業(yè)行資源環(huán)境研究院地產(chǎn)顧問部副總經(jīng)理，主要研究方向?yàn)橥恋刭Y源開發(fā)與利用。

王太芳，湖北永業(yè)行資源環(huán)境研究院地產(chǎn)顧問部高級(jí)經(jīng)理，主要研究方向?yàn)橥恋刭Y源管理、建設(shè)管理與城市發(fā)展。

注：本文為國家自然科學(xué)基金青年項(xiàng)目（編號(hào)：71103068）；華中科技大學(xué)自主創(chuàng)新研究基金（人文社科，編號(hào)：2013WT014）成果。

A Study on Impacts of Road Infrastructure Investment on Reserves Land Price in Primary Land Development Process

——a case of Houhu area of Wuhan city

Xu Bin，Guo Hua，Wang Taifang

Abstract：The purpose of this study is to understand the influence of road infrastructure on land output efficiency in primary land development process in Houhu region of Wuhan city and provide reference for the governments investment decisions. Methods of AHP and economics were employed. The results show that:(1) Road infrastructure investment has the most significant effect on land prices, and its weight is 0.211; (2)With the increasing of road infrastructure investment, land output efficiency appears a decreasing trend after the maximum, and the influence path comply with progressive decrease law of marginal income. It is concluded that one should pay attention to the road infrastructure investment and follow the progressive decrease law of marginal income in primary land development process to reduce investment blindness and to avoid extensive operation, and thus control the land reserve costs, increase input-output efficiency of the land.

Keywords：Road infrastructure investment，Land price，Weight，Progressive decrease law of marginal income，Houhu area

李求軍/責(zé)任編輯

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4.2 啟示

在土地一級(jí)開發(fā)中，隨著道路等基礎(chǔ)設(shè)施投入的增加，其帶來的經(jīng)濟(jì)效益并不總是成正比增加，所以基礎(chǔ)設(shè)施的投入不能盲目增加，否則將造成土地儲(chǔ)備成本的增加，卻不能帶來相應(yīng)的產(chǎn)出效益。在基礎(chǔ)設(shè)施配套不成熟和不完善的情況下，道路投入是必要的，此時(shí)投入經(jīng)濟(jì)效益最大；但隨著投入的增加，當(dāng)區(qū)域配套設(shè)施達(dá)到了“三通一平”或已滿足土地供應(yīng)所必須的條件時(shí)，此后基礎(chǔ)設(shè)施的投入應(yīng)慎重，應(yīng)把土地前期開發(fā)整理的邊際產(chǎn)出等于邊際成本作為一級(jí)開發(fā)中應(yīng)遵循的原則，當(dāng)增加的投入所帶來的收益(邊際收益)等于所增加的成本（邊際成本），即增加的投入所帶來的土地產(chǎn)出為零時(shí)，此時(shí)一級(jí)開發(fā)的投入應(yīng)停止，否則將影響經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效益的最大化，造成規(guī)模不經(jīng)濟(jì)和資源的浪費(fèi)。

參考文獻(xiàn)：

1.陳偉.城市土地儲(chǔ)備與重大工程建設(shè)投融資機(jī)制結(jié)合的應(yīng)用價(jià)值分析.上海金融.2005.4

2.劉明皓 邱道持.土地儲(chǔ)備成本控制方法研究.中國農(nóng)學(xué)通報(bào).2007.23

3.陳偉 范黎萍.結(jié)合城市軌道交通建設(shè)的土地儲(chǔ)備機(jī)制研究.城市交通.2006.4.2

4.賴慧芳 王玉.基于效率的軌道交通沿線土地儲(chǔ)備規(guī)劃——以廣州市為例.規(guī)劃師.2008.12

5.姜啟源.數(shù)學(xué)模型.高等教育出版社.2003

6.葉軍 王磊.基于組合判斷矩陣的評(píng)價(jià)方法.計(jì)算機(jī)工程與應(yīng)用.2010.46

7.陳林 朱衛(wèi)平.邊際報(bào)酬遞減規(guī)律是客觀存在的嗎.中國工業(yè)經(jīng)濟(jì).2009.6

作者簡介：

徐斌，武漢市土地整理儲(chǔ)備中心計(jì)劃部部長、高級(jí)工程師，主要研究方向?yàn)橥恋毓芾怼?/p>

郭華，湖北永業(yè)行資源環(huán)境研究院地產(chǎn)顧問部副總經(jīng)理，主要研究方向?yàn)橥恋刭Y源開發(fā)與利用。

王太芳，湖北永業(yè)行資源環(huán)境研究院地產(chǎn)顧問部高級(jí)經(jīng)理，主要研究方向?yàn)橥恋刭Y源管理、建設(shè)管理與城市發(fā)展。

注：本文為國家自然科學(xué)基金青年項(xiàng)目（編號(hào)：71103068）；華中科技大學(xué)自主創(chuàng)新研究基金（人文社科，編號(hào)：2013WT014）成果。

A Study on Impacts of Road Infrastructure Investment on Reserves Land Price in Primary Land Development Process

——a case of Houhu area of Wuhan city

Xu Bin，Guo Hua，Wang Taifang

Abstract：The purpose of this study is to understand the influence of road infrastructure on land output efficiency in primary land development process in Houhu region of Wuhan city and provide reference for the governments investment decisions. Methods of AHP and economics were employed. The results show that:(1) Road infrastructure investment has the most significant effect on land prices, and its weight is 0.211; (2)With the increasing of road infrastructure investment, land output efficiency appears a decreasing trend after the maximum, and the influence path comply with progressive decrease law of marginal income. It is concluded that one should pay attention to the road infrastructure investment and follow the progressive decrease law of marginal income in primary land development process to reduce investment blindness and to avoid extensive operation, and thus control the land reserve costs, increase input-output efficiency of the land.

Keywords：Road infrastructure investment，Land price，Weight，Progressive decrease law of marginal income，Houhu area

李求軍/責(zé)任編輯

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