以房養(yǎng)老能走多遠(yuǎn)？

謝九

按照保監(jiān)會的要求，此次參與以房養(yǎng)老的試點(diǎn)城市為北京、上海、廣州和武漢這四個城市，試點(diǎn)期限為兩年，也就是從2014年7月1日起至2016年6月30日止?？紤]到“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，在有限范圍和有限時間內(nèi)試點(diǎn)，是一種比較謹(jǐn)慎務(wù)實(shí)的態(tài)度，這也就意味著如果這四個城市的試點(diǎn)效果不如人意的話，“以房養(yǎng)老”在兩年之后可能會被取消。當(dāng)然，如果試點(diǎn)效果顯著，也有可能進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)城市，在更大范圍內(nèi)予以推廣。

之所以選擇這四個城市作為試點(diǎn)，保監(jiān)會的解釋是：“北京、上海、廣州作為一線城市，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，保險市場相對較為成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場容量較大；武漢和北京均已有保險公司投資興建養(yǎng)老社區(qū)，可在老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險和養(yǎng)老社區(qū)的結(jié)合上開展一些嘗試和探索。”

以房養(yǎng)老在我國的討論已有多年，此時推出以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)試點(diǎn)，主要是在我國加速進(jìn)入老齡化社會的背景之下所為。按照有關(guān)方面的測算，2012年年底我國60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億，與此同時，我國的養(yǎng)老金缺口壓力越來越大，拓寬養(yǎng)老金渠道已成為當(dāng)務(wù)之急。2013年9月份，國務(wù)院提出加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，當(dāng)時就提及要開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)，此次保監(jiān)會試點(diǎn)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，也是對去年國務(wù)院要求的一次具體回應(yīng)。

所謂老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險，是將住房抵押與終身年金保險相結(jié)合，60周歲以上擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。老人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用。這種模式可以將老人的存量房產(chǎn)激活，為老年人提供更多的養(yǎng)老資金來源。

在此之前，國內(nèi)有少數(shù)銀行曾經(jīng)探索過銀行版的以房養(yǎng)老，也就是老年人將房產(chǎn)抵押給銀行，銀行給老年人發(fā)放一定期限的貸款，比如10年或者20年，貸款到期之后，如果老人的繼承人愿意并且歸還了銀行貸款本息，可以重新收回房產(chǎn)，這種模式和貸款買房的操作剛好相反，是一種倒按揭模式。從本質(zhì)上來說，銀行版的以房養(yǎng)老其實(shí)相當(dāng)于貸款養(yǎng)老，以房養(yǎng)老者雖然通過貸款獲得了養(yǎng)老收入，但同時還需要向銀行支付利息，目前5年以上貸款利率在7%左右，對于老年人而言是一個不小的負(fù)擔(dān)，合同到期之后，如果老年人或者其子女繼承人不愿意歸還本息，銀行將擁有房產(chǎn)的最終處置權(quán)。另外，銀行版的以房養(yǎng)老大多期限有限，多數(shù)產(chǎn)品只有10年左右，無法覆蓋老年人余生，所以銀行版的以房養(yǎng)老推出之后，效果并不理想，最終實(shí)施者寥寥。

由于此前銀行版的以房養(yǎng)老并不成功，此次保險版的方案明顯做了一些有針對性的改進(jìn)。比如延長以房養(yǎng)老的期限，保險公司可以依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，即使是特別長壽的老人，保險公司也不會設(shè)置期限或者提前終止合同，保險公司自身承受長壽風(fēng)險。其次，老人過世之后，繼承人無需承擔(dān)償還風(fēng)險，其房產(chǎn)處置所得在償還保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有，如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用，保險公司將承擔(dān)房價不足的風(fēng)險，不再向老年人的家屬追償。

另外，如果房產(chǎn)價格上漲，投保人也可以不同方式參與房產(chǎn)增值，此次試點(diǎn)的產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品，參與型產(chǎn)品是指保險公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產(chǎn)價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進(jìn)行分配，非參與型產(chǎn)品指保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價值增長全部歸屬于投保人?？紤]到以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，此次試點(diǎn)還設(shè)定了30天的猶豫期，投保人如果不愿意繼續(xù)持有該合同，可選擇在猶豫期內(nèi)解除合同。參與以房養(yǎng)老的老人還可以在合同期內(nèi)選擇退保贖回，但是預(yù)計會遭遇一定的房產(chǎn)價值損失。

綜合比較銀行版和保險版的以房養(yǎng)老，銀行版在合同期內(nèi)給予客戶的養(yǎng)老金數(shù)量比較保守，不過最終在合同期結(jié)束后依然為客戶保留了回收房產(chǎn)的選擇權(quán)，客戶如果愿意償還貸款本金，還是可以重新收回房產(chǎn)；保險版的養(yǎng)老方案雖然對客戶相對慷慨，在合同期內(nèi)客戶也繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，但在合同期結(jié)束之后，房產(chǎn)的處置權(quán)歸保險公司所有。

以房養(yǎng)老在國外已經(jīng)有不短的歷史，美國、日本、新加坡等國家以及我國的香港和臺灣地區(qū)都有以房養(yǎng)老，雖然一直沒有成為主流的養(yǎng)老模式，但是也在很大程度上滿足了部分小眾人群的養(yǎng)老需求。以房養(yǎng)老在中國還是一個新生事物，預(yù)計在將來很長時間內(nèi)也很難大規(guī)模發(fā)展，更不可能替代目前的養(yǎng)老體系，不過從積極的角度來看，這種模式至少為部分老年人提供了更多的選擇和可能性。

與西方國家相比，以房養(yǎng)老在中國要遭遇更多傳統(tǒng)觀念和現(xiàn)實(shí)操作的障礙。大多數(shù)中國人的傳統(tǒng)是依靠子女養(yǎng)老，房產(chǎn)通常都是作為留給子女后代的遺產(chǎn)，而如果選擇以房養(yǎng)老，則意味著將房產(chǎn)交給了銀行或者保險公司，而不再遺留給后代，這樣可能很難獲得子女的理解，這也就意味著，如果只有一套住房的老人選擇了以房養(yǎng)老，也基本上就放棄了依靠子女養(yǎng)老，對于中國人的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念是一次巨大顛覆。

另外，房屋的估值也是以房養(yǎng)老的一大難題。從保險公司的角度來看，由于要面臨市場的利率變動風(fēng)險，房價波動風(fēng)險，客戶的長壽風(fēng)險，以及我國特有的70年產(chǎn)權(quán)到期風(fēng)險等問題，同時考慮到保險公司合理的回報要求，因此在確立房屋價值時，可能會在市場估值上給予較大的折扣。按照以前銀行版的以房養(yǎng)老方案來看，很多都是以房產(chǎn)估值的六折作為測算基礎(chǔ)，在扣除利息之后，最終老人能夠拿到手的養(yǎng)老金其實(shí)頗為有限，保險公司的以房養(yǎng)老方案由于承擔(dān)了更多的風(fēng)險，預(yù)計對于房產(chǎn)估值會更加保守謹(jǐn)慎。

雖然以房養(yǎng)老面臨種種現(xiàn)實(shí)障礙和較大的爭議，但是并不能因此否定其積極意義。因?yàn)橐苑筐B(yǎng)老的設(shè)計初衷就不是一個面向全體養(yǎng)老群體的主流方式，作為一種市場化的方式，這種選擇并不具有強(qiáng)制性，而是一種自愿選擇，如果以主流養(yǎng)老的模式來看待市場化的以房養(yǎng)老，勢必會失之偏頗。以房養(yǎng)老的意義在于為部分人群提供了更豐富的選擇，比如沒有子女和失獨(dú)老人等群體，以房養(yǎng)老就是一種可以考慮的選擇。

另外，隨著中國從住房短缺時代逐漸過渡到住房相對過剩時代，以房養(yǎng)老的市場基礎(chǔ)將越來越堅(jiān)實(shí)，當(dāng)越來越多的家庭擁有不止一套住房時，對老人而言，以房養(yǎng)老將不再成為一個太困難的選擇。從2013年起，中國城鎮(zhèn)戶均擁有住房套數(shù)已經(jīng)超過一套，個別城市的戶均套數(shù)更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過平均水平。隨著將來中國家庭擁有房產(chǎn)的套數(shù)越來越多，而房產(chǎn)作為投資的價值越來越低，轉(zhuǎn)而作為養(yǎng)老的工具也未嘗不是一個合理的選擇。endprint