中國智能住宅開發(fā)模式比較與發(fā)展趨勢

楊波　武氏良

隨著物聯(lián)網(wǎng)的興起，智能住宅逐漸成為未來建筑的必然發(fā)展趨勢。目前中國智能住宅發(fā)展速度較慢，產(chǎn)業(yè)化程度很低，究其原因，是因?yàn)閰⑴c智能住宅開發(fā)的三大主體——房地產(chǎn)開發(fā)商、設(shè)備制造商和通信運(yùn)營商各自為政，相互制肘，處于一種原始的競爭狀態(tài)，沒有形成一種良好的協(xié)作關(guān)系。因此，當(dāng)務(wù)之急是研究和選擇一種合理的開發(fā)模式，使三大開發(fā)主體能夠分工合作，實(shí)現(xiàn)多盈，共同推進(jìn)中國智能住宅業(yè)做大做強(qiáng)。本文將對當(dāng)前及可能出現(xiàn)的幾種智能住宅開發(fā)模式進(jìn)行比較，利用層次分析法（AHP）對中國智能住宅開發(fā)模式進(jìn)行綜合評價(jià)，選出最優(yōu)的開發(fā)模式。

一、中國智能住宅開發(fā)模式

智能住宅開發(fā)模式是指智能住宅產(chǎn)業(yè)鏈條中承擔(dān)住宅建造、設(shè)備制造、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營和維護(hù)的各主體之間的關(guān)系模式。智能住宅開發(fā)過程中有三個(gè)不可缺少的主體，分別為房地產(chǎn)開發(fā)商、智能家居制造廠商以及通信運(yùn)營商。房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)住宅的設(shè)計(jì)和修建，智能家居制造廠商負(fù)責(zé)智能家居設(shè)備的研發(fā)和生產(chǎn)，通信運(yùn)營商負(fù)責(zé)智能家居設(shè)備的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營與維護(hù)。

1.無主導(dǎo)自由開發(fā)模式。智能住宅無主導(dǎo)自由開發(fā)模式是目前實(shí)際存在的一種模式。業(yè)主從房地產(chǎn)開發(fā)商那兒購買住房，然后到智能家居廠商或其代理公司購買智能家居產(chǎn)品，安裝好后再找通信運(yùn)營商提供網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營服務(wù)。整個(gè)過程沒有誰來主導(dǎo)，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品兼容性很低。

該模式的優(yōu)點(diǎn)是各企業(yè)直接跟業(yè)主接觸，可以了解到業(yè)主的真實(shí)需求，從而有針對性地發(fā)展自己的產(chǎn)品和服務(wù)。另外，該模式在某種程度上更有利于競爭，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，哪個(gè)鏈條中的企業(yè)做得好，就能贏得市場，擴(kuò)大自己的業(yè)務(wù)范圍。

但是，無主導(dǎo)自由開發(fā)模式也存在著很多明顯的弊端。第一，由于智能家居產(chǎn)品與網(wǎng)絡(luò)平臺由不同的企業(yè)主控，會出現(xiàn)智能家居廠商過度炒作，但實(shí)際運(yùn)營效果不好等問題。第二，各企業(yè)各自為政，兼容性很差，經(jīng)常出現(xiàn)住宅設(shè)計(jì)及網(wǎng)絡(luò)平臺不支持產(chǎn)品，造成智能家居系統(tǒng)的安裝與功能實(shí)現(xiàn)困難。第三，常出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈條內(nèi)企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈條之間企業(yè)雙重過度競爭，造成資源浪費(fèi)，難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)品成本居高不下。第四，不利于制定行業(yè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，不利于政府支持政策的實(shí)施。

2.房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式。有些學(xué)者認(rèn)為21世紀(jì)建筑的主流是智能建筑，發(fā)展智能住宅是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與建設(shè)的必然趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式是指由房地產(chǎn)開發(fā)商制定智能住宅的標(biāo)準(zhǔn)，并主導(dǎo)智能住宅研發(fā)、建設(shè)、安裝、銷售和維護(hù)的開發(fā)模式。該開發(fā)模式的流程為：房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃、設(shè)計(jì)并修建智能住宅——從智能家居廠商處訂購智能家居設(shè)備并進(jìn)行安裝——委托通信運(yùn)營商運(yùn)營和維護(hù)。

房地產(chǎn)開發(fā)商與智能家居廠商和通信運(yùn)營商相比，在住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面有優(yōu)勢。該模式的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①把智能家居系統(tǒng)與住宅進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安裝，使智能家居系統(tǒng)與住宅融合成一個(gè)統(tǒng)一的整體，從住宅的美觀角度來看優(yōu)于其他開發(fā)模式；②開發(fā)的智能住宅更能切合業(yè)主的需求，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商在售房時(shí)直接跟業(yè)主接觸，對業(yè)主的需求比較了解；③將智能家居系統(tǒng)與住宅打包整體出售，能夠大幅度提高智能家居系統(tǒng)的銷售量。

但該模式也存在兩個(gè)不利的方面：第一，房地產(chǎn)開發(fā)商與智能家居廠商和通信運(yùn)營商之間屬于委托代理關(guān)系，委托方房地產(chǎn)開發(fā)商對智能家居技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)不了解，在信息不對稱的情況下，代理方為追求自身利益最大化，有可能采取降低產(chǎn)品質(zhì)量的道德風(fēng)險(xiǎn)行為。業(yè)主在使用過程如果發(fā)現(xiàn)智能家居設(shè)備有問題，只能直接找房地產(chǎn)開發(fā)商，再由房地產(chǎn)開發(fā)商找設(shè)備供應(yīng)商處理，經(jīng)過的環(huán)節(jié)多，信息溝通難，常常會出現(xiàn)責(zé)任的推諉，這樣就不利于智能住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二，房地產(chǎn)開發(fā)商把智能住宅整體銷售給業(yè)主，其銷售價(jià)格包含了安裝智能家居系統(tǒng)的成本，目前政府納稅一般以住宅銷售價(jià)格作為稅基，這樣業(yè)主就必須以較高的稅基上交各種稅費(fèi)，比如房產(chǎn)稅、契稅、教育費(fèi)附加等等，這會大大增加住宅業(yè)主的購房成本。

3.智能家居廠商主導(dǎo)的開發(fā)模式。智能家居廠商主導(dǎo)的開發(fā)模式是指由智能家居廠商主導(dǎo)制定智能住宅的標(biāo)準(zhǔn)，并組織其他主體（房地產(chǎn)開發(fā)商、通信運(yùn)營商）協(xié)作完成整個(gè)智能家居開發(fā)的模式。該模式最典型的例子是GKB數(shù)碼屋——廣東未來屋數(shù)碼科技有限公司研發(fā)的新一代智能家居產(chǎn)品，它提供了三套解決方案——智能住宅、智能商業(yè)應(yīng)用、智能酒店，可以廣泛應(yīng)用到家庭、別墅、會所、展廳、餐廳、會議室、酒吧、酒店等。其中不少住宅的成功案例都是按照這種模式來展開的，比如廣州嘉裕禮頓陽光公寓——高端商務(wù)人士的時(shí)尚智能，合作的開發(fā)商是嘉裕集團(tuán)，此項(xiàng)目與廣東電信攜手，建筑類型屬于高級酒店式公寓。

該模式的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在：智能家居廠商對智能家居系統(tǒng)的技術(shù)、功能、操作都非常熟悉；該模式便于售后服務(wù)，比如產(chǎn)品維修、更新?lián)Q代等；這種模式非常有利于技術(shù)創(chuàng)新；與前兩種開發(fā)模式相比成本更低。

在這種模式里面，智能家居廠商與房地產(chǎn)開發(fā)商和通信運(yùn)營商之間也存在委托代理關(guān)系，智能家居廠商需委托房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)留安裝智能家居設(shè)備的空間，也需委托通信運(yùn)營商提供使智能家居系統(tǒng)正常運(yùn)行的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。但由于各主體之間的信息不對稱，房地產(chǎn)開發(fā)商為了使自己的利益最大化可能不會完全按照委托方的意愿修建住宅，導(dǎo)致智能家居系統(tǒng)不好安裝或根本安裝不下來，如果強(qiáng)行安裝會影響到住宅的美觀，甚至有可能造成安全上的問題。通信運(yùn)營商也可能為了自身的利益最大化，提供質(zhì)量差、信號不好、覆蓋范圍小的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，影響到智能家居系統(tǒng)的正常工作，或者由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不透明而使得整個(gè)智能住宅的使用成本過高。

4. 通信運(yùn)營商主導(dǎo)的開發(fā)模式。移動通信論壇上琚建平（2008）通過分析智能家電遠(yuǎn)程控制在數(shù)字家庭的重要角色以及電信運(yùn)營商在這方面的優(yōu)勢，認(rèn)為以電信運(yùn)營商為主導(dǎo)模式有利于數(shù)字家庭整體推廣。所謂通信運(yùn)營商主導(dǎo)的開發(fā)模式是指通信運(yùn)營商來主導(dǎo)制定智能住宅的標(biāo)準(zhǔn)、組織其他主體（房地產(chǎn)開發(fā)商，智能家居廠商）協(xié)作完成智能住宅整體開發(fā)的模式。endprint

該模式的優(yōu)點(diǎn)在于能有效降低用戶享受數(shù)字生活服務(wù)的成本（可以減少用戶在家庭網(wǎng)關(guān)上的重復(fù)投入、減少運(yùn)營成本，降低服務(wù)費(fèi)用）。通信運(yùn)營商具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)鏈整合與服務(wù)能力、也具有較強(qiáng)的整體規(guī)劃和推廣能力，這些對于組織和推廣智能住宅的開發(fā)都非常有利。

該模式的缺點(diǎn)在于通信運(yùn)營商需把住宅的修建委托給房地產(chǎn)開發(fā)商，需把智能家居產(chǎn)品的研發(fā)和生產(chǎn)委托給智能家居廠商，信息不對稱問題依然存在。房地產(chǎn)開發(fā)商和智能家居廠商都有可能采用道德風(fēng)險(xiǎn)行為使得自己的利益最大化而損害通信運(yùn)營商和業(yè)主的利益。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，可能會出現(xiàn)與智能家居廠商主導(dǎo)開發(fā)模式一樣的問題。對于智能家居廠商而言，其提供的產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、規(guī)格、大小以及要求的各種外形等方面可能不符合標(biāo)準(zhǔn)或與網(wǎng)絡(luò)平臺不互通、不兼容，這些都會影響到智能家居產(chǎn)品在使用過程中的穩(wěn)定性，精確性、便利性等，從而損害通信運(yùn)營商和業(yè)主的利益。

二、促進(jìn)中國智能住宅開發(fā)的對策建議

本文所介紹的幾種開發(fā)模式都有自己的優(yōu)點(diǎn)及其缺點(diǎn)。尤其是無主導(dǎo)自由開發(fā)模式，存在著許多弊端，這在很大程度上阻礙了智能住宅的發(fā)展。后三種開發(fā)模式都是有人主導(dǎo)制定智能住宅的標(biāo)準(zhǔn)，雖然就目前的情況來看應(yīng)用還非常少，甚至有的尚在討論之中，但有著很大的發(fā)展空間。據(jù)了解，現(xiàn)在智能家居市場發(fā)展緩慢、認(rèn)可度低，其原因有很多，但很重要的一個(gè)原因是缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，大家各自為政，兼容性不夠，無法實(shí)現(xiàn)更多智能家居系統(tǒng)的整體式整合控制，導(dǎo)致市場失靈，資源沒有得到最優(yōu)配置，所以好的開發(fā)模式會有利于智能家居標(biāo)準(zhǔn)的制定。

從上面的分析可以看出，后三種開發(fā)模式雖然還存在著很多缺點(diǎn)，但主要的問題來源于各企業(yè)之間委托代理關(guān)系的道德風(fēng)險(xiǎn)行為，而道德風(fēng)險(xiǎn)行為可以通過合理的激勵機(jī)制等辦法來避免或有效控制。

從定性的角度分析，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式具有相對優(yōu)勢。為了促進(jìn)中國智能住宅的開發(fā)，加快人們享受數(shù)字家庭的那種舒適、安全、便利的進(jìn)度，針對以上所分析房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)存在的不足之處提出一些對策建議。從政府的角度，政府有關(guān)部門可以進(jìn)行一些政策性的調(diào)整，如加大信貸扶持力度、引導(dǎo)和鼓勵社會資金投入、規(guī)范智能住宅開發(fā)進(jìn)程、促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、加強(qiáng)對物聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)的扶持政策、對國內(nèi)智能家居產(chǎn)品進(jìn)行質(zhì)量管理以及規(guī)范化等。從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，有以下幾條對策建議：適當(dāng)提高開發(fā)團(tuán)隊(duì)對智能家居技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)的認(rèn)識；智能住宅的建設(shè)應(yīng)貼近老百姓的實(shí)際需求，不能盲目跟風(fēng)；做好售后服務(wù)工作等。

智能住宅作為一種全新的居住方式，在世界各國受到普遍重視。但目前中國智能住宅開發(fā)仍處于一種無主導(dǎo)、標(biāo)準(zhǔn)缺乏、發(fā)展極其緩慢的狀態(tài)中。要推動智能住宅快速發(fā)展，中國政府必須制定相關(guān)政策和措施，培育和推廣具有相對優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式。

（作者單位：重慶郵電大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）endprint