警惕房地產(chǎn)新政對(duì)社會(huì)福利的負(fù)面效應(yīng)

程聞碩

（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院 研究生院，北京102488）

一、問(wèn)題的提出

2013年2月20日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，研究部署了進(jìn)一步做好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)工作。會(huì)議確定了完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五項(xiàng)加強(qiáng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施（簡(jiǎn)稱“新國(guó)五條”），不僅再次重申了黨和國(guó)家堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)和限貸為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策，還提出了要堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房。繼2011年之后，再一次要求各主要城市要明確公布本地區(qū)的年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。截至目前，北京、上海等超過(guò)20個(gè)城市公布了地方性的“新國(guó)五條”的落實(shí)和執(zhí)行細(xì)則，這其中以北京和上海等幾個(gè)大城市最為嚴(yán)格。值得一提的是，在“新國(guó)五條”的細(xì)則中，規(guī)定了“住房（二手房屋）轉(zhuǎn)讓（因增值）所得要繳納20%的個(gè)人所得稅”，這引起了學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注。因?yàn)閷?duì)于中國(guó)的二手房交易市場(chǎng)，所交易的住房多為上世紀(jì)90年代至本世紀(jì)初期所建的房屋，其近幾年來(lái)的價(jià)格和建設(shè)的初期相比，幾乎取得了翻倍甚至幾倍的提高。因此，絕大多數(shù)學(xué)者都認(rèn)為，在中國(guó)住房整體供應(yīng)相對(duì)緊張的情況下，新一輪房產(chǎn)稅很有可能通過(guò)住房?jī)r(jià)格進(jìn)一步上揚(yáng)的形式變向轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，繼而在中國(guó)整體房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高的情況下，進(jìn)一步增加購(gòu)房者的支出負(fù)擔(dān)。然而應(yīng)該說(shuō)，除此之外，還有一點(diǎn)應(yīng)該引起足夠的重視，即隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)愈加趨于市場(chǎng)化改革的逐漸深化，“住房（二手房屋）轉(zhuǎn)讓（因增值）所得要繳納20%的個(gè)人所得稅”的這條細(xì)則，還易造成社會(huì)福利的損失，而且即便是在住房供給者支付個(gè)人所得稅的情況下，社會(huì)福利同樣會(huì)面臨到損失。

二、房地產(chǎn)新政的出臺(tái)與中國(guó)二手房市場(chǎng)

2013年上半年，盡管中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了“新國(guó)五條”的政策出臺(tái)，而且隨后又面臨中國(guó)銀行界爆發(fā)的“錢(qián)荒”，北京、上海等各大城市也都實(shí)行了出售自有住房（二手房屋）要繳納（因增值）所得的20%的個(gè)人所得稅這項(xiàng)新的政策細(xì)則，使得中國(guó)的房貸流動(dòng)資金供應(yīng)緊張，加重了住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，但是從全國(guó)的范圍來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并未因此而出現(xiàn)萎縮和衰退。整個(gè)2013年的上半年，全國(guó)各大城市的二手住房成交量較2012年前半年整體漲幅非常明顯，市場(chǎng)活躍度依然顯著增強(qiáng)，13個(gè)城市二手住房成交總量達(dá)到457943套，同比去年翻了一番，高達(dá)102%[1]。例如，2013年上半年，北京市二手住宅共成交95244套，比2012年同期上漲了70．6%[2]；天津市2013年上半年二手住宅共成交49953套，比2012年同期上漲了116%；西安市2013年上半年二手住房共成交4000套，比2012年同期上漲了249．65%；深圳市2013年上半年二手住房共成交50978套，比2012年同期上漲了115%[1]。伴隨著“新國(guó)五條”效應(yīng)的擴(kuò)展和蔓延，雖使得中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)避免了房?jī)r(jià)大幅上漲的局面，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體住房供應(yīng)價(jià)格卻仍然表現(xiàn)出平穩(wěn)中略帶上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。北京、上海、深圳等26個(gè)城市二手住房掛牌價(jià)格整體表現(xiàn)出穩(wěn)中帶升的持續(xù)趨勢(shì)，在這26個(gè)城市中，僅大連、西安和常州的二手住房掛牌價(jià)格下降了不到1%，其余23城市均為上漲[1]。

按照西方財(cái)政學(xué)關(guān)于稅收與效率的基本理論，在其他條件不變的情況下，對(duì)某種商品課稅以后，會(huì)由于生產(chǎn)成本或消費(fèi)者支付價(jià)格的變向提升而降低市場(chǎng)均衡狀態(tài)下的商品成交量。但是從實(shí)際情況來(lái)看，在2013年的上半年，盡管（因增值）所得的20%的個(gè)人所得稅這項(xiàng)新的政策細(xì)則在各大城市相繼出臺(tái)，但絕大多數(shù)城市二手住房的市場(chǎng)成交量卻不降反升，其表面上看似乎反映了西方財(cái)政學(xué)關(guān)于稅收與效率的基本理論在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)失去了適用性。然而應(yīng)該注意的是，中國(guó)二手住房市場(chǎng)成交量在這半年以來(lái)相比于同期的成交量的增多，主要是由于盡管一些地方政府相繼推出了軟性的托市政策，但是由于差別化的住房信貸政策并未得到改變，因此國(guó)內(nèi)二手住房市場(chǎng)仍然存在著大量的投機(jī)炒作者所致[3]。如果扣除投機(jī)炒作者的二手住房購(gòu)買(mǎi)量，可以預(yù)計(jì)，真正將二手住房作為“自住房”來(lái)購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者家庭數(shù)量事實(shí)上是在不斷下降的。

三、自住房所得稅與超額稅收負(fù)擔(dān)

依據(jù)羅森的研究，當(dāng)商品市場(chǎng)處于完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，而且不存在外部性效應(yīng)的條件下，依靠?jī)r(jià)格機(jī)制的自發(fā)調(diào)節(jié)，市場(chǎng)將自發(fā)實(shí)現(xiàn)資源配置的帕累托最優(yōu)狀態(tài)，而如果在這種情況下對(duì)商品進(jìn)行課稅，那么就會(huì)對(duì)資源配置帶來(lái)影響，并且容易造成超額稅收負(fù)擔(dān)，繼而引起社會(huì)福利的損失[4]264－280。自上世紀(jì)90年代末以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始了市場(chǎng)化改革，尤其是進(jìn)入本世紀(jì)以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化改革進(jìn)程加快推進(jìn)，這使得在隨著時(shí)間的推移，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼走出了計(jì)劃生產(chǎn)和分配，以及寡頭壟斷的格局，競(jìng)爭(zhēng)程度愈加活躍和激烈。與此同時(shí)，單純地就中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，由于國(guó)家和政府對(duì)于整體規(guī)劃格局的把握，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)自身很少直接地涉及到環(huán)境、生態(tài)的破壞等問(wèn)題，因此鮮有外部性效應(yīng)問(wèn)題的出現(xiàn)。這兩方面條件的滿足，使得哈維羅森的超額稅收負(fù)擔(dān)模型，在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中有了較強(qiáng)的適用性。同時(shí)，為了能夠更加直觀地反映本文所要分析的問(wèn)題，有必要提前給出說(shuō)明的是，下述兩種情況的分析，均是以由二手住房供給者與非投機(jī)炒作的住房需求者所構(gòu)成的局部住房交易市場(chǎng)作為研究對(duì)象的。

圖1 二手住房供給者付稅情況下的超額稅收負(fù)擔(dān)分析

（一）二手住房供給者支付個(gè)人所得稅與超額稅收負(fù)擔(dān)

在其他條件不變的情況下，二手住房供給者支付稅收會(huì)導(dǎo)致住房供給量的相對(duì)減少，在圖1中，其具體表現(xiàn)為供給曲線S的向左移動(dòng)，圖中的D則代表由所有二手住房實(shí)際需求者所構(gòu)成的市場(chǎng)自住房需求曲線。假設(shè)在征收個(gè)人所得稅之前，S和D相交于E點(diǎn)，那么Q1就為二手住房市場(chǎng)均衡數(shù)量，P1則代表二手主房的市場(chǎng)均衡價(jià)格。如前所述，由于中國(guó)的住房?jī)r(jià)格近二十年來(lái)幾乎持續(xù)攀升，因此在采取對(duì)二手住房的增值部分征收稅率20%所得稅的情況下，為了分析的方便，就可以假設(shè)即為對(duì)整套二手房屋銷售收入增收稅率為t的個(gè)人所得稅。進(jìn)一步來(lái)看，如果該所得稅由生產(chǎn)者承擔(dān)，那么由于征稅所帶來(lái)的供應(yīng)成本的增加，就會(huì)使得二手住房的供給曲線從S向左平移到S’。在這種情況下，二手住房市場(chǎng)的供求均衡點(diǎn)就會(huì)變?yōu)镋’，市場(chǎng)均衡數(shù)量和二手住房需求者支付的價(jià)格分別變?yōu)镼’和P’，而二手住房供給者收取的價(jià)格則為P0，P0P’為自住房所得稅?？梢詠?lái)看，從消費(fèi)者剩余和生產(chǎn)者剩余的角度來(lái)看，征稅使得二手住房需求者的消費(fèi)者剩余減少了P’P1EE’，使得二手住房供給者的生產(chǎn)者剩余減少了P0P1A’E，而在這其中，政府部門(mén)通過(guò)征稅所獲得的福利僅為P’E’AP0。政府部門(mén)征稅的最終結(jié)果是造成E’EA部分面積的社會(huì)福利的損失，亦即超額稅收負(fù)擔(dān)（見(jiàn)圖1）。

（二）二手住房需求者支付個(gè)人所得稅與超額稅收負(fù)擔(dān)

與二手住房供給者支付個(gè)人所得稅與超額稅收負(fù)擔(dān)的分析邏輯相類似，一般來(lái)說(shuō)，在其他條件不變的情況下，二手住房實(shí)際需求者支付稅收會(huì)導(dǎo)致二手住房需求量的相對(duì)減少，在圖2中，其具體表現(xiàn)為需求曲線D的向左移動(dòng)，圖中的S則代表由所有二手住房供給者所構(gòu)成的市場(chǎng)供給曲線。假設(shè)在征收個(gè)人所得稅之前，S和D相交于E點(diǎn)，那么Q1就為二手住房市場(chǎng)均衡數(shù)量，P1則代表二手住房的市場(chǎng)均衡價(jià)格。在采取對(duì)二手住房的增值部分征收稅率20%所得稅的情況下，同樣可以假設(shè)即為對(duì)整個(gè)二手房屋銷售收入增收稅率為t的個(gè)人所得稅。進(jìn)一步來(lái)看，如果該所得稅由二手住房需求者承擔(dān)，那么由于征稅所帶來(lái)的購(gòu)房成本的增加，就會(huì)使得二手住房的需求曲線從D向左平移到D’。在這種情況下，二手住房市場(chǎng)的供求均衡點(diǎn)就會(huì)變?yōu)镋’，市場(chǎng)均衡數(shù)量和二手住房需求者支付的價(jià)格分別變?yōu)镼’和P’，而二手住房供給者收取的價(jià)格則為P2，P2P’為二手住房需求者支付的所得稅?？梢詠?lái)看，從消費(fèi)者剩余和生產(chǎn)者剩余的角度來(lái)看，征稅使得二手住房需求者的消費(fèi)者剩余減少了P’PEB，使得二手住房供給者的生產(chǎn)者剩余減少了P2PE’E，而在這其中，政府部門(mén)通過(guò)征稅所獲得的福利僅為P’BE’P2。政府部門(mén)征稅的最終結(jié)果，同樣是會(huì)造成E’EB部分面積的社會(huì)福利的損失，亦即超額稅收負(fù)擔(dān)（見(jiàn)圖2）。

圖2 二手住房需求者付稅情況下的超額稅收負(fù)擔(dān)分析

四、對(duì)策建議

盡管新國(guó)五條規(guī)定二手住房的轉(zhuǎn)讓（因增值）所得要繳納20%的個(gè)人所得稅，并試圖以此來(lái)減少中國(guó)住房市場(chǎng)中的炒作投機(jī)行為，但是從前述的分析中可以看到，這只會(huì)增加實(shí)際住房需求者和住房供給者的負(fù)擔(dān)，并且會(huì)在一定程度上造成社會(huì)福利的損失，相對(duì)而言，對(duì)住房投機(jī)炒作者的決策和行為所產(chǎn)生的影響微乎甚微。因此可以說(shuō)，該項(xiàng)政策不僅不能夠提高中國(guó)二手住房市場(chǎng)的運(yùn)行效率和其所形成的社會(huì)福利水平，反而還不利于二手住房資源配置的優(yōu)化，并且會(huì)造成資源浪費(fèi)，與中央最初所設(shè)定的目標(biāo)背道而馳。有鑒于此，筆者認(rèn)為，作為中央和地方的相關(guān)政府部門(mén)，應(yīng)該對(duì)住房市場(chǎng)的所得稅政策進(jìn)行調(diào)整，并通過(guò)引導(dǎo)銀行部門(mén)在實(shí)行差別化的住房信貸政策方面進(jìn)行努力和改變，以及加大對(duì)于保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的扶持力度，來(lái)真正地降低中國(guó)住房市場(chǎng)的投機(jī)炒作行為，并以此來(lái)提高住房供給者和實(shí)際住房需求者的福利水平。

[1]搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心．新政引市場(chǎng)供需兩旺 全國(guó)重點(diǎn)城市二手房“量?jī)r(jià)齊升”——2013年上半年全國(guó)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)報(bào)告[EB/OL]．http：//esf．soufun．com/newsecond/news/10493371＿2．htm，2013－01－13．

[2]劉宇鑫．上半年北京二手房成交量同比上漲七成[N]．北京日?qǐng)?bào)，2013－07－02．

[3]陸培法．樓市6月緣何再掀“熱浪”[N]．人民日?qǐng)?bào)：海外版，2012－06－29．

[4][美]羅森，蓋亞．財(cái)政學(xué)：第8版[M]．郭慶旺，趙志耘，譯．北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2009．