論房地產(chǎn)測(cè)繪中的要點(diǎn)與技術(shù)應(yīng)用研究

魏勝利

摘 要：近年來(lái)我們房地產(chǎn)事業(yè)正如火如荼的發(fā)展，房地產(chǎn)現(xiàn)代化管理程度也越來(lái)越高。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其經(jīng)營(yíng)及管理主要依賴(lài)于現(xiàn)代化測(cè)繪技術(shù)所提供的數(shù)據(jù)信息，因此現(xiàn)代化測(cè)繪技術(shù)越來(lái)越多地應(yīng)用于房地產(chǎn)管理之中。本文闡述了房地產(chǎn)測(cè)繪中相關(guān)技術(shù)的應(yīng)用，旨在為提高房地產(chǎn)管理提供一定的借鑒與參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；測(cè)繪技術(shù)；要點(diǎn)；技術(shù)應(yīng)用

房地產(chǎn)測(cè)繪可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及利用、交易以及征收稅費(fèi)等提供一定的依據(jù)與數(shù)據(jù)資料。因此，房地產(chǎn)測(cè)繪具有法定性、技術(shù)性以及現(xiàn)勢(shì)性。本文著重對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中所應(yīng)注意的要點(diǎn)及相關(guān)技術(shù)應(yīng)用進(jìn)行分析與闡述，旨在為提高房地產(chǎn)管理提供一定的依據(jù)。

1.房地產(chǎn)測(cè)繪工作的幾個(gè)要點(diǎn)分析

1.1 房地產(chǎn)測(cè)繪工作的重要性

房地產(chǎn)測(cè)繪工作在整個(gè)房地產(chǎn)管理過(guò)程中扮演著十分重要的角色，若對(duì)其相關(guān)技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)行深入地了解，首先應(yīng)搞清楚房地產(chǎn)測(cè)繪工作的重要性。筆者認(rèn)為，主要體現(xiàn)在如下三個(gè)方面：（1）為房地產(chǎn)管理決策提供必要的信息服務(wù)。制定任何房地產(chǎn)政策，均需要房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)整體情況進(jìn)行準(zhǔn)確把握條件下才能夠?qū)嵤┮欢ǖ臎Q策行為。對(duì)于這些整體情況的信息來(lái)源，主要依靠房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)，即產(chǎn)權(quán)單位的界址、方位、房屋以及面積等方面的數(shù)據(jù)信息，房地產(chǎn)則是根據(jù)這些數(shù)據(jù)信息對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)籍、產(chǎn)權(quán)等進(jìn)行登記、核定。（2）為產(chǎn)權(quán)人提供必要的法律保障。經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)測(cè)繪后，由于其信息準(zhǔn)確無(wú)誤，根據(jù)數(shù)據(jù)信息所發(fā)放的相關(guān)證書(shū)具有一定的法律作用。若發(fā)生房產(chǎn)糾紛等方面的問(wèn)題，那么這些測(cè)繪信息則可作為法律依據(jù)。所以，房地產(chǎn)測(cè)繪信息與消費(fèi)者的切身利益息息相關(guān)。（3）房地產(chǎn)測(cè)繪能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理提供一定的數(shù)據(jù)信息。測(cè)繪所得的數(shù)據(jù)信息為房地產(chǎn)企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要資源，企業(yè)可以根據(jù)測(cè)繪信息制定出完整的營(yíng)銷(xiāo)及銷(xiāo)售策略。

1.2 房地產(chǎn)測(cè)量的精度

精度主要是指誤差分布的密集或者分散程度。觀測(cè)質(zhì)量較睜，其精密度則較高；反之，則精度較低。在實(shí)際過(guò)程中，一般采用相對(duì)誤差、中誤差等精度指標(biāo)來(lái)作為衡量測(cè)繪成果質(zhì)量以及測(cè)繪準(zhǔn)確度的定量指標(biāo)。在對(duì)房地產(chǎn)平面控制進(jìn)行測(cè)量時(shí)，影響其測(cè)量結(jié)果的一個(gè)非常重要的因素為城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，在實(shí)際測(cè)量過(guò)程中，均需要在測(cè)量精度上預(yù)留一定的余地，從而為擴(kuò)展控制網(wǎng)預(yù)留一定的空間。那么，房地產(chǎn)測(cè)繪需要根據(jù)一定的測(cè)量指標(biāo)的表示方法進(jìn)行。

1.3 房屋要素測(cè)量與房地產(chǎn)面積測(cè)算

當(dāng)前，房地產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的采集均屬于外業(yè)實(shí)測(cè)，而且還要對(duì)多余的觀測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)量。測(cè)量工具必須采用能夠達(dá)到精密度要求的儀器或者卷尺等，并將數(shù)據(jù)保留至小數(shù)點(diǎn)后2位。在誤差允許的范圍內(nèi)，按照多余觀測(cè)僅數(shù)據(jù)的平差。在實(shí)際過(guò)程中，房地產(chǎn)面積的測(cè)算主要是指水平面積的測(cè)算，一般分為兩種類(lèi)型，即：用地面積測(cè)算與房屋面積測(cè)算。后者主要包括如下幾個(gè)部分，即：實(shí)際使用面積、公攤面積以及房屋實(shí)際建筑面積等。在對(duì)上述面積進(jìn)行測(cè)算過(guò)程中，必須對(duì)其進(jìn)行2次獨(dú)立測(cè)算，而且兩次所測(cè)得的數(shù)據(jù)不能超過(guò)限差大小，最后的結(jié)果則取二者的平均值，面積為國(guó)際制單位平方米（m2）。

1.4 房地產(chǎn)圖形繪制與精度要求

對(duì)于房地產(chǎn)圖形繪制而言，應(yīng)該以棟為基本單位來(lái)繪制查丈總圖、層圖以及分戶(hù)圖。目前，繪制房地產(chǎn)圖形均在計(jì)算機(jī)上、或者商業(yè)性軟件上進(jìn)行操作。經(jīng)過(guò)計(jì)算機(jī)或者相關(guān)軟件繪制而成的圖形不僅美觀，而且大大提高了工作效率，有效地避免了計(jì)算過(guò)程中可能存在的某些錯(cuò)誤。此外，還能夠根據(jù)實(shí)際需要有選擇地將成果數(shù)據(jù)加以輸出。對(duì)面積的誤差進(jìn)行計(jì)算，應(yīng)該按照相關(guān)規(guī)范及精度要求進(jìn)行操作，對(duì)于不同的城市，其精度要求及規(guī)范也存在著一定的差異性。

2.房地產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中相關(guān)技術(shù)的應(yīng)用

2.1 全站儀測(cè)繪技術(shù)

全站儀測(cè)繪技術(shù)主要是經(jīng)過(guò)對(duì)野外數(shù)據(jù)進(jìn)行采集與編碼之后，首先繪制成一張草圖，然后將測(cè)量數(shù)據(jù)信息進(jìn)行存儲(chǔ)，最后傳輸至相關(guān)設(shè)備進(jìn)行保存。系統(tǒng)在對(duì)測(cè)量數(shù)據(jù)進(jìn)行處理時(shí)，往往會(huì)按照已經(jīng)繪制好的草圖進(jìn)行圖形編輯，最后完成地形圖的繪制。該方法在房地產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中經(jīng)常用到，可將其用于測(cè)量角度及測(cè)量距離之中，然后通過(guò)微處理器加以處理。目前，全站儀測(cè)量技術(shù)已經(jīng)達(dá)到較高的測(cè)量精度水平，且能夠?qū)崿F(xiàn)人機(jī)之間的交互操作，利用計(jì)算機(jī)應(yīng)用程序能夠?qū)崿F(xiàn)遠(yuǎn)距離遙控操作。由于該技術(shù)具有較多優(yōu)點(diǎn)，被越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)所使用。

2.2 GPS RTK測(cè)繪技術(shù)

全球定位系統(tǒng)主要是以衛(wèi)星定位無(wú)線電技術(shù)來(lái)進(jìn)行導(dǎo)航，主要組成部分包括：上空衛(wèi)星、地面控制以及接收器等內(nèi)容。全球定位系統(tǒng)技術(shù)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)比較，具有抗干擾能力腔、功能多樣化、測(cè)量迅速、便于操作、精度高以及保密性高等方面的優(yōu)點(diǎn)，尤其是該技術(shù)能夠進(jìn)行全天候、全氣候以及全方位的測(cè)量，如今的定位精確單位一般采用厘米（cm）進(jìn)行表示。在對(duì)地形進(jìn)行測(cè)量過(guò)程中，不需要同時(shí)測(cè)站。

2.3 數(shù)字化成圖技術(shù)

房地產(chǎn)圖型設(shè)計(jì)單位為幢，通過(guò)AUTOCAD 計(jì)算機(jī)輔助軟件進(jìn)行房地產(chǎn)圖形的繪制、整飾和修改。將預(yù)處理數(shù)據(jù)后的房地產(chǎn)圖形文件完成圖形繪制后，從顯示屏上可非常直觀的看到跟實(shí)地相似的準(zhǔn)確位置。同時(shí)計(jì)算機(jī)輔助軟件AUTOCAD 的功能完備和易于操作，且自我保護(hù)特性較良好，及時(shí)由于操作失誤也不會(huì)對(duì)系統(tǒng)造成任何影響。因此，數(shù)字化成圖技術(shù)在編輯房地產(chǎn)圖形作業(yè)中被廣泛應(yīng)用。另外，數(shù)字化成圖技術(shù)可生成樓層表測(cè)繪圖和權(quán)屬信息，與幢—層—戶(hù)形成對(duì)應(yīng)。

3.結(jié)論

目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也取得了較為快速的發(fā)展，在房地產(chǎn)管理過(guò)程中，房地產(chǎn)測(cè)繪發(fā)揮著不可忽略的作用。在實(shí)際過(guò)程中，應(yīng)首先準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)測(cè)繪的要點(diǎn)，然后將先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用于實(shí)際測(cè)繪過(guò)程中，這樣利于房地產(chǎn)管理工作效率及質(zhì)量的提高。

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