保障性住房建設(shè)對(duì)商品房市場(chǎng)的影響

呂萍　戚瑞雙　李爽

摘要：根據(jù)一般均衡市場(chǎng)理論，通過(guò)對(duì)保障性住房市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分和分析，本文認(rèn)為目前我國(guó)保障性住房建設(shè)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生影響的決定因素是保障性住房建設(shè)的規(guī)模，以及保障性住房需求人群在商品房市場(chǎng)中所占的比例；在“十二五”期間，尤其是“十二五”后期，在現(xiàn)行保障邊界不擴(kuò)大的前提下，北京市保障性住房建設(shè)會(huì)對(duì)北京市商品房市場(chǎng)產(chǎn)生比較大的影響。

關(guān)鍵詞：保障性住房；保障性住房建設(shè)；商品住房市場(chǎng)

中圖分類號(hào)：F2933 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收稿日期：2013-08-27

作者簡(jiǎn)介：呂萍（1962-），女，呼和浩特人，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師，研究方向：住房政策、土地經(jīng)濟(jì)與管理；戚瑞雙（1975-），女，河北唐山人，北京電子科技職業(yè)學(xué)院副教授，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院博士研究生，研究方向：住房市場(chǎng)與政策、土地經(jīng)濟(jì)與管理；李爽（1987-），女，黑龍江呼蘭人，北京市規(guī)劃委員會(huì)職員，研究方向：房地產(chǎn)政策。

基金項(xiàng)目：國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目，項(xiàng)目編號(hào)：71173223。

2010年中央政府下發(fā)文件，提出要加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，同年，國(guó)務(wù)院確定建設(shè)保障性住房和改造各類棚戶區(qū)住房580萬(wàn)套，安排保障性安居工程專項(xiàng)補(bǔ)助資金800多億元，比2009年增加300多億元，同時(shí)提出到2012年底要基本解決1 540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。2011年“兩會(huì)”上，溫總理在政府工作報(bào)告中把進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的第一條，全國(guó)保障性安居工程2011年的建設(shè)任務(wù)由2010年的590萬(wàn)套增加到1 000萬(wàn)套，增加了724%，投資約14萬(wàn)億元（其中政府投資約5 000億元）；“十二五”期間將建設(shè)3 600萬(wàn)套，大約投資5萬(wàn)億元，城鎮(zhèn)居民住房保障覆蓋面達(dá)到20%，做到應(yīng)保盡保。2012年黨的十八大再次明確提出要在“住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展，努力讓人民過(guò)上更好生活”，并實(shí)現(xiàn)到2020年住房保障體系基本形成的目標(biāo)。顯然，我國(guó)中央政府大力發(fā)展保障性住房的初衷是解決中低收入家庭的住房困難問(wèn)題，同時(shí)希望保障性住房能在一定程度上擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。根據(jù)住建部網(wǎng)站信息以及國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的歷年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2009年至2012年底，全國(guó)共新開(kāi)工建設(shè)各類保障性住房2 899萬(wàn)套，基本建成1 700萬(wàn)套，中低收入家庭的住房困難問(wèn)題無(wú)疑得到了一定程度的緩解。而如此大規(guī)模的保障性住房建設(shè)對(duì)于住房市場(chǎng)是否起到了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)性作用以及這種作用實(shí)現(xiàn)的條件是什么？在我國(guó)正處于城市化、工業(yè)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化、信息化全面推進(jìn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，住房和住房保障制度作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)多方面問(wèn)題的一個(gè)交集，上述問(wèn)題的厘清無(wú)疑對(duì)我國(guó)當(dāng)前社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。

一、相關(guān)研究

目前，很多學(xué)者對(duì)保障性住房建設(shè)對(duì)商品住房市場(chǎng)尤其是對(duì)其房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響做了研究，并得出截然不同的結(jié)論：

一是認(rèn)為保障性住房建設(shè)會(huì)抑制商品住房市場(chǎng)價(jià)格。大部分學(xué)者都認(rèn)同增加保障性住房供給能夠促使房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的合理化，平衡供求（谷俊青，2010），同時(shí)能夠抑制商品住房?jī)r(jià)格。其中，定性分析主要是從保障性住房建設(shè)對(duì)商品住房市場(chǎng)供求關(guān)系的改善角度進(jìn)行分析的。普遍認(rèn)為，保障性住房建設(shè)會(huì)增加住房供給從而會(huì)拉低住房?jī)r(jià)格（張光進(jìn)，2011）；也有的認(rèn)為保障性住房建設(shè)會(huì)分流商品住房市場(chǎng)的需求，從而能夠抑制房?jī)r(jià)（馬國(guó)強(qiáng)、田文杰，2012）；還有一些學(xué)者認(rèn)為保障性住房建設(shè)有助于改善高房?jī)r(jià)預(yù)期并提供一種調(diào)整利益分配模式，從而能夠有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)（孫志波，2010；葉檀，2008）。更多的學(xué)者使用定量分析的方法支持了上述結(jié)論。最初有些學(xué)者采用簡(jiǎn)單的數(shù)量計(jì)算的方法，選取相關(guān)指標(biāo)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房政策效果進(jìn)行實(shí)證研究，得出了經(jīng)濟(jì)適用住房不僅擴(kuò)大了住房供應(yīng)，而且抑制了商品住房市場(chǎng)價(jià)格的結(jié)論（牛毅，2007）。之后有學(xué)者采用相關(guān)分析的計(jì)量方法，對(duì)保障性住房建設(shè)對(duì)商品住房?jī)r(jià)格的影響進(jìn)行了更為細(xì)致的分析，不僅用實(shí)證的方法得出了保障性住房建設(shè)會(huì)通過(guò)增加供給（孫志波，2010）、分流需求（張聚峰，2008）等途徑有效抑制商品住房?jī)r(jià)格上漲的結(jié)論，而且得出了精確的數(shù)量關(guān)系結(jié)論。例如，賈珩（2010）通過(guò)對(duì)全國(guó)1998-2008年相關(guān)數(shù)據(jù)的相關(guān)性分析，得出在90%置信區(qū)間下，經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工面積每上升一個(gè)百分點(diǎn)，就會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生 0574 的平抑作用。張聚峰（2008）也通過(guò)對(duì)全國(guó)1997-2007年數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房的占比每上升一個(gè)百分點(diǎn)就會(huì)對(duì)住房?jī)r(jià)格指數(shù)增幅產(chǎn)生 0841 的平抑作用。潘愛(ài)民等（2012）通過(guò)1999-2010 年的全國(guó)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積增加 1%時(shí)，會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格下降 04442%。也有學(xué)者引入相關(guān)模型進(jìn)行了更為深入的分析，比較典型的包括：王先柱、趙奉軍（2009）通過(guò)供求模型分析得出保障性住房建設(shè)的推出不但提供了價(jià)格更低的房源，同時(shí)也降低了商品房的價(jià)格的結(jié)論；在數(shù)值上，以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的保障性住房每增加1%，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)降低0046%。陳濤等（2011）應(yīng)用Granger 因果分析理論構(gòu)建了住房保障規(guī)模的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型，并進(jìn)行了模擬仿真分析，發(fā)現(xiàn)住房保障規(guī)模增加10%可抑制商品房?jī)r(jià)格467%的上漲幅度。劉亞臣等（2012）在Stackellerg博弈框架下構(gòu)建雙渠道均衡博弈模型，分析公平導(dǎo)向下商品房和保障下住房的均衡供應(yīng)，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略是受政府制定的保障性住房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格影響的，而影響的方向會(huì)因土地價(jià)格的不同而不同，當(dāng)土地價(jià)格較低時(shí)，開(kāi)發(fā)商傾向于制定較低的商品房?jī)r(jià)格，而土地價(jià)格較高時(shí)，開(kāi)發(fā)商傾向于制定較高的商品房?jī)r(jià)格，而土地價(jià)格適中時(shí)，保障性住房?jī)r(jià)格則不能影響商品房?jī)r(jià)格。王斌等（2011）則使用住房過(guò)濾模型對(duì)住房保障政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響機(jī)理進(jìn)行了分析，認(rèn)為我國(guó)以 “補(bǔ)磚頭”為主體的住房保障政策有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并通過(guò)構(gòu)建 SVAR 模型就住房保障對(duì)房?jī)r(jià)的動(dòng)態(tài)沖擊效應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對(duì)房?jī)r(jià)上漲具有抑制作用。此外，茍興朝（2011）利用擠出（擠入）效應(yīng)原理進(jìn)行分析，認(rèn)為由于我國(guó)利率市場(chǎng)化程度較低，資金供給量相對(duì)充裕，公共財(cái)政與私人資本投資領(lǐng)域的殊異，使得目前我國(guó)保障性住房對(duì)商品房不僅沒(méi)有“擠出效應(yīng)”，還有“擠入效應(yīng)”，二者能夠相互依存、協(xié)調(diào)發(fā)展、和諧共生。endprint

二是認(rèn)為保障性住房建設(shè)不會(huì)抑制商品住房市場(chǎng)價(jià)格。一些研究得到了與上述結(jié)論不同的觀點(diǎn)。茅于軾（2008）認(rèn)為 “大建經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)減少商品房從而推高房?jī)r(jià)”。賈玉鵬（2008）認(rèn)為保障性住房建設(shè)使建設(shè)商品房的土地減少令供應(yīng)量不足，在某種程度上助推了商品房?jī)r(jià)格上漲。而王小廣（2010）認(rèn)為，在一個(gè)投機(jī)主導(dǎo)的市場(chǎng)中，增加供給只會(huì)是“火上澆油”。陳杰、王文寧（2011）通過(guò)構(gòu)建一個(gè)簡(jiǎn)單的理論框架，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品住宅價(jià)格的影響效應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)的研究，認(rèn)為保障性住房要回歸保障低收入家庭的本質(zhì)，要與商品住房體系做實(shí)質(zhì)切割，對(duì)其抑制房?jī)r(jià)的效應(yīng)不應(yīng)有過(guò)高期望。王新（2010）認(rèn)為，“9 000億元的保障房投入無(wú)疑會(huì)加重中低收入者持幣待購(gòu)的觀望心態(tài)，對(duì)于處于產(chǎn)業(yè)鏈低端的住房供應(yīng)造成一定負(fù)面影響”。

此外，在國(guó)際文獻(xiàn)中，討論公共住房的供應(yīng)對(duì)私人開(kāi)發(fā)住房影響的文章也不多見(jiàn)。Murry（1983，1999）較早地討論了美國(guó)公共住房建設(shè)是否對(duì)私人開(kāi)發(fā)住房產(chǎn)生擠出效應(yīng)，他發(fā)現(xiàn)目標(biāo)定位在中間收入階層的公共住房或財(cái)政部門對(duì)這些住房所給予的補(bǔ)貼都沒(méi)能達(dá)到增加住房供應(yīng)的目標(biāo)，實(shí)際效果只是替代了私人開(kāi)發(fā)住房。Malpezzi and Vandell（ 2002）通過(guò)構(gòu)建供需模型發(fā)現(xiàn)，享受 LIHTC 的住房開(kāi)工量與住房存量沒(méi)有相關(guān)關(guān)系，即美國(guó)對(duì)公共住房開(kāi)發(fā)的補(bǔ)貼只是產(chǎn)生了替代效應(yīng)，沒(méi)能凈增加住房供應(yīng)。Lee（2007）通過(guò)構(gòu)建面板 VAR 模型，對(duì)韓國(guó)的公租房投資與私人住房投資的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)公租房投資在住房緊缺的時(shí)候?qū)λ饺俗》客顿Y產(chǎn)生刺激作用，而在住房相對(duì)充裕時(shí)候二者則存在互為因果關(guān)系的擠出效應(yīng)，而且這種擠出效應(yīng)會(huì)隨著居民自有房率的提升而提高。

綜上，雖然這些學(xué)者依據(jù)了不同的理論，采用了不同的分析方法，對(duì)不同地點(diǎn)或不同時(shí)間的數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，但是還是得出了一些具有共性的結(jié)論。在此基礎(chǔ)上，可以發(fā)現(xiàn)：保障性住房建設(shè)對(duì)商品住房市場(chǎng)的影響會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)背景的不同、住房市場(chǎng)發(fā)展程度的不同而不同。

二、保障性住房建設(shè)對(duì)商品住房市場(chǎng)影響的理論分析框架

在對(duì)前述文獻(xiàn)研究的基礎(chǔ)上，我們判斷保障性住房建設(shè)對(duì)商品住房市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生影響。

（一）保障性住房建設(shè)對(duì)商品住房市場(chǎng)影響的理論依據(jù)

一般來(lái)說(shuō)政府應(yīng)該提供公共物品，一方面是彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，另一方面也是有效率地保障社會(huì)公平。保障性住房即是一種準(zhǔn)公共物品，因此政府進(jìn)行保障性住房建設(shè)是有效率保障社會(huì)公平、解決中低收入家庭住房問(wèn)題的現(xiàn)實(shí)選擇。

其次，根據(jù)一般均衡理論，要將相互聯(lián)系的各個(gè)市場(chǎng)看成一個(gè)整體，每個(gè)子市場(chǎng)中的價(jià)格、供求等會(huì)受到其他相關(guān)子市場(chǎng)的影響。因?yàn)楦鞣N商品之間總是或多或少存在聯(lián)系。如果是兩種相互替代的商品時(shí)，則一種商品價(jià)格的提高會(huì)導(dǎo)致另一種商品的需求的增大，均衡會(huì)發(fā)生移動(dòng)；如果兩種商品是互補(bǔ)的，則一種商品價(jià)格的提高會(huì)導(dǎo)致另一種商品的減少，均衡也會(huì)發(fā)生移動(dòng)。即每一商品價(jià)格都不能單獨(dú)決定，而必須和其他商品價(jià)格聯(lián)合決定。從理論來(lái)說(shuō)，基于住房的異質(zhì)性和住房市場(chǎng)不完全競(jìng)爭(zhēng)、信息不對(duì)稱等顯著的特點(diǎn)，住房市場(chǎng)很難通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制自我實(shí)現(xiàn)完全均衡。因此，保障性住房建設(shè)是增加中低收入子市場(chǎng)的供給以實(shí)現(xiàn)中低收入住房市場(chǎng)均衡進(jìn)而實(shí)現(xiàn)一般均衡的一種干預(yù)方法。從目前實(shí)際來(lái)看，保障性住房建設(shè)中有大量的商品房或半商品房性質(zhì)的住房，比如經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房，因此我們假定住房市場(chǎng)分為保障性住房市場(chǎng)和商品住房市場(chǎng)兩個(gè)大的子市場(chǎng)，那么改變保障性住房市場(chǎng)均衡的同時(shí)，必然也會(huì)對(duì)商品住房市場(chǎng)產(chǎn)生影響。而影響的方向和程度則應(yīng)該主要取決于商品之間的關(guān)系——是替代關(guān)系還是互補(bǔ)關(guān)系，以及替代或互補(bǔ)的比例大小。顯然，保障性住房和商品住房之間是替代關(guān)系，因此，保障性住房建設(shè)對(duì)商品住房市場(chǎng)的影響主要取決于替代的比例大小，從理論上來(lái)說(shuō)，其一方面取決于保障性住房建設(shè)的規(guī)模以及被保障人群在商品住房市場(chǎng)的份額，建設(shè)規(guī)模越大、被保障人群在商品住房市場(chǎng)的份額越大，替代比例越大；另一方面，替代比例的大小還取決于商品住房市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性，需求價(jià)格彈性越大，替代的比例就會(huì)越大，因?yàn)橐话銇?lái)說(shuō)保障性住房?jī)r(jià)格相對(duì)商品住房?jī)r(jià)格都要低，對(duì)價(jià)格敏感的人群，會(huì)首選保障性住房，因此替代的比例就會(huì)越大。在同樣的商品面前，理性的消費(fèi)者總是會(huì)選擇價(jià)格相對(duì)較低的進(jìn)行消費(fèi)，因此需求價(jià)格彈性對(duì)替代比例大小的影響不進(jìn)行深入的討論。在此基礎(chǔ)上，本文認(rèn)為保障性住房建設(shè)對(duì)商品住房市場(chǎng)的影響主要決定于兩個(gè)因素，即保障性住房建設(shè)的規(guī)模以及被保障人群在商品住房市場(chǎng)的份額。本文正是基于這樣的判斷重點(diǎn)討論保障性住房建設(shè)對(duì)普通住房市場(chǎng)尤其是價(jià)格的影響方向和程度的。

此外，需要說(shuō)明的是，（1）保障性住房建設(shè)會(huì)影響人們的預(yù)期，從而進(jìn)一步影響人們?cè)谧》渴袌?chǎng)的消費(fèi)行為，同樣會(huì)最終取決于政府建設(shè)的保障性住房與商品住房是替代還是互補(bǔ)關(guān)系以及替代或互補(bǔ)的比例大小。因此，其結(jié)論應(yīng)與需求分析相似，所以不再單獨(dú)討論。（2）也有觀點(diǎn)討論關(guān)于保障性住房建設(shè)需要大量土地，因此土地市場(chǎng)對(duì)商品房建設(shè)具有一定的擠出效應(yīng)，從而會(huì)減少商品住房的供應(yīng)。這個(gè)結(jié)論成立有一個(gè)前提，就是土地供應(yīng)總量一定，且商品住房土地與保障性住房土地具有替代性。但是，從實(shí)踐來(lái)看，一方面我國(guó)住房土地供應(yīng)總量滾動(dòng)的，并沒(méi)有固定不變，而是隨著需求在不斷增加，另一方面保障性住房土地區(qū)位與商品住房區(qū)位條件在目前具有一定的不可替代性。因此，保障性住房建設(shè)對(duì)商品住房的供給的影響在我國(guó)目前情況下是有限的。

（二）市場(chǎng)細(xì)分假設(shè)下保障性住房建設(shè)對(duì)商品住房市場(chǎng)的影響

1.住房市場(chǎng)細(xì)分及保障性住房的定位。將住房市場(chǎng)進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分。我們假定一個(gè)廣義的收入變量，這個(gè)收入變量是指住房需求人及其家庭成員的各種收入以及現(xiàn)有資產(chǎn)情況。以這個(gè)廣義收入為變量，將住房市場(chǎng)劃分為高收入（HI）、中高收入（MHI）、中收入（MI）、中低收入（MLI）、低收入（LI）和最低收入（MLI）六個(gè)子市場(chǎng)①，見(jiàn)表1。一般來(lái)講，保障性住房是向中收入及以下的收入人群提供②。從中我們可判斷，中低收入、低收入和最低收入在住房市場(chǎng)中所占的份額比較小。endprint

在此基礎(chǔ)上，將政府建設(shè)的保障性住房分為租賃型（LH）和出售型（SH）兩種。其中把提供給最低收入人群（LEI）和低收入人群（LI）的租賃型保障性住房簡(jiǎn)稱LH1，把提供給中低收入（MLI）的租賃型保障性住房簡(jiǎn)稱LH2，則在保障性住房和其需求類型上，我們可以有如圖3的匹配性假定。即租賃型保障性住房（LH）主要向低收入（LI）和中低收入（MLI）的住房需求群體提供，而出售型保障性住房（SH）主要向中低收入（MLI）和中收入家庭（MI）的住房需求群體提供。

2.具體分析。

（1）在保障范圍內(nèi)，LH1增加不會(huì)對(duì)住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生影響。從需求的角度而言，LH1主要提供給低收入及最低收入人群以解決其住房問(wèn)題，而這部分人群在原住房市場(chǎng)中所占份額很小，而且主要是體制內(nèi)流轉(zhuǎn)，不存在增值收益獲利的問(wèn)題，因此，如果新建LH1住房總量與需求相匹配，新建LH1難以對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生有效或明顯的影響。

（2）LH2增加對(duì)住房租賃市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生影響，影響的程度見(jiàn)表2。LH2主要提供給中低收入人群以解決其住房問(wèn)題，這部分人群在住房租賃市場(chǎng)中有一定的比例，因此LH2的增加必然會(huì)減少普通住宅市場(chǎng)的租賃需求，或相當(dāng)于增加了普通住宅市場(chǎng)的供給，在假定其他條件不變的情況下，普通住宅市場(chǎng)的租賃價(jià)格會(huì)下調(diào)（如圖4所示）。從圖中可以看出，租賃型保障性住房最大需求為L(zhǎng)HD，已經(jīng)滿足的需求為L(zhǎng)HD1，假設(shè)政府增加LH2的租賃型保障性住房，從LHS1到LHS2，相應(yīng)的滿足的需求從LHD1增加到LHD2，由于需求LH2的人群在住房租賃市場(chǎng)中占有一定數(shù)額的比例，則使得商品住房租賃市場(chǎng)中的需求從D1移動(dòng)到D2，租賃價(jià)格由P1降到P2，D1到D2移動(dòng)的幅度以及P1到P2移動(dòng)的幅度取決于需求LH2的人群在住房租賃市場(chǎng)中所占的份額，份額大，則移動(dòng)的幅度大，反之，移動(dòng)的幅度小。因此，政府建設(shè)租賃型保障性住房能否對(duì)住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生影響主要取決于兩個(gè)因素，一個(gè)就是政府增加的租賃型保障性住房量的規(guī)模，另一個(gè)是租賃型保障性住房需求者在住房租賃市場(chǎng)中所占的比例。

（3）在保障范圍內(nèi)，SH增加會(huì)對(duì)普通住房市場(chǎng)產(chǎn)生影響，影響的程度見(jiàn)表3。同樣的原理，SH主要提供給中低收入和中收入人群，而這部分人群在原租賃和銷售住房市場(chǎng)中都占有較大的份額，而且一般出售型保障性住房都具有部分產(chǎn)權(quán)，符合條件后可以上市，所以存在增值收益獲利，所以不排除會(huì)有尋租行為出現(xiàn)，因此，無(wú)論出售型保障性住房規(guī)模多大，都會(huì)減少普通住房市場(chǎng)需求，即會(huì)對(duì)普通住房市場(chǎng)需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)（如圖5所示）。從圖中可以看出，出售型保障性住房最大需求為SHD，已經(jīng)滿足的需求為SHD1，假設(shè)政府增加SH的出售型保障性住房，從SHS1到SHS2，相應(yīng)的滿足的需求從SHD1增加到SHD2，由于需求SH的人群在商品住房市場(chǎng)中占有較大的比例，則使得商品住房市場(chǎng)中的需求從D1移動(dòng)到D2，價(jià)格由P1降到P2，D1到D2移動(dòng)的幅度以及P1到P2移動(dòng)的幅度取決于需求SH的人群在住房市場(chǎng)中所占的份額，份額大，則移動(dòng)的幅度大，反之，移動(dòng)的幅度小。因此，政府建設(shè)出售型保障性住房能否對(duì)商品住房市場(chǎng)產(chǎn)生影響主要取決于兩個(gè)因素，一個(gè)就是政府增加的出售型保障性住房量的規(guī)模，另一個(gè)是出售型保障性住房需求者在商品住房市場(chǎng)中所占的比例。我國(guó)目前的情況應(yīng)該屬于第二種，其中若考慮利用保障房政策的投機(jī)者則影響和問(wèn)題會(huì)更大。值得注意的是，由于針對(duì)的需求人群在原市場(chǎng)中所占份額不同，LH2增加對(duì)普通住宅租賃市場(chǎng)的影響會(huì)小于SH增加對(duì)普通住宅銷售市場(chǎng)的影響，反映在圖5中就是住房市場(chǎng)需求曲線的移動(dòng)的幅度更大。

（4）當(dāng)LH和SH政府建設(shè)規(guī)模超過(guò)保障范圍時(shí)，會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。此外，如果LH和SH政府建設(shè)規(guī)模過(guò)大，超出對(duì)應(yīng)的人群需求，即租賃型保障性住房供給和出售型保障性住房供給超過(guò)最大需求LHD和SHD，如果保障性住房的準(zhǔn)入條件非常嚴(yán)格，過(guò)多的保障性住房無(wú)法有效利用，則會(huì)造成保障性住房規(guī)模過(guò)大，資源閑置和浪費(fèi)。解決的辦法就是部分轉(zhuǎn)為商品房或放寬保障對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)上述分析原理，相當(dāng)于增加普通商品住房市場(chǎng)供給或減少需求，則必然會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，從而可能達(dá)到促使住房市場(chǎng)價(jià)格下降的目的。

三、北京市保障性住房建設(shè)及其對(duì)商品房市場(chǎng)的影響

（一）北京市保障住房建設(shè)的總量規(guī)模

截止到2010年底，北京市歷年保障性住房供給總量見(jiàn)表4。LH1為4 993套，LH2為2 044套，SH為175 827套，合計(jì)約18萬(wàn)套。 “十一五”期間，北京市各類保障性住房中，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房供給比例較大，分別為66%和28%，而廉租房和公租房供給量共占6%的比例。2011年北京市建設(shè)、收購(gòu)各類保障性住房23萬(wàn)套，竣工各類保障性住房10萬(wàn)套，繼續(xù)保持高速建設(shè)趨勢(shì)，但內(nèi)部分配有所調(diào)整，租賃型保障性住房比例達(dá)到15%。2012年，北京市全年新開(kāi)工16萬(wàn)套，建成各類保障房10萬(wàn)套?？傊?，“十二五”期間，北京全市計(jì)劃建設(shè)、收購(gòu)各類保障性住房100萬(wàn)套，目標(biāo)是五年中保障性住房建設(shè)占住房建設(shè)總量的60%，其中提高公租房建設(shè)比例，達(dá)到保障性住房建設(shè)的60%。具體來(lái)說(shuō)，其中50萬(wàn)套是有針對(duì)性的棚戶區(qū)改造安置房，另外30萬(wàn)套是公租房，還有20萬(wàn)套是經(jīng)適房和兩限房。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒（2011），截止2010年底，北京市廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)資格申請(qǐng)2562萬(wàn)戶，其中廉租住房308萬(wàn)戶，占12%，經(jīng)濟(jì)適用住房926萬(wàn)戶，限價(jià)房1328萬(wàn)戶，兩項(xiàng)合計(jì)2254萬(wàn)戶占88%；累計(jì)備案家庭2178萬(wàn)戶，其中廉租房24萬(wàn)戶，占11%，經(jīng)濟(jì)適用房786萬(wàn)戶，限價(jià)房1152萬(wàn)戶，兩項(xiàng)合計(jì)1938萬(wàn)戶，占89%。因此，從實(shí)際來(lái)看，北京市保障性住房供需嚴(yán)重不平衡，供給沒(méi)有很好地滿足需求，無(wú)論是租賃型保障性住房還是出售型保障性住房，供給相比實(shí)際需求都存在短缺缺口。

截止2010年底，北京市城鎮(zhèn)戶籍人口9895萬(wàn)人，3801萬(wàn)戶，如果按照保障性住房20%覆蓋率的國(guó)際水平，保障性住房應(yīng)達(dá)約到76萬(wàn)套。而如果擴(kuò)大范圍將常住人口納入考慮，北京市截止2010年底，全市城鎮(zhèn)常住人口1 6864萬(wàn)人，約為675萬(wàn)戶③，保障性住房應(yīng)達(dá)約到135萬(wàn)套。由此可見(jiàn)，北京市保障性住房建設(shè)規(guī)?？偭窟h(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有做到“應(yīng)保盡保”。endprint

按照北京市保障性住房規(guī)劃，“十二五”期間供給100萬(wàn)套保障性住房，累計(jì)將達(dá)到1186萬(wàn)套。如果按照城鎮(zhèn)戶籍戶數(shù)增長(zhǎng)速度不變考慮（見(jiàn)表5），截止2015年末，北京戶籍戶數(shù)將達(dá)到約422萬(wàn)戶。如果將1186萬(wàn)套保障性住房全部提供給戶籍人口，那么覆蓋率將達(dá)到28%。因此，北京“十二五”期間保障性住房建設(shè)總量規(guī)模從戶籍人口來(lái)看的話，超出20%的國(guó)際警戒線，總量過(guò)大。如果按照常住人口計(jì)算，“十二五”末，常住人口戶數(shù)約為790萬(wàn)戶，則覆蓋率為15%。因此，如果隨著我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加速，北京市若將來(lái)取消關(guān)于保障性住房的戶籍控制、住房限購(gòu)等政策，則保障性住房需求仍將大于供給。不僅如此，如果將在北京的低收入打工者這部分“北京新市民”納入保障體系中，則必然進(jìn)一步擴(kuò)大了保障需求與供給之間的差距。

也可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相對(duì)規(guī)模的測(cè)算。根據(jù)北京市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒，2010年全年，北京市住房租賃市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)全年成交407萬(wàn)套，且租金價(jià)格整體呈上漲趨勢(shì)。說(shuō)明，租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求，而北京市全年存量住宅成交167萬(wàn)套，新建住宅預(yù)售成交94萬(wàn)套，新建現(xiàn)售住宅成交15萬(wàn)套，按照普通住宅占80 %測(cè)算，則分別為752萬(wàn)套和12萬(wàn)套，因此新建普通住宅共成交872萬(wàn)套。加上存量住宅成交，住宅共約成交2542萬(wàn)套。按照此估算市場(chǎng)規(guī)模，每年北京市活躍的租賃或買賣的房源總套數(shù)在66萬(wàn)套左右。對(duì)比之前LH2和SH合計(jì)“十二五”期間每年平均約為136萬(wàn)套的規(guī)模，則公租房和出售型保障性住房在住房市場(chǎng)中的份額約為206%左右。結(jié)合上述分析，則公租房和出售型保障性住房在住房市場(chǎng)中的相對(duì)規(guī)模應(yīng)在206%-30%左右。

（三）北京市保障性住房需求對(duì)象在住房市場(chǎng)中所占的比例

北京市保障性住房需求對(duì)象在住房市場(chǎng)中所占的比例，按照目前我國(guó)的收入七等分法計(jì)算，最低收入戶占10%（其中最低的5%作為困難戶單列）、低收入戶占10%、中等偏下收入戶以及中等收入戶各占20%。則LH2應(yīng)保障對(duì)象占15%-35%，SH應(yīng)保障對(duì)象為20%-40%左右。這些人群中因?yàn)闆](méi)有計(jì)入資產(chǎn)情況（現(xiàn)住房情況），所以應(yīng)該是保障性住房所應(yīng)覆蓋的最大人群。根據(jù)北京市的具體情況和經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，假設(shè)這些人中有40%是有住房的或資產(chǎn)條件是不符合被保障對(duì)象的，那么應(yīng)保障的人群最少應(yīng)為最低收入戶占6%（其中最低的30%作為困難戶單列）、低收入戶占6%、中等偏下收入戶以及中等收入戶各占12%。則最低保障范圍為：LH2應(yīng)保障對(duì)象占6%-18%，SH應(yīng)保障對(duì)象為12%-24%左右。根據(jù)國(guó)際慣例20%的保障覆蓋范圍，可以發(fā)現(xiàn)，北京市目前需要被保障的各類人群在住房市場(chǎng)中的比例是比較大的。

（四）基本判斷

綜合上述分析的結(jié)論，“十一五”期間，北京市保障性住房建設(shè)總量規(guī)模不是很大，沒(méi)有超出保障范圍，但相對(duì)規(guī)模在2008-2010年間比較大。在“十二五”期間，北京市保障性住房建設(shè)總量規(guī)模在不改變政策的條件下有可能超出保障范圍，相對(duì)規(guī)模也比較大，同時(shí)，各類被保障人群在住房市場(chǎng)中的比例比較大。因此，“十一五”期間2007年前，北京市保障性住房建設(shè)對(duì)住房市場(chǎng)的影響非常?。?008-2010年間，北京市保障性住房建設(shè)對(duì)住房市場(chǎng)有影響，但比較?。欢笆濉逼陂g，尤其是后期，北京市保障性住房建設(shè)會(huì)逐漸分流商品住房市場(chǎng)的需求，而且對(duì)住房市場(chǎng)的影響將比較大。

四、總結(jié)

從北京市的情況看，當(dāng)前，政府加大保障性住房建設(shè)用以調(diào)控商品住房市場(chǎng)甚至希望平抑過(guò)高的商品住房市場(chǎng)價(jià)格的做法是有理論根據(jù)和現(xiàn)實(shí)意義的。但是有兩個(gè)方面值得注意：一方面是對(duì)于保障性住房的保障范圍問(wèn)題。以北京市來(lái)說(shuō)，如果按照現(xiàn)行政策，主要針對(duì)本市戶籍人口，極少部分針對(duì)非戶籍人口，則保障性住房的建設(shè)總體規(guī)模有可能過(guò)大從而超過(guò)應(yīng)保障的范圍；同時(shí)，大部分非戶籍的人口卻不能進(jìn)入保障性住房市場(chǎng)從而被迫進(jìn)入商品住房市場(chǎng)，會(huì)由于保障房建設(shè)規(guī)模過(guò)大非正常沖擊商品住房市場(chǎng)，導(dǎo)致保障性住房資源不能充分利用以及商品房市場(chǎng)進(jìn)一步緊張。另一方面，要注意保障性住房和商品住房供給的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。從需求的市場(chǎng)細(xì)分來(lái)看，在保障性住房中，對(duì)于出售型保障性住房的需求要高于出租型保障性住房的需求，而對(duì)普通商品住房的需求比例也是比較大的。因此，除了在商品住房市場(chǎng)中應(yīng)加大普通住房供給外，在保障性住房供給中，應(yīng)調(diào)整各類保障性住房的準(zhǔn)入條件，以免按照現(xiàn)行政策擴(kuò)大公租房供給，形成保障房供不對(duì)應(yīng)求的尷尬局面。

總之，政府首先應(yīng)根據(jù)保障性住房需求進(jìn)行建設(shè)，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)；同時(shí)，為通過(guò)保障性住房建設(shè)進(jìn)一步控制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，必須注意住房供給結(jié)構(gòu)，調(diào)整各類保障性住房準(zhǔn)入條件，維護(hù)保障性住房建設(shè)目標(biāo)的初衷。

注釋：

① 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局劃分城市居民家庭收入類型采取的是收入七分法，即先將調(diào)查戶按平均每人每年實(shí)際收入由低到高排列，再按照最低收入戶占10%（其中最低的5%作為困難戶單列）、低收入戶占10%、中等偏下收入戶占20%、中等收入戶占20%、中等偏上收入戶占20%、高收入戶占10%和最高收入戶占10%的比例依次把居民劃分為七部分。湯璐.城市中低收入群體住房保障的財(cái)政視角研究[D].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士論文，2010.

② Lawrence Paul（2008）通過(guò)對(duì)加利福尼亞供給保障性住房的實(shí)證調(diào)研，認(rèn)為保障性住房應(yīng)該是滿足極低收入、低收入和中等收入人群的需求，Lawrence Paul Schroeder， Local forces influencing affordable housing in Los Angeles country cities[D].university of La Verne，2008.

③ 根據(jù)北京市2012年統(tǒng)計(jì)年鑒六次人口普查公布數(shù)據(jù)，北京市2010年家庭戶規(guī)模為25人/戶。

參考文獻(xiàn)：

[1] 谷俊青.2007-2009年國(guó)家推出的保障性住房政策——2007-2009年保障性住房實(shí)施效果評(píng)價(jià)及政策建議（連載三）[J].中國(guó)建設(shè)信息，2010（7）： 47-49.endprint

[2] 張光進(jìn).建設(shè)保障性安居工程是政府的基本職責(zé)[J].陜西發(fā)展和改革，2011（4）：4-11.

[3] 馬國(guó)強(qiáng)，田文杰.保障性住房的發(fā)展?fàn)顩r及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析[J].新東方，2012（1）：64-68.

[4] 高波.房?jī)r(jià)波動(dòng)、住房保障與消費(fèi)擴(kuò)張[J].理論月刊，2010（7）：5-9.

[5] 孫志波.保障性住房政策評(píng)估研究[D].北京：中國(guó)人民大學(xué)博士論文，2010.

[6] 陳濤，何宜慶.基于 SD 的城鎮(zhèn)住房保障規(guī)模對(duì)商品房?jī)r(jià)格抑制效應(yīng)仿真研究[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2011（8）：142-145.

[7] 劉亞臣，徐佳欣，劉寧.公平導(dǎo)向下商品房和保障性住房均衡供應(yīng)研究[J].科技進(jìn)步與對(duì)策，2012，29（18）：72-75.

[8] 茍興朝.擠出還是擠入：公共財(cái)政投資對(duì)私人投資影響分析——兼論我國(guó)公共保障性住房政策效應(yīng)[J].求實(shí)，2011（9）：42-45.

[9] 茅于軾.大建限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房可能推高房?jī)r(jià)[N].信息日?qǐng)?bào)，2008-04-28.

[10]賈玉鵬.保障性住房沖擊現(xiàn)有市場(chǎng) 助推房?jī)r(jià)上漲[N].北京晨報(bào)，2008-05-22.

[11]王小廣.房地產(chǎn)新政只能成功不能失敗[J].南風(fēng)窗，2010（10）：31.

[12]陳杰，王文寧.經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)商品住房?jī)r(jià)格的影響效應(yīng)[J].廣東社會(huì)科學(xué)，2011（2）：11-18.

[13]王新.可持續(xù)發(fā)展之住房保障制度研究[J].鄭州大學(xué)學(xué)報(bào)：哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版，2010（3）：84-86.

[14]Murray，M.Subsidized and unsubsidized housing starts： 1961-1977[J].Review of Economics and Statistics，1983，65（4）：590-597.

[15]Malpezzi，S.，Vandell，K. Does the low_income housing tax credit increase the supply of housing？[J].Journal of Housing Economics， 2002，11（4）：360-380.

[16]Lee，Chul-In. Does provision of public rental housing crowd out private housing investment？ A panel VAR approach[J].Journal of Housing Economics，2007，16（1）：1-20.

Abstract： According to the general equilibrium market theory， this paper considers the determining factors that affordable housing construction exerts an influence on the commercial housing market are the scale of affordable housing construction， and the ratio of affordable housing demand crowd in the commercial housing market by segmenting and analyzing the affordable housing market. In the “Twelfth Five Year Plan” period， especially in the late stage of the “Twelfth Five Year Plan”， affordable housing construction will have a relatively large impact on the commercial housing market in Beijing under the premise of expanding security boundary.

Key words： affordable housing； affordable housing construction； commercial housing market

（責(zé)任編輯：李江）endprint

[2] 張光進(jìn).建設(shè)保障性安居工程是政府的基本職責(zé)[J].陜西發(fā)展和改革，2011（4）：4-11.

[3] 馬國(guó)強(qiáng)，田文杰.保障性住房的發(fā)展?fàn)顩r及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析[J].新東方，2012（1）：64-68.

[4] 高波.房?jī)r(jià)波動(dòng)、住房保障與消費(fèi)擴(kuò)張[J].理論月刊，2010（7）：5-9.

[5] 孫志波.保障性住房政策評(píng)估研究[D].北京：中國(guó)人民大學(xué)博士論文，2010.

[6] 陳濤，何宜慶.基于 SD 的城鎮(zhèn)住房保障規(guī)模對(duì)商品房?jī)r(jià)格抑制效應(yīng)仿真研究[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2011（8）：142-145.

[7] 劉亞臣，徐佳欣，劉寧.公平導(dǎo)向下商品房和保障性住房均衡供應(yīng)研究[J].科技進(jìn)步與對(duì)策，2012，29（18）：72-75.

[8] 茍興朝.擠出還是擠入：公共財(cái)政投資對(duì)私人投資影響分析——兼論我國(guó)公共保障性住房政策效應(yīng)[J].求實(shí)，2011（9）：42-45.

[9] 茅于軾.大建限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房可能推高房?jī)r(jià)[N].信息日?qǐng)?bào)，2008-04-28.

[10]賈玉鵬.保障性住房沖擊現(xiàn)有市場(chǎng) 助推房?jī)r(jià)上漲[N].北京晨報(bào)，2008-05-22.

[11]王小廣.房地產(chǎn)新政只能成功不能失敗[J].南風(fēng)窗，2010（10）：31.

[12]陳杰，王文寧.經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)商品住房?jī)r(jià)格的影響效應(yīng)[J].廣東社會(huì)科學(xué)，2011（2）：11-18.

[13]王新.可持續(xù)發(fā)展之住房保障制度研究[J].鄭州大學(xué)學(xué)報(bào)：哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版，2010（3）：84-86.

[14]Murray，M.Subsidized and unsubsidized housing starts： 1961-1977[J].Review of Economics and Statistics，1983，65（4）：590-597.

[15]Malpezzi，S.，Vandell，K. Does the low_income housing tax credit increase the supply of housing？[J].Journal of Housing Economics， 2002，11（4）：360-380.

[16]Lee，Chul-In. Does provision of public rental housing crowd out private housing investment？ A panel VAR approach[J].Journal of Housing Economics，2007，16（1）：1-20.

Abstract： According to the general equilibrium market theory， this paper considers the determining factors that affordable housing construction exerts an influence on the commercial housing market are the scale of affordable housing construction， and the ratio of affordable housing demand crowd in the commercial housing market by segmenting and analyzing the affordable housing market. In the “Twelfth Five Year Plan” period， especially in the late stage of the “Twelfth Five Year Plan”， affordable housing construction will have a relatively large impact on the commercial housing market in Beijing under the premise of expanding security boundary.

Key words： affordable housing； affordable housing construction； commercial housing market

（責(zé)任編輯：李江）endprint

[2] 張光進(jìn).建設(shè)保障性安居工程是政府的基本職責(zé)[J].陜西發(fā)展和改革，2011（4）：4-11.

[3] 馬國(guó)強(qiáng)，田文杰.保障性住房的發(fā)展?fàn)顩r及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析[J].新東方，2012（1）：64-68.

[4] 高波.房?jī)r(jià)波動(dòng)、住房保障與消費(fèi)擴(kuò)張[J].理論月刊，2010（7）：5-9.

[5] 孫志波.保障性住房政策評(píng)估研究[D].北京：中國(guó)人民大學(xué)博士論文，2010.

[6] 陳濤，何宜慶.基于 SD 的城鎮(zhèn)住房保障規(guī)模對(duì)商品房?jī)r(jià)格抑制效應(yīng)仿真研究[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2011（8）：142-145.

[7] 劉亞臣，徐佳欣，劉寧.公平導(dǎo)向下商品房和保障性住房均衡供應(yīng)研究[J].科技進(jìn)步與對(duì)策，2012，29（18）：72-75.

[8] 茍興朝.擠出還是擠入：公共財(cái)政投資對(duì)私人投資影響分析——兼論我國(guó)公共保障性住房政策效應(yīng)[J].求實(shí)，2011（9）：42-45.

[9] 茅于軾.大建限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房可能推高房?jī)r(jià)[N].信息日?qǐng)?bào)，2008-04-28.

[10]賈玉鵬.保障性住房沖擊現(xiàn)有市場(chǎng) 助推房?jī)r(jià)上漲[N].北京晨報(bào)，2008-05-22.

[11]王小廣.房地產(chǎn)新政只能成功不能失敗[J].南風(fēng)窗，2010（10）：31.

[12]陳杰，王文寧.經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)商品住房?jī)r(jià)格的影響效應(yīng)[J].廣東社會(huì)科學(xué)，2011（2）：11-18.

[13]王新.可持續(xù)發(fā)展之住房保障制度研究[J].鄭州大學(xué)學(xué)報(bào)：哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版，2010（3）：84-86.

[14]Murray，M.Subsidized and unsubsidized housing starts： 1961-1977[J].Review of Economics and Statistics，1983，65（4）：590-597.

[15]Malpezzi，S.，Vandell，K. Does the low_income housing tax credit increase the supply of housing？[J].Journal of Housing Economics， 2002，11（4）：360-380.

[16]Lee，Chul-In. Does provision of public rental housing crowd out private housing investment？ A panel VAR approach[J].Journal of Housing Economics，2007，16（1）：1-20.

Abstract： According to the general equilibrium market theory， this paper considers the determining factors that affordable housing construction exerts an influence on the commercial housing market are the scale of affordable housing construction， and the ratio of affordable housing demand crowd in the commercial housing market by segmenting and analyzing the affordable housing market. In the “Twelfth Five Year Plan” period， especially in the late stage of the “Twelfth Five Year Plan”， affordable housing construction will have a relatively large impact on the commercial housing market in Beijing under the premise of expanding security boundary.

Key words： affordable housing； affordable housing construction； commercial housing market

（責(zé)任編輯：李江）endprint