我國房產(chǎn)稅改革的借鑒

王萍

[摘要]十八屆三中全會再次將房產(chǎn)稅改革推上了風(fēng)口浪尖，如何進行房產(chǎn)稅改革成為輿論的焦點。在美國，房產(chǎn)稅已經(jīng)發(fā)展成為一項較為成熟的稅種，同時它也是美國州政府及地方政府重要的稅收來源，已經(jīng)形成較為完善的稅收管理體系。本文通過總結(jié)美國房產(chǎn)稅體系的稅率、價值評估和稅收減免，就如何完善我國的房產(chǎn)稅體系提出相關(guān)建議。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅；美國；經(jīng)驗借鑒

[中圖分類號]F293.3[文獻標(biāo)識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）51-0138-03

1我國房產(chǎn)稅發(fā)展現(xiàn)狀

十八屆三中全會提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，這充分突顯出“稅收法定”原則?！吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅征稅對象為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營性用房。其計稅依據(jù)有兩種，分別是房產(chǎn)原值和租金收入。2006年以來，我國商品房價格迅猛上漲，直接影響到中低收入家庭及個人生活水平。2011年，國家于上海、重慶兩地推行房產(chǎn)稅試點改革，兩地房產(chǎn)稅試點改革都在征稅對象、稅率、減免稅、繳納方式等方面做出了規(guī)定，兩者在改革中既有自己的特色，同時又有相似之處。2012年，重慶房產(chǎn)稅征收額為27.43億元，上海為92.56億元，而2012年重慶市和上海市的地方財政收入分別為3799.58億元、3743.71億元，房產(chǎn)稅僅占財政收入的0.72%、2.47%，與眾多西方發(fā)達國家相比，房產(chǎn)稅尚未發(fā)揮其作為地方政府的重要稅收來源的功能。如何優(yōu)化現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系，充分發(fā)揮房產(chǎn)稅作為地方財政收入的重要來源，本文選取美國典型的兩個州，總結(jié)房產(chǎn)稅發(fā)展的現(xiàn)狀，從而為我國房產(chǎn)稅改革提供經(jīng)驗借鑒。

2美國房產(chǎn)稅的發(fā)展概況

美國50個州都征收房產(chǎn)稅，各個州的房產(chǎn)稅稅率不等，維持在1%～3%之間，征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設(shè)施和福利，因此聯(lián)邦政府和州政府不征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的征稅主體是縣政府、市政府和學(xué)區(qū)。一般來講，房產(chǎn)稅要占到地方財政收入的50%～80%，房產(chǎn)稅的稅率由地方政府根據(jù)每年的預(yù)算確定，房屋的計稅價值與預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅每年都有變化，因此每年的房產(chǎn)稅率都有差異，稅率的計算公式為：房產(chǎn)稅稅率=預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅稅額÷房產(chǎn)計稅價值總額。

因為聯(lián)邦法律規(guī)定了對房地產(chǎn)征稅的最高限額，所以稅率的高低要受到一定的限制。此外美國地方政府規(guī)定了一些稅收減免項目，各州對房產(chǎn)稅的減免規(guī)定不盡相同，主要是針對自住房屋，通過減少稅基或低估房產(chǎn)價值來實現(xiàn)。還有一種減免方法，即當(dāng)房產(chǎn)稅超過某一最大值時，納稅人可以從州政府得到相應(yīng)的個人所得稅抵免或現(xiàn)金補償。下面具體闡述紐約州、加利福尼亞州房產(chǎn)稅的發(fā)展現(xiàn)狀。

2.1紐約州

對于紐約州的地方政府而言，最大的稅收來源就是房地產(chǎn)稅。在2012年，房地產(chǎn)稅為紐約州（除紐約市之外）籌集了286億美元的收入，占總收入的39%。一些地方政府單從這項稅收中就獲得了所有或接近所有的收入。因為征收和稅率大多是由地方政府決定的，房地產(chǎn)稅也是地方政府收入中最穩(wěn)定的來源。

房地產(chǎn)評估的是其市場價值，由評估員確定評估價值，評估員是社區(qū)的地方官員，大多數(shù)評估員為一個市或鎮(zhèn)工作，一些也受雇于縣和鄉(xiāng)村。所屬縣、市和鎮(zhèn)（除紐約市和拿騷縣）規(guī)定每年以市場價值的一個統(tǒng)一的百分比進行評估，換句話說，所有縣、市和鎮(zhèn)的應(yīng)稅房產(chǎn)都必須以市場價值或市場價值的相同比例來進行評估。只有在一處房產(chǎn)發(fā)生物理變化時，評估員才會評估房產(chǎn)的市場價值，一些社區(qū)在幾年甚至幾十年都沒有進行價值評估。紐約州對于地方政府和學(xué)區(qū)的房產(chǎn)稅設(shè)置了年增長限制，法律規(guī)定地方政府和學(xué)區(qū)征收的房產(chǎn)稅的年增長為2%或者通貨膨脹率，以較低者為準。關(guān)于房產(chǎn)稅減免問題，2012年，紐約州全部房地產(chǎn)的市場價值約為2.5萬億美元，地方或?qū)W區(qū)稅的減免數(shù)額為8260億美元，占全部市場價值的33%，縣、市和鎮(zhèn)的減免額約為6800億美元，接近全部價值的27%。

2.2加利福尼亞州

在2010—2011年間，加利福尼亞州的房產(chǎn)稅共計550億美元，成為加州最大的財政來源。資金分配如下：縣17%，市10%，學(xué)區(qū)54%，特區(qū)19%。加州的房地產(chǎn)稅是由加州均等委員會（California board of equalization）制定，20世紀70年代，嚴重的通貨膨脹加上住房市場發(fā)展迅速，使得加州的房產(chǎn)稅暴漲，許多業(yè)主面臨著房產(chǎn)稅賬單年增長兩倍甚至三倍的狀況，很多家庭因為負擔(dān)不起，不得不賣掉他們的房子。第13號提案結(jié)束了這種狀況，根據(jù)1978年加州選民投票通過的第13號提案規(guī)定，加州房地產(chǎn)稅的征收不應(yīng)超過房產(chǎn)評估價值的1%加上用于償還由選民認可的政府債券，同時此法案限制了加州政府房地產(chǎn)稅率每年上漲的幅度，房地產(chǎn)稅率的增加限于加州消費者物價指數(shù)或2%，以較低者為準。

加州的房產(chǎn)稅由兩部分組成：普通稅負、選民認可債務(wù)稅（Voter-approved debt）。普通稅負按照房產(chǎn)評估價值的1%予以凍結(jié)，選民認可債務(wù)稅用于償還由選民認可的加州政府債券，主要用于當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，比如學(xué)校基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)或者修復(fù)，但是不得用于當(dāng)?shù)卣慕?jīng)營性開支，比如教師工資和管理成本，選民認可債務(wù)稅通常由三分之二的選民批準同意才能予以發(fā)行，涉及學(xué)校或社區(qū)學(xué)院的基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行的債券，可以由學(xué)校或社區(qū)學(xué)院所在社區(qū)的55%的選民同意通過，選民認可債務(wù)稅稅率每年都會變化。根據(jù)1982年通過的加州社區(qū)設(shè)施區(qū)法（Community Facilities Distrct Act or Mello Roos），允許一些新興區(qū)域的當(dāng)?shù)卣?，針對新學(xué)校、醫(yī)院、公共設(shè)施等，發(fā)行額外的債券用于開發(fā)。普通稅負是加州房產(chǎn)稅的最大構(gòu)成部分。

加州稅務(wù)局通過兩個部門行使房產(chǎn)稅功能：郡房產(chǎn)評估部門和州房產(chǎn)評估部門，兩個部門在房產(chǎn)稅評估中各司其職。盡管有一些例外，但是房地產(chǎn)的評估價值通常是其購買價格以購買年份為基期每年向上調(diào)節(jié)2%或者通貨膨脹率，以較低者為準，當(dāng)房產(chǎn)再次被出售時，縣評估員再次將房產(chǎn)的評估價值定為其市場價值（新的購買價格），之后房產(chǎn)的評估價值在新的購買價格基礎(chǔ)上以每年最高2%的漲幅上漲。

大多數(shù)情況下，房產(chǎn)的市場價值要高于其評估價值，這是因為每年的評估價值最多上漲2%，而市場價值往往上漲得更快。只要一處房產(chǎn)沒有變更其所有權(quán)，其評估價值的年增長不會受到其市場價值增長的影響。當(dāng)市場價值大幅度下降時，評估價值有可能降低。當(dāng)房地產(chǎn)的市場價值下降或者房產(chǎn)受損，房產(chǎn)的市場價值有可能低于其評估價值，當(dāng)這種情況發(fā)生時，縣評估員會依據(jù)第13號提案自動地將房產(chǎn)的評估價值降低至其市場價值。針對一些特定類型的房產(chǎn)，包括政府房產(chǎn)、非商用房產(chǎn)、醫(yī)院、宗教機構(gòu)、慈善組織或非盈利性學(xué)校，憲法給予了一定的減免。對于自用住宅，將其視為主要居住房產(chǎn)的業(yè)主，每年可以申請7000美元的房產(chǎn)稅減免，這7000美元直接從其評估價值中予以扣除。

3美國房產(chǎn)稅對我國房產(chǎn)稅改革的啟示

美國已建立了相當(dāng)完善的房地產(chǎn)稅收制度，在諸多方面值得我們借鑒，總結(jié)如下：

3.1健全房產(chǎn)稅法，做到有法可依

首先，將立法權(quán)限適當(dāng)下放，從而調(diào)動地方政府的積極性。如不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)收取的土地增值稅等稅種由中央統(tǒng)一立法；空地占用稅、耕地占用稅等稅種采取中央掌握立法權(quán)，地方擁有調(diào)整部分稅率和規(guī)定地方減免項目的權(quán)限；不動產(chǎn)取得環(huán)節(jié)收取契稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅種的部分立法權(quán)交給地方。其次，強化稅收征管，修改和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅政策法規(guī)，健全房地產(chǎn)稅收制度，理順稅收執(zhí)法體系，使房地產(chǎn)征管工作有法可依，有章可循，以加強執(zhí)法的嚴密性、權(quán)威性。最后，健全征管機構(gòu)，加強征管力量，使征管工作橫向到邊、縱向到底，進一步完善符合中國國情的房地產(chǎn)評估和納稅申報制度。

3.2擴大房產(chǎn)稅的征稅對象，設(shè)計體現(xiàn)量能負擔(dān)的累進稅率美國“寬稅基、少稅種、低稅率”的原則值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。“寬稅基”既能給地方政府帶來更多的收入，也體現(xiàn)稅收公平原則。首先，房產(chǎn)稅應(yīng)該對個人擁有的所有住房征收，無論是增量房還是存量房都應(yīng)納入征稅范圍。其次，房產(chǎn)稅的征稅對象應(yīng)覆蓋普通住房。僅僅對高檔住房征收房產(chǎn)稅，不能抑制全社會投機性需求。一旦普通住房囤積成本過低則容易造成投機，侵蝕社會公眾的利益，引發(fā)社會的不穩(wěn)定問題。開征房產(chǎn)稅的主要目的是優(yōu)化收入分配，縮小貧富差距。相對于比例稅率，累進稅率更能體現(xiàn)量能負擔(dān)。擁有應(yīng)稅房產(chǎn)面積越大者繳納稅款越多，房產(chǎn)稅更多地由過多占有社會資源的人來承擔(dān)，這樣能起到調(diào)節(jié)社會資源分配的作用。

3.3改進計稅依據(jù)，建立一套完善的房地產(chǎn)價值評估體系改革后的不動產(chǎn)稅制的計稅依據(jù)應(yīng)該是不動產(chǎn)的市場價值，盡快建立房地產(chǎn)價值評估體系。首先，必須建立健全有關(guān)財產(chǎn)評估的制度和法規(guī)；其次，應(yīng)設(shè)立專門的評估機構(gòu)，配備專門的評估人員，由土地部門、物價部門和稅務(wù)部門等有關(guān)單位聯(lián)合組建專門的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，招聘評估人員；再次，確定評估方法，以房產(chǎn)稅改革實施第一年為基準年度，合理確定房地產(chǎn)的估價基數(shù)，以后各年均加上改年評估升值價，評估值每3～5年重估一次；最后，在房產(chǎn)稅改革實施之前，要事先做好充分的準備工作，搜集大量詳盡的不動產(chǎn)基本信息和較長時期內(nèi)的市場信息，并對信息進行整理和儲存，建立數(shù)據(jù)庫。

3.4制定相關(guān)的減免政策

適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠政策是必不可少的，它可以調(diào)節(jié)收入分配和資源配置，保證納稅人享受最大程度的公平。免稅優(yōu)惠：主要針對公共服務(wù)機構(gòu)、慈善機構(gòu)、教育機構(gòu)、非營利性的團體和組織。具體而言，主要包括以下六類：第一，國家機關(guān)、人民團體、軍隊和外國使領(lǐng)館的自用房產(chǎn)和土地；第二，宗教寺廟、公園、名勝古跡的自用房產(chǎn)和土地；第三，國家撥付事業(yè)經(jīng)費和企業(yè)辦的各類學(xué)校、托兒所、幼兒園的自用房產(chǎn)和土地；第四，對慈善機構(gòu)所占用的房產(chǎn)和土地；第五，醫(yī)院、疾病控制中心婦幼保健、老年服務(wù)等機構(gòu)自用的房屋和土地；第六，符合條件的租房、廉租房等保障性住房。減稅優(yōu)惠：主要考慮對低收入群體、老人、殘疾人等弱勢群體的優(yōu)惠和照顧，為其生活提供一定的便利，緩解一定的生活壓力，同時也要考慮廣大人民群眾的基本生活保障。因此，房產(chǎn)稅的減免優(yōu)惠應(yīng)當(dāng)包括以下三類：第一，對居民所擁有的自主用房劃定標(biāo)準給予一定程度的減免優(yōu)惠；第二，對因重大災(zāi)害等不可抗拒力造成的重大損失，根據(jù)損毀程度，給予一定程度的減免優(yōu)惠；第三，對孤老殘疾人等特殊群體，根據(jù)其收入水平，給予一定程度的減稅優(yōu)惠。

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