城市交通對住宅價(jià)格的影響

徐宇岐 郭平

摘要：青島膠州灣海底隧道的開通使膠州灣西岸的黃島區(qū)住宅價(jià)格攀升，使交通因素成為影響該區(qū)住宅價(jià)格的主要因素。這種攀升并不是永久性的，而是具有暫時(shí)性、區(qū)域性。然而，對于一個(gè)城區(qū)而言，黃島區(qū)仍然沒有完全解決公共配套、交通設(shè)施等與人民日常生活密切相關(guān)的問題，使之成為膠州灣兩岸價(jià)格差異的不可忽視的因素。

關(guān)鍵詞：青島；黃島區(qū)；城市交通；住宅價(jià)格

膠州灣海底隧道是環(huán)膠州灣交通網(wǎng)構(gòu)建過程中的關(guān)鍵一環(huán)。該隧道位于膠州灣灣口，是連接青島主城與黃島的重要通道，讓黃島與青島主城區(qū)的聯(lián)系更加緊密，它對于縮短青黃之間的距離、加強(qiáng)東西兩岸的溝通交流、拉動西海岸經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、擴(kuò)展青島的城市發(fā)展空間格局、推動山東“藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)”建設(shè)起到了促進(jìn)作用。同時(shí)，它的開通也使黃島區(qū)的房地產(chǎn)市場受到影響，進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。本文將擬建多元線性回歸模型，通過逐步回歸分析的方法排除無關(guān)變量，探究影響黃島區(qū)住宅價(jià)格的主要影響因素。

一、黃島區(qū)住宅價(jià)格的變量分析

據(jù)相關(guān)資料總結(jié)，影響住宅價(jià)格的因素主要有以下三類。第一，房屋自身屬性，包括面積、裝修情況、年代、樓層高度。第二，房屋所在環(huán)境特征，主要有容積率、綠化率、總建筑面積、周邊基礎(chǔ)設(shè)施的配置狀況。第三，房屋所在環(huán)境的交通情況，包括距離商業(yè)中心的遠(yuǎn)近、到附近車站的距離。說明了住宅價(jià)格與該因素呈負(fù)相關(guān)，距離中心距離越近，價(jià)格越高。距隧道口距離的相關(guān)系數(shù)為-161.327，說明距離隧道口越近，單位價(jià)格越高。與主城區(qū)的住宅價(jià)格相比，黃島區(qū)價(jià)格還屬于洼地，因此有一部分主城區(qū)的市民選擇在這里置業(yè)，隧道通車后，為降低出行成本，隧道口成為置業(yè)者們的首選。距附近車站距離系數(shù)為-2.817，說明距離附近車站距離越近，住宅價(jià)格越高。

二、黃島區(qū)個(gè)別區(qū)域2011～2013年住宅均價(jià)走勢

此次數(shù)據(jù)收集了整個(gè)黃島區(qū)及隧道口附近的薛家島區(qū)域，靠近輪渡的老黃島區(qū)域。為了保持?jǐn)?shù)據(jù)的一致性，本次所用的數(shù)據(jù)均以2011年1月為起點(diǎn)，各區(qū)域走勢圖分別見圖1和圖2。

隧道通車之初有隧道1路、隧道2路、隧道3路、隧道4路來往于青黃兩岸。除隧道1路是從青島主城區(qū)到黃島區(qū)的山東科技大學(xué)外，其他三個(gè)線路的公交車僅僅到了隧道口附近的薛家島樞紐站，沒有深入黃島區(qū)的各個(gè)地段，從而造成對隧道1路的需求量增多，乘客擁擠。因此，相當(dāng)一部分居民在到了薛家島樞紐站后需要換乘黃島區(qū)當(dāng)?shù)毓卉?，而居住在輪渡附近的老黃島區(qū)域的居民甚至重新選擇隧道開通之前的輪渡來往于青黃之間。這樣一來，時(shí)間和費(fèi)用成本重新上漲，因此出現(xiàn)了暫時(shí)性購房需求下降。此后，雖然青島市政府在2012年1月調(diào)整了隧道3路的路線，黃島區(qū)市民對該路線的滿意率達(dá)到了95%以上，但房價(jià)一直維持在8000元/平米左右，沒有出現(xiàn)大幅增長的態(tài)勢。由此可見，隧道對黃島區(qū)住宅價(jià)格的影響不是一直持續(xù)性的。

值得注意的是，對于黃島區(qū)的個(gè)別區(qū)域，并不是遵從以上的走勢規(guī)律的。典型區(qū)域就是位于輪渡附近的老黃島區(qū)域（見圖2）。黃島老城區(qū)被定位為工業(yè)區(qū)，化工、煉油、集裝箱等工業(yè)項(xiàng)目多聚集此地，影響了居住環(huán)境，繁華程度及檔次與黃島其他區(qū)域相比較低，雖然存在這些不利條件，但在隧道開通前是進(jìn)出黃島的必經(jīng)之地，保持著唯一的交通優(yōu)勢。海底隧道的開通對輪渡造成相當(dāng)大的沖擊，客流量大幅減少，在2012年初隧道公交車調(diào)整路線后，失去了以往唯一的交通優(yōu)勢的老黃島區(qū)域的房價(jià)在3月開始降到了8000元/平米以下，與薛家島、長江路商業(yè)街等繁華地段的態(tài)勢相悖，成為黃島區(qū)里價(jià)格較低的地段?？梢姡煌▽δ硞€(gè)區(qū)域的影響效果并不是一致性的，一種交通方式的盛行必然會影響到與之互為取代的交通方式。隧道與輪渡是一對互斥方案，彼此可以相互代替，具有排他性。選擇了隧道，則輪渡必然會被排斥。

隧道開通后，黃島區(qū)住宅均價(jià)有一定程度的增加，但與主城區(qū)相比，仍然是個(gè)洼地。首先，隧道開通至今還不到三年，西移還處在初步階段，相比較市區(qū)而言還有很大的發(fā)展空間?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)不夠，供水供電不能滿足生產(chǎn)生活的需要，公共交通線路少、覆蓋面積小，因此黃島區(qū)仍然沒有完全解決公共配套、交通設(shè)施等與人民日常生活密切相關(guān)的問題。其次，隧道開通之初，需要建立收費(fèi)站來收回建設(shè)成本，目前隧道收費(fèi)站對于私家車輛收取20元的過路費(fèi)，極大增加了來往成本。這說明收費(fèi)政策對于房價(jià)有一定的影響。

三、結(jié)論

本文通過多元回歸方程的逐步分析方法得出了結(jié)論，城市交通規(guī)劃確實(shí)在一定程度上對住宅價(jià)格造成影響，概括起來主要體現(xiàn)為交通位置的優(yōu)劣，鄰近交通位置的地段處于優(yōu)勢，而遠(yuǎn)離交通位置的地段則處于劣勢。膠州灣海底隧道的開通引起了黃島區(qū)住宅價(jià)格的攀升，但這種攀升具有暫時(shí)性、區(qū)域性的特點(diǎn)?？傮w來說，交通情況的改善并非是影響樓市的單一因素，對一個(gè)城市而言，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)步伐也要隨之亦步亦趨。海底隧道的交通成本及黃島區(qū)目前的配套設(shè)施狀況，都會影響到黃島區(qū)住宅價(jià)格與主城區(qū)差異程度。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：青島理工大學(xué)管理學(xué)院）