以房養(yǎng)老，行嗎

李忠

中國正在快速進(jìn)入老齡化社會，這已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。在養(yǎng)老問題上，中國有著自己的國情——人口基數(shù)龐大、歷史欠賬太多，計(jì)劃生育長期化的負(fù)面作用漸顯。

有數(shù)據(jù)顯示，2012年年底中國60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。隨著第一代獨(dú)生子女的父母進(jìn)入老年，家庭結(jié)構(gòu)小型化、空巢老人養(yǎng)老難等問題日益顯現(xiàn)。

2050年左右，中國老年人口總量將超過4億，每10人中將有3個老人。僅從數(shù)字推斷，“以房養(yǎng)老”模式具有一定的可行性，但實(shí)際上，在中國推廣“以房養(yǎng)老”模式，其阻力可能會很大。

業(yè)內(nèi)人士指出：反向抵押這種特定的“以房養(yǎng)老”模式目前不會成為養(yǎng)老模式的主流趨勢，因?yàn)檫€有五大難題需要解決，但可以作為中國養(yǎng)老模式的一種嘗試和輔助補(bǔ)充。

難題一 養(yǎng)老觀念陳舊

雖然隨著社會的進(jìn)步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統(tǒng)觀念一直影響著中國人。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老人表示無法接受“以房養(yǎng)老”，在他們看來，房子是要留給子女的。雖然目前退休金不多，但緊一緊還夠用，即使在以后生活中需要兒女貼補(bǔ)一些，但維持日常生活也不需要太多，而房子是一筆不小的財(cái)產(chǎn)，對兒女以后生活有幫助。此外，還存在一個客觀因素，目前，我國尚未開征遺產(chǎn)稅，這也在間接鼓勵子女繼承遺產(chǎn)，阻礙老人“以房養(yǎng)老”。

難題二 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不完善

目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)去，很大程度上是因?yàn)榇蠖鄶?shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善，缺少家的感覺。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的1.59%，好點(diǎn)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)較高，一般家庭負(fù)擔(dān)不起；差點(diǎn)的機(jī)構(gòu)服務(wù)又不到位，這就是眼下普遍存在的狀況。

難題三 金融機(jī)構(gòu)猶豫不決

據(jù)了解，“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自金融機(jī)構(gòu)的猶豫，房價(jià)下跌和老人生存期核定的風(fēng)險(xiǎn)是他們最為擔(dān)心的因素。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前“住房反向抵押”業(yè)務(wù)尚不成熟，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格中長期走勢、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素難以預(yù)測。對銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來說，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時(shí)間越長風(fēng)險(xiǎn)越大。如何確定“住房反向抵押”利率也是一大難題——貸款額少，老人不樂意；貸款期長，金融機(jī)構(gòu)又可能吃虧。

“住房反向抵押”的評估標(biāo)準(zhǔn)非常復(fù)雜，除了估算房屋價(jià)值及未來房價(jià)走勢，還要估算老人壽命，同時(shí)，銀行還要培育一批類似保險(xiǎn)精算師的測算人員，這些問題都不是短時(shí)間能解決的。

難題四 受70年產(chǎn)權(quán)限制

中國推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個特殊的國情，即中國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險(xiǎn)公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂的問題。因?yàn)?，按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)及土地上的附著物都將由國家無償收回。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都剩余不多，而當(dāng)老人身故時(shí)，使用年限更是所剩無幾。那么，保險(xiǎn)公司或銀行依靠剩下的使用年限來補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大。保險(xiǎn)公司或銀行將房產(chǎn)收回后無非出租或出售以獲得相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房價(jià)存在泡沫時(shí)，租不出去或賣不出去的情況也是可能發(fā)生的。

難題五 適用人群較小

“以房養(yǎng)老”的前提是手里有房。首先，擁有房屋產(chǎn)權(quán)；其次，老人與子女分開居??；第三，老人的經(jīng)濟(jì)狀況適中。

一般來說，手頭有兩套以上房產(chǎn)的人可能更會考慮“以房養(yǎng)老”。而從觀念接受程度上看，中青年人更易接受，他們應(yīng)該是未來“以房養(yǎng)老”的潛在群體。但近年來房價(jià)非理性上漲已經(jīng)大大超出了很多人的承受能力，目前在二線城市買套差不多的房子也要100萬元左右，如果現(xiàn)在人到中年，即使不吃不喝到60歲也還不上貸款，60歲之后人養(yǎng)房都成問題，更別說以房養(yǎng)人了。

盡管在國務(wù)院《意見》中“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”只是短短一句，但還是被媒體簡單地解讀為政府在大力推進(jìn)“以房養(yǎng)老”模式，甚至有人質(zhì)疑此舉是政府在推卸社會養(yǎng)老責(zé)任。但事實(shí)上，正如民政部副部長竇玉沛所回應(yīng)的，以房養(yǎng)老是一種自愿的、自主選擇的行為，屬于個性化、高端化的市場化養(yǎng)老模式。從《意見》本身來看，政府養(yǎng)老的基本模式并沒有變，只是在確保政府兜底的同時(shí)給予市場養(yǎng)老模式一定的制度空間。如果只是將目光鎖定在一部分輿論對“以房養(yǎng)老”政策的誤解上，那么就可能喪失了對社會公眾憂慮養(yǎng)老問題的真觀察。

中國“以房養(yǎng)老”制度從形成到全面實(shí)施，至少需要三年到五年，甚至十年時(shí)間。接下來，政府要制定并完善相關(guān)基礎(chǔ)法律法規(guī)、政策制度，支持和鼓勵商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)參與完善社會保障體系。例如“以房養(yǎng)老”在實(shí)際操作中可能涉及的遺產(chǎn)繼承糾紛、房屋產(chǎn)權(quán)年限到期后地面附著物的處置計(jì)價(jià)、房屋價(jià)值波動損失承擔(dān)等問題尚未有明確規(guī)定，如何統(tǒng)籌管理、加強(qiáng)監(jiān)管、防范風(fēng)險(xiǎn)尚處于討論階段。同時(shí)，目前正處于社會經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，信用制度體系建設(shè)滯后，“以房養(yǎng)老”的市場準(zhǔn)入制度和監(jiān)管制度尚不健全。這些都需要政府出臺政策進(jìn)行引導(dǎo)和扶持。