區(qū)域經(jīng)濟因素差異與房地產(chǎn)價格研究綜述與影響分析

馬桂霞

內(nèi)容摘要：十八屆三中全會指出要不斷縮小我國的區(qū)域發(fā)展差距，合理控制并穩(wěn)定房價?；趪鴥?nèi)外相關(guān)文獻，認(rèn)為區(qū)域經(jīng)濟差異是影響和造成房價不斷走高的長期因素?；诖耍疚耐ㄟ^構(gòu)建相關(guān)模型，說明基于區(qū)域差異構(gòu)建的變量因素對我國東、中、西部的房價存在差異性，勞動參與率與中部房價關(guān)系顯著，投資與西部房價關(guān)系顯著，工業(yè)化與東西部房價關(guān)系顯著，對外依存與東中部房價關(guān)系顯著，城市化對西部房價關(guān)系顯著。認(rèn)為未來我國在發(fā)展房地產(chǎn)時，需要推進生產(chǎn)要素的合理配置、構(gòu)建區(qū)域良性互動發(fā)展機制等才能持續(xù)穩(wěn)定房價。

關(guān)鍵詞：區(qū)域經(jīng)濟因素差異 房價 影響因素

相關(guān)研究綜述

國外一些學(xué)者針對我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的差異性進行了分析。一是關(guān)于區(qū)域經(jīng)濟差異與政策方面的研究，如Young（2001）研究認(rèn)為我國各個地區(qū)差距不斷加大的原因是地區(qū)性的保護政策，基于地域性的市場保護性促使本地區(qū)的企業(yè)等資源配置偏離了本地的比較優(yōu)勢。二是有關(guān)區(qū)域經(jīng)濟的差異性與貿(mào)易方面的關(guān)系，如Husain（2000）認(rèn)為我國不同地方的外商直接投資影響和導(dǎo)致了不同區(qū)域間的差異。三是有關(guān)區(qū)域經(jīng)濟差異與制度方面，如Feng等（2000）基于1978-1989年時間段，以29個省為對象，認(rèn)為私有企業(yè)與經(jīng)濟之間具有密切的關(guān)系，私有企業(yè)對本地區(qū)占的比例對本地區(qū)之間的差距會產(chǎn)生影響。四是區(qū)域經(jīng)濟差異與區(qū)位因素之間的關(guān)系，Jones（2003）等認(rèn)為我國地區(qū)間差距的原因是我國中央政府的地區(qū)政策相異、中西部不利的條件等。

從國內(nèi)的文獻來看，改革開放后，我國沿海地區(qū)經(jīng)濟率先發(fā)展，導(dǎo)致了地區(qū)差異，引起了學(xué)者們的注意和研究。一是區(qū)域經(jīng)濟差異與政策、投資、勞動力等因素，蔡等（2001）認(rèn)為增長率的不同影響和導(dǎo)致了人均收入水平的差異，人均收入水平、城市化、工業(yè)化水平、人力資本稟賦等是地區(qū)絕對差距擴大的初始條件；魏后凱（2002）以1985-1999年為時間段，驗證了外商投資與我國的地區(qū)經(jīng)濟增長關(guān)系，認(rèn)為東部與西部間GDP增長率的差異有90%由外商投資引起的；林毅夫（2003）認(rèn)為地區(qū)間的發(fā)展差異可用相異的政策來解釋；漆嘉琦等（2011）構(gòu)建了平均指標(biāo)的因素分析模型，以廣東省為研究對象，以2000-2009年為時間段，分析了其經(jīng)濟發(fā)展變化的驅(qū)動因素，認(rèn)為勞動力流動不均衡是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡的成因。二是有關(guān)區(qū)域經(jīng)濟差異的綜合影響因素分析，王選選（2009）分析了影響我國東、中、西和東北經(jīng)濟發(fā)展差距的因素，認(rèn)為主要表現(xiàn)在自然基礎(chǔ)差距、經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)差距、政策因素、投資力度和環(huán)境差異、結(jié)構(gòu)因素、布局與區(qū)位因素、人力資本因素、思想文化因素，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟外向度、投資系數(shù)是影響區(qū)域差距的主要原因。

從房價影響因素文獻看，就國外文獻，一是從有效市場假說對房價影響因素研究，如Miki Seko（2003）以日本46個縣為研究對象，以1980-2001年為時間段，驗證表明住宅價格與年收入、人口、住宅年開工量、消費價格指數(shù)、空置率之間有較強的相關(guān)性。Cho（2008）以美國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，表明房地產(chǎn)市場與土地市場價格之間存在雙向的Granger因果關(guān)系。二是基于噪聲交理論對房價影響的研究，Mary Riddel（1999）分析了投機和經(jīng)濟對房價的影響，認(rèn)為房價增值由投機需求導(dǎo)致、經(jīng)濟發(fā)展、正常的有人口因素導(dǎo)致的住房需求構(gòu)成。

我國的研究主要有：一是房價與宏觀經(jīng)濟變量間的關(guān)系，如趙春明、陳昊（2011）以我國1991-2009年的月度住宅銷售平均價格數(shù)據(jù)，以廣義矩方法（GMM）的基礎(chǔ)上，認(rèn)為進口總值與商品房屋平均銷售價格呈正相關(guān)關(guān)系。二是房價與土地價格、土地供給制度間的關(guān)系，如吳錦華（2010）認(rèn)為我國城市房價上漲原因是房地產(chǎn)市場流動性過多、家庭聯(lián)合購房傾向的普遍化、地方政府“土地財政”要求、部分政府官員的“權(quán)力尋租”行為、政府政策不配套等。三是房價與銀行信貸、貨幣政策、貨幣供給量市場的研究，如車欣薇等（2011）對北京、上海、深圳和香港4個城市房地產(chǎn)價格與銀行信貸間的關(guān)系實證認(rèn)為各金融中心房屋價格和銀行貸款存在長期均衡。四是房價與城市化的關(guān)系，如路永民（2011）認(rèn)為經(jīng)濟發(fā)達、人力資本好的地區(qū)城市化對房價具有促進作用。五是房價與房地產(chǎn)的關(guān)系，如周輝莉（2008）認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別化促使了我國總體房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。六是房價與投機間的關(guān)系，如欒斌等（2010）認(rèn)為減少房產(chǎn)交易的投機行為可達到穩(wěn)定房價增長速度。

綜上所述，國內(nèi)外學(xué)者進行了大量的研究，指標(biāo)有人口、收入、居民消費價格指數(shù)、建筑成本、失業(yè)率和利率等，大多集中在供需關(guān)系方面，但推動房價的持續(xù)高漲在學(xué)術(shù)界并沒有共同的意見，當(dāng)然，伴隨房地產(chǎn)市場的發(fā)展，其價格也包含了更多的市場信息?；诖?，相關(guān)文獻缺乏有關(guān)我國區(qū)域經(jīng)濟差異與房價關(guān)系的研究，需要更好地推進區(qū)域經(jīng)濟差異對房價影響的定量研究，提出更好的對策，更好地推進我國房地產(chǎn)市場發(fā)展，促進區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)。

我國區(qū)域經(jīng)濟差異影響房價的因素分析

綜合上述文獻，本文選定房價、勞動參與率、投資水平、工業(yè)化水平、外貿(mào)依存度、城市化水平指標(biāo)表示區(qū)域經(jīng)濟差異的影響因素，如表1所示，根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得性，指標(biāo)選取2002-2012年我國31個省市自治區(qū)的房價和區(qū)域經(jīng)濟差異因素的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來自《中國統(tǒng)計年鑒》、《中國人口和就業(yè)統(tǒng)計年鑒》、《各省統(tǒng)計年鑒》，剔除物價變動的影響，采用固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)以2002年為基期進行平減。根據(jù)本文需要，構(gòu)建模型如下：

LN（PHi，t）=αi+β1t LN（LABi，t） +β2t LN（INVi，t） +β3t LN（INDi，t） +β4t TRAi，t+β5t URBi，t+ Ui，t，其中，i為我國31省市樣本，t為2002-2012年的時間點，PHi，t為住宅平均銷售價格，LABi，t為收入水平，INVi，t為投資水平，INDi，t為工業(yè)化水平，TRAi，t為外貿(mào)依存度，URBi，t為城市化水平，αi為常數(shù)項，β（1……5）為解釋變量系數(shù)，u、i、t為隨機擾動項。endprint

在進行驗證之前，需要檢驗變量的平穩(wěn)性，顯示LAB、LNV、IND、PH有單位根，再進行一階差分檢驗，在5%的顯著性水平下拒絕存在單位根假設(shè)，表明變量都為一階單整Ⅰ（1）， 變量間可能存在協(xié)整關(guān)系，變量之間的協(xié)整關(guān)系檢驗表明存在顯著的協(xié)整關(guān)系，變量間存在長期的均衡的穩(wěn)定關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，在對模型進行協(xié)方差F檢驗和Hausman檢驗，結(jié)果表明模型應(yīng)該采用固定影響變系數(shù)的形式，驗證用Eviews6.0軟件。

根據(jù)上述實證結(jié)果分析，基于研究對象的復(fù)雜性，采用GLS截面加權(quán)估計法，同時遵循“三分法”的區(qū)域劃分方法，結(jié)果如表2所示。從LAB對房價的影響看，東中西地區(qū)在勞動參與率系數(shù)的正值個數(shù)分別為7、5、7，說明此變量對房價具有顯著影響，從系數(shù)均值看，變量在中部地區(qū)對房價影響程度最高，與逐年勞動參與率的提高是有密切關(guān)系的。近年來大中型企業(yè)遷移，勞動力也隨之向中西部地區(qū)遷移有關(guān)，系數(shù)值較低的省份大多是西部地區(qū)，主要因為經(jīng)濟、開放較低也影響了勞動參與率，導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟差異對房價影響遜色于東中部地區(qū)的省市。從工業(yè)化與房價的影響來看，東中西地區(qū)的正值個數(shù)為5、2、9，說明對中部地區(qū)不太明顯，對西部地區(qū)房價最為顯著，可能基于東部近年來工業(yè)化水平放緩，西部大開發(fā)等推動了四川等工業(yè)化水平有上升的趨勢。從對外依存度與房價的關(guān)系，系數(shù)在東中西部地區(qū)的正值個數(shù)分別為7、4、2，對西部較不明顯，說明開放政策及程度對我國不同地區(qū)影響大小與實際情況一致。從城市化水平與房價來看，系數(shù)在東中西部地區(qū)的正值個數(shù)分別為3、2、6，表明對西部地區(qū)房價影響顯著，在中部地區(qū)不顯著，表明西部地區(qū)城市化整體處于初級發(fā)展階段，可促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，推高了房價。

我國推進房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策建議

首先，推動有差異化的城市化進程，促進房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展，合理推進房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，在加快新農(nóng)村建設(shè)的背景下，改善農(nóng)民生存態(tài)勢；合理把握不同區(qū)域的城鎮(zhèn)化進程，合理控制城市人口增長；大力發(fā)展西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)。其次，充分發(fā)揮保障房的建設(shè)，理順保障房和商品房關(guān)系，構(gòu)建“雙軌制”住房市場，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，根據(jù)市場需求政府合理引導(dǎo)，同時完善住房保障法規(guī)，明確廉租房、中低端住房和限價房的責(zé)任制度和監(jiān)督考核制度。再次，推進房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，注重房地產(chǎn)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展，理順產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系和對策，以經(jīng)濟發(fā)展的階段實行動態(tài)調(diào)整，保證產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的帶動效應(yīng)。最后，改革財政政策，消除土地財政的激勵機制，建立可核查的中央向地方轉(zhuǎn)移的支付制度，改變稅制中增值稅占比過大，重視實體經(jīng)濟發(fā)展，完善農(nóng)村土地向城市土地轉(zhuǎn)變的政策，規(guī)范政府土地屬性轉(zhuǎn)變的方式，土地屬性在轉(zhuǎn)變過程中的收入可用于社會保障資金。

參考文獻：

1.LIN YBFU.Development Strategy.Viability and Economic Convergence[J].Economic Development and Cultural Change，2003，53（2）

2.趙春明，陳昊.我國房價變動與進口貿(mào)易的關(guān)系：基于GMM與主成分因子的分析[J].國際貿(mào)易問題，2011 （3）

3.王立軍，張伯偉.外部沖擊與中國區(qū)域經(jīng)濟非穩(wěn)定性增長—基于全球金融危機的視角[J].世界經(jīng)濟研究，2010（8）

4.楊銳.區(qū)域經(jīng)濟差異對房價影響的實證研究[D].西南交通大學(xué)碩士論文，2010

5.徐康寧，王劍.自然資源豐裕程度與經(jīng)濟發(fā)展水平關(guān)系的研究[J].經(jīng)濟研究，2006（1）

6.吳建楠，曹有揮，姚士謀，梁雙波.基礎(chǔ)設(shè)施與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)協(xié)調(diào)發(fā)展分析[J].經(jīng)濟學(xué)研究，2009，29（10）endprint

在進行驗證之前，需要檢驗變量的平穩(wěn)性，顯示LAB、LNV、IND、PH有單位根，再進行一階差分檢驗，在5%的顯著性水平下拒絕存在單位根假設(shè)，表明變量都為一階單整Ⅰ（1）， 變量間可能存在協(xié)整關(guān)系，變量之間的協(xié)整關(guān)系檢驗表明存在顯著的協(xié)整關(guān)系，變量間存在長期的均衡的穩(wěn)定關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，在對模型進行協(xié)方差F檢驗和Hausman檢驗，結(jié)果表明模型應(yīng)該采用固定影響變系數(shù)的形式，驗證用Eviews6.0軟件。

根據(jù)上述實證結(jié)果分析，基于研究對象的復(fù)雜性，采用GLS截面加權(quán)估計法，同時遵循“三分法”的區(qū)域劃分方法，結(jié)果如表2所示。從LAB對房價的影響看，東中西地區(qū)在勞動參與率系數(shù)的正值個數(shù)分別為7、5、7，說明此變量對房價具有顯著影響，從系數(shù)均值看，變量在中部地區(qū)對房價影響程度最高，與逐年勞動參與率的提高是有密切關(guān)系的。近年來大中型企業(yè)遷移，勞動力也隨之向中西部地區(qū)遷移有關(guān)，系數(shù)值較低的省份大多是西部地區(qū)，主要因為經(jīng)濟、開放較低也影響了勞動參與率，導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟差異對房價影響遜色于東中部地區(qū)的省市。從工業(yè)化與房價的影響來看，東中西地區(qū)的正值個數(shù)為5、2、9，說明對中部地區(qū)不太明顯，對西部地區(qū)房價最為顯著，可能基于東部近年來工業(yè)化水平放緩，西部大開發(fā)等推動了四川等工業(yè)化水平有上升的趨勢。從對外依存度與房價的關(guān)系，系數(shù)在東中西部地區(qū)的正值個數(shù)分別為7、4、2，對西部較不明顯，說明開放政策及程度對我國不同地區(qū)影響大小與實際情況一致。從城市化水平與房價來看，系數(shù)在東中西部地區(qū)的正值個數(shù)分別為3、2、6，表明對西部地區(qū)房價影響顯著，在中部地區(qū)不顯著，表明西部地區(qū)城市化整體處于初級發(fā)展階段，可促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，推高了房價。

我國推進房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策建議

首先，推動有差異化的城市化進程，促進房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展，合理推進房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，在加快新農(nóng)村建設(shè)的背景下，改善農(nóng)民生存態(tài)勢；合理把握不同區(qū)域的城鎮(zhèn)化進程，合理控制城市人口增長；大力發(fā)展西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)。其次，充分發(fā)揮保障房的建設(shè)，理順保障房和商品房關(guān)系，構(gòu)建“雙軌制”住房市場，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，根據(jù)市場需求政府合理引導(dǎo)，同時完善住房保障法規(guī)，明確廉租房、中低端住房和限價房的責(zé)任制度和監(jiān)督考核制度。再次，推進房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，注重房地產(chǎn)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展，理順產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系和對策，以經(jīng)濟發(fā)展的階段實行動態(tài)調(diào)整，保證產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的帶動效應(yīng)。最后，改革財政政策，消除土地財政的激勵機制，建立可核查的中央向地方轉(zhuǎn)移的支付制度，改變稅制中增值稅占比過大，重視實體經(jīng)濟發(fā)展，完善農(nóng)村土地向城市土地轉(zhuǎn)變的政策，規(guī)范政府土地屬性轉(zhuǎn)變的方式，土地屬性在轉(zhuǎn)變過程中的收入可用于社會保障資金。

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4.楊銳.區(qū)域經(jīng)濟差異對房價影響的實證研究[D].西南交通大學(xué)碩士論文，2010

5.徐康寧，王劍.自然資源豐裕程度與經(jīng)濟發(fā)展水平關(guān)系的研究[J].經(jīng)濟研究，2006（1）

6.吳建楠，曹有揮，姚士謀，梁雙波.基礎(chǔ)設(shè)施與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)協(xié)調(diào)發(fā)展分析[J].經(jīng)濟學(xué)研究，2009，29（10）endprint

在進行驗證之前，需要檢驗變量的平穩(wěn)性，顯示LAB、LNV、IND、PH有單位根，再進行一階差分檢驗，在5%的顯著性水平下拒絕存在單位根假設(shè)，表明變量都為一階單整Ⅰ（1）， 變量間可能存在協(xié)整關(guān)系，變量之間的協(xié)整關(guān)系檢驗表明存在顯著的協(xié)整關(guān)系，變量間存在長期的均衡的穩(wěn)定關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，在對模型進行協(xié)方差F檢驗和Hausman檢驗，結(jié)果表明模型應(yīng)該采用固定影響變系數(shù)的形式，驗證用Eviews6.0軟件。

根據(jù)上述實證結(jié)果分析，基于研究對象的復(fù)雜性，采用GLS截面加權(quán)估計法，同時遵循“三分法”的區(qū)域劃分方法，結(jié)果如表2所示。從LAB對房價的影響看，東中西地區(qū)在勞動參與率系數(shù)的正值個數(shù)分別為7、5、7，說明此變量對房價具有顯著影響，從系數(shù)均值看，變量在中部地區(qū)對房價影響程度最高，與逐年勞動參與率的提高是有密切關(guān)系的。近年來大中型企業(yè)遷移，勞動力也隨之向中西部地區(qū)遷移有關(guān)，系數(shù)值較低的省份大多是西部地區(qū)，主要因為經(jīng)濟、開放較低也影響了勞動參與率，導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟差異對房價影響遜色于東中部地區(qū)的省市。從工業(yè)化與房價的影響來看，東中西地區(qū)的正值個數(shù)為5、2、9，說明對中部地區(qū)不太明顯，對西部地區(qū)房價最為顯著，可能基于東部近年來工業(yè)化水平放緩，西部大開發(fā)等推動了四川等工業(yè)化水平有上升的趨勢。從對外依存度與房價的關(guān)系，系數(shù)在東中西部地區(qū)的正值個數(shù)分別為7、4、2，對西部較不明顯，說明開放政策及程度對我國不同地區(qū)影響大小與實際情況一致。從城市化水平與房價來看，系數(shù)在東中西部地區(qū)的正值個數(shù)分別為3、2、6，表明對西部地區(qū)房價影響顯著，在中部地區(qū)不顯著，表明西部地區(qū)城市化整體處于初級發(fā)展階段，可促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，推高了房價。

我國推進房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策建議

首先，推動有差異化的城市化進程，促進房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展，合理推進房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，在加快新農(nóng)村建設(shè)的背景下，改善農(nóng)民生存態(tài)勢；合理把握不同區(qū)域的城鎮(zhèn)化進程，合理控制城市人口增長；大力發(fā)展西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)。其次，充分發(fā)揮保障房的建設(shè)，理順保障房和商品房關(guān)系，構(gòu)建“雙軌制”住房市場，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，根據(jù)市場需求政府合理引導(dǎo)，同時完善住房保障法規(guī)，明確廉租房、中低端住房和限價房的責(zé)任制度和監(jiān)督考核制度。再次，推進房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，注重房地產(chǎn)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展，理順產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系和對策，以經(jīng)濟發(fā)展的階段實行動態(tài)調(diào)整，保證產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的帶動效應(yīng)。最后，改革財政政策，消除土地財政的激勵機制，建立可核查的中央向地方轉(zhuǎn)移的支付制度，改變稅制中增值稅占比過大，重視實體經(jīng)濟發(fā)展，完善農(nóng)村土地向城市土地轉(zhuǎn)變的政策，規(guī)范政府土地屬性轉(zhuǎn)變的方式，土地屬性在轉(zhuǎn)變過程中的收入可用于社會保障資金。

參考文獻：

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