投資性房地產(chǎn)公允價值信息控制機(jī)制的構(gòu)建

陳國珍

【摘 要】 投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量對企業(yè)的財務(wù)狀況帶來較大影響，考慮到我國市場環(huán)境、法制環(huán)境以及企業(yè)會計人員素質(zhì)的現(xiàn)狀，公允價值信息的可靠性還難以保證。文章從健全企業(yè)內(nèi)部控制角度來探討投資性房地產(chǎn)公允價值信息控制機(jī)制的構(gòu)建，認(rèn)為明確各部門權(quán)責(zé)，做好關(guān)鍵性程序控制，能提高會計信息的真實可靠性，降低公允價值會計風(fēng)險。

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 公允價值信息； 內(nèi)部控制

中圖分類號：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）13-0012-05

2006年頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》認(rèn)為可靠性是會計信息質(zhì)量的首要質(zhì)量要求。由于目前我國還缺乏有效的市場環(huán)境，公允價值計量屬性引入我國會計準(zhǔn)則后，其可靠性難以保證。因此，對于公允價值計量屬性是否應(yīng)在我國推廣應(yīng)用，學(xué)術(shù)界還存在較大的爭議。筆者認(rèn)為公允價值信息是否可靠同是否具備完善的信息控制機(jī)制密切相關(guān)，有效的內(nèi)部控制能提高會計信息的質(zhì)量，因而可以從健全內(nèi)部控制來探討投資性房地產(chǎn)信息控制機(jī)制的構(gòu)建。

一、公允價值信息控制的必要性

（一）公允價值信息控制將有效提高會計信息的質(zhì)量

公允價值指公開公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。在我國市場中，市場交易有效性不強(qiáng)，難以存在絕對的公平交易，公允價值的取得將會使用估值技術(shù)，公允價值信息的生成離不開職業(yè)判斷。通過加強(qiáng)公允價值信息生成過程的控制，可以一定程度上避免公允價值的失真，提高會計信息的真實可靠性。

（二）公允價值信息控制將促進(jìn)內(nèi)部制度的完善

公允價值信息高度依賴企業(yè)管理當(dāng)局的重視與判斷，內(nèi)部監(jiān)督制度完善與否直接影響到公允價值信息的公允性。公允價值信息控制過程涉及到公允價值計量資產(chǎn)的確認(rèn)、公允價值的取得、審核及審批等方面制度的規(guī)范。通過不斷完善內(nèi)部制度建設(shè)，為公允價值信息控制機(jī)制的形成提供有力保障。

（三）公允價值信息控制將有助公允價值計量屬性的推廣應(yīng)用

由于我國資本市場、房地產(chǎn)市場尚不成熟，存在各種違規(guī)交易行為，這些都制約公允價值的推廣應(yīng)用。公允價值信息控制從多個角度加強(qiáng)管理控制，包括不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制等，較大程度上消除人為因素影響，提高公允價值信息的透明度，降低公允價值會計風(fēng)險，有利于其推廣使用。

二、公允價值信息控制機(jī)制核心：內(nèi)部控制制度建設(shè)

公允價值應(yīng)用于會計實踐中，形成公允價值計量和披露。謝詩芬（2003）認(rèn)為：“公允價值計量技術(shù)本身較難掌握，涉及許多估計、假設(shè)和判斷，因而容易造成可靠性較差；有人會利用這一點，故意制造虛假會計信息?！标悋剑?007）認(rèn)為：“上市公司管理層蓄意造假是公允價值成為利潤操縱工具的一個重要因素，為了加強(qiáng)對企業(yè)管理層的約束，進(jìn)一步建立健全公司治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度就顯得尤為重要?！蓖鹾＃?007）也指出：“公允價值的運(yùn)用需要處理及時響應(yīng)（On Demand）外部環(huán)境變化的節(jié)奏，公司內(nèi)部控制框架和流程亟須進(jìn)一步調(diào)整和理順?！惫蕛r值信息的計量與披露都與企業(yè)主體密切相關(guān)，目前公允價值應(yīng)用中會計人員的專業(yè)素質(zhì)跟不上，公允價值信息的生成存在較大會計風(fēng)險，因而企業(yè)須不斷加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，才能抑制會計舞弊，確保公允價值會計信息的價值相關(guān)性和可靠性，提高公允價值會計信息的決策有用性。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析

隨著公允價值的應(yīng)用，我國對公允價值內(nèi)部控制制度的監(jiān)管也在加強(qiáng)，證監(jiān)會于2008年12月公布的《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則第20號——公允價值計量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》規(guī)定“公司應(yīng)在招股說明書、年度報告和半年度報告中的‘管理層討論與分析部分披露同公允價值計量相關(guān)的內(nèi)部控制”。公允價值內(nèi)部控制相關(guān)信息的披露將增強(qiáng)投資者對企業(yè)財務(wù)報告的理解與信任。公允價值計量模式在我國上市公司的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的應(yīng)用尚不太廣，有關(guān)投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制制度建設(shè)存在不足，這點可以從年報數(shù)據(jù)披露的信息分析得知。2010年，我國有27家上市公司采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，本文選取這些上市公司2011年年度報告作為分析對象，剔除數(shù)據(jù)不全的2家，如表1所示，分析投資性房地產(chǎn)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀。

（一） 公允價值確定方法及其實際選擇

投資性房地產(chǎn)公允價值計量的前提條件是所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，并且能夠取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及相關(guān)信息對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出科學(xué)合理估計。投資性房地產(chǎn)公允價值估計基本可以分為以下三個層次：第一層次是參考活躍市場同類房地產(chǎn)的市場價格估算公允價值；第二層次是參考類似房地產(chǎn)的市場價格為基礎(chǔ)調(diào)整估算公允價值；第三層次是根據(jù)同類或類似房地產(chǎn)市場的相關(guān)信息（如區(qū)域狀況、商圈繁華程度等）進(jìn)行評估確定公允價值。我國目前房地產(chǎn)交易市場尚不十分成熟，企業(yè)往往委托專業(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)來評估獲取投資性房地產(chǎn)的公允價值。資產(chǎn)評估的基本方法有：市場法、收益法、成本法。為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)行為，中國資產(chǎn)評估協(xié)會于2009年12月發(fā)布《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》，并且規(guī)定對投資性房地產(chǎn)的評估主要采用方法是市場法和收益法。從表1數(shù)據(jù)來看，尚存在以下不足現(xiàn)象：

1.部分公司忽視披露公允價值確定方法，公允價值信息真實性值得懷疑

由表1可知，投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法采用以外部資產(chǎn)評估報告為主，其次是公司參考同類或類似房地產(chǎn)市場價格，再次是采用市場調(diào)查報告。也還存在一些公司沒有披露公允價值的確定方法，如泛海建設(shè)、世茂股份、海島建設(shè)和海欣股份。其中世茂股份的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)比重超過30%，公允價值變動損益占利潤總額比重超過10%；海島建設(shè)的資產(chǎn)比重超過25%；海欣股份的公允價值變動損益占利潤總額的比例達(dá)到53%，這些數(shù)據(jù)表明投資性房地產(chǎn)在上市公司資產(chǎn)及其盈利中占有重要地位。忽視披露公允價值確定方法將影響公允價值信息的真實可靠性，財務(wù)報告也容易受到投資者的質(zhì)疑。

2.多數(shù)上市公司未披露估值方法，少數(shù)選擇市場法

采用調(diào)查報告、參考同類或類似房地產(chǎn)價格確定投資性房地產(chǎn)公允價值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場價格為基礎(chǔ)調(diào)整、參考可比項目成交價格。公允價值確定方法以外部資產(chǎn)評估報告為主的上市公司只有少數(shù)披露估值方法采用市場法，如正和股份，多數(shù)上市公司沒有披露具體的估值方法，可見，在信息披露方面上市公司還不夠嚴(yán)謹(jǐn)，有關(guān)制度的執(zhí)行還不到位。

（二）公允價值內(nèi)部控制內(nèi)容及實際披露

投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制的內(nèi)容包括公允價值計量會計政策選擇的依據(jù)、公允價值計量的估值技術(shù)和估值程序、公允價值計量的業(yè)務(wù)處理、對公允價值計量結(jié)果采取的內(nèi)部或外部驗證程序等等。這些內(nèi)容大部分在《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則第20號——公允價值計量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》也進(jìn)行了規(guī)定。據(jù)筆者對2011年上市公司年度報告披露的數(shù)據(jù)分析，目前投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制方面尚存在以下幾點不足：

1.內(nèi)部控制披露信息參差不齊，欠缺關(guān)鍵控制程序

據(jù)統(tǒng)計分析，上市公司披露的投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制相關(guān)內(nèi)容主要有以下幾點：一是投資性房地產(chǎn)的含義及范圍；二是投資性房地產(chǎn)公允價值計量條件及公允價值計量會計政策選擇依據(jù)；三是公允價值確定方式；四是公允價值計量處理；五是估值的關(guān)鍵假設(shè)及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點內(nèi)容的披露，只有少數(shù)公司沒有做到，如：泛海建設(shè)沒有披露公允價值計量條件及依據(jù)、公允價值確定方式。關(guān)于估值的關(guān)鍵假設(shè)和不確定因素卻只有正和股份、中航地產(chǎn)和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點信息。勝利股份2011年度的投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益占利潤總額的比重達(dá)到900%多，卻沒有披露估值技術(shù)、關(guān)鍵控制程序等信息。

2.公允價值計量制度披露較少，內(nèi)部控制制度的健全性存疑

從2011年年度報告披露的數(shù)據(jù)分析，只有少數(shù)公司披露到投資性房地產(chǎn)公允價值計量制度。金融街有披露《投資性房地產(chǎn)公允價值計量管理辦法》，中航地產(chǎn)有披露《關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值處理的議案》，方大集團(tuán)有披露《方大集團(tuán)股份有限公司關(guān)于資產(chǎn)以公允價值計量的內(nèi)部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關(guān)內(nèi)部控制制度。多數(shù)公司沒有披露到投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產(chǎn)的公允價值計量內(nèi)部控制制度，這點需要引起重視。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值信息控制機(jī)制的構(gòu)建

投資性房地產(chǎn)公允價值會計信息的生成要經(jīng)歷公允價值確認(rèn)、計量和披露等程序。公允價值計量屬性的應(yīng)用本身會存在一定的會計風(fēng)險，保障公允價值信息的公允性需要完善內(nèi)部控制制度建設(shè)。國內(nèi)對公允價值內(nèi)部控制的研究已經(jīng)展開，如：趙彥鋒（2011）認(rèn)為公允價值信息控制機(jī)制框架構(gòu)建應(yīng)包括確認(rèn)控制、計量控制、披露控制、持續(xù)監(jiān)督；姬魯璐等（2012）認(rèn)為公允價值會計內(nèi)部控制組織框架的建立需要健全企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，厘清管理權(quán)責(zé)。公允價值計量投資性房地產(chǎn)將使其價值隨著房地產(chǎn)市場的波動而調(diào)整，隨之影響企業(yè)的財務(wù)狀況，也使公允價值確認(rèn)、計量和披露過程中的風(fēng)險防范顯得至關(guān)重要。

筆者認(rèn)為公允價值信息控制要確保投資性房地產(chǎn)公允價值計量及其披露的規(guī)范性，企業(yè)結(jié)合實際情況，需要制定具有控制職能的業(yè)務(wù)操作程序、審核審批制度等相關(guān)控制措施。投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析也表明公允價值的確定方法需要進(jìn)一步明確，公允價值計量的相關(guān)制度要進(jìn)一步完善，尤其要做好關(guān)鍵性程序控制。

（一） 公允價值信息控制流程圖（見圖1）

（二）公允價值信息控制要點

投資性房地產(chǎn)公允價值信息的控制涉及到多個部門的參與，如：商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門、財務(wù)部門、內(nèi)部審計部門、董事會、股東大會，因而公允價值信息控制要明確各部門的權(quán)責(zé)，做好以下幾點關(guān)鍵性程序控制：

1.公允價值取得、審核及審批控制

公允價值的取得宜采取市場調(diào)研報告或評估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評估報告，商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門作為投資性房地產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)著收集公允價值信息的責(zé)任，應(yīng)成立調(diào)研小組和選擇有資質(zhì)的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。財務(wù)部門審核商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門提交的市場調(diào)查報告、資產(chǎn)評估報告的真實性，審查不同物業(yè)估值程序的合理性。估值中存在的關(guān)鍵性假設(shè)、不確定因素考慮。注意同類或類似房產(chǎn)市場價格的公允性，選擇的可比項目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場交易價格調(diào)整系數(shù)確定是否綜合考慮物業(yè)的商圈位置、周邊商業(yè)繁華度、房屋裝修狀況等因素。財務(wù)部門審核過程中同商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門加強(qiáng)信息溝通及反饋。董事會嚴(yán)格履行審批公允價值的市場調(diào)查報告、資產(chǎn)評估報告和商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門提交的公允價值變動分析報告，對企業(yè)財務(wù)狀況帶來重大影響的要提交股東大會決定。

2.公允價值核算控制

只有正確地對公允價值進(jìn)行計量核算才能使財務(wù)報告信息真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，財務(wù)部門據(jù)以會計核算的公允價值以經(jīng)過董事會、股東大會審批的市場調(diào)查報告或資產(chǎn)評估報告為準(zhǔn)，其公允價值核算控制包括以下內(nèi)容：一是確認(rèn)納入公允價值計量的投資性房地產(chǎn)符合企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定的公允價值計量條件；二是確認(rèn)轉(zhuǎn)換及處置的投資性房地產(chǎn)的相關(guān)條件是否滿足；三是確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價值計量賬務(wù)處理是否符合企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，包括公允價值的賬戶設(shè)置及其使用。

3.公允價值審計監(jiān)督及披露控制

公允價值計量屬性在我國應(yīng)用時間還不長，不論是會計人員還是資產(chǎn)評估人員在專業(yè)技術(shù)上還有所欠缺，因而對公允價值信息開展審計是非常必要的，企業(yè)通常由內(nèi)部審計部門或者委托外部機(jī)構(gòu)承擔(dān)審計監(jiān)督任務(wù)，審計監(jiān)督方面的控制包括公允價值計量報告書的審查、估值模型的合理性及計算結(jié)果的驗證、財務(wù)部門賬務(wù)處理正確性審查、內(nèi)部制度執(zhí)行有效性評價。按照企業(yè)會計準(zhǔn)則以及公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露投資性房地產(chǎn)公允價值計量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會、股東大會對外披露公允價值信息控制包括以下內(nèi)容：一是注意披露經(jīng)過審計的投資性房地產(chǎn)公允價值信息；二是披露的報告書具備有關(guān)部門責(zé)任人的簽章；三是注意披露公允價值計量內(nèi)部控制度的有效性評價及存在的估值假設(shè)、不確定因素。

五、結(jié)論

公允價值計量屬性在我國的應(yīng)用尚不十分成熟，從上市公司年報數(shù)據(jù)披露來看，投資性房地產(chǎn)的公允價值計量內(nèi)部控制制度建設(shè)及其披露比較薄弱，影響投資者對投資性房地產(chǎn)公允價值信息的理解。本文從健全內(nèi)部控制角度構(gòu)建公允價值信息控制機(jī)制，明確各部門的權(quán)責(zé)，做好關(guān)鍵性程序控制，包括公允價值取得、審核及審批控制，還有公允價值核算控制、公允價值審計監(jiān)督及披露控制。建立投資性房地產(chǎn)公允價值信息控制機(jī)制不僅能防范會計風(fēng)險，也將會增強(qiáng)會計信息可靠性，促進(jìn)公允價值計量屬性在我國的推廣使用。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 謝詩芬.公允價值會計問題縱橫談[J].時代財會，2003（2）：12-16.

[2] 陳國平.完善我國實施公允價值計量環(huán)境的建議[J].中國管理信息化（會計版），2007（1）：18-21.

[3] 王海.公允價值的演進(jìn)邏輯與經(jīng)濟(jì)后果研究[J].會計研究，2007（8）：6-12.

[4] 趙彥鋒. 公允價值會計信息控制機(jī)制研究[J]. 鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報，2011（5）：111-115.

[5] 姬魯璐，李愛華，郭敏華. 公允價值會計內(nèi)部控制制度構(gòu)建[J].財會通訊（綜合），2012（12）：10-12.

2.多數(shù)上市公司未披露估值方法，少數(shù)選擇市場法

采用調(diào)查報告、參考同類或類似房地產(chǎn)價格確定投資性房地產(chǎn)公允價值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場價格為基礎(chǔ)調(diào)整、參考可比項目成交價格。公允價值確定方法以外部資產(chǎn)評估報告為主的上市公司只有少數(shù)披露估值方法采用市場法，如正和股份，多數(shù)上市公司沒有披露具體的估值方法，可見，在信息披露方面上市公司還不夠嚴(yán)謹(jǐn)，有關(guān)制度的執(zhí)行還不到位。

（二）公允價值內(nèi)部控制內(nèi)容及實際披露

投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制的內(nèi)容包括公允價值計量會計政策選擇的依據(jù)、公允價值計量的估值技術(shù)和估值程序、公允價值計量的業(yè)務(wù)處理、對公允價值計量結(jié)果采取的內(nèi)部或外部驗證程序等等。這些內(nèi)容大部分在《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則第20號——公允價值計量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》也進(jìn)行了規(guī)定。據(jù)筆者對2011年上市公司年度報告披露的數(shù)據(jù)分析，目前投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制方面尚存在以下幾點不足：

1.內(nèi)部控制披露信息參差不齊，欠缺關(guān)鍵控制程序

據(jù)統(tǒng)計分析，上市公司披露的投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制相關(guān)內(nèi)容主要有以下幾點：一是投資性房地產(chǎn)的含義及范圍；二是投資性房地產(chǎn)公允價值計量條件及公允價值計量會計政策選擇依據(jù)；三是公允價值確定方式；四是公允價值計量處理；五是估值的關(guān)鍵假設(shè)及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點內(nèi)容的披露，只有少數(shù)公司沒有做到，如：泛海建設(shè)沒有披露公允價值計量條件及依據(jù)、公允價值確定方式。關(guān)于估值的關(guān)鍵假設(shè)和不確定因素卻只有正和股份、中航地產(chǎn)和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點信息。勝利股份2011年度的投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益占利潤總額的比重達(dá)到900%多，卻沒有披露估值技術(shù)、關(guān)鍵控制程序等信息。

2.公允價值計量制度披露較少，內(nèi)部控制制度的健全性存疑

從2011年年度報告披露的數(shù)據(jù)分析，只有少數(shù)公司披露到投資性房地產(chǎn)公允價值計量制度。金融街有披露《投資性房地產(chǎn)公允價值計量管理辦法》，中航地產(chǎn)有披露《關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值處理的議案》，方大集團(tuán)有披露《方大集團(tuán)股份有限公司關(guān)于資產(chǎn)以公允價值計量的內(nèi)部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關(guān)內(nèi)部控制制度。多數(shù)公司沒有披露到投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產(chǎn)的公允價值計量內(nèi)部控制制度，這點需要引起重視。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值信息控制機(jī)制的構(gòu)建

投資性房地產(chǎn)公允價值會計信息的生成要經(jīng)歷公允價值確認(rèn)、計量和披露等程序。公允價值計量屬性的應(yīng)用本身會存在一定的會計風(fēng)險，保障公允價值信息的公允性需要完善內(nèi)部控制制度建設(shè)。國內(nèi)對公允價值內(nèi)部控制的研究已經(jīng)展開，如：趙彥鋒（2011）認(rèn)為公允價值信息控制機(jī)制框架構(gòu)建應(yīng)包括確認(rèn)控制、計量控制、披露控制、持續(xù)監(jiān)督；姬魯璐等（2012）認(rèn)為公允價值會計內(nèi)部控制組織框架的建立需要健全企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，厘清管理權(quán)責(zé)。公允價值計量投資性房地產(chǎn)將使其價值隨著房地產(chǎn)市場的波動而調(diào)整，隨之影響企業(yè)的財務(wù)狀況，也使公允價值確認(rèn)、計量和披露過程中的風(fēng)險防范顯得至關(guān)重要。

筆者認(rèn)為公允價值信息控制要確保投資性房地產(chǎn)公允價值計量及其披露的規(guī)范性，企業(yè)結(jié)合實際情況，需要制定具有控制職能的業(yè)務(wù)操作程序、審核審批制度等相關(guān)控制措施。投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析也表明公允價值的確定方法需要進(jìn)一步明確，公允價值計量的相關(guān)制度要進(jìn)一步完善，尤其要做好關(guān)鍵性程序控制。

（一） 公允價值信息控制流程圖（見圖1）

（二）公允價值信息控制要點

投資性房地產(chǎn)公允價值信息的控制涉及到多個部門的參與，如：商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門、財務(wù)部門、內(nèi)部審計部門、董事會、股東大會，因而公允價值信息控制要明確各部門的權(quán)責(zé)，做好以下幾點關(guān)鍵性程序控制：

1.公允價值取得、審核及審批控制

公允價值的取得宜采取市場調(diào)研報告或評估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評估報告，商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門作為投資性房地產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)著收集公允價值信息的責(zé)任，應(yīng)成立調(diào)研小組和選擇有資質(zhì)的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。財務(wù)部門審核商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門提交的市場調(diào)查報告、資產(chǎn)評估報告的真實性，審查不同物業(yè)估值程序的合理性。估值中存在的關(guān)鍵性假設(shè)、不確定因素考慮。注意同類或類似房產(chǎn)市場價格的公允性，選擇的可比項目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場交易價格調(diào)整系數(shù)確定是否綜合考慮物業(yè)的商圈位置、周邊商業(yè)繁華度、房屋裝修狀況等因素。財務(wù)部門審核過程中同商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門加強(qiáng)信息溝通及反饋。董事會嚴(yán)格履行審批公允價值的市場調(diào)查報告、資產(chǎn)評估報告和商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門提交的公允價值變動分析報告，對企業(yè)財務(wù)狀況帶來重大影響的要提交股東大會決定。

2.公允價值核算控制

只有正確地對公允價值進(jìn)行計量核算才能使財務(wù)報告信息真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，財務(wù)部門據(jù)以會計核算的公允價值以經(jīng)過董事會、股東大會審批的市場調(diào)查報告或資產(chǎn)評估報告為準(zhǔn)，其公允價值核算控制包括以下內(nèi)容：一是確認(rèn)納入公允價值計量的投資性房地產(chǎn)符合企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定的公允價值計量條件；二是確認(rèn)轉(zhuǎn)換及處置的投資性房地產(chǎn)的相關(guān)條件是否滿足；三是確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價值計量賬務(wù)處理是否符合企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，包括公允價值的賬戶設(shè)置及其使用。

3.公允價值審計監(jiān)督及披露控制

公允價值計量屬性在我國應(yīng)用時間還不長，不論是會計人員還是資產(chǎn)評估人員在專業(yè)技術(shù)上還有所欠缺，因而對公允價值信息開展審計是非常必要的，企業(yè)通常由內(nèi)部審計部門或者委托外部機(jī)構(gòu)承擔(dān)審計監(jiān)督任務(wù)，審計監(jiān)督方面的控制包括公允價值計量報告書的審查、估值模型的合理性及計算結(jié)果的驗證、財務(wù)部門賬務(wù)處理正確性審查、內(nèi)部制度執(zhí)行有效性評價。按照企業(yè)會計準(zhǔn)則以及公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露投資性房地產(chǎn)公允價值計量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會、股東大會對外披露公允價值信息控制包括以下內(nèi)容：一是注意披露經(jīng)過審計的投資性房地產(chǎn)公允價值信息；二是披露的報告書具備有關(guān)部門責(zé)任人的簽章；三是注意披露公允價值計量內(nèi)部控制度的有效性評價及存在的估值假設(shè)、不確定因素。

五、結(jié)論

公允價值計量屬性在我國的應(yīng)用尚不十分成熟，從上市公司年報數(shù)據(jù)披露來看，投資性房地產(chǎn)的公允價值計量內(nèi)部控制制度建設(shè)及其披露比較薄弱，影響投資者對投資性房地產(chǎn)公允價值信息的理解。本文從健全內(nèi)部控制角度構(gòu)建公允價值信息控制機(jī)制，明確各部門的權(quán)責(zé)，做好關(guān)鍵性程序控制，包括公允價值取得、審核及審批控制，還有公允價值核算控制、公允價值審計監(jiān)督及披露控制。建立投資性房地產(chǎn)公允價值信息控制機(jī)制不僅能防范會計風(fēng)險，也將會增強(qiáng)會計信息可靠性，促進(jìn)公允價值計量屬性在我國的推廣使用。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 謝詩芬.公允價值會計問題縱橫談[J].時代財會，2003（2）：12-16.

[2] 陳國平.完善我國實施公允價值計量環(huán)境的建議[J].中國管理信息化（會計版），2007（1）：18-21.

[3] 王海.公允價值的演進(jìn)邏輯與經(jīng)濟(jì)后果研究[J].會計研究，2007（8）：6-12.

[4] 趙彥鋒. 公允價值會計信息控制機(jī)制研究[J]. 鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報，2011（5）：111-115.

[5] 姬魯璐，李愛華，郭敏華. 公允價值會計內(nèi)部控制制度構(gòu)建[J].財會通訊（綜合），2012（12）：10-12.

2.多數(shù)上市公司未披露估值方法，少數(shù)選擇市場法

采用調(diào)查報告、參考同類或類似房地產(chǎn)價格確定投資性房地產(chǎn)公允價值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場價格為基礎(chǔ)調(diào)整、參考可比項目成交價格。公允價值確定方法以外部資產(chǎn)評估報告為主的上市公司只有少數(shù)披露估值方法采用市場法，如正和股份，多數(shù)上市公司沒有披露具體的估值方法，可見，在信息披露方面上市公司還不夠嚴(yán)謹(jǐn)，有關(guān)制度的執(zhí)行還不到位。

（二）公允價值內(nèi)部控制內(nèi)容及實際披露

投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制的內(nèi)容包括公允價值計量會計政策選擇的依據(jù)、公允價值計量的估值技術(shù)和估值程序、公允價值計量的業(yè)務(wù)處理、對公允價值計量結(jié)果采取的內(nèi)部或外部驗證程序等等。這些內(nèi)容大部分在《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則第20號——公允價值計量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》也進(jìn)行了規(guī)定。據(jù)筆者對2011年上市公司年度報告披露的數(shù)據(jù)分析，目前投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制方面尚存在以下幾點不足：

1.內(nèi)部控制披露信息參差不齊，欠缺關(guān)鍵控制程序

據(jù)統(tǒng)計分析，上市公司披露的投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制相關(guān)內(nèi)容主要有以下幾點：一是投資性房地產(chǎn)的含義及范圍；二是投資性房地產(chǎn)公允價值計量條件及公允價值計量會計政策選擇依據(jù)；三是公允價值確定方式；四是公允價值計量處理；五是估值的關(guān)鍵假設(shè)及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點內(nèi)容的披露，只有少數(shù)公司沒有做到，如：泛海建設(shè)沒有披露公允價值計量條件及依據(jù)、公允價值確定方式。關(guān)于估值的關(guān)鍵假設(shè)和不確定因素卻只有正和股份、中航地產(chǎn)和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點信息。勝利股份2011年度的投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益占利潤總額的比重達(dá)到900%多，卻沒有披露估值技術(shù)、關(guān)鍵控制程序等信息。

2.公允價值計量制度披露較少，內(nèi)部控制制度的健全性存疑

從2011年年度報告披露的數(shù)據(jù)分析，只有少數(shù)公司披露到投資性房地產(chǎn)公允價值計量制度。金融街有披露《投資性房地產(chǎn)公允價值計量管理辦法》，中航地產(chǎn)有披露《關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值處理的議案》，方大集團(tuán)有披露《方大集團(tuán)股份有限公司關(guān)于資產(chǎn)以公允價值計量的內(nèi)部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關(guān)內(nèi)部控制制度。多數(shù)公司沒有披露到投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產(chǎn)的公允價值計量內(nèi)部控制制度，這點需要引起重視。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值信息控制機(jī)制的構(gòu)建

投資性房地產(chǎn)公允價值會計信息的生成要經(jīng)歷公允價值確認(rèn)、計量和披露等程序。公允價值計量屬性的應(yīng)用本身會存在一定的會計風(fēng)險，保障公允價值信息的公允性需要完善內(nèi)部控制制度建設(shè)。國內(nèi)對公允價值內(nèi)部控制的研究已經(jīng)展開，如：趙彥鋒（2011）認(rèn)為公允價值信息控制機(jī)制框架構(gòu)建應(yīng)包括確認(rèn)控制、計量控制、披露控制、持續(xù)監(jiān)督；姬魯璐等（2012）認(rèn)為公允價值會計內(nèi)部控制組織框架的建立需要健全企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，厘清管理權(quán)責(zé)。公允價值計量投資性房地產(chǎn)將使其價值隨著房地產(chǎn)市場的波動而調(diào)整，隨之影響企業(yè)的財務(wù)狀況，也使公允價值確認(rèn)、計量和披露過程中的風(fēng)險防范顯得至關(guān)重要。

筆者認(rèn)為公允價值信息控制要確保投資性房地產(chǎn)公允價值計量及其披露的規(guī)范性，企業(yè)結(jié)合實際情況，需要制定具有控制職能的業(yè)務(wù)操作程序、審核審批制度等相關(guān)控制措施。投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析也表明公允價值的確定方法需要進(jìn)一步明確，公允價值計量的相關(guān)制度要進(jìn)一步完善，尤其要做好關(guān)鍵性程序控制。

（一） 公允價值信息控制流程圖（見圖1）

（二）公允價值信息控制要點

投資性房地產(chǎn)公允價值信息的控制涉及到多個部門的參與，如：商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門、財務(wù)部門、內(nèi)部審計部門、董事會、股東大會，因而公允價值信息控制要明確各部門的權(quán)責(zé)，做好以下幾點關(guān)鍵性程序控制：

1.公允價值取得、審核及審批控制

公允價值的取得宜采取市場調(diào)研報告或評估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評估報告，商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門作為投資性房地產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)著收集公允價值信息的責(zé)任，應(yīng)成立調(diào)研小組和選擇有資質(zhì)的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。財務(wù)部門審核商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門提交的市場調(diào)查報告、資產(chǎn)評估報告的真實性，審查不同物業(yè)估值程序的合理性。估值中存在的關(guān)鍵性假設(shè)、不確定因素考慮。注意同類或類似房產(chǎn)市場價格的公允性，選擇的可比項目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場交易價格調(diào)整系數(shù)確定是否綜合考慮物業(yè)的商圈位置、周邊商業(yè)繁華度、房屋裝修狀況等因素。財務(wù)部門審核過程中同商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門加強(qiáng)信息溝通及反饋。董事會嚴(yán)格履行審批公允價值的市場調(diào)查報告、資產(chǎn)評估報告和商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營部門提交的公允價值變動分析報告，對企業(yè)財務(wù)狀況帶來重大影響的要提交股東大會決定。

2.公允價值核算控制

只有正確地對公允價值進(jìn)行計量核算才能使財務(wù)報告信息真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，財務(wù)部門據(jù)以會計核算的公允價值以經(jīng)過董事會、股東大會審批的市場調(diào)查報告或資產(chǎn)評估報告為準(zhǔn)，其公允價值核算控制包括以下內(nèi)容：一是確認(rèn)納入公允價值計量的投資性房地產(chǎn)符合企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定的公允價值計量條件；二是確認(rèn)轉(zhuǎn)換及處置的投資性房地產(chǎn)的相關(guān)條件是否滿足；三是確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價值計量賬務(wù)處理是否符合企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，包括公允價值的賬戶設(shè)置及其使用。

3.公允價值審計監(jiān)督及披露控制

公允價值計量屬性在我國應(yīng)用時間還不長，不論是會計人員還是資產(chǎn)評估人員在專業(yè)技術(shù)上還有所欠缺，因而對公允價值信息開展審計是非常必要的，企業(yè)通常由內(nèi)部審計部門或者委托外部機(jī)構(gòu)承擔(dān)審計監(jiān)督任務(wù)，審計監(jiān)督方面的控制包括公允價值計量報告書的審查、估值模型的合理性及計算結(jié)果的驗證、財務(wù)部門賬務(wù)處理正確性審查、內(nèi)部制度執(zhí)行有效性評價。按照企業(yè)會計準(zhǔn)則以及公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露投資性房地產(chǎn)公允價值計量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會、股東大會對外披露公允價值信息控制包括以下內(nèi)容：一是注意披露經(jīng)過審計的投資性房地產(chǎn)公允價值信息；二是披露的報告書具備有關(guān)部門責(zé)任人的簽章；三是注意披露公允價值計量內(nèi)部控制度的有效性評價及存在的估值假設(shè)、不確定因素。

五、結(jié)論

公允價值計量屬性在我國的應(yīng)用尚不十分成熟，從上市公司年報數(shù)據(jù)披露來看，投資性房地產(chǎn)的公允價值計量內(nèi)部控制制度建設(shè)及其披露比較薄弱，影響投資者對投資性房地產(chǎn)公允價值信息的理解。本文從健全內(nèi)部控制角度構(gòu)建公允價值信息控制機(jī)制，明確各部門的權(quán)責(zé)，做好關(guān)鍵性程序控制，包括公允價值取得、審核及審批控制，還有公允價值核算控制、公允價值審計監(jiān)督及披露控制。建立投資性房地產(chǎn)公允價值信息控制機(jī)制不僅能防范會計風(fēng)險，也將會增強(qiáng)會計信息可靠性，促進(jìn)公允價值計量屬性在我國的推廣使用。

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