樓盤產(chǎn)品線：質(zhì)量問題的靈丹妙藥？

李鵬煒

如果回到房子本身關(guān)注房子，開發(fā)商給了一個刪繁就簡的方式——產(chǎn)品線。不過，就在開發(fā)商們以加快產(chǎn)品線建設(shè)名義大肆擴(kuò)張時，也無法回避一個時常曝光的房屋質(zhì)量問題。

當(dāng)所有人都在談?wù)摲績r、地段的時候，房子本身卻往往游離于購房者的關(guān)注核心。

如果回到房子本身關(guān)注房子，開發(fā)商給了一個刪繁就簡的方式——產(chǎn)品線。你會發(fā)現(xiàn)，全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)有105 個萬達(dá)廣場、67 個碧桂園、48 個恒大綠洲、，20 個橡樹灣、16 個萬象城。而這些大部分都是大部分房地產(chǎn)開發(fā)商有意為之，并在不同城市大力推行產(chǎn)品系列化和標(biāo)準(zhǔn)化之后，多年形成的由多個產(chǎn)品系列組成的產(chǎn)品線體系。

不過，就在開發(fā)商們以加快產(chǎn)品線建設(shè)名義大肆擴(kuò)張時，也無法回避一個時常曝光的房屋質(zhì)量問題。

房企“無利不起早”

已經(jīng)看了無數(shù)套房的廣告公司職員徐彤， 給自己的定位是“一個準(zhǔn)備隨時掏首付的潛在購房者”。與別的購房者不一樣，他仍未出手的原因和地段、交通、配套都無關(guān)，而是覺得沒看到一套合適的房型。徐彤對《消費(fèi)者報道》記者表示，“現(xiàn)在的精裝修房裝得都一模一樣，毫無個性可言，買也不是不買也不是”。

他不知道，就在幾天前的3 月25 日，萬科剛剛與北京住總集團(tuán)簽下協(xié)議，要在不久的將來實(shí)現(xiàn)“像造汽車一樣建房子”的目標(biāo)。這樣做的目地，除了宣傳中的“有利于房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，從而提升購房者的滿意度和房屋質(zhì)量”，更多的則來自于能夠快速復(fù)制的考量。

除了能夠快速復(fù)制，房企的另一個考量來自利潤率。截至3 月30 日，在滬深兩市已公布2013 年財報的76 家房企中，其平均銷售凈利率為10.88%，同比下跌1%。另41 家主營業(yè)務(wù)在內(nèi)地但在港上市的房企，其平均銷售凈利率為36.08% ；雖高于內(nèi)地上市公司，但也同比下滑接近9%。既便如此，不是有意潑冷水的中房協(xié)經(jīng)管委副秘書長宋延慶顯得更為悲觀。他告訴《消費(fèi)者報道》記者，“預(yù)計到2015 年，房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利率或?qū)⒂|及10% 紅線?！?/p>

房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下滑已成事實(shí)。宋延慶的另一個身份是蘭德咨詢公司總裁，他給開發(fā)商們開出了一劑藥方：“房企要提高利潤率，只有在快速周轉(zhuǎn)上做文章，而這是以標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)為前提的”。蘭德咨詢數(shù)據(jù)也顯示：開發(fā)商的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率每提高10%，項(xiàng)目的投資回報率就將提高1%。

周轉(zhuǎn)率過高惹麻煩

從某些意義上來說，房企積極地加快產(chǎn)品線的建設(shè)本身，對購房者而言絕非一件壞事?？墒窃趫?zhí)行的過程中，有時卻不盡如人意。

“萬科如園220 平方米的戶型只有兩個衛(wèi)生間，而且公共衛(wèi)生間也只有七八平方米，設(shè)計顯然不大合理。而且因?yàn)槭蔷b修房，改動起來還比較麻煩”。剛剛收完房的萬科業(yè)主向《消費(fèi)者報道》記者抱怨。

這個被萬科祭出皇家概念的樓盤，除了戶型，規(guī)劃層高也沒打動購房者?！耙?guī)劃的均好性，應(yīng)使條件好的更好， 條件差一點(diǎn)的得到改善。萬科把容積率2.2 的項(xiàng)目都設(shè)計成9 層的高度，表面看層數(shù)低下來，實(shí)際上難免均差。對比西山一號1.47 的容積率，高下立現(xiàn)。”深圳新永基房地產(chǎn)評估公司總經(jīng)理譚杰告訴記者。

“這極有可能是改善型樓盤傳襲了剛需樓盤的設(shè)計思維。不同產(chǎn)品線一定不能亂，項(xiàng)目定位、規(guī)劃、設(shè)計需要一脈相承。”宋延慶對記者表示。

“在其他開發(fā)商那里88 平方米只能買兩房，而在我們項(xiàng)目可以做到三房。產(chǎn)品不成熟的開發(fā)商要跟我們競爭只有死掉?！北＠禺a(chǎn)余英對《消費(fèi)者報道》記者表示。

如果說不同產(chǎn)品線的設(shè)計沖突只是一個技術(shù)性問題的話，開發(fā)商一味追求的高周轉(zhuǎn)率則間接造成了更多房屋質(zhì)量問題的發(fā)生。近幾個月，恒大地產(chǎn)在鞍山、天津等地的恒大綠洲、恒大城接連被曝出房屋質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)過低等問題，就是一個可以管中窺豹的例證。

“要想保持高周轉(zhuǎn)率，資金是最大的后盾?？扇绻皇翘貏e有知名度的房企，政府認(rèn)可度就不可能提高，因此拿到低價地的可能性幾乎為零。這就使得開發(fā)商只能在其他費(fèi)用上進(jìn)行壓縮?！边@對購房者而言，就成了擺在房屋質(zhì)量面前的絆腳石。

層高標(biāo)準(zhǔn)各家不一

如果說，產(chǎn)品線對消費(fèi)者有什么好處，首當(dāng)其沖的就是在房企的開發(fā)流程中建立了一套相對完整的建設(shè)“標(biāo)準(zhǔn)”。然而基于成本考量，各家開發(fā)商都會在不同的產(chǎn)品序列中設(shè)定不同的“自家標(biāo)準(zhǔn)”。

層高問題，就是一個典型的例子。

去年在廣州購買了一套建筑面積73 平方米LOFT 公寓的張博，最近一直在跟開發(fā)商糾結(jié)層高的問題。“因?yàn)槭荓OFT 結(jié)構(gòu)，所以當(dāng)時承諾的層高是4.8 米。如果除去整體澆筑樓板的厚度，這樣我就可以隔出上下兩層，一層2.3 米，二層2.2 米；還算合理。”張博告訴《消費(fèi)者報道》記者。可當(dāng)張博收房的時候發(fā)現(xiàn)，“目測可能連4.6 米都沒有，隔成兩層之后會壓抑不少?！?/p>

“很多開發(fā)商在簽訂購房合同時甚至利用購房者不注重層高這一漏洞，在合同中列出允許層高有10 厘米至20 厘米誤差的條款。而層高縮水又不像漏水、空鼓等問題容易發(fā)現(xiàn)?！睆V東廣信律師事務(wù)endprint