土地增值稅清算過程中房產(chǎn)開發(fā)成本分?jǐn)偡椒ū容^

鄭麗敏

摘要：據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》、《實施細則》以及部分地方稅務(wù)機關(guān)的有關(guān)規(guī)定，在土地增值稅清算的過程中，對我國房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)成本所采用的方法作出了明確規(guī)定，本篇文章就主要對同一建筑物中包含的不同類型房地產(chǎn)時采用的層高系數(shù)建筑面積法與采用建筑面積法二者的差異進行比較，從面說明其對土地增值稅的影響。

關(guān)健詞：土地增值稅 層高系數(shù) 建筑面積法

按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》等相關(guān)規(guī)定，在土地增值稅清算過程中，同時按照河北省稅收政策法規(guī)處下發(fā)的《關(guān)于地方稅有關(guān)問題的解答》通知的精神，均對房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地及房產(chǎn)開發(fā)成本的分?jǐn)偡椒ㄗ鞒隽嗣鞔_規(guī)定。具體規(guī)定如下：

（1）納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，扣除項目金額應(yīng)采用的占地面積法來計算分?jǐn)偂?/p>

（2）同一項目中包含不同類型房地產(chǎn)的，土地成本則應(yīng)該采用占地面積法。其他的開發(fā)成本應(yīng)采用建筑面積法來計算分?jǐn)偂?/p>

（3）同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)該采用層高系數(shù)建筑面積法來計算分?jǐn)偂?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，說明房地產(chǎn)公司土地清算過程中對同一建筑物中不同房產(chǎn)的開發(fā)成本，應(yīng)該選擇適層高系數(shù)建筑面積法或者建筑面積法來進行成本分?jǐn)偂?/p>

一、層高系數(shù)建筑面積法的計算口徑、步驟：

（一）計算項目的層高系數(shù)

在納稅人的同一項目（包括不同類型房地產(chǎn)）中，選取住宅的層高為基數(shù)，設(shè)定為1；層高低于住宅的，則以1為系數(shù)；其他類別的用房層高高于住宅層高的，就需要按其他類別用房層高和住宅層高的比例，然后計算出其層高系數(shù)。公式如下：

某類型用房層高系數(shù)=該類型用房的層高數(shù)÷住宅層高

（二）計算項目的總層高系數(shù)面積

（1）某類型用房總層高系數(shù)面積= ∑（某類型用房層高系數(shù) ×某類型用房可售建筑面積）

（2）某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積=某類型用房層高系數(shù)×某類型用房已售建筑面積

（三）計算不同類型用房已售部分可分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本

某類型用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本=房地產(chǎn)開發(fā)總成本÷ 總層高系數(shù)面積 ×某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積

以某房地產(chǎn)公司開發(fā)的城市綜合體項目為例子，該綜合體項目包括普通住宅、公寓、商鋪和地下停車位四種類型房產(chǎn)，其中土地成本為21664760.27元，房產(chǎn)開發(fā)成本為320358130.80元，總成本為342022891.07元，按照層高系數(shù)建筑面積法分?jǐn)偨Y(jié)果如下：

二、建筑面積法計算方法如下

某類型用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本=房地產(chǎn)開發(fā)總成本÷ 總建筑面積 ×某類型用房已售部分的建筑面積

將上述綜合體項目再按照建筑面積法重新分?jǐn)傆嬎憬Y(jié)果如下：

從上述計算結(jié)果可以看出，采用層高系數(shù)建筑面積法分?jǐn)偡慨a(chǎn)開發(fā)成本，如果房產(chǎn)的層高系數(shù)越大，則分?jǐn)偟拈_發(fā)成本越多，相反，如果房產(chǎn)的層高系數(shù)越小，則分?jǐn)偟拈_發(fā)成本越少。土地增值稅清算過程中，由于普通住宅增值率不超過20%，則可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，所以從理論上講，土地增值稅清算時，如果上述綜合體項目進行成本分?jǐn)偤?，普通住宅增值率不超過20%，且非普通住宅及其他房產(chǎn)項目為正增值，那么采用層高系數(shù)建筑面積法比采用建筑面積法對企業(yè)更為有利，可以起到節(jié)約土地增值稅的作用，從而降低企業(yè)的整體稅負(fù)。

實踐過程中，由于各地稅務(wù)機關(guān)對稅收政策的理解和把握并不一致，具體運用時要以當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)機關(guān)的政策規(guī)定為準(zhǔn)，并且企業(yè)也要根據(jù)自己的具體情況進行合理稅收籌劃，不能一就而就，簡單照搬。