試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

【摘 要】筆者在辦理某小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手續(xù)過(guò)程中，奔波于各部門之間逾百次，方理清頭緒，完成小區(qū)建設(shè)，并整理此文，供廣大同仁，免走彎路。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資質(zhì)及資金籌措

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)向當(dāng)?shù)毓ど坦芾硇姓块T申請(qǐng)登記，并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。之后應(yīng)向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書，沒(méi)有資質(zhì)證書不能從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。一般情況下，先取得暫定資質(zhì)，隨著房地產(chǎn)公司的依法經(jīng)營(yíng)，業(yè)績(jī)的產(chǎn)生，不斷提升資質(zhì)等級(jí)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從決策進(jìn)行某地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)始，就應(yīng)該考慮用于項(xiàng)目的資金來(lái)源，一旦獲得了該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，就應(yīng)當(dāng)花精力為該項(xiàng)目籌措資金，以免在正式開(kāi)工后由于資金短缺而造成被動(dòng)或損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金來(lái)源大致有四種形式：1、企業(yè)自有資金。2、銀行信貸。3、社會(huì)集資。4、其他融資方式（各類信托基金、合作開(kāi)發(fā)、銀團(tuán)聯(lián)合貸款等）。四種形式可單選一種也可聯(lián)動(dòng)。

2 項(xiàng)目的選擇及選址

項(xiàng)目選擇是房地產(chǎn)投資的首要工作，也是最為復(fù)雜，最為困難的工作。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇正確，應(yīng)該說(shuō)投資已經(jīng)有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產(chǎn)投資選擇就是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選擇需要專門的知識(shí)及能力，需要專業(yè)人員或?qū)＜业膮⑴c。但專業(yè)人員或?qū)＜抑荒芷鸬絽⒅\或顧問(wèn)的作用，要認(rèn)定一個(gè)項(xiàng)目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業(yè)的決策部門。要做出正確的項(xiàng)目選擇，必須對(duì)投資環(huán)境、投資時(shí)機(jī)及投資的法律保障做深入細(xì)致分析，必須對(duì)擬投資項(xiàng)目所在地的宏觀及微觀地產(chǎn)市場(chǎng)做全面、深入的調(diào)研，還必須對(duì)擬選項(xiàng)目展開(kāi)系統(tǒng)的可行性研究分析。為實(shí)現(xiàn)效益最大化還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃，這是十分關(guān)鍵且必須的。

項(xiàng)目的選擇完成后或同等要進(jìn)行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)有資質(zhì)土地部門編制項(xiàng)目選址勘界報(bào)告后，要先后得到消防、規(guī)劃（建設(shè)）、國(guó)土資源部門的初步批復(fù)（預(yù)審）意見(jiàn)。取得規(guī)劃部門關(guān)于選址的批復(fù)意見(jiàn)或城市規(guī)劃條件通知書后，當(dāng)?shù)卣皣?guó)土資源部門即可開(kāi)展征地工作，完成征地補(bǔ)償相關(guān)工作后，進(jìn)行土地的招、拍、掛工作，并與中標(biāo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂國(guó)有土地出讓合同出具建設(shè)用地批準(zhǔn)書，進(jìn)而可到規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可證。項(xiàng)目的選址決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的征地成本和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)空間，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。

3 項(xiàng)目的立項(xiàng)

即項(xiàng)目在發(fā)改部門的核準(zhǔn)或備案而取得立項(xiàng)批文。項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案的要件包括項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制完成）；國(guó)土資源部門出具的意見(jiàn)（土地預(yù)審意見(jiàn)或建設(shè)用地批準(zhǔn)書）；規(guī)劃部門的批復(fù)意見(jiàn)（選址意見(jiàn)書或城市規(guī)劃條件通知書）；環(huán)保部門出具的意見(jiàn)（經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制的環(huán)境影響報(bào)告書或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的評(píng)估單位論證通過(guò)）。

4 項(xiàng)目的規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)

按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇符合開(kāi)發(fā)意愿，有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門審查通過(guò)后可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項(xiàng)目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機(jī)構(gòu)或建設(shè)主管部門下設(shè)的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證；同時(shí)，項(xiàng)目施工圖還要及時(shí)向消防和氣象主管部門報(bào)審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關(guān)要求。

5 項(xiàng)目的招標(biāo)

主要是指規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察、施工和監(jiān)理公司的招標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以委托招標(biāo)代理公司進(jìn)行上述各項(xiàng)工程的招投標(biāo)工作，也可以自行組織確定規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察和監(jiān)理公司。但是工程施工招標(biāo)，一般情況下必須由招標(biāo)代理公司組織，在建設(shè)主管部門指定的交易廳中進(jìn)行，最后向中標(biāo)單位發(fā)出由建設(shè)主管部門、招標(biāo)代理公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三方簽章的中標(biāo)通知書，中標(biāo)的施工企業(yè)應(yīng)及時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂施工合同。

6 項(xiàng)目的管理

項(xiàng)目取得施工許可證，就具備了基本的開(kāi)工條件。項(xiàng)目管理的重點(diǎn)是四控兩管加協(xié)調(diào)，也就是要做好安全控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和成本控制；管理好合同和信息，協(xié)調(diào)好監(jiān)理公司、施工企業(yè)、設(shè)計(jì)單位和質(zhì)量監(jiān)督、安全文明施工等相關(guān)方的關(guān)系，做到目標(biāo)明確、措施得力、統(tǒng)籌兼顧，全面推進(jìn)項(xiàng)目的施工。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中主要事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手冊(cè)中，定期報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門。

6.1 施工許可證的取得。在依法取得立項(xiàng)批文、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、圖紙審查合格證、中標(biāo)通知書等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要件，規(guī)范簽訂規(guī)劃設(shè)計(jì)、監(jiān)理及施工合同后，并按照規(guī)定繳納農(nóng)民工保障金、社保費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)，在開(kāi)發(fā)建設(shè)資金滿足施工要求的前提下，可到建設(shè)主管部門申請(qǐng)辦理領(lǐng)取施工許可證的手續(xù)。

6.2 在項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)前，應(yīng)及時(shí)與人防部門溝通，按照規(guī)定建設(shè)人防工程或繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)；與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)申報(bào)相應(yīng)的契稅、耕地占用稅、土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等。

7 項(xiàng)目的竣工

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，并由其涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，落實(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施、單項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收、拆遷安置方案及物業(yè)管理等執(zhí)行情況。驗(yàn)收合格方可交付使用；否則，不得交付使用。通過(guò)竣工驗(yàn)收后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要及時(shí)到建設(shè)主管部門進(jìn)行項(xiàng)目竣工備案。

7.1 物業(yè)管理。依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)具有獨(dú)立的法人資格，從事物業(yè)管理的人員應(yīng)取得資格證書。物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備以及建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行查驗(yàn)，與業(yè)主委員辦理驗(yàn)收手續(xù)。

7.2 商品房銷售。雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同中要載明建筑面積、使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式及雙方違約責(zé)任等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。并按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任，還應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它涉及面廣，流程復(fù)雜。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展和經(jīng)濟(jì)信息時(shí)代商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換升級(jí)，我們從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的廣大同仁要不斷解放思想，創(chuàng)新思維，在實(shí)踐中發(fā)展，在發(fā)展中前進(jìn)，共同推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與時(shí)俱進(jìn)！