物業(yè)管理中來自于人的風險因素分析

摘 要 在傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式中，風險無處不在，只有正確的認識并了解這些風險因素之后，才能進行有效地預防。作為勞動密集型產業(yè)，物業(yè)管理的關鍵在于如何把人管好，本文將重點分析和闡釋在物業(yè)管理中來自于人的風險因素，以便于物業(yè)管理從業(yè)者能夠更好的識別和防范在物業(yè)管理服務中由于人自身產生的各式各樣的風險。

關鍵詞 物業(yè)管理 風險 識別

筆者將物業(yè)管理中來自于人的風險因素劃分為企業(yè)內部工作人員、開發(fā)商、業(yè)主和行政主管部門四大部分。

一、企業(yè)內部工作人員所帶來的風險

首先從物業(yè)服務企業(yè)內部的人員說起，我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，因此政府相關部門對物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)關注度不夠，培訓機構的設置也很晚，直到2005年11月16日，國家人事部和建設部才制定和頒布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》，將物業(yè)管理師資格正式納入了國家專業(yè)技術人員職業(yè)資格系列。這距80年代初我國引進物業(yè)管理已經有20余年了，發(fā)展速度是有點緩慢。

正是因為行業(yè)的發(fā)展滯后于經濟的飛速發(fā)展，導致當前我國物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著員工素質層次不齊的現(xiàn)象。人才是企業(yè)最為重要的資源，尤其作為勞動密集型行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，人才是企業(yè)最核心的價值所在同時也是企業(yè)最核心的競爭力。企業(yè)員工的流失率是一個很嚴肅的問題，控制的不好會給企業(yè)帶來很大的損失，尤其是掌握著企業(yè)商業(yè)機密的中高層領導的跳槽，有時候給企業(yè)帶來的很有可能就是滅頂之災。

二、開發(fā)商帶來的風險

我國現(xiàn)行的政策體制決定了房地產的開發(fā)脫離日后的物業(yè)管理，導致重建設、重銷售、輕管理的問題難以在短時間內得到根本的解決。許多項目在規(guī)劃、設計以及施工階段沒有前期物業(yè)的介入，遺留下來很多的問題，常在業(yè)主入住之后才會逐漸的暴露出來，直接的后果就是引發(fā)了業(yè)主們對物業(yè)管理企業(yè)的不滿。而開放商在這個時候早已經拍拍屁股走人了，留下的爛攤子還得由與之毫不相干的物業(yè)管理公司收拾。

實事求是的說，這些遺留問題壓根就不應該由物業(yè)管理公司負責，但是業(yè)主們卻并不這樣認為，他們往往會這樣覺得，既然物業(yè)服務企業(yè)收了管理費，就應該負責處理所有的事宜，包括因為市場供需改變導致的房價下跌等環(huán)境風險所導致的資產損失。

三、業(yè)主帶來的風險

因為業(yè)主們的理念沒有與時俱進，使得物業(yè)管理企業(yè)本就入不敷出的資源更是捉襟見肘，也使得企業(yè)沒有多余的精力花在更應該投入的地方，例如提高服務質量，增加服務內容。這往往就又給了業(yè)主們更多的理由來找物業(yè)管理企業(yè)的“茬”，從而陷入了一個“業(yè)主找茬、企業(yè)彌補、花費精力、減少投入、再出紕漏”的死循環(huán)。

另一方面是業(yè)主們并沒有認識到物業(yè)管理的價值所在，一般情況下連對于物業(yè)費是否要交都持懷疑態(tài)度，拖欠物業(yè)管理費更是成為他們與“低劣”的物業(yè)管理“斗爭”的“合理手段”，這無疑是雪上加霜，可見，業(yè)主所帶來的風險不可謂不烈、不猛！

四、行政主管部門帶來的風險

可以這樣說，物業(yè)管理行業(yè)之所以會存在目前這樣多的問題，政府相關的行政主管部門負有不可推卸的責任。法律法規(guī)的不健全、人員培訓機構設置的不完善、市場準入門檻過低，使得這個行業(yè)的從業(yè)人員收入總體偏低，人員素質總體偏差，企業(yè)資質良萎不齊，“劣幣驅逐良幣”，使很大一部分原本信譽良好的中小企業(yè)在無序的市場經濟惡性競爭下倒閉。

同時，各地的行政主管部門在市場經濟的環(huán)境下為物業(yè)管理費戴上了一個“緊箍咒”——設置了物業(yè)管理費收費的上線，也就是這一條，讓很多有能力提供高品質服務的企業(yè)失去了創(chuàng)收的動力，為相當一部分奉行“打一槍換一地”的殼子公司大開方便之門，擠小了正規(guī)企業(yè)的生存空間。

五、對策建議

在對來自于人的風險因素有所認識和了解之后，筆者提出以下幾點建議來規(guī)避風險：（1）物業(yè)管理企業(yè)應該加強自身專業(yè)化培訓，適當?shù)奶岣邌T工的福利待遇，以此來盡可能的挽留住有用的人才，盡可能的減少和降低員工流動率，來保證一個高質量的服務水平；（2）對于開發(fā)商來說，應該避免短視行為，應該盡量將前期物業(yè)加入到建筑物施工過程中去，并且保證工程質量，以此來減少后期物業(yè)管理中的質量問題，減輕物業(yè)管理公司的負擔；（3）對于業(yè)主來說，需要端正對物業(yè)管理的態(tài)度，不應該對物業(yè)管理有歧視心理。如果在接受服務過程中遇到問題，不應以抗拒交物業(yè)管理費為手段，來表達自己的不滿，而應該通過正常的渠道來解決問題，以免惡化物業(yè)管理企業(yè)的生存環(huán)境；（4）而政府部門則應當適度放寬物業(yè)管理費收取標準，并且加快完善物業(yè)管理相關的法律法規(guī)，給物業(yè)管理服務企業(yè)創(chuàng)造一個良好的發(fā)展環(huán)境，提供一個更好的發(fā)展空間。

參考文獻：

[1]胡芬芬，周裕全，曾偉.風險管理是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的必然選擇[N].南昌高專學報，2006，21（5）.

[2]鄭建宏.淺析物業(yè)管理企業(yè)的風險管理措施[J].現(xiàn)代經濟信息，2009（9）.

（作者單位：武漢大學經濟與管理學院）