綠地：上市沖刺

易居總裁周忻曾這樣評(píng)價(jià)上海綠地集團(tuán)董事長兼總裁張玉良，他是地產(chǎn)界三個(gè)瘋子中的一個(gè)，“看上去文質(zhì)彬彬，實(shí)際上膽比天大”，另外兩個(gè)是許家印和王健林。

張玉良一直認(rèn)為，速度慢是企業(yè)發(fā)展最大的風(fēng)險(xiǎn)，所以從上世紀(jì)90年代初做動(dòng)遷房、后來做舊城改造，再接著是在全國做商品房、大型綜合社區(qū)和城市綜合體，2011年開始布局全球房地產(chǎn)，到地產(chǎn)之外進(jìn)入煤炭、汽車、金融等領(lǐng)域，綠地從不放棄任何一個(gè)快速做大的機(jī)會(huì)。

截至2013年，綠地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入3283億元，利潤總額140億元，ROE達(dá)到24.9%。而就在上世紀(jì)90年代末公司增資配股的時(shí)候，綠地的股東上海市農(nóng)委和建委因?yàn)椴豢春眠@家企業(yè)，發(fā)文放棄按照凈資產(chǎn)配股的權(quán)利。

“綠地的成功經(jīng)驗(yàn)是做政府想做的事，做市場和社會(huì)需要的事?！?月23日，張玉良在位于上海市打浦路極富設(shè)計(jì)感的辦公室里接受《財(cái)經(jīng)》記者專訪，圓臉上不時(shí)露出招牌式的笑容。

張玉良說話簡單直白，經(jīng)驗(yàn)切實(shí)有用，他將這家上海第二大市屬企業(yè)的歷史成就，總結(jié)為在國有控股的體制下，實(shí)施了靈活高效的市場化運(yùn)營機(jī)制，將管理模式、決策機(jī)制、用人機(jī)制和收入水平完全市場化，能夠做政府所想，為市場所需。

有人說，張玉良的偶像是紅頂商人胡雪巖，這很好理解。因?yàn)楹鷮?duì)政商關(guān)系爐火純青的把握，不僅是作為國資掌舵人張玉良的必修功課，也是他進(jìn)行市場化運(yùn)營的手中王牌。

在政府與市場的夾縫中，綠地成功地闖出了一條路，而且它一旦借殼金豐投資（600606.SH）上市成功，就將基本完成改制，擺脫國有體制的羈絆。這一切的背后，有著怎樣的故事？

全資國企

1992年，綠地集團(tuán)成立，這是一個(gè)批量生產(chǎn)企業(yè)家的激情四射的年份。

1992年6月，上海市建委出資1000萬元，農(nóng)委下的農(nóng)口住宅建設(shè)辦公室出資100萬元、農(nóng)業(yè)投資有限公司出資900萬元，兩系統(tǒng)共同出資2000萬元組建綠地集團(tuán)。

根據(jù)農(nóng)委和建委的指示，這家新組建的國有公司要通過綜合經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧，協(xié)助政府完成綠化建設(shè)的重任。也就是說，政府要求綠地既能幫助上海擺脫公共綠地排名墊底的尷尬，又不得依賴體制輸送養(yǎng)分，必須與純市場化的企業(yè)同臺(tái)競技，依靠自身求生存、求發(fā)展。

這相當(dāng)于一個(gè)具有混合基因的試點(diǎn)企業(yè)。

根據(jù)張玉良回憶，那時(shí)他剛從機(jī)關(guān)下海，覺得特別難，以前領(lǐng)導(dǎo)怎么說怎么做，不安排不做也沒錯(cuò)，可是到了企業(yè)每天要面對(duì)市場、面對(duì)員工、面對(duì)社會(huì)，所有人都盯著你，壓力大得無法想象。

“我們是自負(fù)盈虧的企業(yè)，競爭失敗，誰也不會(huì)來照顧我們，我們將失去所有。”這是張玉良20年來不斷重復(fù)的一句話。

然而，綠地與政府之間畢竟有著天生的默契，這種無形的資源在張后來做大綠地的過程中被發(fā)揮得恰到好處。

綠地的模式是“做政府所想，為市場所需”。在中國，政府在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)轉(zhuǎn)型方面，是市場化資源的最大釋放者。而搞好政企關(guān)系，就是搞好政績關(guān)系，張玉良認(rèn)定，做符合每個(gè)地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，符合政府這個(gè)行政機(jī)器想做的事情，企業(yè)就更容易成功。

在公司初創(chuàng)的1992年到1995年，綠地積極參與動(dòng)遷房建設(shè)，以房地產(chǎn)經(jīng)營積累資金，投資城市公共綠化，然后又以公共綠化提升房產(chǎn)價(jià)值，爭取獲得政府的政策性支持。

這套打法積累了公司主營的地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資源，使綠地在1995年之后陸續(xù)獲得了進(jìn)入舊城改造的機(jī)會(huì)，也為其在2001年后進(jìn)行全國拓展積累了經(jīng)驗(yàn)。

但是隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展，張玉良越來越感到國資的諸多制度安排，對(duì)公司發(fā)展嚴(yán)重掣肘，因此一直在嘗試對(duì)公司做市場化的改革。

“我不在乎給多少政策，也不在乎給多少錢，給我機(jī)制就可以了?！睆堄窳颊f。實(shí)際上，當(dāng)時(shí)的農(nóng)委和建委領(lǐng)導(dǎo)，的確給了他很大支持，當(dāng)時(shí)一位老領(lǐng)導(dǎo)說：“就是讓綠地放手干、放心干，如果像一個(gè)石膏人一樣渾身綁著繃帶，企業(yè)能做好嗎？”

市場化改造

1994年，綠地成為第一批上海現(xiàn)代企業(yè)制度改革的試點(diǎn)，這是一個(gè)破繭的機(jī)會(huì)。上海農(nóng)委是大口農(nóng)委，農(nóng)口的改革一般都會(huì)快于城鎮(zhèn)改革的步伐。當(dāng)時(shí)在農(nóng)口的企業(yè)，進(jìn)行現(xiàn)代企業(yè)制度改革都不用審批，組織一號(hào)召就可以直接上手做。

也就是說，當(dāng)時(shí)綠地改制不僅沒壓力，而且是政府鼓勵(lì)的。某種程度上，政府給了企業(yè)一個(gè)寬松的政策環(huán)境。但農(nóng)委下屬的十大企業(yè)，其他九家企業(yè)都做死了，包括一家資本金是綠地10倍的企業(yè)，只有綠地一家闖了出來。

“所以關(guān)鍵是自己想改革?！睆堄窳紝?duì)《財(cái)經(jīng)》記者說，很多人其實(shí)不喜歡混合所有制，因?yàn)槭欠駬碛薪M織任命，決定了公司高管的待遇完全不同，一個(gè)局級(jí)干部背后全部是利益，包括退休金的待遇、醫(yī)療保險(xiǎn)的數(shù)目，等等。

“我從機(jī)關(guān)出來后就什么都沒有了，就靠社會(huì)保險(xiǎn)?！币虼耍皇撬袊蟮墓芾韺佣加惺袌龌闹频膭?dòng)力。

當(dāng)時(shí)綠地沒什么吸引力，張玉良為了挖到體制內(nèi)的人才，自己跑到人事局的處長面前要優(yōu)惠政策，讓跳到綠地的人員只備案，不申報(bào)批準(zhǔn)；后來，他還在公司內(nèi)執(zhí)行“三資企業(yè)”的績效考核和薪酬體系，并且引入人員競爭機(jī)制，實(shí)現(xiàn)能者上，庸者下。

張從一開始就意識(shí)到，企業(yè)的競爭就是機(jī)制的競爭。此后十幾年間，他都在著手建立市場化的管理模式、決策機(jī)制、用人機(jī)制和薪酬體系。

與此同時(shí)，綠地在市場上不斷做大做強(qiáng)地產(chǎn)板塊。從2001年開始，綠地又從動(dòng)遷房和舊城改造，轉(zhuǎn)移到商品房建設(shè)領(lǐng)域，并且從落子中西部開始布局全國，伴隨著城市化的進(jìn)程投建了一大批大型綜合社區(qū)，還走出了“超高層”專業(yè)戶的路子。

但是2009年，根據(jù)相關(guān)政策，綠地的隸屬關(guān)系從農(nóng)委轉(zhuǎn)到了國資委。在國資委下面，公司項(xiàng)目全部都要審批，干部全部都要任命，國資委總共200個(gè)人，房地產(chǎn)投資2000億元，領(lǐng)導(dǎo)各地考察回來，項(xiàng)目早都飛走了。

張玉良無法忍受，就跟上面反映說：“如果你這樣弄，你就把任命收回去吧?！鄙虾Y委馬上來開現(xiàn)場會(huì)，但決議是不能讓綠地特殊化，要像管其他企業(yè)一樣來管綠地，只要符合法律就好。

好在時(shí)任上海市市長韓正支持綠地的要求，“你們?nèi)匀皇袌龌灰邍畜w制這一套。”他還跟國資委說，你們不要按老辦法管綠地，他們發(fā)展得很好，如果管死掉了，你們要負(fù)責(zé)的。

最初，張玉良的董事長職位是組織任命，但是后來上面逐步把這個(gè)權(quán)力交給股東和董事會(huì)，基本上不再發(fā)文（任命），到了董事會(huì)第三屆換屆就已經(jīng)非常制度化，由公司股東決定董事長人選。

“這一切都要靠企業(yè)自身去爭取，”張玉良對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者笑言，“我現(xiàn)在已經(jīng)不在上海市委組織部的干部序列里，所以很輕松?！?/p>

張表示，綠地如果沒有上海市委、市政府支持，絕對(duì)干不成。任何一個(gè)企業(yè)在中國都是相對(duì)弱小的，政府讓你干不成，你馬上就干不成，只是它讓你干的時(shí)候，你自己有沒有本事干出來。

“沒有內(nèi)在動(dòng)力，一樣死掉?！?張說，人是根本，制度是關(guān)鍵。國有企業(yè)里也有好的，民營企業(yè)也天天死一大批，綠地的要訣，就是把制度和人才結(jié)合起來。

“現(xiàn)在一切按照《公司法》運(yùn)行”。張說，有了市場化的制度保障，就可以不斷淘汰不合格人員，綠地的副總裁淘汰很多，要是國資委任命的副總，哪能這么容易淘汰？最后很可能是逆向選擇：能干的走掉，不能干的留下。

職工持股會(huì)變遷

為公司尋找長久的動(dòng)力，是張玉良一直以來的牽掛。

1994年《公司法》頒布，1996年綠地成立職工持股會(huì)，直到今天職工持股會(huì)已經(jīng)成為公司的第一大股東。

職工持股是上世紀(jì)80年代國家體改委提出的概念，本質(zhì)上是為了最大限度調(diào)動(dòng)員工的積極性，讓員工成為企業(yè)的主人，形成緊密的利益共同體。

張玉良也認(rèn)為，應(yīng)該把員工的利益跟企業(yè)的存亡捆在一起，以前是員工躺在企業(yè)身上，企業(yè)躺在國家身上，現(xiàn)在要倒過來，讓國家躺在企業(yè)身上，企業(yè)躺在員工身上。

根據(jù)最新經(jīng)審計(jì)的綠地集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表，在1997年綠地改制為有限責(zé)任公司之時(shí)，相關(guān)股東具體的出資數(shù)額為：上海市中星公司6489萬元，上海市農(nóng)業(yè)投資總公司1200萬元，上海市聯(lián)農(nóng)股份600萬元，上海市農(nóng)口住宅建設(shè)辦公室4689萬元，上海綠地有限公司職工持股會(huì)出資人民幣3020萬元。其中，職工持股會(huì)占比為18.88%。

一位綠地的高管后來說，“職工持股會(huì)的激勵(lì)作用確實(shí)非常大，企業(yè)效益好，一般員工的分紅要超過他的工資收入，如果效益不好，就沒有分紅，這就是雙刃劍。”員工持股將綠地的骨干員工牢牢綁在公司的戰(zhàn)車上。

而早期的綠地如同一個(gè)拼命三郎領(lǐng)導(dǎo)著一幫梁山好漢，很早就養(yǎng)成死命做事，不做爭論的文化。綠地的員工如同戰(zhàn)士，只要集團(tuán)需要，不管去哪兒都會(huì)立即執(zhí)行，而綠地外地事業(yè)部的總經(jīng)理如同一方諸侯，張玉良給他們有極大的決策權(quán)和鍛煉機(jī)會(huì)。

此后，員工持股數(shù)不斷增加。張玉良向《財(cái)經(jīng)》記者回憶說，1998年亞洲金融危機(jī)的時(shí)候公司很困難，而在全國鋪業(yè)務(wù)又需要資金，當(dāng)時(shí)政府批下來同意企業(yè)增資擴(kuò)股，但是委辦都不愿意配股，綠地就要求員工持股。

彼時(shí)正值金融適度放松，可以給企業(yè)經(jīng)營者借款，張就給所有員工做工作，要與公司同命運(yùn)，拿不出錢的由財(cái)務(wù)部出面跟銀行做工作，當(dāng)時(shí)張自己借款最多，借了300萬元，其他中層干部最多借了100萬元。

根據(jù)審計(jì)報(bào)表，到2010年時(shí)職工持股會(huì)占比一度達(dá)到46%，2012年因?yàn)閲Y出錢補(bǔ)配，使得職工持股會(huì)占比降低至36.43%。上海中星占比9.65%，上海天宸2.89%，上海城投26%，上海地產(chǎn)25%。

關(guān)于政府一度放棄配股權(quán)利，后又執(zhí)行補(bǔ)配一事，張玉良對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，按照上市公司要求，雖然當(dāng)時(shí)建委、農(nóng)委加其他國有股東都因?yàn)椴豢春霉?，所以選擇不配股，但這其實(shí)是不合規(guī)的，委辦不能自行放棄行權(quán)，應(yīng)該按照賬面凈值配股。

并且，當(dāng)時(shí)員工配股的內(nèi)部價(jià)格是每股1.1元，低于每股2.2元的凈資產(chǎn)，雖然交易是在上海產(chǎn)權(quán)交易所執(zhí)行的，但現(xiàn)在來看也是不規(guī)范的（有關(guān)政策規(guī)定不得低于凈資產(chǎn)價(jià)格配股）。所以，在2012年要重新調(diào)整。

目前公司要上市，這些東西都要梳理和公告。審計(jì)當(dāng)中如果提出異議，就要按照現(xiàn)在的政策去更改當(dāng)時(shí)的事情，張玉良無奈地表示。

根據(jù)證監(jiān)會(huì)相關(guān)規(guī)定，員工持股會(huì)演變成有限合伙公司，員工的持股數(shù)量并不會(huì)發(fā)生變化。17年以來，職工持股會(huì)一直按照集合競價(jià)的交易規(guī)則進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，交易完畢則必須變更股東資格。

綠地內(nèi)部有具體的章程監(jiān)管員工股權(quán)交易，但是為了上市的需要，未來還要看證監(jiān)會(huì)的規(guī)定，如果政策上對(duì)員工持股有更多的限制，綠地也會(huì)根據(jù)情況進(jìn)行整改。目前，單個(gè)員工的股票不能直接進(jìn)入一級(jí)市場交易。

與社會(huì)資本接軌

張玉良說，現(xiàn)在擺在他面前最大的不確定性，是綠地借殼金豐投資上市的方案，能否通過監(jiān)管層的審批。一旦成功借殼上市，綠地集團(tuán)就基本上完成了國企改制的任務(wù)。

張玉良表示，雖然綠地已經(jīng)是混合所有制，但是股權(quán)結(jié)構(gòu)還不夠合理。從單一股東來看，國資已不是第一大股東，但國有股東間的股權(quán)合并只要一紙紅頭文件就行了，合并之后，國資就仍然有可能一股獨(dú)大。所以綠地必須更加市場化。

實(shí)際上，綠地從2013年5月至6月開始，就在不斷接觸和嘗試引入社會(huì)資本。2013年12月，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公布了綠地集團(tuán)增資擴(kuò)股結(jié)果，其中平安創(chuàng)新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛、珠海普羅、上海國投等五家PE，分別認(rèn)購10.37億股、4.44億股、4億股、1.04億股、1億股，合計(jì)認(rèn)購20.87億股，增資單價(jià)為5.62元，合計(jì)增資117.29億元。

此前，綠地控股集團(tuán)曾發(fā)公告，稱公司將以118.02億元的價(jià)格增發(fā)21億股，對(duì)應(yīng)20.2%的股權(quán)。本來是競價(jià)發(fā)行，由于并沒有全部認(rèn)購?fù)瓿桑詈蟮慕灰變r(jià)格就是評(píng)估價(jià)格，即在凈資產(chǎn)的基礎(chǔ)上溢價(jià)70%。

引入這些社會(huì)資本之后，國有股東占比將低于50%，而由原綠地職工持股會(huì)改造而來的有限合伙制公司上海格林蘭，將持有綠地28.83%的股份，成為公司的最大單一股東。

張玉良向《財(cái)經(jīng)》記者介紹，新進(jìn)的幾家股東，平安、鼎暉等原本就跟綠地有業(yè)務(wù)上的往來，甚至客戶都在互換，平安在金融方面的全球視野，能夠?yàn)榫G地發(fā)展金融板塊提供幫助，而他們從投資者角度看問題的方法，對(duì)綠地也很有價(jià)值。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)和投資性質(zhì)來看，這些機(jī)構(gòu)投資人都不會(huì)干預(yù)綠地的經(jīng)營決策，但是他們要與原有股東一起，承擔(dān)企業(yè)上市的風(fēng)險(xiǎn)。

張玉良做企業(yè)一直較為激進(jìn)，在他看來，進(jìn)攻就是最好的防守。他不僅不斷擴(kuò)大地產(chǎn)主業(yè)的版圖，而且連續(xù)進(jìn)入了幾大新行業(yè)。

2005年10月，張玉良曾對(duì)綠地進(jìn)行了關(guān)鍵性的組織架構(gòu)改革，宣布組建除了房地產(chǎn)主業(yè)之外的四大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)：綠地商業(yè)集團(tuán)、綠地能源集團(tuán)、綠地建設(shè)集團(tuán)和綠地汽車服務(wù)集團(tuán)。

在專訪中，張告訴《財(cái)經(jīng)》記者，這個(gè)戰(zhàn)略已經(jīng)改變，綠地建設(shè)和汽車服務(wù)都被替換。未來綠地的任務(wù)是要堅(jiān)持做強(qiáng)主業(yè)房地產(chǎn)，另外金融板塊要加速成長，特別是盈利占比要提高，另外還要進(jìn)入一個(gè)與其相關(guān)聯(lián)的行業(yè)，目前不便于公布。能源業(yè)務(wù)則要瘦身加調(diào)整，煤炭和石油不再是增長點(diǎn)。

對(duì)于目前風(fēng)聲鶴唳的中國房地產(chǎn)市場，張玉良表示“還要看一看”，目前不是加大投資的時(shí)期，此前的發(fā)展目標(biāo)也需要調(diào)整。

“寧肯踩空，不能斷糧（指現(xiàn)金流斷裂）”，張引用經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年的話說。他表示，中國經(jīng)濟(jì)的增速已經(jīng)換成中速，不小心就會(huì)低速，房價(jià)也由單邊上揚(yáng)變成雙向互動(dòng)。而綠地已是4000億元規(guī)模。一旦斷糧，將不會(huì)再像過去那樣有驚無險(xiǎn)，而是“有驚有險(xiǎn)”。

“下雨就要打傘?！彼上滦抑@句話是張玉良最喜歡的。