不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度初探

[摘 要]登記制度作為不動產(chǎn)物權的公示方法，直接關系到不動產(chǎn)物權的取得與行使，為不動產(chǎn)的快速流轉(zhuǎn)及交易安全提供法律保障。但是目前不動產(chǎn)登記較為混亂，主要體現(xiàn)在負責登記管理的部門不統(tǒng)一，土地、房屋、礦產(chǎn)、林業(yè)等行政管理部門，都分別對不同的不動產(chǎn)物權擁有登記管理權，使得登記過程復雜且成本較高。2013年11月20日，十八屆三中全會后的會議上李克強總理提出“整合不動產(chǎn)登記職責，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”，民眾和媒體馬上從中解讀出“反腐”“控房價”等效果，2014年6月將出臺相關條例，本文從登記現(xiàn)狀、新制度意義和具體做法等角度初探不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度，以期切實提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的效率和效果。

[關鍵詞]不動產(chǎn)；登記現(xiàn)狀；統(tǒng)一登記；意義

[中圖分類號]F275 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）30-0191-02

隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，物權交易異?；钴S。所以保護交易安全就顯得尤為重要，這不僅與我國的社會穩(wěn)定發(fā)展和現(xiàn)代化建設密切相關，更與每個公民的切身利益不可分離。不動產(chǎn)登記制度就是為了保護交易安全而設計的制度，它是物權變動制度的核心問題，是物權公示原則的具體體現(xiàn)。不動產(chǎn)物權在整個物權法體系中占據(jù)了大約2/3的內(nèi)容，其在整個物權法中舉足輕重的地位是毋庸置疑的，故如何在法律上設定科學合理的不動產(chǎn)登記制度，是物權法的重要內(nèi)容。

1 不動產(chǎn)登記制度的概念界定

不動產(chǎn)物權登記，就是將不動產(chǎn)物權變動的法律事實，記載于國家專門設立的不動產(chǎn)登記簿的過程或者事實。我國《物權法》第十條第二款已經(jīng)明確規(guī)定，國家不動產(chǎn)對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，可見登記制度是物權法的制度基礎，在物權法中占據(jù)重要的地位，它不僅是人們進行不動產(chǎn)物權確定和物權交易的重要原則，也是保障物權交易安全性和公平性的重要工具，為不動產(chǎn)的快速流轉(zhuǎn)及交易安全提供法律保障。

關于“不動產(chǎn)”，《物權法》只是提及概念，卻始終沒有對其界定。筆者認為我們完全有必要通過立法的方式明確界定《物權法》所稱的“不動產(chǎn)”，可以借鑒大陸法系國家對于不動產(chǎn)的界定方式，并借鑒國內(nèi)學者對不動產(chǎn)的認識，比如梁慧星教授在其《物權法草案建議稿》和王利明教授在其《物權法草案建議稿》中將不動產(chǎn)界定為：不動產(chǎn)，指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且能分離的其他物。

2 我國不動產(chǎn)登記制度存在的缺陷

《中華人民共和國物權法》的通過在很大程度上改變了我國不動產(chǎn)登記的混亂和不統(tǒng)一狀態(tài)。如第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當?shù)怯洠晃唇?jīng)登記，不發(fā)生物權效力，但法律另有規(guī)定的除外；第十條規(guī)定：我國的不動產(chǎn)登記實行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。除此之外，《物權法》還分別對登記的范圍、登記機構、登記程序、登記效力、登記簿的查詢、登記的法律責任等做出了相應的規(guī)定。但仍然可以看出，受現(xiàn)實的制約，現(xiàn)行的《物權法》對不動產(chǎn)登記制度僅做了原則性的規(guī)定，且規(guī)定得不明確，法律效力規(guī)定不科學，致使司法實踐比較混亂，可以說這些規(guī)定幾年來一直懸在空中，許多問題有待進一步完善。

目前，我國的不動產(chǎn)登記主要由相應的行政主管部門負責，登記機關主要分布在不同的行政部門。據(jù)不完全統(tǒng)計，不同財產(chǎn)的登記機關竟達到二十多個。在不動產(chǎn)登記制度實踐層面，由于有關不動產(chǎn)登記的規(guī)定主要散見于各項單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋中，這種依據(jù)散亂，內(nèi)容多為有矛盾的不動產(chǎn)法律登記制度，它滿足不了不動產(chǎn)資源分別管理的需要，也滿足不了依據(jù)物權公示原則和物權交易的客觀公正原則對物權保護的需要。不動產(chǎn)登記制度尚未在我國得到系統(tǒng)的建立，因此，實踐中有一些涉及不動產(chǎn)登記的部門按照不同的管理體制，對土地、房屋、林木等各項不動產(chǎn)，分別制定了只具有部門規(guī)章意義的登記規(guī)則。這些規(guī)則零散且法律層級低、效力不足，只能滿足對土地、房屋進行行政管理的需要，而不能適應不動產(chǎn)交易日益活躍的市場需要，不能滿足依公示原則和交易的客觀公正原則對不動產(chǎn)交易進行保護的需要。在沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法協(xié)調(diào)的基礎上，房產(chǎn)、地產(chǎn)的分別管理，登記缺乏信息的流通，造成了第三人參與交易成本的增加和風險的擴大。其不良效應一方面體現(xiàn)在增加了政府的管理成本，同時由于不動產(chǎn)的交易需要在兩個部門間交涉，在一定程度上也降低了不動產(chǎn)交易的效率；另一方面是由于在兩個不同的部門進行登記，很容易損害當事人的正當權益，擾亂正常的法律秩序。

3 我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立及意義

因此，探討如何建立符合我國國情和適應我國社會經(jīng)濟生活要求的不動產(chǎn)登記的具體制度顯得現(xiàn)實而緊迫。我國政府在2013年11月20日十八屆三中全會后召開的第一次國務院常務會議提出“整合不動產(chǎn)登記職責，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。主要內(nèi)容包括：一是將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由一個部門承擔；二是消除“信息孤島”，建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺；三是推動建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)?？梢哉f政府意識到房、地分別設置登記的缺陷，嘗試將兩部門合二為一，從而實現(xiàn)房、地合一登記。筆者認為這一改革是符合不動產(chǎn)登記的發(fā)展趨勢的，獨立于統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關對保護不動產(chǎn)的交易安全和社會財產(chǎn)的有序化具有重大意義，設置獨立而統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記部門是我國實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的必然要求。

同時人們還從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度中讀出了“反腐”、“拉低房價”等作用，“房叔”、“房姐”的出現(xiàn)證實了登記制度不統(tǒng)一、房產(chǎn)信息不公開的弊端，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和公開查詢系統(tǒng)建立后，有助于搞清那些不正當交易的問題，對于發(fā)現(xiàn)腐敗會有重大作用。還有人認為不動產(chǎn)登記制度的作用除了反腐，查“房叔”、“房姐”之外，也是為房產(chǎn)稅打基礎，健全了全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之后，也就掃清了房產(chǎn)稅開征的最大障礙，特別是對全國范圍內(nèi)多套住房擁有者的梯級征稅變成可能。

筆者卻認為國家建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度的根本目的不在于反腐，而是保護群眾的不動產(chǎn)權益，保障交易安全，搞清楚全國不動產(chǎn)基本情況，利于宏觀調(diào)控。其具體意義可分為以下幾點：首先，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度可以更好地落實物權法，保障不動產(chǎn)交易安全，強化登記的公示和公信功能，有效保護不動產(chǎn)權利人的合法財產(chǎn)權，鼓勵交易。其次，它屬于基礎性制度建設，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是轉(zhuǎn)變政府職能、提高行政效率、改善社會環(huán)境、完善市場體系、加快社會信用體制建設的又一重要步伐，可以說是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求；最后，有利于反腐和預防腐敗。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施之后，擁有大量房產(chǎn)的人可以被很快確定，從而逼出空置房，遏制非自住房需求，改善供求關系，對降低當前過高的房價、減輕群眾住房負擔意義重大。前途雖然光明，但道路同樣是曲折的，該項制度的實施必然會遇到某些阻力，這就需要各方的大力支持，我們?nèi)罕娨矐袑嵉剡M行監(jiān)督以期提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的效果。

為達到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度發(fā)揮其應有作用的目的，筆者認為應把以下幾點做到實處：第一，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的機關要具有獨立性，不依附于任何行政部門，也就是說，登記機關與行使不動產(chǎn)行政管理權力的部門必須絕對分開。這樣，登記工作人員才不會受到人為因素的壓力，更好地體現(xiàn)登記的公示公信效力。第二，強化登記工作人員的法律素質(zhì)和道德素質(zhì)，不斷提高登記質(zhì)量和登記效率，使他們能夠愛崗敬業(yè)從而中立客觀地履行不動產(chǎn)登記職責。只有這樣，才能使不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度成為真正民法物權意義上的基礎制度，在維護財產(chǎn)秩序和保護不動產(chǎn)交易安全方面發(fā)揮應有的作用。

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[作者簡介]張靖渝（1993—），女，漢族，吉林人，本科，福建師范大學法學院2011級學生。