城市土地集約利用評價研究綜述

黃金輝

[摘 要]土地被人類大規(guī)模利用的歷史非常悠久，但都以粗放經(jīng)營方式為主。隨著人口的增長及社會經(jīng)濟的發(fā)展，投入少，產(chǎn)出低的粗放利用方式已不適應現(xiàn)狀需求。實行集約利用土地，提高土地的利用受益成為了我國經(jīng)濟發(fā)展中應對此問題的根本出路。文章從城市土地集約利用的指標體系的構(gòu)建、評價方法等方面對我國的土地集約利用的研究及評價工作進行總結(jié)歸納。

[關(guān)鍵詞]土地集約利用；評價指標體系；評價

[中圖分類號]F293.2 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）37-0127-02

1 前 言

經(jīng)濟的發(fā)展、人口的增長使得各類資源成本不斷飆升，具有“財富之母”之稱的土地資源作為其中最基礎、最重要的組成成分，很大程度上直接影響其他各類資源的價值波動，從而直接影響社會經(jīng)濟運行狀況。因此，土地集約利用成為備受關(guān)注的問題，也是發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟和建設資源節(jié)約型社會的必然要求。本文對我國未來城市土地集約利用評價應加強新方法新技術(shù)的應用，并充分發(fā)揮評價結(jié)果在現(xiàn)實應用中的趨勢展望。

2 土地集約利用的指標體系

土地利用集約度是指在生產(chǎn)過程中，單位土地面積投放的資本和勞動的數(shù)量。在其他條件不變的情況下，單位土地面積投放的資本和勞動的數(shù)量越多，則土地利用的集約度越高；反之，則越低[1]。土地集約利用評價的核心工作就是評價指標體系的制定，國土資源部為此專門先后頒布了《城市土地集約利用潛力評價技術(shù)方案》、《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價規(guī)程》[2]。從我國實際出發(fā)，分析評價指標體系建立的原則，應當慎重考慮指標體系的科學性、整體性、層次性、區(qū)域性、動態(tài)性、前瞻性和可操作性的經(jīng)濟產(chǎn)出指標等。

根據(jù)土地報酬遞減規(guī)律，以及土地投入產(chǎn)出的特點，進行城市土地集約利用潛力評價的主要選取指標如表1所示，主要以土地投入，包括資金、人力和物力投入，以及土地的投入方式，再就是土地的產(chǎn)出，包括經(jīng)濟、社會和生態(tài)的各方面?？傮w將城市土地集約利用潛力評價分為4個層次：即土地利用結(jié)構(gòu)（C）、投入程度（I）、土地產(chǎn)出效率（O）和土地集約利用程度（S）。

（1）土地利用結(jié)構(gòu)（C）包括2個次一級指標C1～C2，投入程度（I）包括2個次一級指標I1～I2，土地產(chǎn)出效率（O）包括4個次一級指標O1～O5，土地可持續(xù)利用指標（S）包括4個次一級指標S1～S4。

（2）土地利用結(jié)構(gòu)（C1～C2）包括7個次一級指標C1～C7，投入程度（I1～I2）包括7個次一級指標I1～I7。

表1 城市開發(fā)區(qū)土地集約利用潛力評價指標體系[3]

指標體系指標含義

土地利用結(jié)構(gòu)（C）

產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)（C1）

土地利用效率（C2）建筑物容積率（C1）

產(chǎn)業(yè)設施密集度（C2）

開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)度（C3）

房地產(chǎn)開發(fā)比重（C4）

項目開工率（C5）

土地閑置率（C6）

多層廠房比重（C7）

產(chǎn)業(yè)用地建筑面積/建設用地面積

生產(chǎn)性用地/開發(fā)區(qū)建設用地總面積

選取區(qū)域定量化指標，并進行自然對數(shù)化處理

房地產(chǎn)開發(fā)用地/開發(fā)區(qū)建設用地總面積

開發(fā)區(qū)年度開工項目與年度批準項目數(shù)

土地閑置面積/開發(fā)區(qū)總面積

多層廠房面積/廠房總面積

投入程度（I）

土地投入I1

資金、勞力投入I2

開發(fā)區(qū)總面積規(guī)模（I1）

土地供應率（I2）

工業(yè)地價程度（I3）

地價增長系數(shù)（I4）

單位用地固定資產(chǎn)投資額（I5）

完成投資增長系數(shù)（I6）

地均吸納勞動力人數(shù)（I7）

開發(fā)區(qū)土地總面積

建設用地供應量/批準用地總量

開發(fā)區(qū)工業(yè)用地出讓地價

年度增長率

開發(fā)區(qū)用地單位面積上所累計投入的固定資產(chǎn)價值

年度增長率

開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)職工/開發(fā)區(qū)土地面積續(xù) 表

指標體系指標含義

產(chǎn)出效率（O）地均利稅（O1）

利稅增長系數(shù)（O2）

地均工業(yè)產(chǎn)值（O3）

工業(yè)產(chǎn)值增長系數(shù)（O4）

土地比較收益（O5）

開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)用地單位面積上所創(chuàng)造的利稅

年度增長率

開發(fā)區(qū)工業(yè)用地單位面積上所創(chuàng)造的產(chǎn)值

年度增長率

開發(fā)區(qū)年度產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)值/所在城市年度產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)值

可持續(xù)利用（S）綠地面積系數(shù)（S1）

開發(fā)區(qū)“三廢”達標率（S2～S4）

綠化面積/開發(fā)區(qū)土地面積

廢水、SO2、煙塵排放達標率

3 城市土地集約利用評價指標體系

3.1 城市土地集約利用指標體系的建立

城市土地集約利用評價的核心工作就是評價指標體系的制定，國土資源部為此專門頒布了《城市土地集約利用潛力評價技術(shù)方案》[4]。

表2 城市土地不同空間尺度的評價體系

指標體系宏觀層次中觀層次（以開發(fā)區(qū)為例）

投入直接投入單位用地固定資產(chǎn)投資額

單位用地勞動力投入

城市人均道路廣場面積單位用地固定資產(chǎn)總額

單位用地從業(yè)職工數(shù)

工業(yè)用地地價

城市綜合容積率

城市建筑密度

城市土地利用率

I、 II級地工業(yè)、倉儲用地比重

城市人口與用地增長彈性系數(shù)容積率

建筑密度

土地利用率

開發(fā)區(qū)各類用地比例

產(chǎn)出經(jīng)濟效益單位用地總產(chǎn)值

單位用地工業(yè)總產(chǎn)值

單位用地地方財政收入

單位用地社會消費品零售總額

單位用地總產(chǎn)值

單位用地工業(yè)利稅

土地比較收益

綠地覆蓋率

“三廢”處理率綠地覆蓋率

“三廢”處理率

目前對城市土地集約利用評價以宏觀層次居多，指標體系主要包括以下內(nèi)容：

（1）投入水平，包括直接投入和間接投入。其中反映直接投入的指標如單位土地固定資產(chǎn)投資額和勞動力投入等以及反映間接投入的指標如容積率和建筑密度等均被普遍應用，而反映城市用地結(jié)構(gòu)的指標雖多有提及，但在進行定量評價的時候卻很少見。

（2）產(chǎn)出效益，包括經(jīng)濟效益和生態(tài)環(huán)境效益。指標仍以經(jīng)濟效益為主，生態(tài)環(huán)境效益有少量提及，集中在綠地覆蓋率和“三廢”處理率兩個指標。社會效益難以量化，所以選用社會效益指標進行評價的也很少見。

3.2 城市土地集約利用評價的特點

自1999年“國土資源大調(diào)查”項目設立“城市土地價格調(diào)查和土地集約利用潛力評價”子課題以來，我國城市土地集約利用評價初步建立了城市土地集約利用評價的理論框架，概括來說，已有的研究有如下特點：

（1）尚未形成一套標準的指標體系和普遍適應的評價方法。不同城市由于其具體情況不同，且不同學者對城市土地集約利用的內(nèi)涵理解存在差別，所以指標體系和評價方法的選取也不盡相同，各城市間不能形成統(tǒng)一標準，因此不具有可比性，難以形成指標體系。

（2）新技術(shù)、新方法在城市土地集約利用評價中的應用還有待深化。盡管很多學者都在開發(fā)土地集約利用評價信息系統(tǒng)，但是幾乎都不見有普遍的推廣應用，對城市土地集約利用的評價依然以傳統(tǒng)的多因素綜合評價法為主導。

（3）不同類型城市功能及產(chǎn)業(yè)、資源稟賦的差異性，理想值的確定難度很大。學界一般以目標值、標準值、平均值等方法作為選取。

4 結(jié)論——城市土地集約利用評價的趨勢展望

縱觀我國對于城市土地集約利用評價的相關(guān)進展，評價指標體系仍存在不標準、不科學、不系統(tǒng)、差異性大等特點。立足上文論述的主要觀點，對城市土地集約利用評價做出相應的趨勢展望：

（1）加強城市土地集約利用評價的方法研究。不僅要完善目前定性和定量相結(jié)合的方法，從服務政府決策的角度看，還需要由權(quán)威部門推出統(tǒng)一的指標體系，積極開展基于GIS技術(shù)、系統(tǒng)動力學模型、人工神經(jīng)網(wǎng)絡等現(xiàn)代方法、模型和技術(shù)的融合和應用研究，建立城市土地集約利用評價信息系統(tǒng)[5]。

（2）加強對理想值確定的研究[6]。理想值的確定應予指標體系的建立相配套，并且要根據(jù)被評價對象的實際發(fā)展階段與發(fā)展水平，不同時期發(fā)展規(guī)劃或計劃，綜合目前各個試點城市的研究成果，確定出較為科學的理想值。

（3）加強對城市土地集約利用評價成果的應用。城市土地集約利用的研究是為了更好地在實踐中提供科學的理論服務，提供依據(jù)和理論支持，要促進城市土地合理利用，實現(xiàn)我國城市用地合理可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]錢銘杰，王緒龍，孫玉晶.土地集約利用評價方法綜述[J].資源開發(fā)與市場，2012（6）.

[2]姜玉英.土地集約利用評價研究簡要評述[EB/OL].中華人民共和國國土資源部：www.mlr.gov.cn/tdsc/lltt/201004/t20100429_147278.html.2010-04-29.

[3]翟文俠，黃賢金，張強.城市開發(fā)區(qū)土地集約利用潛力研究——以江蘇省典型開發(fā)區(qū)為例[J].資源科學，2006（2）.

[4]鄭澤慶，黃賢金，鐘太洋.我國城市土地集約利用評價研究綜述[J].山東師范大學（自然科學版），2008（3）.

[5]喬偉峰.基于GIS的城市土地潛力評價系統(tǒng)建設研究[J].科技經(jīng)濟市場，2006（12）.

[6]章其祥，孫在宏.城市土地集約利用評價系統(tǒng)設計與實現(xiàn)[J].測試技術(shù)學報，2003（4）：346-349.