淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)

張軍明

摘 要：近年來，我國的城市化發(fā)展速度非?？欤鞘性诎l(fā)展過程中，對基礎(chǔ)工程建設(shè)項(xiàng)目非常重視，市政工程以及建筑工程的數(shù)量在不斷增加。建筑行業(yè)的快速發(fā)展引起了很多企業(yè)的重視，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，對項(xiàng)目管理經(jīng)濟(jì)非常重視，在開發(fā)設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目管理方法進(jìn)行分析，能夠更好的加強(qiáng)質(zhì)量管理，在管理方面水平提高，也能更好的促進(jìn)房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)獲得更好的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計(jì)管理；質(zhì)量管理；產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)

經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活水平有了很大的提高，人們的思想意識也發(fā)生了很大的改變，在這種情況下，人們對社會(huì)基礎(chǔ)建設(shè)的要求也越來越高。近年來，人們對住宅產(chǎn)品的質(zhì)量、功能以及安全問題非常重視，建筑行業(yè)在發(fā)展過程中，數(shù)量在不斷增加，因此，很多的項(xiàng)目開發(fā)商和項(xiàng)目參建單位對項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理非常重視，在設(shè)計(jì)、施工以及管理方面都取得了很大的成績。但是，隨著產(chǎn)業(yè)化的不斷發(fā)展，市場競爭更加的激烈，因此，人們對住宅商品的功能需求也在不斷增加。房地產(chǎn)開發(fā)商在發(fā)展過程中如果一直處于原地不前的狀態(tài)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的競爭能力出現(xiàn)下降的情況，同時(shí)，對人們的生活也將帶來很大的影響，因此，國家對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)非常重視，加強(qiáng)房產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理具有非常大的指導(dǎo)意義和實(shí)用價(jià)值。

1 房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的指導(dǎo)意義與重要價(jià)值

建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理具有非常重要的意義和價(jià)值，建筑設(shè)計(jì)的專業(yè)人員是建筑設(shè)計(jì)的執(zhí)行者，建筑設(shè)計(jì)成品中集結(jié)著專業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧結(jié)晶，這樣使建筑項(xiàng)目會(huì)更加具有實(shí)用價(jià)值，能夠更好的滿足人們的需求。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)中起到的作用十分大，能夠更好的實(shí)現(xiàn)多方的溝通和協(xié)調(diào)，對項(xiàng)目以后的規(guī)范施工具有非常重大的意義。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)人員要對整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)行很好的控制，這樣能夠更好的帶動(dòng)內(nèi)部的資源，充分發(fā)揮項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員的能動(dòng)性，促進(jìn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)向著更好的方向發(fā)展。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程分為兩個(gè)階段，分別是方案的設(shè)計(jì)階段和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段。方案設(shè)計(jì)最終形成的產(chǎn)品是方案報(bào)建文本，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)最終的產(chǎn)品是施工圖。這兩個(gè)階段的成果都是要報(bào)送相關(guān)的政府部門進(jìn)行審批的，在審批合格以后進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的項(xiàng)目管理根據(jù)方案設(shè)計(jì)以及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的成果展開，這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)不同，因此，項(xiàng)目管理執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)以及相關(guān)的管理都存在著很大的差異。在項(xiàng)目管理中主要包括人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理以及質(zhì)量管理，不同的階段，針對這些管理存在著不同的側(cè)重點(diǎn)。方案設(shè)計(jì)階段的重要性得到了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視，在方案設(shè)計(jì)階段，要先擬定招投標(biāo)任務(wù)書，對招標(biāo)的方案進(jìn)行確定，接下來對方案進(jìn)行定案，最后得出方案報(bào)建文本，最好進(jìn)行方案的報(bào)建。很多的房地產(chǎn)開發(fā)公司在方案設(shè)計(jì)階段，通常會(huì)投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，在方案設(shè)計(jì)方面能夠更好的滿足市場需求。

2 強(qiáng)化質(zhì)量管理

工程項(xiàng)目的方案擬定設(shè)計(jì)階段分為方案投標(biāo)階段和方案定案階段。通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)采用招投標(biāo)的方式來確定項(xiàng)目方案，或者委托中介設(shè)計(jì)組織對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行確定。這兩種項(xiàng)目方案的確定方式都有一定的好處，但是，也存在著一定的壞處。房地產(chǎn)企業(yè)在中標(biāo)以后會(huì)針對項(xiàng)目開展市場調(diào)研，然后結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況作出基本的策劃，這樣能夠明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)目標(biāo)和投資方向。房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目本身也會(huì)對項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部的方案設(shè)定，然后進(jìn)行分析和探討，能夠?qū)走M(jìn)行權(quán)衡，對具體的設(shè)計(jì)和投資方向進(jìn)行確定。在開展項(xiàng)目初期調(diào)研的時(shí)候，要對項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)的實(shí)力進(jìn)行分析，這也是保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)可行性的重要手段。

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)確定階段，無論是采用的招標(biāo)形式，還是采用的第三方委托設(shè)計(jì)的方式，都要對行業(yè)信息以及相關(guān)的信息進(jìn)行了解，這樣能夠?qū)υO(shè)計(jì)企業(yè)的情況作出客觀的評價(jià)，對不同設(shè)計(jì)類別的公司要進(jìn)行更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牧私?。對?xiàng)目的基本設(shè)計(jì)方案確定的時(shí)候要進(jìn)行反復(fù)的推敲，然后進(jìn)行反復(fù)的研究，這樣能夠更好的對最終方案進(jìn)行確定。這個(gè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以使用專業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員對重大的問題進(jìn)行分析，對周邊的交通以及空間布局情況要進(jìn)行很好的分析，例如，對項(xiàng)目空間的部分的設(shè)計(jì)，建筑結(jié)構(gòu)的規(guī)劃以及綠化景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，對建筑住宅的戶型風(fēng)格以及位置也要進(jìn)行分析，滿足更多人的建筑需求。

與此同時(shí)，在項(xiàng)目方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，與項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當(dāng)且及時(shí)的溝通交流能夠促進(jìn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)奔向正確、滿足實(shí)際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個(gè)參建單位與部門，其中有著設(shè)計(jì)公司、政府機(jī)關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢必會(huì)促進(jìn)這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計(jì)方案要求所需進(jìn)行各項(xiàng)作業(yè)。

除此之外，在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)過程中，還要對建筑項(xiàng)目進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)評估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過人員業(yè)績考核形式來降低風(fēng)險(xiǎn)。即通過施工作業(yè)進(jìn)度目標(biāo)、部門業(yè)績目標(biāo)等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項(xiàng)目標(biāo)作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風(fēng)險(xiǎn)。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打擦邊球，這種做法其實(shí)也是一種風(fēng)險(xiǎn)做法。另外，如果對設(shè)計(jì)公司不能進(jìn)行有效的深入了解，同樣也會(huì)制造較大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致最終實(shí)際成果與目標(biāo)出入程度較大。所以，這些與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的事項(xiàng)，對房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司而言也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、細(xì)致考慮。

3 做好協(xié)調(diào)管理

一般而言，一旦項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確立，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的重點(diǎn)就是能夠?yàn)轫?xiàng)目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項(xiàng)目擬定好設(shè)計(jì)單位后，首要做的工作就是對項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計(jì)圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時(shí)還要結(jié)合設(shè)計(jì)公司對項(xiàng)目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評估，以此才能控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯(cuò)漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。其次，還要重點(diǎn)審查圖紙與實(shí)際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個(gè)專業(yè)技術(shù)部門做進(jìn)一步審計(jì)，如果審計(jì)中核查出圖紙與實(shí)際施工情況不符，要及時(shí)調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)方案確定時(shí)間過長的情況，因此，在進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的時(shí)候時(shí)間會(huì)比較短，在這種情況下，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)就會(huì)出現(xiàn)比較被動(dòng)的情況，導(dǎo)致設(shè)計(jì)施工處于比較尷尬的狀態(tài)下。因此，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，要對時(shí)間進(jìn)行很好的安排，這樣對方案設(shè)計(jì)以及質(zhì)量管理都有很大的促進(jìn)作用，同時(shí)也能保證工程項(xiàng)目的下個(gè)階段順利進(jìn)行。