房地產(chǎn)投資風(fēng)險以及應(yīng)對措施探究

【摘要】從2008年開始，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，為了維持其市場穩(wěn)定，國家不斷出臺有關(guān)政策文件宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)市場，進而對市場交易進行規(guī)范。文章主要簡單介紹了房地產(chǎn)投資風(fēng)險，并提出了幾點應(yīng)對風(fēng)險的措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 投資風(fēng)險 應(yīng)對措施

我國于1958年取締房地產(chǎn)市場，20世紀80年代其隨著改革開放得到了恢復(fù)，在90年代發(fā)生房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的一個主要支柱產(chǎn)業(yè)，因為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和國計民生息息相關(guān)。面對房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，很多房地產(chǎn)開發(fā)商加大投資房產(chǎn)。在當(dāng)前跟風(fēng)的趨勢下，也要看到房地產(chǎn)投資的風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述

（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的內(nèi)涵

房地產(chǎn)投資風(fēng)險指的就是投資者在房產(chǎn)投資的過程中遭受各種損失的可能性。風(fēng)險主要是因為未來的不確定性引發(fā)的。人們在對房產(chǎn)進行投資的過程中，是通過預(yù)期對投資是否獲益進行判斷的，哪項投資預(yù)期收益高，就將資金投資在此項目上，可是人們的預(yù)期是不同的，因此也增加了未來的不確定性，無法準確預(yù)測未來的各項數(shù)據(jù)值，難以控制其數(shù)據(jù)的變化范圍，進而無法根據(jù)確定的情況規(guī)避風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特點

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特點是客觀、隨機、相對、多樣、可預(yù)測、補償?？陀^性指的就是房地產(chǎn)投資不以人的主觀意志轉(zhuǎn)移，它是存在客觀變化的，也不會隨著人的主管預(yù)期發(fā)生變化。隨機性指的就是不確定，房地產(chǎn)投資風(fēng)險也是隨機變化的。相對性指的就是房地產(chǎn)投資具有雙重性，可能帶來收益，也可能帶來損失。多樣性指的就是房地產(chǎn)投資風(fēng)險不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)，也可以體現(xiàn)在其他方面，其形式是多種多樣的，相互之間也存在著聯(lián)系?？深A(yù)測性指的就是投資風(fēng)險分析雖然具有客觀性和隨意性，可是企業(yè)仍然可以進行理性的預(yù)測，根據(jù)獲得的全部信息，例如統(tǒng)計數(shù)據(jù)、以前的經(jīng)驗、當(dāng)前的信息等，進而對投資風(fēng)險發(fā)生的概率，可能引起的收益或者風(fēng)險進行綜合分析。補償性是投資品共同擁有的特點，企業(yè)在承擔(dān)風(fēng)險的同時，也可能獲得巨大的利益，這是對企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險的經(jīng)濟補償。

二、房地產(chǎn)投資的應(yīng)對措施

（一）強化工程監(jiān)管

投資項目主要在工程建設(shè)方面消耗資金，因為房地產(chǎn)項目投資和建設(shè)主體是分開的，因此想要節(jié)約資金是非常困難的，反而很有可能增加投資。因此，在對項目進行建設(shè)時要加強風(fēng)險管理，確保項目可以保質(zhì)、保量、按期完成。對投資項目的監(jiān)管體制進行完善可以選擇經(jīng)濟實力和技術(shù)實力強，具備管理經(jīng)驗，工作效率高，信譽良好的施工隊伍。還要簽訂施工合同，通過法律文件確保投資方和建設(shè)方的利益，投資商要及時支付賬款，建設(shè)方要按時、按量、按質(zhì)交工；此外，也要在合同中注明如果施工發(fā)生變化，合同雙方的責(zé)任和義務(wù)。最后，還需要具備專業(yè)知識以及豐富經(jīng)驗的工程監(jiān)理全面監(jiān)督和管理項目施工，嚴格監(jiān)督施工隊伍合格完成建設(shè)項目，如果投資方和建設(shè)方發(fā)生矛盾，工程監(jiān)理也要承擔(dān)調(diào)解的責(zé)任。

（二）充分了解市場進行理性投資

房地產(chǎn)市場實現(xiàn)收益的前提是市場需求。投資于房地產(chǎn)資金用于建設(shè)人們需求的房屋，只有房地產(chǎn)市場中需求房屋，才能將建造的房屋售出，開發(fā)商才能透過投資獲得利益。因此，在投資房地產(chǎn)市場之間要對市場的情況進行充分了解、對市場前景進行準確預(yù)測，進而進行更加準確的投資。全面了解市場情況就要進行市場調(diào)研，并對市場進行細分，了解其他外部變量可能對房地產(chǎn)市場的影響。首先，市場調(diào)研就是對當(dāng)前市場的需求進行充分了解，例如市場缺少的房地產(chǎn)項目類型、市場對此項目類型的需求量、市場是否可以支付、市場將來的發(fā)展等。其次，市場細分就是在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上明確房地產(chǎn)項目的目標人群，接著分析人群的消費特點、心理、收入情況、文化情況等，進而制定合理的營銷策略和價格標準，促使房地產(chǎn)項目更符合目標人群的喜好。最后，對外部變量可能造成的影響進行分析，例如我國偏好的住宅方式、行業(yè)內(nèi)的最新設(shè)計、行業(yè)發(fā)展的最新理念等。企業(yè)預(yù)測風(fēng)險、理性投資、降低成本的基礎(chǔ)是全面了解市場，企業(yè)根據(jù)市場情況進行準確的投資。

（三）有效的將投資風(fēng)險分散

房地產(chǎn)開發(fā)商可以進行組合投資，也就是組合投資開發(fā)結(jié)構(gòu)，進而分散風(fēng)險，具體來說就是劃分和選擇投資區(qū)域、分散投資時間等。劃分投資區(qū)域指的就是企業(yè)依據(jù)各自的經(jīng)濟發(fā)展水平劃分投資的項目；分散投資時間指的就是開發(fā)商合理的選擇投資時間間隔，進而對資金進行合理的分配，這樣既降低了企業(yè)的投資風(fēng)險，也增加了資金的使用效率。企業(yè)在合理的時間間隔決策投資促使企業(yè)合理配置資金，維持投資的連續(xù)性，避免出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。通過實踐證明，組合投資可以降低房地產(chǎn)投資的風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)還可以轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險。房地產(chǎn)投資者可以講損失轉(zhuǎn)嫁給和其有相互經(jīng)濟利益的其他方承擔(dān)，主要可以以施工合同為基礎(chǔ)將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給施工方，也可以購買商業(yè)保險將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險方等。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)，其市場的發(fā)展情況影響著國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供給房地產(chǎn)市場，為了防止其不穩(wěn)定發(fā)展對國民經(jīng)濟產(chǎn)生影響，國家實施了各項宏觀調(diào)控策略，基于此房地產(chǎn)開發(fā)商一定要制定合理的房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理對策，應(yīng)對各種挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險是客觀存在的，也是隨機變化的，可是企業(yè)可以根據(jù)現(xiàn)實的市場現(xiàn)狀管理投資風(fēng)險，全面了解市場情況，進而做出科學(xué)合理的決策，通過強化工程監(jiān)管、全面了解市場以正確決策、轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險以降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險，確保最大限度的獲得經(jīng)濟效益。

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作者簡介：魏琪嘉（1984-），男，河北人，博士學(xué)位，現(xiàn)供職于國家信息中心，助理研究員，博士，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)。