淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計中存在的問題及對策

周瑩

摘要：改革開放以來，我國的經(jīng)濟得到了迅猛的發(fā)展，人們的物質(zhì)需要也在逐步的提高，這也帶動了我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是我國稅收的一個重點對象，占據(jù)我國稅收總額20%以上。對于房地產(chǎn)這樣一個投資數(shù)目巨大并且建設周期較長，對于企業(yè)的會計核算來說也是非常復雜的，工作的環(huán)節(jié)較多、周期長等。這些問題都引發(fā)了房地產(chǎn)企業(yè)通過偷稅漏稅的行為來保全自身的利益，并且還會出現(xiàn)開發(fā)商人為的調(diào)節(jié)經(jīng)營收入和經(jīng)營的成本，這樣的結果加大了審計的管理難度。本文通過對房地產(chǎn)管理當中存在的問題進行分析，對開發(fā)企業(yè)審計提出合理的建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)審計；問題；建議

引言：在競爭如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，開發(fā)企業(yè)如果不能對企業(yè)中存在的問題進行改進，不能對審計制度進行加強，就難以保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)企業(yè)自身實際情況出發(fā)，分析影響企業(yè)審計的根本原因，改善企業(yè)的審計環(huán)境。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計當中存在的問題

1.虛增房地產(chǎn)開發(fā)成本

開發(fā)成本增加的原因主要是由于開發(fā)企業(yè)以危房改造或者是開發(fā)經(jīng)濟適用房的名義來低價購入房屋的土地使用權并將其計入到無形資產(chǎn)當中。然后通過房屋價值進行高于實際價值的評估來進行賬務處理，致使企業(yè)無形資產(chǎn)的虛增。并且將虛增部分的無形資產(chǎn)全部轉(zhuǎn)入到開發(fā)成本，提高了土地的實際價值，違反了房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的原則。造成這一問題的原因還是由于我國的土地交易未能實現(xiàn)公開競價，致使許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中利用了許多政策空間來進行處理。

2.企業(yè)的經(jīng)營收入問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入存在著人為調(diào)節(jié)的現(xiàn)象，通過人為調(diào)節(jié)來故意拖延商品房的竣工決算，通過將售房款進行長期掛賬來謀求利益。本來就已竣工并且與購房人辦理了交付手續(xù)卻因人為的操控售房款，增加了企業(yè)的資產(chǎn)管理難度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞經(jīng)營的實際收入現(xiàn)象嚴重，由于國家規(guī)劃對于房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)營合資開發(fā)以及商品房出租等經(jīng)營活動不予制約，導致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對不受國家制約的業(yè)務利用來私設小金庫。房地產(chǎn)企業(yè)將合資開發(fā)獲得的利潤不計入到經(jīng)營收入當中而是將其進行帳外處理。對于商品房出租所獲得的租金也未計入到賬目內(nèi)，將租金賬外另存，這些都形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入賬目不實，私設小金庫現(xiàn)象嚴重。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于投資、償債以及作為員工福利的產(chǎn)品沒有視為銷售的賬務來進行處理。根據(jù)我國對房地產(chǎn)的規(guī)定，企業(yè)用于對外投資或者是抵償債務等活動的產(chǎn)品需要按規(guī)定繳納相應的營業(yè)稅，然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其視為存貨，通過成本價來進行繳稅處理，沒有視為銷售賬目來進行處理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房的出租收入不實，很多房地產(chǎn)企業(yè)利用所獲得的出租房和周轉(zhuǎn)房的銷售收入來抵扣出租房和周轉(zhuǎn)房裝修改建所花費的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往不按照規(guī)定來對出租房和周轉(zhuǎn)房的銷售進行核算，而是將其進行直接沖減改建裝修的費用來虛減企業(yè)經(jīng)營收入，再加上商品房、出租房以及周轉(zhuǎn)房之間的變化較為頻繁，更是加大了審計的難度。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本受人為操控

房地產(chǎn)企業(yè)人為調(diào)節(jié)開發(fā)和經(jīng)營成本主要表現(xiàn)在對公共配套設施費的隨意提取、對借款利息的隨意分攤、虛增開發(fā)成本以及經(jīng)營成本的計算不合理等。這些問題都是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了自身的利益來人為的對成本進行操控。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房竣工決算的時候，通過采取預提辦法來將還未完工的公共配套設施預估到產(chǎn)品開發(fā)的成本當中，并且這種預提的標準是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建筑的面積或者是投資的比例來自行確定的。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻為了調(diào)節(jié)企業(yè)自身的利益，根據(jù)自身需要來隨意確定配套設施費的提取標準，企業(yè)的開發(fā)成本受人為因素的控制較為嚴重。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于企業(yè)借款利息未能按照借款費用的計量原則來進行分攤，借款費用的計量原則規(guī)定企業(yè)的借款利息需要將定期的借款利息與每期的資產(chǎn)支出相結合來確定。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)的利潤情況在開發(fā)成本和財務費用之間劃分來調(diào)節(jié)企業(yè)的利益，隨意分攤開發(fā)項目當中的借款費用，并且對借款費用也沒有進行準確的計量，導致了借款利息分攤不合理現(xiàn)象的發(fā)生。

目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，通過虛增開發(fā)成本來減少企業(yè)的收入，達到少繳稅的目的。很多房地產(chǎn)企業(yè)將辦公用房和一些職工宿舍等一些自用辦公場地計入到商品房開發(fā)成本當中，從而來增加商品房的開發(fā)成本。而且還有很多企業(yè)通過虛報土地征用補償費和工程結算等來虛增企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營成本，虛假降低企業(yè)的利潤來達到少繳企業(yè)所得稅的目的。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)費的漏繳現(xiàn)象嚴重

對于規(guī)費的漏繳主要是在土地出讓金方面，由于我國對于繳納土地出讓金的數(shù)額差別較大，對危房改建和經(jīng)濟適用房的土地出讓金的繳納標準要比商品房低很多，這就導致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，借用危房改建和修建經(jīng)濟適用房的名義來繳納土地出讓金，然而卻開發(fā)商品房和寫字樓等進行出售。根據(jù)相關規(guī)定，此情況房地產(chǎn)改變了土地的用途就應該補繳土地出讓金，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻未按規(guī)定補繳，造成了我國土地出讓金的大量流失。

除了漏繳土地出讓金外，配套費、增容費以及教育附加費等也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頻繁出現(xiàn)漏繳的重點。由于配套費和增容費等涉及到的內(nèi)容較多而且繳納費用的程序不夠透明，加上關系操作和政策空間的利用，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)拖欠繳納和漏繳各種規(guī)費的現(xiàn)象。

二、針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中存在的問題對審計提出相應的建議

1.對土地使用權進行正確的評估

在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行審計時，對于土地的使用權價值的評估要與現(xiàn)階段的土地市價進行合理地對比，進行評估。對于計入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用權價值的確認需要按照實際取得該土地所支付的費用減去無形資產(chǎn)攤銷后才能計入到開發(fā)成本中。

2.加強對經(jīng)營收入的管理

在進行審計的過程當中，要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入明細賬目以及相關的原始憑證進行準確的審核。對企業(yè)銷售的發(fā)票存根以及簽訂的房屋租售合同進行審查，將會議記錄所涉及到的投資、償債等事項與原始憑證向核對，采取查詢機分析性復核等審計方式來對人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的問題進行查實。

3.加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的管理

在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行審計時，需加強對企業(yè)的開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬目以及短期借款明細賬目進行嚴格的審查。將房地產(chǎn)開發(fā)的各項成本費用與投資估算報告以及當?shù)氐牡貎r等標準進行對比核對，防止虛增成本現(xiàn)象發(fā)生。通過對單位指標估算等一些類似的工程經(jīng)驗估算法的運用來對房地產(chǎn)開發(fā)項目當中所涉及到的各種費用進行估算。對人為操控開發(fā)和經(jīng)營成本進行審查，并按規(guī)定來進行補繳稅額。

4.加強對審計人員的管理

審計人員必須要詳細了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的全過程，而且還要對相關的法律規(guī)定以及各項費用繳納的標準有一定的掌握，定期對企業(yè)所交納的稅款項目以及各項規(guī)費同歸家當?shù)卣?guī)定應繳的標準進行對比分析，查出漏稅的出處，并按規(guī)定進行補繳。

總結：

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，由于審計的不嚴而造成的問題比比皆是，通過虛增企業(yè)的開發(fā)成本或者是通過人為因素的操控，來減少企業(yè)所交納的稅收，造成我國稅務資金的流失，損壞了國家和人民的利益，并且對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展也會造成非常重大的影響。所以加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計工作，來帶動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法持續(xù)經(jīng)營。（作者單位：哈爾濱大龍北方建設開發(fā)有限公司）

參考文獻：

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