農村小城鎮(zhèn)房屋建設開發(fā)項目成本問題研究

李英

[摘 要]建筑成本與農村基本建設基礎配套工程是農村小城鎮(zhèn)建設的重點問題。本文探討了農村小城鎮(zhèn)房地產建設開發(fā)的成本控制問題。

[關鍵詞]房屋開發(fā)；項目成本研究；增加房屋使用壽命

[中圖分類號]F752 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）38-0131-02

三農問題是影響當今中國經濟快速發(fā)展的重大問題，農村小城鎮(zhèn)建設，房地產開發(fā)是要大力發(fā)展農村小城鎮(zhèn)，農村小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)決定了農村小城鎮(zhèn)在我國的現代化和城市化進程中具有獨特和不可替代的作用，因此，農村小城鎮(zhèn)的建設和發(fā)展一直是近幾年來人們關注的熱點問題。

20世紀90年代，我國的房地產業(yè)迎來了發(fā)展的春天，到目前已經為我國經濟發(fā)展做出了巨大的貢獻。房地產業(yè)由于其相關聯(lián)度高、帶動力強成為我國國民經濟的支柱產業(yè)。農村小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)建設是小城鎮(zhèn)建設的一個重要組成部分，這些年來隨著農村小城鎮(zhèn)的發(fā)展建設也不斷向前發(fā)展，但由于農村小城鎮(zhèn)房地產業(yè)起點低，農村城鎮(zhèn)經濟相對落后，使得農村小城鎮(zhèn)房地產業(yè)的發(fā)展還處于相對落后階段，另外，農村小城鎮(zhèn)房地產市場的不成熟，操作行為的不規(guī)范也使得先期的小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)存在不少的問題，給小城鎮(zhèn)的建設和發(fā)展帶來了很多負面的影響。

農村小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)建設 “工程經濟成本控制”研究。通常大家所說的房地產開發(fā)商賣給老百姓房子知道多少錢一平方米，這一問題農村老百姓更加關注，我通過多年的教學和實際工作，更加深刻理解建筑施工成本的重要作用性。本文重點分析了農村小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)工程經濟成本控制問題進行了研究。

農村開發(fā)建筑房屋建筑工程經濟成本控制主要的是在項目的施工單位，在符合施工規(guī)范的條件下，保證施工質量，進行工程經濟成本控制。工程經濟成本就是效益管理的根本，如何以最小的投入獲得最大的利潤，是農村小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)企業(yè)管理中的主題。目前，許多施工企業(yè)都在項目開發(fā)，深度多元化發(fā)展，農村小城鎮(zhèn)建設對項目開發(fā)單位而言，工程經濟成本的控制需要從建設期的決策階段、設計、 施工階段全過程來進行控制，我僅就施工階段，建設單位工程成本的控制做一闡述。

1 制定嚴密的合同條款

隨著我國小城鎮(zhèn)建設項目農村小城鎮(zhèn)房地產工程項目的管理也將逐步與國際接軌，在目前世界經濟危機還沒有恢復的經濟情況下，實行嚴格的合同管理，是建設單位的首選課題。在國際慣例中，常常聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位以工期緊、場地狹小、品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以工期緊為理由，要求增加工程費用，如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素，不論采取何種趕工措施均不再調整報價的條款，就能有效地杜絕費用的增長：如設備安裝項目預算，不同的品牌型號價格出入很大，如果不認真，價值幾萬元的設備很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質量和造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經驗，對可能發(fā)生的情況有提前的預測，在這一點上需要多學習國外成熟的經驗及合同條款。

2 結合施工組織及施工工藝，控制工程成本

作為開發(fā)單位的預算及合同施工管理人員應做到“三多”，即“多看、多問、多思考”?！岸嗫础保鸵嗫垂こ痰氖┕そM織方案、施工工藝流程、現場的實際情況。如施工中常見的基坑全斷面錨噴支護，由于受周圍建筑物基礎情況及治水、地質等開挖實際情況的不確定因素影響，難免有些地方需要加強錨護，同時有些地方也要減少錨筋，甚至在距離坑底一定范圍或毗鄰建筑物的局部地方不用錨噴，對于加強錨護部分施工單位自然會提出補償，但對于減少錨筋及不用錨噴的部分就需要建設單位的細心觀察和監(jiān)督，以便以確鑿的證據和充分的理由確定工程量?！岸鄦枴本褪菍τ陬A算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對自己經驗不充分的問題不匆忙作定論，要向現場的工程師進行咨詢。在項目開發(fā)過程中不可避免的市政工程、消防工程、電業(yè)工程等，由于行業(yè)的壟斷，大多數的造價人員很少遇到這類預算，因此這些問題上就更需要多問、“多思考”，定額仍是目前建設市場確定造價的主要依據，但也應客觀地認識到定額不可能囊括市場，由于新工藝、新材料地不斷涌現，工程施工現場的特殊情況都使得子目組價、項目組價仍為目前造價中不可避免的工作。如在外電掘工程中，施工單位往往習慣以地下入孔檢查井每座多少報錢價？防水硅膠以每平方米多少元報價，究竟每座實際有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能組價到施工單位的報價水平，防水硅膠具體用量及操作工藝是什么，能不能組價到每平方米報價，都需要造價人員去推敲、思考。

3 做好市場材料及市場工藝價格，建立詢價體系

項目的工程材料費一般要占工程總成本的60%左右，顯然材料成本是成本控制的重頭戲。項目開發(fā)過程中，建設單位為控制成本及確保材料質量，對某些材料均會采用甲方指定或限價方式。首先，企業(yè)應系統(tǒng)關注機構公布的價格，與社會咨詢機構保持聯(lián)系。建立起企業(yè)自身的價格信息網絡，保持信息渠道的暢通，及時準確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的價格信息，保證工作人員可隨時隨地地調用及監(jiān)督，做到資源共享。需強調一點，政府公布的價格是市場的平均價，詳細的價格管理遠不能簡單停留在這一深度，要進一步利用長期與商家建立起的經濟往來關系和社會公開渠道，尋找物美價廉的產品。

分析材料的周期變化規(guī)律，研究判斷不同地區(qū)、不同材料的短期及中期走向，在參照價格信息的基礎上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趨勢，將其分析成果應用在開發(fā)生產中。

在農村小城鎮(zhèn)建設房地產開發(fā)項目經濟成本控制上，堅持科學發(fā)展觀，對農村小城市房屋建筑開發(fā)項目控制做出基本判斷，并在小城市農村住房管理發(fā)展建設項目中，提出了建設系統(tǒng)針對農房小城市建設方面的具體開發(fā)建設的經濟控制方案有效的監(jiān)查，把農村小城市房地產開發(fā)和經營有計劃，實施走產業(yè)化的道路，使小城城鎮(zhèn)基礎建設、房地產企業(yè)有效的發(fā)展。