基于財務(wù)分析的心連心嵐園項目可行性研究報告

龍治慧

摘 要：本文對心連心嵐園項目進(jìn)行了總體性的分析，但財務(wù)分析作為重點，得出此次項目不具有可行性，最后提出了相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：財務(wù)；項目；研究報告

一、企業(yè)基本概況

心連心集團(tuán)始建于1997年11月，以超市、百貨零售業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，逐步形成商貿(mào)物流配送、食品加工生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑、旅游餐飲娛樂、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等多元化并存的大型綜合性經(jīng)濟(jì)實體，并以湖南湘潭為大本營不斷向全國各省、市、縣等地區(qū)拓進(jìn)發(fā)展。心連心集團(tuán)擁有大、中型連鎖超市、百貨購物廣場50多家，總營業(yè)面積近30萬平方米。同時，擁有百萬頭生豬養(yǎng)殖基地、農(nóng)業(yè)生態(tài)科技實驗基地、孵化培育園林植物種植基地1萬畝；有5萬噸生豬機(jī)械化定點屠宰場，肉禽、農(nóng)產(chǎn)品精、深加工中心和年配送能力達(dá)30多億元的物流配送中心及全資子公司15家；控股、參股合資合作企業(yè)3家。

心連心集團(tuán)目前擁有凈值9.8億元，上年度銷售總額25.6億元，累計繳稅超過億元大關(guān)；解決下崗職工、社會待業(yè)、失業(yè)人員、零就業(yè)家庭、殘疾人員就業(yè)崗位8000余個，引進(jìn)具有本碩學(xué)歷，中高級職稱人才300多名。

二、項目基本概況

2008年7月，心連心集團(tuán)斥巨資整體收購了嵐園大酒店，原是中外合作的國際三星級涉外商務(wù)酒店。心連心集團(tuán)下屬企業(yè)——湘潭可可置業(yè)開發(fā)有限公司將再次投入23億元，打造一個總建設(shè)用地150畝、總建筑面積達(dá)75萬平方米的湘潭國際商業(yè)中心。此項目將建成為湘潭首家以商貿(mào)為主，商住為輔，融匯購物、商務(wù)辦公、酒店、體育、文化、娛樂、餐飲、酒吧、演藝、休閑、金融服務(wù)、國際公寓、高檔住宅為一體的湘潭市首家“一站式生活”城市綜合體。該項目的選址位于湖南省湘潭市岳塘區(qū)建設(shè)路口（原嵐園大酒店），其連接著河?xùn)|大道和建設(shè)路，是河西通往河?xùn)|的必要通道，附近有多所學(xué)校，湖南理工職業(yè)技術(shù)學(xué)院和湖南冶金職業(yè)技術(shù)學(xué)院湘潭校區(qū)，被稱為“黃金地段”。

三、項目可行性研究

經(jīng)過我們的長期討論和調(diào)研資料，我們認(rèn)為心連心集團(tuán)在建設(shè)路口建設(shè)“一站式”城市綜合體的項目不可行。有以下幾點支持我們的論點。

1、宏觀方面

（1）目前無論是國際還是國內(nèi)，經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展都不盡如人意。

國外的歐債危機(jī)已經(jīng)是處于水深火熱之中了。據(jù)西班牙央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，西班牙2012年三季度經(jīng)濟(jì)環(huán)比萎縮0.4%，幅度與二季度持平；同比萎縮1.7%，幅度高于二季度的1.3%。該國房地產(chǎn)市場連續(xù)五年不景氣。

（2）從國內(nèi)剛剛披露的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀。

8月份中國制造業(yè)PMI為49.2%，自去年11月以來首度跌破50%，創(chuàng)出9個月新低。二季度我國GDP增速為7.6%，連續(xù)第六個季度下滑。雖然在第三季度所有的數(shù)據(jù)有所回升，但我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展仍存在下行風(fēng)險。

（3）城市綜合體的發(fā)展趨勢

城市綜合體能將各種資源有效整合，物業(yè)資源獲得優(yōu)化配置，從而發(fā)揮更大的空間效益既省地又節(jié)能。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，城市綜合體內(nèi)的各種業(yè)態(tài)和物業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，往往能提高36%，而節(jié)能收益則可以提升42%。

雖然城市綜合體具有很多優(yōu)勢，但并不是所有開發(fā)商都能開發(fā)此種產(chǎn)品，也不是所有城市和開發(fā)商適合建設(shè)“城市綜合體”。對于城市而言，心連心集團(tuán)的選址是在一個城市的中心區(qū)域、核心位置，交通便利、商圈繁榮。但對于開發(fā)商而言，心連心集團(tuán)是否具有能力和財力來開發(fā)“城市綜合體”就要打一個大大的問號了。倘若經(jīng)營不善，將可能導(dǎo)致整體項目后期無法實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營，放棄了長期現(xiàn)金流的收入。

2、微觀方面

（1）心連心集團(tuán)的選址雖然位于商圈繁榮的城市核心位置，但與其打擂臺的是早在湘潭人民心目中有極高地位的步步高集團(tuán)，它該如何將步步高的顧客吸引到自己的商圈中呢？

（2）該項目的投資將達(dá)到23億元，而心連心集團(tuán)上年度的銷售總額才25.6億元，凈值為9.8億元。心連心集團(tuán)目前所擁有的資產(chǎn)完全不可能支撐起這樣一個龐大的項目。因此必須從銀行貸款，相關(guān)的銀行利息等財務(wù)費(fèi)用也是一筆不小的開支。

（3）湘潭市市民中掌握那少數(shù)財富2%的人，消費(fèi)著98%產(chǎn)品的人，通常不會選擇在湘潭市區(qū)進(jìn)行購物。交通的方便已不能成為商圈繁榮的優(yōu)勢，他們已經(jīng)可以駕車去長沙、甚至廣東購物。

（4）心連心集團(tuán)在2010年時，連續(xù)竣工了兩個大型項目豬肉冷凍庫和裕豐大酒店。兩個項目的連連支出將會導(dǎo)致心連心集團(tuán)所能投入的資金更加的薄弱。

（5）消費(fèi)習(xí)慣

消費(fèi)習(xí)慣是指消費(fèi)主體在長期消費(fèi)實踐中形成的對一定消費(fèi)事物具有穩(wěn)定性偏好的心理表現(xiàn)。它是個人的一種穩(wěn)定性消費(fèi)行為，是人們在長期的生活中慢慢積累而成的，反過來它又對人們的購買行為有著重要的影響。

湘潭市市民習(xí)慣于去步步高購物，就像株洲人民習(xí)慣于去株洲百貨一樣。雖然對面有更好的選擇心連心甚至王府井這樣的“城市綜合體”，但其銷售額還是處于低水平運(yùn)行。

（6）未來的交通發(fā)展趨勢

未來湖南的發(fā)展，政治、經(jīng)濟(jì)中心將向南移，長沙火車南站將取代株洲火車站成為整個湖南地區(qū)的新一代“交通樞紐”，九華地區(qū)將通上輕軌，湘潭未來的交通樞紐將在九華地區(qū)，而不是建設(shè)路口。其商圈的繁榮將不復(fù)存在。

綜上所述，我認(rèn)為財務(wù)分析的心連心嵐園項目是不可行的，同時這個項目影響了整個企業(yè)的現(xiàn)金流，增加了整個企業(yè)的財務(wù)費(fèi)用。（作者單位：湘潭大學(xué)）

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