簡論房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)購房者的欺詐行為

馬馳

摘 要：現(xiàn)今，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面發(fā)揮了重要作用。但在這快速發(fā)展的背后，在房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的糾紛也與日俱增，許多購房者被房地產(chǎn)企業(yè)欺詐，遭受了不同程度的損失，破壞了市場秩序的平衡與穩(wěn)定。為此，本文提出多角度的防范對(duì)策，以維護(hù)購房者的合法權(quán)益和市場交易秩序的穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；欺詐；購房者；防范對(duì)策

隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人民生活水平也在不斷提高，加上我國城鎮(zhèn)住房制度改革的深入，房地產(chǎn)已成為我國居民新的消費(fèi)和投資熱點(diǎn)。但由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，有關(guān)房地產(chǎn)的法律規(guī)范并不完善，而房地產(chǎn)企業(yè)往往利用其優(yōu)勢地位，欺騙購房者，損害購房者的合法權(quán)益，擾亂市場交易秩序。針對(duì)這些欺詐行為，提出有效的防范措施以保護(hù)購房者的權(quán)益十分必要。

一、 房地產(chǎn)企業(yè)的欺詐行為

（一） 房地產(chǎn)企業(yè)欺詐行為的概念和特征

房地產(chǎn)企業(yè)的欺詐行為是指經(jīng)營者在提供房地產(chǎn)銷售或服務(wù)的過程中，采取不正當(dāng)手段欺騙、誤導(dǎo)購房者，讓購房者做出錯(cuò)誤的意思表示，從而使購房者的合法權(quán)益受到損害的行為。具體特征有：

1. 房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂房地產(chǎn)銷售合同來實(shí)施其欺詐行為；

2. 經(jīng)營者誘使購房者簽訂合同，使該欺詐性合同發(fā)生法律約束力，并通過該合同的履行，實(shí)現(xiàn)獲得非法利益的目的。

3. 其欺詐手段是對(duì)訂立的房地產(chǎn)銷售合同中的主要條款或關(guān)鍵性的內(nèi)容做虛假陳述，或者隱瞞事實(shí)真相。

（二） 房地產(chǎn)企業(yè)欺詐行為的構(gòu)成要件

綜上所述，如果房地產(chǎn)企業(yè)的行為符合下列條件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其對(duì)購房者構(gòu)成欺詐：

1. 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售中有欺詐的故意。在訂立或履行合同時(shí)有使購房者陷入與實(shí)際不符的錯(cuò)誤判斷的意圖以及使購房者基于其錯(cuò)誤的判斷而向房地產(chǎn)企業(yè)做出意思表示的意圖。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售中有欺詐購房者的行為，包括廣告欺詐，質(zhì)量欺詐，面積欺詐，交付欺詐，產(chǎn)權(quán)欺詐，價(jià)格欺詐等等。

3. 購房者因欺詐而陷入錯(cuò)誤，并因錯(cuò)誤而做出了有瑕疵的意思表示。

（三） 房地產(chǎn)企業(yè)欺詐行為的成因

1. 房地產(chǎn)行業(yè)在中國起步晚，發(fā)展時(shí)間短，企業(yè)自律性較差，尚未形成普遍性的誠信經(jīng)營理念。

2. 商品房交易法律制度不健全。相關(guān)法律規(guī)范不全面、不具體、操作性不強(qiáng)、權(quán)威性較差，現(xiàn)行法律制度尚未能有效發(fā)揮防范、打擊商品房交易中欺詐行為的作用。

3. 國土、房產(chǎn)、規(guī)劃、價(jià)格、計(jì)量等政府職能部門對(duì)商品房交易監(jiān)管缺位或監(jiān)管錯(cuò)位。

4. 購房者缺乏防范欺詐行為的意識(shí)和手段。主要是因?yàn)橘彿空咛幱谙鄬?duì)弱勢的地位，單憑個(gè)人之力是很難有效防范開發(fā)企業(yè)在其中實(shí)施各種欺詐行為的。

二、 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的欺詐行為進(jìn)行防范的必要性

第一，房地產(chǎn)企業(yè)的欺詐行為違背了市場經(jīng)濟(jì)的基本商業(yè)道德，即誠信、公平原則。首先，誠信原則要求人們在不損害他人、社會(huì)公共利益和市場秩序的前提下，去追求自己的合法利益。而現(xiàn)今，房地產(chǎn)領(lǐng)域的糾紛日益增多，反映了我國房地產(chǎn)市場的信用危機(jī)嚴(yán)重，它會(huì)阻礙房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程。其次，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)取得高收益就必須符合公平原則，不能以損害他人的利益為代價(jià)來追求自己的非法利益，只有遵循公平原則才能平衡當(dāng)事人雙方的利益關(guān)系。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)的欺詐行為會(huì)惡化整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)信用度差，違約現(xiàn)象嚴(yán)重，會(huì)使得交易雙方缺乏信任感，增加交易時(shí)間，擴(kuò)大交易風(fēng)險(xiǎn)，增加交易費(fèi)用；其次，這種欺詐行為擾亂了正常的經(jīng)濟(jì)秩序，會(huì)造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，從而形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最后使整個(gè)經(jīng)濟(jì)體趨于崩潰。

第三，由于多方面的現(xiàn)實(shí)原因，使得房地產(chǎn)企業(yè)的欺詐行為日益增多，嚴(yán)重危害購房者的合法權(quán)益，使社會(huì)不穩(wěn)定因素增加。這些現(xiàn)實(shí)原因包括：房地產(chǎn)行業(yè)的誠信經(jīng)營理念尚未普遍形成，現(xiàn)行法律規(guī)制不足，政府職能部門監(jiān)管不力，購房者在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、信息掌握等多方面都處于弱勢地位等等。

第四，房地產(chǎn)行業(yè)侵權(quán)事件的層出不窮，不利于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展。比如“虛假認(rèn)籌”，曾一度曝光的“樓歪歪”“樓脆脆”，一路狂飆的樓價(jià)等等，房地產(chǎn)企業(yè)一味追求經(jīng)濟(jì)利益，而忽視關(guān)系到公眾生命、財(cái)產(chǎn)安全的商品房質(zhì)量問題，嚴(yán)重?fù)p害了百姓利益和社會(huì)公共利益。

綜上，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管制，防范欺詐行為的發(fā)生，對(duì)維護(hù)正常的市場秩序，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，維護(hù)購房者合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定和百姓安居樂業(yè)，十分重要。

三、 防范房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)購房者欺詐行為的對(duì)策

（一） 建立、健全房地產(chǎn)交易市場監(jiān)管制度。

嚴(yán)格執(zhí)行土地使用權(quán)、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)、商品房預(yù)售或抵押登記等各項(xiàng)法律制度；進(jìn)行監(jiān)管制度和方式的創(chuàng)新；嚴(yán)厲查處各類商品房交易欺詐案件。

（二） 構(gòu)建和完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。

政府相關(guān)部門應(yīng)該推行和完善房地產(chǎn)信息披露制度；企業(yè)也應(yīng)按照房地產(chǎn)主管部門的要求，披露各個(gè)樓盤房屋的相關(guān)信息，提高整個(gè)房屋交易過程的透明度。

（三） 完善房地產(chǎn)市場相關(guān)法律制度。

1. 適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條規(guī)定：經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加其賠償受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)格或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。

2. 完善商品房買賣合同中違約責(zé)任條款。在現(xiàn)實(shí)的房屋交易中，房地產(chǎn)企業(yè)違約責(zé)任的承擔(dān)兌現(xiàn)的極少，使整個(gè)交易市場呈現(xiàn)出不平等的現(xiàn)象。所以在買賣過程中對(duì)于雙方違約責(zé)任的約定必須始終保持平等的狀態(tài)，對(duì)同一種違約行為要明確規(guī)定買賣雙方應(yīng)承擔(dān)同等違約責(zé)任，從而有效地維護(hù)購房者的實(shí)體權(quán)利。

3. 完善法律法規(guī)，規(guī)范政府行為。政府在制訂相關(guān)政策時(shí)，一方面應(yīng)該確保政策上的連續(xù)性，同時(shí)也要使政策符合實(shí)際條件；同時(shí)減少政府官員在訴訟中的尋租行為，確保司法的獨(dú)立性。

（四） 筑建房地產(chǎn)行業(yè)的誠信體系。

發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)功能，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行誠信教育，使其嚴(yán)格遵守已有法律法規(guī)的法律責(zé)任以及支持社區(qū)項(xiàng)目的慈善責(zé)任等社會(huì)責(zé)任；同時(shí)，加強(qiáng)社會(huì)輿論監(jiān)督，將新聞輿論與社會(huì)公眾的監(jiān)督結(jié)合進(jìn)來，建立企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有違道德和法律的行為加以曝光，使房地產(chǎn)企業(yè)的欺詐行為無處可藏。

（五） 增強(qiáng)購房者的購房知識(shí)和維權(quán)意識(shí)。

有關(guān)部門可以建立房地產(chǎn)交易知識(shí)宣傳網(wǎng)，以加深購房者對(duì)交易注意事項(xiàng)的認(rèn)識(shí)；購房者在買房時(shí)也要注意相關(guān)的證件、執(zhí)照、手續(xù)是否齊全，避免上當(dāng)受騙；對(duì)重大欺詐案件，要及時(shí)向有關(guān)行政執(zhí)法部門舉報(bào)；遇到侵權(quán)行為，要及時(shí)向有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)反映，積極維護(hù)自己的合法權(quán)益。

結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)是事關(guān)民生的重要產(chǎn)業(yè)，它的健康有序發(fā)展與百姓生活水平的提高、幸福感的增強(qiáng)以及社會(huì)秩序的穩(wěn)定聯(lián)系緊密。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)欺詐行為的監(jiān)管和防范十分重要，而這需要社會(huì)各界的共同努力，需要政府部門加大執(zhí)法監(jiān)管力度，需要購房者增強(qiáng)維權(quán)意識(shí)，需要社會(huì)輿論媒體的廣泛監(jiān)督，需要房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)自律，只有各方齊心協(xié)力，才能使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，從而保證國民經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展，百姓安居樂業(yè)。（作者單位：西南交通大學(xué)政治學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1] 姚力.商品房銷售欺詐及懲罰性賠償研究.西南政法大學(xué).2007（4）.

[2] 婁文龍.基于社會(huì)責(zé)任的房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究.房地產(chǎn)論壇.2011（4）：162—164.