房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證研究

劉降斌++李亮亮

摘 要：應(yīng)用1997—2009年全國(guó)29個(gè)省市的面板數(shù)據(jù)，分析了影響中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素。在影響房地產(chǎn)價(jià)格的眾多因素中，主要選取了需求方、供給方以及金融變量進(jìn)行理論分析，并結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際提出相應(yīng)假說(shuō)。實(shí)證結(jié)果顯示，房?jī)r(jià)推動(dòng)力的主要來(lái)源是需求方，且銀行信貸對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不可忽視；而供給方的相關(guān)變量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較小，其中，房地產(chǎn)投資額對(duì)房?jī)r(jià)不具有顯著影響，竣工面積對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小。依據(jù)實(shí)證結(jié)論，提供了一些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；房地產(chǎn)市場(chǎng)；銀行信貸

中圖分類號(hào)：F293.3；F224 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）05-0021-02

引言

2007年，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破滅，引發(fā)了次貸危機(jī)；我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了衰退的跡象，房?jī)r(jià)持續(xù)下降。2009年，受多重因素的影響，各種資金紛紛進(jìn)入樓市，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，迅速?gòu)膹?fù)蘇走向過(guò)熱。弄清影響房?jī)r(jià)的主要影響因素，探究我國(guó)房地產(chǎn)投資是否過(guò)熱，房?jī)r(jià)是否合理，是否存在泡沫以及如何有效控制房地產(chǎn)價(jià)格迫在眉睫。

Abraham和Hendershott（1996）通過(guò)構(gòu)造一個(gè)包含滯后項(xiàng)過(guò)程的住宅價(jià)格模型，揭示了住宅價(jià)格與建設(shè)成本、就業(yè)率和收入直接相關(guān)，而價(jià)格上漲幅度和利率呈負(fù)相關(guān)。Takatoshi等（1995）認(rèn)為，在20世紀(jì)80年代日本房地產(chǎn)價(jià)格泡沫中，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸的急劇增加起到了誘發(fā)的作用。Collyns和Senhadji（2002）以中國(guó)香港、韓國(guó)、新加坡、泰國(guó)作為樣本，證實(shí)信貸增長(zhǎng)顯著影響了房地產(chǎn)價(jià)格。喬志敏（1995）用實(shí)證分析表明，生產(chǎn)成本的波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)有明顯的作用。平新喬（2004）認(rèn)為，地價(jià)的上升推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。崔光燦（2008）通過(guò)上海房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系的實(shí)證研究，得出了房地產(chǎn)信貸同房地產(chǎn)價(jià)格存在著長(zhǎng)期的協(xié)整關(guān)系，房地產(chǎn)信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有明顯的促進(jìn)作用。王松濤（2009）認(rèn)為，住房?jī)r(jià)格波動(dòng)不僅受到城市經(jīng)濟(jì)維度與房地產(chǎn)市場(chǎng)維度因素的影響，而且也受到開(kāi)放經(jīng)濟(jì)維度因素的影響。

綜上所述，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究很豐富。本文歸納他們的研究，主要從市場(chǎng)需求、供給和金融角度出發(fā)，利用我國(guó)1997—2009年的面板數(shù)據(jù)對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行檢驗(yàn)。

一、中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素和理論假說(shuō)

（一） 需求方因素：人均GDP和居民可支配收入

從理論上看，人均GDP和居民可支配收入作為收入水平的衡量指標(biāo)，它的上升會(huì)增強(qiáng)居民的購(gòu)買能力，提供房屋的有效需求；另一方面，由于房產(chǎn)本身可以作為投資品的這種特殊性，會(huì)刺激投資性的需求。

理論假說(shuō)1：人均GDP和居民可支配收入同房?jī)r(jià)應(yīng)該呈現(xiàn)明顯正相關(guān)關(guān)系。

（二） 供給方因素：房地產(chǎn)投資額和竣工面積

房地產(chǎn)投資額反映的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況，代表開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)樓市的投資信心，開(kāi)發(fā)商是樂(lè)觀還是謹(jǐn)慎都切實(shí)落在了投資額上，投資額的增加相應(yīng)使房地產(chǎn)供給增加、房?jī)r(jià)下降。

按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)律，竣工面積一方面反映的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況，另一方面也反映了土地供求因素。

理論假說(shuō)2：房地產(chǎn)投資額和竣工面積同房?jī)r(jià)的關(guān)系為負(fù)相關(guān)。

（三） 金融因素：金融機(jī)構(gòu)貸款額

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，以個(gè)人住房貸款為主。如果此時(shí)個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)快速上升；如果個(gè)人住房貸款數(shù)量控制嚴(yán)格，價(jià)格上漲的幅度就不會(huì)太大。同樣，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為主，如銀行不能滿足開(kāi)發(fā)商的資金需求，其資金鏈就會(huì)受到影響，就需要通過(guò)降價(jià)來(lái)進(jìn)行銷售；如果開(kāi)發(fā)貸款可以滿足其資金需求，降價(jià)的可能性就較小，僅表現(xiàn)為交易量的減小而不是價(jià)格的下降。

理論假說(shuō)3：金融機(jī)構(gòu)貸款額對(duì)房?jī)r(jià)的影響關(guān)系為正。

二、實(shí)證結(jié)果與分析

（一）樣本選擇與數(shù)據(jù)說(shuō)明

本文選取了1997—2009年全國(guó)29個(gè)省、市和自治區(qū)的面板數(shù)據(jù)（青海和西藏統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不完整，為了面板的平穩(wěn)性，本文在此舍去這兩個(gè)省）。主要數(shù)據(jù)來(lái)源于《新中國(guó)60年統(tǒng)計(jì)資料匯編》和各省《統(tǒng)計(jì)年鑒》。本文選取的主要變量如下：

被解釋變量為房?jī)r(jià)（priceRE），需求方變量為人均GDP（pcgdp）、居民可支配收入（incomeR），供給方變量為房地產(chǎn)投資額（investRE）、竣工面積（areaC），金融變量為貸款額（loan）。

依據(jù)本文之前對(duì)于現(xiàn)狀和理論的分析建立計(jì)量模型如下：

1.需求方變量。人均GDP每增加1%會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲0.0587%，且在1%的顯著水平下通過(guò)檢驗(yàn)。居民可支配收入每增加1%，房屋價(jià)格就會(huì)增加0.121%，且在5%的顯著水平下通過(guò)檢驗(yàn)。這個(gè)結(jié)果對(duì)假說(shuō)1提供了足夠的支持。

2.供給方變量。在模型（3）中，房地產(chǎn)投資額項(xiàng)的系數(shù)為-0.284，雖然符合本文的預(yù)期，但是不顯著。這表明，房地產(chǎn)投資額對(duì)房?jī)r(jià)不存在統(tǒng)計(jì)上的顯著影響，從而在后面的模型中，剔除該項(xiàng)。

房地產(chǎn)竣工面積每增加1萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下降0.0453元/平方米，且在5%的顯著水平下通過(guò)檢驗(yàn)。這對(duì)假說(shuō)2提供了統(tǒng)計(jì)支持。

3.金融變量。信貸規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是，信貸規(guī)模每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)增加0.0607%。這恰好提供了支持假說(shuō)3的實(shí)證證據(jù)。

三、 結(jié)論與政策建議

（一） 主要結(jié)論

通過(guò)以上回歸結(jié)果同理論假說(shuō)的對(duì)比，得出以下主要結(jié)論。

1.需求因素中的人均GDP和居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響較為明顯。這表明，房?jī)r(jià)的一個(gè)重要推動(dòng)因素是人均收入水平的增長(zhǎng)，對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)人均收入水平只能算中低收入的發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，只要收入增加，房產(chǎn)需求會(huì)大大增加，從而會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。endprint

2.房地產(chǎn)投資額對(duì)房?jī)r(jià)的影響在統(tǒng)計(jì)意義上不顯著，竣工面積對(duì)房?jī)r(jià)的影響在經(jīng)濟(jì)意義上也是較小的——竣工面積每增加1萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)價(jià)格每平方米才下降0.0453元。這表明，房?jī)r(jià)的決定因素主要不在供給方，這可能部分驗(yàn)證了房地產(chǎn)業(yè)存在相對(duì)較大的利潤(rùn)空間。

3.房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成密切的關(guān)系，信貸規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有正向推動(dòng)作用，表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)信貸依賴性強(qiáng)，與其他資產(chǎn)一樣，只有流動(dòng)性支持的房地產(chǎn)價(jià)格才能快速上漲。

（二） 主要政策建議

1.有效抑制房地產(chǎn)的投機(jī)需求。人均收入水平的提高會(huì)增加一部分投機(jī)需求，這會(huì)使房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大的波動(dòng)并可能推動(dòng)房?jī)r(jià)超出中低收入階層的購(gòu)買能力，這就需要我們?cè)谝欢ǔ潭壬弦种仆稒C(jī)需求。

2.實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的民生性，增加經(jīng)濟(jì)適用房的住房供應(yīng)量。增加經(jīng)濟(jì)適用房等福利性住房的供應(yīng)，等于變相增加了中低收入階層的補(bǔ)貼，提高了他們的收入，從而為抑制市場(chǎng)價(jià)格的上漲提供可能。

3.銀行信貸可作為短期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段之一。如果各地房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)進(jìn)一步下跌，可適當(dāng)放寬個(gè)人住房貸款條件，在貸款結(jié)構(gòu)上向開(kāi)發(fā)商做適當(dāng)?shù)膬A斜，維持開(kāi)發(fā)商的資金鏈。而如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯快速上漲，則要適當(dāng)嚴(yán)格個(gè)人住房貸款的發(fā)放條件，特別要控制對(duì)于以投資、投機(jī)為目的的個(gè)人住房貸款的發(fā)放，從而起到抑制需求、穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。

參考文獻(xiàn)：

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[7] 王松濤.城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究——基于中國(guó)35個(gè)大中城市面板數(shù)據(jù)模型的分析[J].南開(kāi)經(jīng)濟(jì)研究，2009，（2）：

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2.房地產(chǎn)投資額對(duì)房?jī)r(jià)的影響在統(tǒng)計(jì)意義上不顯著，竣工面積對(duì)房?jī)r(jià)的影響在經(jīng)濟(jì)意義上也是較小的——竣工面積每增加1萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)價(jià)格每平方米才下降0.0453元。這表明，房?jī)r(jià)的決定因素主要不在供給方，這可能部分驗(yàn)證了房地產(chǎn)業(yè)存在相對(duì)較大的利潤(rùn)空間。

3.房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成密切的關(guān)系，信貸規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有正向推動(dòng)作用，表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)信貸依賴性強(qiáng)，與其他資產(chǎn)一樣，只有流動(dòng)性支持的房地產(chǎn)價(jià)格才能快速上漲。

（二） 主要政策建議

1.有效抑制房地產(chǎn)的投機(jī)需求。人均收入水平的提高會(huì)增加一部分投機(jī)需求，這會(huì)使房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大的波動(dòng)并可能推動(dòng)房?jī)r(jià)超出中低收入階層的購(gòu)買能力，這就需要我們?cè)谝欢ǔ潭壬弦种仆稒C(jī)需求。

2.實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的民生性，增加經(jīng)濟(jì)適用房的住房供應(yīng)量。增加經(jīng)濟(jì)適用房等福利性住房的供應(yīng)，等于變相增加了中低收入階層的補(bǔ)貼，提高了他們的收入，從而為抑制市場(chǎng)價(jià)格的上漲提供可能。

3.銀行信貸可作為短期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段之一。如果各地房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)進(jìn)一步下跌，可適當(dāng)放寬個(gè)人住房貸款條件，在貸款結(jié)構(gòu)上向開(kāi)發(fā)商做適當(dāng)?shù)膬A斜，維持開(kāi)發(fā)商的資金鏈。而如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯快速上漲，則要適當(dāng)嚴(yán)格個(gè)人住房貸款的發(fā)放條件，特別要控制對(duì)于以投資、投機(jī)為目的的個(gè)人住房貸款的發(fā)放，從而起到抑制需求、穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。

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2.房地產(chǎn)投資額對(duì)房?jī)r(jià)的影響在統(tǒng)計(jì)意義上不顯著，竣工面積對(duì)房?jī)r(jià)的影響在經(jīng)濟(jì)意義上也是較小的——竣工面積每增加1萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)價(jià)格每平方米才下降0.0453元。這表明，房?jī)r(jià)的決定因素主要不在供給方，這可能部分驗(yàn)證了房地產(chǎn)業(yè)存在相對(duì)較大的利潤(rùn)空間。

3.房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成密切的關(guān)系，信貸規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有正向推動(dòng)作用，表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)信貸依賴性強(qiáng)，與其他資產(chǎn)一樣，只有流動(dòng)性支持的房地產(chǎn)價(jià)格才能快速上漲。

（二） 主要政策建議

1.有效抑制房地產(chǎn)的投機(jī)需求。人均收入水平的提高會(huì)增加一部分投機(jī)需求，這會(huì)使房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大的波動(dòng)并可能推動(dòng)房?jī)r(jià)超出中低收入階層的購(gòu)買能力，這就需要我們?cè)谝欢ǔ潭壬弦种仆稒C(jī)需求。

2.實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的民生性，增加經(jīng)濟(jì)適用房的住房供應(yīng)量。增加經(jīng)濟(jì)適用房等福利性住房的供應(yīng)，等于變相增加了中低收入階層的補(bǔ)貼，提高了他們的收入，從而為抑制市場(chǎng)價(jià)格的上漲提供可能。

3.銀行信貸可作為短期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段之一。如果各地房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)進(jìn)一步下跌，可適當(dāng)放寬個(gè)人住房貸款條件，在貸款結(jié)構(gòu)上向開(kāi)發(fā)商做適當(dāng)?shù)膬A斜，維持開(kāi)發(fā)商的資金鏈。而如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯快速上漲，則要適當(dāng)嚴(yán)格個(gè)人住房貸款的發(fā)放條件，特別要控制對(duì)于以投資、投機(jī)為目的的個(gè)人住房貸款的發(fā)放，從而起到抑制需求、穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。

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[7] 王松濤.城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究——基于中國(guó)35個(gè)大中城市面板數(shù)據(jù)模型的分析[J].南開(kāi)經(jīng)濟(jì)研究，2009，（2）：

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