城中村改造項(xiàng)目的物業(yè)管理問題及對(duì)策研究

作者簡(jiǎn)介：王貴英，（1958-）男，本科，經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理等。

摘要：物業(yè)管理工作與居民生活息息相關(guān)，是社會(huì)建設(shè)的重要內(nèi)容。城中村改造項(xiàng)目完成以后，其物業(yè)管理模式及服務(wù)質(zhì)量的好壞直接影響到回遷村民的生活水平，本文以石家莊市某城中村為例，對(duì)城中村物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，總結(jié)其成功的經(jīng)驗(yàn)，分析其存在的問題，有針對(duì)性的提出解決建議，以便探索出更加適合城中村改造項(xiàng)目物業(yè)管理模式。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；城中村；改造項(xiàng)目

一、引言

城中村改造項(xiàng)目改造完成以后，很大一部分項(xiàng)目的物業(yè)管理是由原集體經(jīng)濟(jì)改制后的股份制公司成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的，該企業(yè)的管理者是原村集體的領(lǐng)導(dǎo)人員，其物業(yè)的收費(fèi)、維修、清潔、保安等具體工作都是有本村的居民完成。

二、城中村改造項(xiàng)目特點(diǎn)分析

（一）景觀特征

城中村改造項(xiàng)目大多都是近幾年建設(shè)完成的，從小區(qū)布局到戶型選擇都是按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的，建筑功能齊全，小區(qū)生活環(huán)境較好，符合現(xiàn)代人生活的要求。

（二）社會(huì)特征

城中村居民以種族聚集式居住，成員之間存在一定的血緣關(guān)系，大部分成員文化水平不高、缺乏現(xiàn)代化意識(shí)、小農(nóng)思想嚴(yán)重、在婚喪嫁娶事項(xiàng)方面存在一些獨(dú)特的風(fēng)俗習(xí)慣，人口職業(yè)構(gòu)成復(fù)雜。

（三）經(jīng)濟(jì)特征

城中村改造項(xiàng)目以集體經(jīng)濟(jì)為主，服務(wù)業(yè)發(fā)展較快，居民沒有固定工作，收入不穩(wěn)定，房租是占其收入的主要部分。

三、城中村改造項(xiàng)目物業(yè)管理的問題

（一）沒有成立業(yè)主大會(huì)

由于沒有成立業(yè)主大會(huì)，沒有形成業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有效監(jiān)督，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量差。例如小區(qū)內(nèi)的環(huán)境長(zhǎng)時(shí)間無人治理，綠化荒蕪，無人管理；小區(qū)內(nèi)的安全管理不到位，致使車輛丟失嚴(yán)重；小區(qū)內(nèi)基本沒有文體娛樂活動(dòng)，業(yè)主業(yè)余生活單調(diào)等。

（二）業(yè)主道德素質(zhì)不高

由于沒有成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主與業(yè)主之間也沒有形成有效的監(jiān)督制約機(jī)制，導(dǎo)致業(yè)主的一些影響環(huán)境的行為沒有得到有效的制止，業(yè)主之間的關(guān)系緊張，也影響到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象，更重要的是這種行為不得到制止，久而久之會(huì)影響到城市環(huán)境，影響城市的形象。例如，某些業(yè)主在樓下燒水，不僅妨礙了其他業(yè)主的權(quán)利，還破壞了小區(qū)的環(huán)境，影響到小區(qū)的形象建設(shè)。

（三）物業(yè)收費(fèi)困難

由于城中村的居民以前大多從事服務(wù)業(yè)，收入不穩(wěn)定。更有相當(dāng)一部分業(yè)主以前主要以出租房屋的收入作為自己的主要經(jīng)濟(jì)來源，而今不僅失去了該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)收入，還要交納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用，擴(kuò)大了住房成本，這是業(yè)主短時(shí)期內(nèi)很難接受的。因此，由于業(yè)主的經(jīng)濟(jì)狀況、思想意識(shí)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量差等原因，導(dǎo)致了物業(yè)管理收費(fèi)困難。

四、城中村改造項(xiàng)目物業(yè)管理的問題的解決對(duì)策

（一）建立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)的相互監(jiān)督制約機(jī)制

理順業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社區(qū)居委會(huì)的關(guān)系，明確業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)是對(duì)物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約履行情況實(shí)施監(jiān)督，并接受社區(qū)居委會(huì)的工作指導(dǎo)。要改善業(yè)主委員會(huì)工作條件，規(guī)范運(yùn)作程序，使其充分發(fā)揮作用，推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理，努力構(gòu)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動(dòng)發(fā)展的新機(jī)制。從加強(qiáng)指導(dǎo)和管理出發(fā)，應(yīng)實(shí)行將業(yè)主委員會(huì)納入社區(qū)居委會(huì)管理體系。尤其是社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)依法履行職能，積極配合房地產(chǎn)行政主管部門做好相關(guān)工作，促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)能夠正常地開展活動(dòng)，發(fā)揮應(yīng)有的作用。盡快依照相關(guān)規(guī)定，幫助業(yè)主委員會(huì)解決好辦公經(jīng)費(fèi)和辦公場(chǎng)所等問題，為業(yè)主委員會(huì)開展工作創(chuàng)造必要的條件。

由于這類項(xiàng)目物業(yè)管理大都是委托本村集體成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，而且城中村項(xiàng)目中的業(yè)主大多是原村的成員，文化水平不高，難免會(huì)造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)家作主，損害業(yè)主的利益。因此社區(qū)和街道有必要通過宣傳教育，提高業(yè)主素質(zhì)，協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)。這樣做，對(duì)業(yè)主來說，可以監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，有利于提高其服務(wù)質(zhì)量；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，可以通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的幫助，改善業(yè)主拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象。

（二）提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理能力，要加大物業(yè)管理人員培訓(xùn)，重要崗位要求持證上崗

應(yīng)創(chuàng)造條件，多形式、多層次對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)，并建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度，逐步做到持證上崗。要積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)科學(xué)管理，走專業(yè)化和社會(huì)化發(fā)展之路；要逐步提高物業(yè)管理人員的科技水平，使他們通過學(xué)習(xí)新的物業(yè)管理技術(shù)，盡快實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)管理技術(shù)和管理手段向現(xiàn)代管理技術(shù)和管理手段的轉(zhuǎn)變，提高物業(yè)管理的科技含量和服務(wù)質(zhì)量，以適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理服務(wù)的需要。

針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員大多是村民，沒有從事物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和資格，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量較低的情況，有必要提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和道德，加強(qiáng)物業(yè)管理人員的管理，要求物業(yè)從業(yè)人員必須持證上崗，堅(jiān)決杜絕物業(yè)管理人員監(jiān)守自盜的情況。

（三）開展精細(xì)化管理，降低物業(yè)管理成本

城中村居民收入較低，對(duì)于突然加大的住房成本不適應(yīng)，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)有必要實(shí)施精細(xì)化管理，在不影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，最大程度的降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本。

（四）加強(qiáng)物業(yè)使用者管理

城中村改造項(xiàng)目中物業(yè)使用者居多，住戶不穩(wěn)定，這對(duì)小區(qū)的安全、環(huán)境都會(huì)造成影響。因此應(yīng)加強(qiáng)小區(qū)的安全、環(huán)境方面的管理工作。

（五）開展多種活動(dòng)，豐富業(yè)主業(yè)余生活

城中村改造項(xiàng)目業(yè)主大部分是本村居民，長(zhǎng)期以來形成了自己獨(dú)特的風(fēng)俗習(xí)慣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在考慮居民風(fēng)俗習(xí)慣的同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理，防止擾民和毀壞環(huán)境的事件發(fā)生。同時(shí)，應(yīng)開展多種宣傳教育活動(dòng)，提高業(yè)主思想道德素質(zhì)，改掉其不好的生活習(xí)俗。

（六）建立親情化物業(yè)管理模式

利用業(yè)主之間的親屬關(guān)系，更易于建設(shè)“人本管理、善待需求、服務(wù)到位、溝通平臺(tái)”為核心的親情化物業(yè)管理模式。

五、結(jié)束語

城中村改造項(xiàng)目完成后，村民的居住條件及環(huán)境改善了，但是如果不加強(qiáng)此類項(xiàng)目的物業(yè)管理水平，將直接影響村民的生活質(zhì)量。因此，本文在分析城中村改造項(xiàng)目物業(yè)管理中存在的問題的基礎(chǔ)上，提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，希望對(duì)提高物業(yè)管理的水平有所幫助。（作者單位：石家莊正定新區(qū)建設(shè)與房管中心）

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