房地產(chǎn)的風(fēng)險或在產(chǎn)能過剩

葉檀

馬年伊始，兩則房地產(chǎn)新聞?wù)痼@四座。一是北京地價再創(chuàng)新高，據(jù)央廣經(jīng)濟之聲報道，今年前兩月，北京土地出讓金有望突破800億元人民幣。其中1月份北京土地出讓金總額高達(dá)406億元。2月份，已經(jīng)確定出讓的經(jīng)營性地塊有16宗，僅其中7宗的總起價就超過了175億元。預(yù)測顯示，2月份，北京土地出讓金沖破400億元指日可待。一二月份800億元的土地出讓金，相當(dāng)于北京2013年全年土地出讓金總額的近一半。中國指數(shù)研究院院長莫天全表示，成交面積同比跟環(huán)比分別上漲19%、49%，成交額環(huán)比上漲了169%。其他一線城市不遑多讓，上海1月份土地出讓金總額超過了200億元，接近去年同期的四倍。

二是山東曹縣政府忙辟謠。2月7日，源于《中國證券報》的報道?！渡綎|C縣城新房過剩，公務(wù)員被攤派賣房》在網(wǎng)絡(luò)廣為流傳，不少網(wǎng)友認(rèn)為文中提到的C縣即山東省曹縣，山東曹縣人民政府新聞辦急忙進行官方回應(yīng)稱不存在此情況。

第一則新聞顯示了一線城市作為房地產(chǎn)安全島的避險效應(yīng)，第二則新聞則滿足了投資者廣為流傳的四線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險大的預(yù)判。

有學(xué)者并不贊同中國存在廣泛的房地產(chǎn)泡沫，新加坡南洋理工大學(xué)經(jīng)濟系教授黃有光最新撰文駁中國房價泡沫論，指出至少這3年來，全國平均市場房價（以前政府或單位輔助的房價不可比）增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于居民收入。不排除在某些大城市中心地段的房價增加，可能超過人均收入。這是預(yù)期中的經(jīng)濟現(xiàn)象，不會造成嚴(yán)重社會問題，也應(yīng)該不會引發(fā)金融危機。英國《經(jīng)濟學(xué)人》（The Economist）最近有關(guān)于各國房價的比較文章認(rèn)為，中國的房價相對其人均可支配收入被低估37%。這是所有23個主要國家與地區(qū)中被低估第二厲害的國家，被低估最大的日本達(dá)到38%。

判斷房地產(chǎn)泡沫結(jié)論的論據(jù)很簡單，如果中國房貸緊縮而房地產(chǎn)市場保持堅挺，說明房地產(chǎn)市場受到收入增長的支撐。沒有泡沫，起碼迄今為止，一二線城市能夠禁得起市場的考驗。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1月雖然銀行貸款處在均勻發(fā)放階段，但整體信貸額度依舊趨緊。房貸趨緊近一年，一二線尤其是一線城市房價仍在持續(xù)上漲，說明這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場無泡沫。

而三四線城市則岌岌可危，不管是不是曹縣，一些小城市增加了房產(chǎn)推銷力度，甚至動用政府力量推銷，說明此前大量庫存未能得到消化，政府為了GDP與地方財政收入大力賣地卻沒有考慮到消費能力，這些地方會撐死的。這樣的房地產(chǎn)市場面臨的不是泡沫風(fēng)險，而是產(chǎn)能過剩，與政府為了推動GDP上馬鋼鐵、水泥、電解鋁等過剩產(chǎn)能項目沒有什么不同。與泡沫崩潰不同的是，這些地方的銀行壞帳將因此而上升，不會出現(xiàn)急性泡沫崩潰風(fēng)險，傳染性也不強。

中國房地產(chǎn)市場與日、美等國有所不同，收入上升、泡沫風(fēng)險與產(chǎn)能過剩糾纏在一起，各個城市、各個地區(qū)千差萬別，試圖以房地產(chǎn)金融一個理論統(tǒng)括房地產(chǎn)市場，是不可能完成的任務(wù)。中國金融真正的風(fēng)險是銀行隱藏的壞帳，是金融資產(chǎn)質(zhì)量太爛，而不是其他。endprint