2014，馬年中國(guó)房地產(chǎn)整體預(yù)測(cè)

吳其倫

2013年初“新國(guó)五條”的頒布令許多民眾對(duì)房市的未來(lái)燃起希望，可接踵而至的一次次失望痛擊著民眾的心。但是，隨著2014年馬年的呼嘯而來(lái)，這些惱人的過(guò)往已然塵封，嶄新的2014年充滿(mǎn)著希望與機(jī)遇，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎指日可待。

一、縱觀(guān)后調(diào)控時(shí)代，政策以完善房地產(chǎn)供應(yīng)體系為主。新的領(lǐng)導(dǎo)集體試圖采取逐步淡化房地產(chǎn)調(diào)控的冷處理方法解決市場(chǎng)矛盾，近期諸多高級(jí)會(huì)議不提房地產(chǎn)調(diào)控即為明證，可見(jiàn)我國(guó)已告別房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)代。2014年的房地產(chǎn)政策主要有3大特點(diǎn)：首先，中央層面出臺(tái)的政策明顯減少，而地方政府依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出臺(tái)的針對(duì)性政策增加；其次，無(wú)論中央還是地方，出臺(tái)的政策都不會(huì)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，而是強(qiáng)調(diào)完善房地產(chǎn)體系；再次，注重房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，比如最新的稅收制度、商品房預(yù)售制度、二手房交易制度等會(huì)相續(xù)落實(shí)。

二、置身雙軌制時(shí)代，政府與房企共同成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主體。2013年10月29日中共中央政治局集體學(xué)習(xí)時(shí)，習(xí)近平強(qiáng)調(diào)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)將構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系。由此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)已正式迎來(lái)雙軌制時(shí)代，2014年及以后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，在房地產(chǎn)市場(chǎng)充當(dāng)重要角色的主體將是政府和房企。具體表現(xiàn)為在棚戶(hù)區(qū)改造及廉租房建設(shè)方面由政府主導(dǎo)；在公租房、自住型商品房的建設(shè)與供應(yīng)方面，轉(zhuǎn)型為政府與房企協(xié)作；而中高端商品房市場(chǎng)，則由房企主導(dǎo)、政府承擔(dān)服務(wù)及監(jiān)管職能。

三、房地產(chǎn)分化成主要特征并長(zhǎng)期存在。在政府大力扶持下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)上升動(dòng)能日漸疲弱。如果將房地產(chǎn)發(fā)展歷程看作一場(chǎng)曠日持久的比賽，現(xiàn)在已經(jīng)到了下半場(chǎng)時(shí)間，其最大特點(diǎn)就是分化，并且這種分化將長(zhǎng)期存在。具體表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：首先產(chǎn)品分化，高端商品住宅日漸低迷，中、低端住宅逐步向好；其次區(qū)域分化，一、二線(xiàn)城市市場(chǎng)震蕩下降，三、四線(xiàn)城市市場(chǎng)穩(wěn)中有降，縣、鎮(zhèn)級(jí)市場(chǎng)逐步向好；再次戰(zhàn)略分化，大型房企將加快工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化步伐，中小型房企將更多地選擇與政府合作，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的房企將選擇跨產(chǎn)業(yè)資源整合。

四、畸形高房?jī)r(jià)下，商品住宅價(jià)格步入下行通道。房?jī)r(jià)即將步入下行通道，理由包括5個(gè)方面。第一，目前房?jī)r(jià)畸高遠(yuǎn)超民眾承受；第二，政府加大保障房及自住商品房供應(yīng)，很大程度上稀釋商品房的市場(chǎng)需求；第三，中央穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)令房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金吃緊；第四，美國(guó)QE退出在很大程度上降低海外資金流入的可能；第五，中央提出大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，以及加快服務(wù)業(yè)發(fā)展。