樓市按下葫蘆浮起瓢？

凡志喜

任志強表示當我們的調(diào)控都是以短期行為為目標的時候，通常會發(fā)生后遺癥，一定是錯的

地產(chǎn)經(jīng)濟之痛

日益趨高的房價猶如壓在國人身上的一座大山，卻難掩房地產(chǎn)市場的陣陣狂熱。2014年伊始，不到20天的時間，北京市瘋狂賣地的記錄竟然達了400億元。在2014年1月所出讓的土地當中，幾乎都高得嚇人。

針對過高的房價，央行曾多次降息，還專門強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)貸款政策。

地方政府的行政調(diào)控已然受到了降息所帶來的市場回暖的沖擊。在這種形勢下，如何緩解降息給行政調(diào)控帶來的壓力？房地產(chǎn)給中國經(jīng)濟、社會帶來的多層面的痛，加劇了進一步調(diào)控房價、促進房價合理回歸的必要性和緊迫性。

當降息等經(jīng)濟微調(diào)政策時時有被房地產(chǎn)市場攪亂搗混的可能時，足以說明房地產(chǎn)市場給社會帶來的痛遠遠不止高房價對居民的重壓，更深入到了在一定程度上制約經(jīng)濟政策的地步。由此不難看出，房地產(chǎn)仍舊是中國經(jīng)濟之痛，而且痛得越來越厲害。

房產(chǎn)調(diào)控之殤

拿北京來說，政府雖然推出了自住房計劃，但是短期內(nèi)自住房仍然只能解決北京市戶籍和保障房對象的住房問題。再說，7萬套住房與15萬排隊等待保障房的家庭是何等的不相稱！而自住房的配套成本一旦轉(zhuǎn)嫁到純商品房用地上，那么純商品房的價格可想而知。

根據(jù)國家統(tǒng)計局日前公布的2013年12月數(shù)據(jù)顯示，廣州與北京、上海、深圳四大金剛已連續(xù)第四個月同比漲幅超20%，這個數(shù)據(jù)是廣州國土房管局數(shù)據(jù)的整整兩倍，更是居民人均可支配收入增幅的近三倍。如果再考慮到不少房屋是以雙合同形式成交的因素，房價實際漲幅可能還要高于20%。

房價既然調(diào)控不了，就“調(diào)控”房價數(shù)據(jù)，這是很多地方經(jīng)常使用的“殺手锏”，背后透露的往往是地方在房價調(diào)控上的尷尬與無奈。土地財政沒有破局，貨幣政策沒有收緊，房價上漲就是大概率事件，再多的行政調(diào)控手段也只是枝節(jié)，無法扭轉(zhuǎn)房價上漲這一大勢。

房地產(chǎn)是城市化的表象，對于一個處于快速城市化進程之中的國家來說，房地產(chǎn)熱并且給經(jīng)濟注入巨大能量、改變?nèi)嗣竦纳?，都是十分正常的。但是，捫心自問，房地產(chǎn)到底給民眾生活帶來多少的幸福感？

如此，不得不承認調(diào)控乏善可陳，因為每次針對房價的調(diào)控都收獲了更高的房價，這樣的反復又將會給社會帶來多少負面影響？

控漲難題待解

從2013年下半年以來，一路瘋狂的土地價格更是讓“房價穩(wěn)定”成為一項幾乎不可能完成的任務。對于各地方政府而言，房價調(diào)控目標本就是一場明知不可為而為之的游戲。

就在“京七條”出臺的前一天，國家統(tǒng)計局發(fā)布2013年9月份房價數(shù)據(jù)，北京因同比漲幅超20.6%，名列全國70個大中城市房價漲幅第一位。

2013年“京七條”出臺后，要求加大自住型商品房用地供應，而11月份成交的亦莊及東壩地塊多含有自住型商品房等土地配建用地，但盡管如此，開發(fā)商拿地積極性依然高漲，成交的價格也近乎失去“理智”。

而在北京市住建委限制高價樓盤預售審批之前，北京又一次因同比漲幅超20%，在70個大中城市中名列前茅。

據(jù)北京市國土資源局黨組副書記、副局長張維日前介紹，2013年北京住宅地供應大增，住宅用地的價格上漲明顯。2013年，北京住宅用地平均價格為9328元/平米，同比上漲43%，比2010年9月的歷史高點8862元/平米上浮5%，達到歷史新高。在這樣的土地價格下，北京要想實現(xiàn)“保持房價穩(wěn)定”的控漲目標，似乎很難。

毫無疑問，中央政府對房價的調(diào)控符合了民眾的利益，人們在對調(diào)控的期望和結(jié)果的失望中，用傳統(tǒng)的思維定勢激烈批評地方政府的不作為，無力關(guān)注游戲規(guī)則是否符合了規(guī)律。

即便是出于“穩(wěn)增長”的宏觀經(jīng)濟訴求，并且明確排除“救樓市”的政策嫌疑，降息對樓市來講依然存在一定的利好，這意味著開發(fā)商融資成本隨著貸款利率下降而降低，同時也降低了消費者的購房成本。在樓市回暖的關(guān)頭，在樓市這樣一個信心市場上，連續(xù)降息也容易被部分人理解為樓市調(diào)控政策觸底，從而激發(fā)其消費需求的釋放。這種消費心理被開發(fā)商拿捏，會增加其挑逗房價上漲的底氣。

當新一輪的調(diào)控襲來，受限購、限貸政策的影響，按下了一二線城市房價的葫蘆，眾多“瓢”卻在三四線城市浮起。然而隨著樓市的持續(xù)回暖，一二線城市再現(xiàn)供不應求的情形，眾多房企就有可能不約而同的集體選擇重回一二線城市。而三四線城市則在巨大的庫存之下陷入低迷，市場分化不斷加劇。endprint