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    開(kāi)年房貸趨緊 樓市成交遇冷

    2014-02-26 22:41:22趙月
    中國(guó)證券期貨 2014年2期
    關(guān)鍵詞:樓市優(yōu)惠房?jī)r(jià)

    趙月

    2014年已經(jīng)來(lái)臨,不過(guò)近期依然有不少市民在抱怨房貸的發(fā)放速度。據(jù)了解,在2013年下半年,不少城市都曾出現(xiàn)“房貸荒”現(xiàn)象。而銀行錢(qián)袋子一收緊,最直接的反應(yīng)就體現(xiàn)在樓市成交量放緩上

    2014年伊始,樓市出現(xiàn)了季節(jié)性降溫,房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量放緩。中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2014年前12天,一二線城市成交環(huán)比下降高達(dá)19.7%和15.7%。是什么造成了這場(chǎng)樓市開(kāi)年成交寒流?

    房貸全面收緊

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)公布去年12月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況,北上廣深一線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅領(lǐng)漲全國(guó),上海漲21.9%,北京漲20.6%,廣州漲20.4%,深圳漲20.3%。至此,北上廣深已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月同比上漲超20%。面對(duì)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲,地方政府出臺(tái)了一系列控制房?jī)r(jià)的舉措,多項(xiàng)數(shù)據(jù)表明收緊房貸作為調(diào)控手段短期內(nèi)作用明顯。而二三線城市房屋空置率上升,無(wú)疑是房貸風(fēng)險(xiǎn)指向標(biāo)。銀行本身對(duì)于房貸的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知度也在提升。今年以來(lái),有不少銀行對(duì)房貸進(jìn)行了有意識(shí)地壓縮,銀行房貸審批需層層把關(guān)不說(shuō),房貸優(yōu)惠措施也難尋蹤影。

    “在2013年1月份,市場(chǎng)上幾乎所有的銀行都能申請(qǐng)首套房貸8.5折優(yōu)惠。不過(guò)在今年開(kāi)年,優(yōu)惠基本沒(méi)見(jiàn)到,大多銀行都執(zhí)行基準(zhǔn)利率,如工行首套房貸在新年之后就從去年的上浮5%調(diào)回基準(zhǔn)利率?!贝笤窗唇铱偨?jīng)理鄭大源表示。

    而股份制銀行利率上浮的幅度更大,如中信銀行和廣發(fā)銀行,無(wú)論是首套房貸還是二套房貸,利率均上浮20%。民生銀行則繼續(xù)一如既往地停止房貸業(yè)務(wù)。

    據(jù)了解,截至1月17日,匯豐銀行首套房貸款100萬(wàn)以上可以申請(qǐng)利率9折優(yōu)惠,而50萬(wàn)-100萬(wàn)則可申請(qǐng)9.5折優(yōu)惠。不過(guò)外資行嚴(yán)格的審批制度也讓不少人望而卻步。

    9折優(yōu)惠在市場(chǎng)上已經(jīng)非常罕見(jiàn),但在去年大部分時(shí)間,匯豐銀行等外資行首套房貸都可以申請(qǐng)到8.5折的優(yōu)惠,如今的9折優(yōu)惠已經(jīng)較此前有所上浮。

    “照經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,一般來(lái)說(shuō)1月份都是銀行額度比較松的時(shí)候,但是現(xiàn)在都沒(méi)有銀行給出利率優(yōu)惠,看來(lái)今年房貸想要有優(yōu)惠是比較懸了?!北?lái)理財(cái)總經(jīng)理助理盧敏菁分析表示。

    房?jī)r(jià)仍有上漲空間

    盡管2014年初開(kāi)發(fā)商放緩了推盤(pán)速度,但隨著2013年底各地加大了土地供應(yīng)力度,市場(chǎng)預(yù)期2014年總體供應(yīng)量將出現(xiàn)回升,樓市供求矛盾將獲得緩和??藸柸鹧芯繄?bào)告顯示,2014年一線城市總體供應(yīng)走勢(shì)將是穩(wěn)中有增。其中,上海市供應(yīng)總量保持穩(wěn)定,深圳和北京同比上升兩成和四成。

    與此同時(shí),二線城市的供應(yīng)量則迎來(lái)全方位擴(kuò)張。根據(jù)克爾瑞跟蹤的樣本城市來(lái)看,其中八成的新增住宅供應(yīng)將同比上升,寧波、南京等城市同比增幅超過(guò)20%,其中增幅最高的寧波達(dá)到了48%。

    “在一線城市中,深圳2014年的新增供應(yīng)相對(duì)充足,北京和上海2014年的預(yù)期供應(yīng)分別相當(dāng)于2013年成交量的91%和85%,從數(shù)據(jù)上看略顯不足,但考慮到這兩個(gè)城市有巨大的本地購(gòu)房需求,以及對(duì)外來(lái)人口的強(qiáng)大吸引力,其市場(chǎng)實(shí)際潛在需求應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于當(dāng)前成交規(guī)模,因此北京和上海的供應(yīng)水平仍有不足。”

    克爾瑞研究中心分析師楊晨青認(rèn)為,由于一線城市土地的高度稀缺,市場(chǎng)仍然存在較大的提價(jià)空間,因此在短期需求不足,長(zhǎng)期溢價(jià)空間看好的情況下,開(kāi)發(fā)商在一線城市的供應(yīng)也自然更為謹(jǐn)慎,惜售意愿更強(qiáng)。

    “在二線城市中,除廈門(mén)和蘇州2014年預(yù)期供應(yīng)不能覆蓋當(dāng)前年度成交量之外,其余城市供應(yīng)均充足”,楊晨青還表示,部分如寧波這樣供應(yīng)量大增的城市已出現(xiàn)階段性供過(guò)于求的征兆,這部分城市未來(lái)房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力將被削弱,當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將趨于激烈。

    在“2014中國(guó)房地產(chǎn)新年峰會(huì)”上,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示,預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續(xù)分化的走勢(shì),二三四線城市將面臨消化庫(kù)存的壓力,一線城市因受到供求關(guān)系的影響,其房?jī)r(jià)仍將慣性上漲,只是同比漲幅較去年有所回落。聶梅生最后指出,從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,一線城市房?jī)r(jià)未來(lái)將逐步向國(guó)際大都市靠攏。

    貸款難或?qū)⒊掷m(xù)全年

    今年年初為何房貸申請(qǐng)一反常態(tài)的困難,原因何在?一位農(nóng)商行負(fù)責(zé)人指出,今年初房貸政策并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期的松動(dòng),部分原因是今年監(jiān)管部門(mén)對(duì)銀行提出的新要求。據(jù)了解,今年監(jiān)管部門(mén)對(duì)銀行提出均衡放款的要求,不能在一段時(shí)間集中放款。對(duì)此各家銀行提出均勻放貸的目標(biāo),總行要求各分支行上半年和下半年貸款規(guī)模相近,各月之間貸款規(guī)模相近,從而導(dǎo)致今年年初貸款沒(méi)有出現(xiàn)松動(dòng)的跡象。

    “監(jiān)管部門(mén)對(duì)銀行提出均衡放款要求”的說(shuō)法從一位國(guó)有銀行工作人員口中得到了證實(shí)。這位工作人員表示,“現(xiàn)在分支行每天都上報(bào)貸款數(shù)據(jù),所以現(xiàn)在雖然是年初,但房貸并沒(méi)有明顯放松?!蹦壳胺抠J規(guī)模和貸款利率優(yōu)惠由各銀行自行制定,但多家銀行均表示首套房貸暫時(shí)沒(méi)有優(yōu)惠。

    農(nóng)商行負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,利率市場(chǎng)化將促使銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu),降低對(duì)房貸的傾斜力度,“相對(duì)于小微貸、企業(yè)貸等流動(dòng)資金貸的短周期和高利率,房貸長(zhǎng)則二三十年,短的也要五年,降低了銀行資金的流動(dòng)性和靈活性,而且由于是低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù),利率水平不可能太高,對(duì)銀行來(lái)說(shuō)不具備吸引力。”他表示,過(guò)去由于利率不能自由浮動(dòng),銀行更傾向于低風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù),但未來(lái)隨著利率市場(chǎng)化的推進(jìn),銀行會(huì)把更多的資源投入到高利率的業(yè)務(wù),“這是市場(chǎng)導(dǎo)向的必然結(jié)果?!?/p>

    那么2014年房貸趨勢(shì)會(huì)怎樣呢?中國(guó)銀行湖南省分行金融理財(cái)師陳經(jīng)理分析認(rèn)為,目前銀行資金處于緊平衡狀態(tài),預(yù)計(jì)2014年,房貸將很難有寬松的節(jié)奏,貸款難將持續(xù)全年。綜合樓市多年的發(fā)展來(lái)看,信貸處于寬松的情況下,房?jī)r(jià)不可能下調(diào);而信貸如果收緊,房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。endprint

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