土地增值管理問題研究進(jìn)展

■ 朱一中/隆容君/王 哲

（華南理工大學(xué)公共管理學(xué)院，廣東 廣州 510641）

1 土地增值的含義

在國外研究中，土地增值一般指狹義的含義，即基于政府和公共投資行為引起的土地自然增值。如珀爾格雷夫政治經(jīng)濟(jì)學(xué)詞典（Palgrave’s Dictionary of Political Economy）將土地增值定義為“那些由于其他目的的公共投資所引起的土地價值的增加，但這些地價的增值并非公共投資的目的?！盚agman（1978）認(rèn)為“土地增值是在排除土地所有者自身決定引起的地價變化部分外，中央或地方政府的決定或行為引起的土地價值的變化”[1]。國內(nèi)學(xué)者對于土地增值的含義多從廣義的層面理解，即包括土地自然增值和對地塊本身進(jìn)行投資引起的人工增值，如田莉（2008）把土地增值界定為“不包括由于人口增加、城市擴(kuò)張、物價上漲或土地所有者自身的投資引起的土地價值的變化，土地增值主要是指由于地方政府，如公共設(shè)施投資或土地使用條件變化等引起的土地價值的增加”[2]。

在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，土地增值表現(xiàn)為土地價格的上漲。周誠（1994）認(rèn)為土地的價格“既以一定勞動價值量為基礎(chǔ)并持續(xù)受到勞動價值量的影響，又不斷地隨供求關(guān)系的變動而變動”，把土地增值界定為“現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中土地價格的增加，而不是作為土地價格重要基礎(chǔ)的土地勞動價值的增值”[3]。孫陶生（1997）認(rèn)為，土地增值的本質(zhì)是土地所有者和土地使用者可以從土地價格變化中得到一筆不斷增加的土地收益[4]。鄧宏乾（2008）認(rèn)為土地增值即“土地價值的增加，也就是指在房地產(chǎn)開發(fā)利用或交易過程中發(fā)生的土地價格的上升和超額利潤的增加”[5]。

實(shí)際上，從貨幣角度來探討土地增值，無論以“價值”還是“價格”來定義并無本質(zhì)區(qū)別。鑒于此，一些學(xué)者從預(yù)期收益的角度對土地增值做出新闡釋。杜新波等（2003）認(rèn)為土地交易本身并非真正的商品交換，而是建立在買賣雙方間的一種契約關(guān)系，因此土地價格是一種契約價格，實(shí)質(zhì)是一種對將來利益分配的超前約定，是對將來生產(chǎn)要素用以生產(chǎn)過程的作用評價，土地增值是其預(yù)期收益的體現(xiàn)[6]。高雅（2010）則認(rèn)為土地本身的價值增加是一種假象，土地增值的實(shí)質(zhì)是在各種要素的作用下，土地的承載力或者是產(chǎn)出物價值較原來有所增加，而這種價值的增加包括已實(shí)現(xiàn)和預(yù)期的增值[7]。

綜上，土地增值至少包括三方面內(nèi)涵：(1)土地增值包括廣義的增值（指土地價值的增加，通常表現(xiàn)為土地價格的上漲）和狹義的增值（由于研究側(cè)重點(diǎn)不同而在內(nèi)涵外延上有區(qū)別）；(2)土地增值包括已實(shí)現(xiàn)的增值和預(yù)期可實(shí)現(xiàn)的增值；(3)土地增值包括正增值和負(fù)增值。

2 土地增值收益的形成機(jī)制

概括而言，城市土地增值收益的形成主要受宏觀上的制度、政策、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地供需以及微觀上的投資、利用改造、利益主體行為等因素的影響。

對于土地增值因素的影響，John F.McDonald,Daniel P.McMillen（1998）研究了土地利用區(qū)劃與土地價值的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)土地使用分區(qū)會使土地價值增加[8]。Hongbo Du, Corinne Mulley(2007)統(tǒng)計分析英國桑德蘭某地鐵站附近住宅價格的變化后認(rèn)為軌道交通系統(tǒng)在短期內(nèi)會對土地價值有影響，應(yīng)該回收土地增值以支持高成本的軌道交通投入[9]。Robert Cervero, Chang Deok Kang（2011）指出快速公交系統(tǒng)（BRT）會影響土地利用變化和土地價值，從而使土地溢價，因此要利用土地價值回收工具來幫助基礎(chǔ)設(shè)施融資[10]。

從土地增值的來源看，土地增值可區(qū)分為投資性增值、供求性增值和用途性增值。如周誠（1994）把土地增值分為宗地直接投資性增值、外部投資輻射性增值,發(fā)展型和投機(jī)型稀缺性增值以及土地用途變更引起的收益性增值[11]。

從制度層面來看，有學(xué)者認(rèn)為土地征收過程中形成的土地增值收益不僅是兩個市場割裂形成的經(jīng)濟(jì)租金，更是由于城鄉(xiāng)二元的土地制度造成的制度租——同一主體針對同一客體進(jìn)行差異性制度博弈設(shè)計，獲得相應(yīng)的權(quán)益并通過市場交易獲得差異性制度設(shè)計下的利益差額，是一種非直接生產(chǎn)的超額壟斷利潤。張換兆等（2008）通過構(gòu)建基于城鄉(xiāng)二元土地制度的土地增值收益形成模型來確定土地增值收益的范圍，認(rèn)為政府應(yīng)該充分補(bǔ)償農(nóng)民的失地收益并實(shí)現(xiàn)農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民后的可持續(xù)發(fā)展[12]。王家庭等（2009）指出，城市化進(jìn)程中農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地而形成的土地價值增值是農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)換為城市國有土地的制度轉(zhuǎn)換所帶來的制度租，同時也是城市化和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的外部性[13]。

3 土地增值收益的分配

土地人工增值應(yīng)全部歸土地使用者或投資者所有，這一點(diǎn)并無疑義；而自然增值由于其形成來源的復(fù)雜性，一直存在“漲價歸公”和“漲價歸私”間的爭論，這也是土地增值收益分配的研究重點(diǎn)。

“漲價歸私（農(nóng)）”論。這是在土地私有制條件下逐步形成的土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的價值補(bǔ)償規(guī)范。而在我國土地二元所有制背景下，以蔡繼明[14]（2004）、劉正山[15]（2005）、周天勇[16]（2006）、鄭振源[17]（2006）等為代表的學(xué)者基于保護(hù)被征地農(nóng)民的合理產(chǎn)權(quán)利益的考慮，認(rèn)為農(nóng)民應(yīng)當(dāng)擁有完整的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)，農(nóng)用地?zé)o論以何種方式轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地，原所有者都應(yīng)當(dāng)獲得“土地非農(nóng)開發(fā)權(quán)價格”即被征地的現(xiàn)用途價格，政府可通過稅收方式來調(diào)節(jié)所得土地增值中過高的部分。

“漲價歸公”論。其認(rèn)為土地自然增值來源于社會發(fā)展，如果歸原農(nóng)地所有者所有，就意味著對其他社會成員不公平。最早提出“漲價歸公”觀點(diǎn)的是英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家約翰·斯圖亞特·穆勒，他主張土地由于社會原因而自然增加的價值以賦稅形式交給國家進(jìn)行調(diào)節(jié)；美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家亨利·喬治是最主要的代表人物，他認(rèn)為土地價值的增加是人口集聚和生產(chǎn)需求的結(jié)果，與個人的投入無直接關(guān)系，土地增值收益應(yīng)歸全社會所有；征收地價稅和土地增價歸公也是我國孫中山先生主張的“平均地權(quán)”思想的核心。馬賢磊等（2006）認(rèn)為我國土地征收收益實(shí)際上按“漲價歸公”原則分配，即地方政府獲得土地增值收益、農(nóng)民獲得相應(yīng)的農(nóng)地補(bǔ)償費(fèi)，但現(xiàn)階段地方政府獲得的不僅是自然增值，而是包括土地價格扭曲在內(nèi)的增值。隨著土地價格扭曲越大，地方政府獲得收益越多，相應(yīng)地農(nóng)民獲得補(bǔ)償越少[18]。因此，出現(xiàn)了地方政府以“漲價歸公”為幌子，利用征地壟斷權(quán)力攫取了大部分土地收益。因此，純粹的“漲價歸公”論被認(rèn)為有損農(nóng)民合理權(quán)益而認(rèn)同度不高，持該觀點(diǎn)的學(xué)者也不多。

“公私兼顧”論。其認(rèn)為農(nóng)民作為產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)獲得土地增值，由于土地自然增值受社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響，剩余的土地增值被政府回收歸社會所有的同時其它投資主體根據(jù)貢獻(xiàn)度分享增值收益。周誠（2006）是持有該觀點(diǎn)的最主要的代表學(xué)者，他主張“合理補(bǔ)償、剩余歸公、支援全國”，也就是在公平合理地補(bǔ)償失地農(nóng)民的前提下，將土地自然增值的剩余部分收歸中央政府所有，用于支援全國農(nóng)村建設(shè)并部分地兼顧城市建設(shè)[19]?！肮郊骖櫋闭撛噲D在完全歸公和歸私之間尋找一個分配平衡點(diǎn)，比較符合我國當(dāng)前土地二元所有制的實(shí)際情況。劉紅（2006）認(rèn)為土地增值收益分配應(yīng)遵循“誰所有,誰享有；誰投資,誰受益”的原則，即中央政府代表國家擁有絕對地租的收益權(quán)；各級政府按照在城市發(fā)展中的具體投入比例對土地增值收益進(jìn)行分配；農(nóng)民集體作為失地前的土地所有者也應(yīng)享有一定比例的增值收益[20]。實(shí)際上，目前的“公私兼顧”論更多地是作為利益調(diào)和的產(chǎn)物，它在農(nóng)民、城中村村民、國有土地使用者、開發(fā)商和政府等各利益主體間的收益分配問題上還存在許多不盡如人意的地方。

4 土地增值收益的測算

現(xiàn)有關(guān)于土地增值測算的研究多采用案例分析和調(diào)查統(tǒng)計方法，所關(guān)注的多是國家征地的土地非農(nóng)化模式情形，具體方法則各有差異。如陳瑩在土地出讓價格的基礎(chǔ)上取基準(zhǔn)地價進(jìn)行年期修正和用途修正從而獲得征收后的建設(shè)用地價格，土地原用途價格則同時考慮了農(nóng)地市場價格和非市場價格；關(guān)于土地增值的分配，農(nóng)民所獲征地補(bǔ)償數(shù)據(jù)來自于對村民的問卷調(diào)查，政府所獲土地出讓金和土地稅費(fèi)收入則來自于統(tǒng)計數(shù)據(jù)或根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定進(jìn)行的測算[21]。馬賢磊等認(rèn)為，現(xiàn)行的土地出讓方式導(dǎo)致土地價值出現(xiàn)了扭曲，分別以土地協(xié)議出讓價格和土地招拍掛出讓價格為基準(zhǔn)對土地增值的分配進(jìn)行了測算，發(fā)現(xiàn)政府失靈導(dǎo)致價格扭曲是現(xiàn)有土地征收中收益分配不當(dāng)、農(nóng)民權(quán)益受損的主要原因[18]。

基于調(diào)查統(tǒng)計研究的優(yōu)點(diǎn)在于能夠揭示土地增值收益在農(nóng)民和政府間的分配情況，如施偉偉（2011）通過對浙江省慈溪市的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出在征地補(bǔ)償分配過程中，失地農(nóng)民所獲得的土地增值收益比例只占到5%—10%[23]。諸培新和唐鵬（2013）對江蘇省部分縣、市2006-2011年間農(nóng)地出讓過程中土地收益分配格局進(jìn)行了抽樣調(diào)查和分析，研究結(jié)果顯示，“盡管國家不斷地提高農(nóng)地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但農(nóng)地非農(nóng)化征收與出讓過程中農(nóng)民的土地收益占土地出讓收益比例偏低，約在3%-16%之間，而地方政府的收益份額在75%以上”[24]。王小映基于對江蘇省昆山、桐城、新都的抽樣調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)土地補(bǔ)償費(fèi)分別只占到平均土地供應(yīng)價格的8.3%、4.3%和12.9%[25]。

前述的研究多利用調(diào)查或統(tǒng)計數(shù)據(jù)討論土地增值收益分配的實(shí)際狀況，鄒秀清（2006）則試圖在完全市場競爭的條件下建立土地增值分配的理論模型。該模型考慮了農(nóng)地非農(nóng)化的土地價值演變特征, 假設(shè)開發(fā)商和農(nóng)民作為市場交易的雙方其要價能力相等的條件下分享土地增值收益，而政府則通過稅收形式回收部分土地增值收益，從而為制定兼顧效率與公平的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。該模型的可貴之處在于提出了土地增值收益分配的理論范式，但研究仍停留于概念模型階段，尚缺乏實(shí)際案例的支撐[26]。朱一中（2012）基于土地發(fā)展權(quán)的理念，通過將農(nóng)地發(fā)展權(quán)賦予農(nóng)民群體，根據(jù)土地出讓與房地產(chǎn)固定投資等統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算了土地增值在農(nóng)民、開發(fā)商和政府間的理論分配比例[27]。

5 土地增值收益的政策管理工具

大多數(shù)發(fā)達(dá)國家都建立了較完善的城市土地增值回收制度，包括土地稅、費(fèi)、受益者合理負(fù)擔(dān)、規(guī)劃得益等途徑。

概括地講，土地增值回收途徑可分為產(chǎn)權(quán)界定、稅（費(fèi)）征收和行政規(guī)制三種主要手段。按照產(chǎn)權(quán)理論，土地收益分配的實(shí)質(zhì)即各土地產(chǎn)權(quán)主體間的利益分配格局。產(chǎn)權(quán)界是為土地增值管理的重要政策工具。張婉麗等（2004）指出，“分稅制”后各級政府實(shí)際掌握國有土地所有權(quán)，擁有獨(dú)立獲取土地收益的權(quán)利[28]。劉鳳芹（2004）[29]、徐秋慧（2007）[30]、李建建（2007）[31]認(rèn)為農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體代表不明確，土地使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊、權(quán)能不完整。主要表現(xiàn)為農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)不穩(wěn)定，政府要調(diào)整農(nóng)民的土地使用權(quán)，農(nóng)民只能被動接受；農(nóng)民的收益權(quán)被村委會（或鄉(xiāng)政府）憑借行政權(quán)力隨意侵害，導(dǎo)致農(nóng)民的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)沉重；農(nóng)用地價格與市場真實(shí)價格差別巨大，大部分土地增值收益被開發(fā)商和地方政府掠奪；不完全的土地處置權(quán)導(dǎo)致農(nóng)地流轉(zhuǎn)收益低、交易成本高，受到行政權(quán)力的嚴(yán)重干預(yù)；虛擬的集體土地所有權(quán)使村委會和鄉(xiāng)政府在一些權(quán)力和權(quán)利的行使上不受約束。

土地稅，尤其是土地增值稅作為增值收益分配的重要形式，歷來是學(xué)者研究的重點(diǎn)。John E.Anderson（2005）論述了土地稅收和費(fèi)用作為管理手段對土地使用的影響，主要討論了物業(yè)稅和開發(fā)影響費(fèi)的作用[32]。Van der Krabben, Erwin等（2008）指出，城市管理者為了獲取發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施的必要資金，會通過一些再發(fā)展項(xiàng)目將公眾與私人利益結(jié)合起來，并用法律及談判等手段從土地所有者和開發(fā)者手中回收一部分土地增值收益[33]。Hui, Eddie Chi-Man等（2004）在總結(jié)香港和新加坡政府實(shí)踐的基礎(chǔ)上指出，土地稅收是政府收入的主要來源，包括年利率和財產(chǎn)印花稅等。政府主要靠這筆資金為公眾提供基礎(chǔ)設(shè)施和社會公益服務(wù)[7]。Mercy Brown-Luthango（2011）[34]發(fā)現(xiàn)南非城市的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)由于需要大量資金支持而面臨著融資困難后，對通過獲取土地增值收益來為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供經(jīng)費(fèi)的可能性進(jìn)行了探討。Lucía Mejía Dorantes, José Manuel Vassallo Magro（2010）認(rèn)為交通基礎(chǔ)設(shè)施給沿線地區(qū)市民帶來了福利，并使得土地增值，政府應(yīng)通過土地稅收來獲取土地增值以支持交通基礎(chǔ)設(shè)施投資[35]。鄧宏乾（2008）以土地增值稅為城市土地增值收益分配機(jī)制的研究重點(diǎn)，認(rèn)為大部分土地增值應(yīng)由國家通過征收土地增值稅收歸國有[36]。馬祖琦（2011）介紹了“溢價回收”制度的運(yùn)行機(jī)制和幾種溢價回收模式，認(rèn)為要從稅收制度層面構(gòu)建溢價回收的政策平臺，盡可能地回收投資，適應(yīng)并服從區(qū)域開發(fā)建設(shè)目標(biāo)的需要[37]。

事實(shí)上，我國目前政府回收土地增值的途徑表現(xiàn)為租、稅、費(fèi)等不同形式。郭愛請等（2010）探討了城市土地收益的初次分配與再分配中存在的問題及改革思路，認(rèn)為其實(shí)質(zhì)仍是土地租、稅、費(fèi)的占有與分配問題[38]。曾艷等（2000）[39]、張立彥（2007）[40]、曹飛（2009）[41]指出，以稅代租、以費(fèi)代稅、以稅代費(fèi)、以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象非常普遍，比如，場地使用費(fèi)名為費(fèi)，實(shí)為租；城鎮(zhèn)土地使用稅名為稅、實(shí)為租；土地閑置費(fèi)名為費(fèi)、實(shí)為稅。這造成各收費(fèi)部門的職權(quán)重疊，也影響對土地收益的分配到位，從而導(dǎo)致國有資產(chǎn)收益的流失及亂收費(fèi)、亂攤派現(xiàn)象的產(chǎn)生。張乃貴等（1998）總結(jié)了土地租稅費(fèi)體系存在的問題，包括：(1)土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時的稅、費(fèi)（耕地占用稅和征地補(bǔ)償稅等）標(biāo)準(zhǔn)過低；(2)用地取得時的租、稅、費(fèi)對用地需求的約束力不足；(3)用地保有或占用期間租、稅、費(fèi)（城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅等）負(fù)擔(dān)偏輕；(4)用地流轉(zhuǎn)時的租、稅、費(fèi)（土地出讓金、所得稅、印花稅等）負(fù)擔(dān)偏重[42]。

6 結(jié)論

土地增值問題的研究仍存在很多難點(diǎn)和不足之處。由于無法準(zhǔn)確區(qū)分自然增值與人工增值，也缺少建立在可靠案例、統(tǒng)計數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的實(shí)證分析，多數(shù)研究著重于理論與制度架構(gòu)的分析及相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，對于土地增值分配機(jī)制、分配比例與回收途徑的闡述較模糊，角度單一，多停留于原則性研究，因此，未來應(yīng)加強(qiáng)對土地增值收益分配和管理的實(shí)證分析。

土地公有制、城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)二元分割、土地批租雙軌制等特殊的土地制度背景使得我國土地增值收益管理問題異常復(fù)雜。在工業(yè)用地批租、行政劃撥土地使用領(lǐng)域、土地保有環(huán)節(jié)等方面存在土地增值收益流失、回收途徑缺乏的問題；在農(nóng)用地征收環(huán)節(jié)則存在土地增值收益分配不平衡、農(nóng)民土地增值收益權(quán)被剝奪的現(xiàn)象。因此，有必要加強(qiáng)土地增值問題的分類研究。

由于土地租稅費(fèi)體系的已有研究成果大多是對土地租稅費(fèi)體系的一個梳理和現(xiàn)狀的描述，沒有真正追溯到土地租、稅、費(fèi)的本質(zhì)上去理解和分析土地增值收益分配和土地租稅費(fèi)的聯(lián)系，特別是土地產(chǎn)權(quán)與土地租稅費(fèi)之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。近年來與土地租稅費(fèi)密切相關(guān)的土地財政問題得到學(xué)術(shù)界較大的關(guān)注，土地租稅費(fèi)改革即將迎來學(xué)術(shù)和實(shí)踐上的黃金期。

土地增值管理制度建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)、土地租稅費(fèi)與土地增值收益管理之間的內(nèi)在聯(lián)系和相互作用機(jī)制的研究還十分薄弱，存在各種異議，加之利益博弈關(guān)系復(fù)雜，難以形成有效的政策措施。因此，必須加強(qiáng)基于土地公有制基礎(chǔ)上的土地產(chǎn)權(quán)理論、土地租稅理論和土地增值收益管理理論創(chuàng)新研究，為建立內(nèi)在邏輯統(tǒng)一的土地增值管理制度和政策體系奠定基礎(chǔ)。

[1]Hagman Donald.G ,Dean.J Misczynski.Windfalls for Wipeouts.Land Value Capture and Compensation[J].American Society of Planning Officials, 1978:660.

[2]田莉.有償使用制度下的土地增值與城市發(fā)展[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2008:4.

[3]周誠.論土地增值及其政策取向[J].經(jīng)濟(jì)研究,1994(11):50-57.

[4]孫陶生.論企業(yè)土地資產(chǎn)的收益管理[J].經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯,1997(6):36-37.

[5]鄧宏乾.土地增值收益分配機(jī)制:創(chuàng)新與改革[J].華中師范大學(xué)學(xué)報(人文社會科學(xué)版),2008(5):42-49.

[6]杜新波,孫習(xí)穩(wěn).城市土地增值原理與收益分配分析[J].中國房地產(chǎn),2003(8):38-41.

[7]高雅.從要素角度論農(nóng)轉(zhuǎn)非土地增值收益分配[J].前沿,2010(10):76-78.

[8]John F.McDonald, Daniel P.McMillen.Land Values,Land Use, and the First Chicago Zoning Ordinance[J].The Journal of Real Estate Finance and Economics,1998,16(2):135-150.

[9]Hongbo Du, Corinne Mulley.The short-term land value impacts of urban rail transit: Quantitative evidence from Sunderland, UK[J].Land Use Policy,2007,24(1): 223-233.

[10]Robert Cervero,Chang Deok Kang.Bus rapid transit impacts on land uses and land values in Seoul,Korea[J].Transport Policy,2011,18(1): 102-116.

[11]周誠.土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理[M].北京：商務(wù)印書館，2003.

[12]張換兆,郝壽義.制度租、土地增值收益與政府行為[J].制度經(jīng)濟(jì)學(xué)研究,2008(2):82-115.

[13]王家庭,張換兆.城市化進(jìn)程中的土地增值收益研究——基于制度租的視角[J].山西財經(jīng)大學(xué)學(xué)報,2009(5):1-7.

[14]蔡繼明.必須給被征地農(nóng)民以合理補(bǔ)償[J].中國審計,2004(8):18.

[15]劉正山.漲價收益應(yīng)該歸誰?——與周誠先生再商榷[J].中國土地,2005(8):36-37.

[16]周天勇.維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的幾個問題[J].理論視野,2006(4):16-17.

[17]鄭振源.征用農(nóng)地應(yīng)秉持“漲價歸農(nóng)”原則[J].中國地產(chǎn)市場,2006(8):72-75.

[18]馬賢磊,曲福田.經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期土地征收增值收益形成機(jī)理及其分配[J].中國土地科學(xué),2006(5):2-6.

[19]馬賢磊,曲福田.經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期土地征收增值收益形成機(jī)理及其分配[J].中國土地科學(xué),2006(5):2-6.

[20]劉紅.城市增長、土地增值與城市政策[J].中央財經(jīng)大學(xué)學(xué)報,2006(8):71-76.

[21]陳瑩,譚術(shù)魁,張安錄.武漢市征地過程中的土地增值測算[J].中國土地科學(xué),2009(12):16-21.

[22]施偉偉.農(nóng)地非農(nóng)化進(jìn)程中土地增值收益分配機(jī)制研究——以浙江省慈溪市為例[D].浙江：浙江工商大學(xué),2011.

[23]諸培新,唐鵬.農(nóng)地征收與供應(yīng)中的土地增值收益分配機(jī)制創(chuàng)新——基于江蘇省的實(shí)證分析[J].南京農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版),2013(1):66-72.

[24]王小映,賀明玉,高永.我國農(nóng)地轉(zhuǎn)用中的土地收益分配實(shí)證研究——基于昆山、桐城、新都三地的抽樣調(diào)查分析[J].管理世界,2006(5):62-68.

[25]鄒秀清.農(nóng)地非農(nóng)化:兼顧效率與公平的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)——理論及其在中國的應(yīng)用[J].經(jīng)濟(jì)評論,2006(5):43-52.

[26]朱一中,曹裕.農(nóng)地非農(nóng)化過程中的土地增值收益分配研究——基于土地發(fā)展權(quán)的視角[J].經(jīng)濟(jì)地理,2012(10):133-138.

[27]張婉麗,佟紹偉,劉燕萍.加快中國土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)的建議[J].中國土地科學(xué),2004 (1):14-17.

[28]劉鳳芹.農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的歸屬、保護(hù)與政策建議[J].江蘇社會科學(xué),2004(4):58-63.

[29]徐秋慧.農(nóng)民失地與農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度安排[J].東南學(xué)術(shù),2007(3):19-24.

[30]李建建.我國征地過程中集體產(chǎn)權(quán)殘缺與制度改革[J].福建師范大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版),2007(1):100-104.

[31]John.E.Anderson.Taxes and Fees as Forms of Land Use Regulation[J].Journal of Real Estate Finance and Economics, 2005, 31(4):413-427.

[32]Van der Krabben Erwin,Needham Barrie.Land readjustment for value capturing: A new planning tool for urban redevelopment[J].The Town Planning Review, 2008,79(6):651-672.

[33]Mercy Brown Luthango.Capturing Land Value Increment to Finance Infrastructure Investment—Possibilities for South Africa[J].Urban Forum, 2011,22(1):37-52.

[34]Lucía Mejía Dorantes,José Manuel Vassallo Magro.Financing Urban Trans port Through Value Capture[J].Alliance for Global Sustainability Bookseries,2010(17):15-21.

[35]鄧宏乾.公共財政視角下的土地收益分配改革[J].江海學(xué)刊,2007(3):64-69.

[36]馬祖琦.公共投資的溢價回收模式及其分配機(jī)制[J].城市問題,2011(3):2-9.

[37]郭愛請,尚國琲,劉巧芹,等.城市土地收益分配改革思路探討[J].商業(yè)時代,2010(7):78-79.

[38]曾艷,黃征學(xué).關(guān)于完善我國土地租稅費(fèi)體系的探討[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題,2000(6):39-43.

[39]張立彥.土地租稅費(fèi)制度存在的問題與政策建議[J].價格月刊,2007(7):46-48.

[40]曹飛.論城市土地租稅費(fèi)體系的調(diào)整與完善[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2009(4):67-68.

[41]張乃貴,宮玉泉.建立新型土地租、稅、費(fèi)體系[J].中國土地,1998(3):15-18.