新形勢下銀行房地產信貸風險控制問題分析

■ 孫 超（武漢理工大學管理學院 武漢 230070）

在我國，銀行貸款在房地產企業(yè)的資金來源中一直保持在25%左右的比例（如圖1所示），因而銀行的貸款在房地產企業(yè)的發(fā)展中具有十分重要的作用。從需求方面來說，個人房地產信貸對于刺激房地產行業(yè)需求的作用亦是十分明顯。同時，對于商業(yè)銀行來說，通過有效信貸發(fā)放來促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展對其控制房地產相關貸款的風險、擴展自身收入來源也十分重要。因此，在新的宏觀政策環(huán)境下，商業(yè)銀行應當基于最新的外部環(huán)境建立一套完善的房地產相關信貸風險控制機制，從而促進房地產信貸的科學發(fā)展，也間接推動房地產行業(yè)的健康發(fā)展。

銀行房地產信貸風險誘發(fā)因素分析

目前，我國商業(yè)銀行的房地產相關貸款主要可以依照貸款對象及貸款用途分為個人住房信貸和房地產開發(fā)貸款兩種。由于這兩種不同性質的貸款發(fā)放模式、用途、性質均存在較大差異，故本文從這兩種不同形式的房地產貸款出發(fā)對商業(yè)銀行房地產信貸風險的形成和傳導機制進行分析。

（一）個人住房貸款信貸風險誘因分析

房地產個人住房貸款是指房地產購買者以其購買房產價值為抵押，從而獲取銀行貸款以補充其房產購買資金的一種信貸方式。在這種形式的房地產信貸中，商業(yè)銀行的信貸風險主要來自于貸款者違約的信用風險和市場利率波動等因素引致的市場風險。

在個人住房貸款的違約風險的產生和傳導機制內，風險誘發(fā)因素往往可以歸結為：還貸能力惡化：商業(yè)銀行的個人住房貸款借款人因失業(yè)、患病、所經(jīng)營企業(yè)出現(xiàn)困難等情況使其無力償還所借資金。借款人道德風險：個人借款者由于房價下行導致違約對其有利的情況下往往會實施“斷供”行為來為自身謀取利益，例如目前多地出現(xiàn)的房價下行使貸款者發(fā)現(xiàn)其購買新房的房款低于其在剩余還款期內所應償還的住房貸款總額并因此實施斷供。利率波動風險：由于房地產個人信貸的期限較長、數(shù)額較高，因此當市場利率出現(xiàn)波動時，該房地產抵押貸款的價值就會出現(xiàn)相應波動，并且利率的波動也會對借款人的還款能力產生一定的影響，從而影響住房個人信貸的信用風險水平。

當個人住房信貸的借款人出現(xiàn)還貸能力惡化、道德風險升高，市場信貸利率發(fā)生不利于銀行的變化時，商業(yè)銀行的個人住房貸款的信貸風險便有可能發(fā)生變化，從而產生對商業(yè)銀行不利的情況，其傳導過程如圖2所示。

（二）房地產開發(fā)貸款信貸風險誘因分析

房地產開發(fā)貸款是以在建的房地產工程、在建地產所擁有的土地使用權等可盈利資產為抵押物，從而從銀行獲取房地產開發(fā)所需資金的一種信貸模式，是目前房地產企業(yè)籌措資金的一種主要形式。

由于房地產市場的抵押物價值波動性低于證券類的金融資產，并且其收益率較有保障，因此房地產開發(fā)貸款是目前商業(yè)銀行的主要利潤來源之一。在我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟環(huán)境中，商業(yè)銀行的房地產開發(fā)貸款存在的主要風險誘因可以歸納為：滯銷風險：隨著目前我國房價下行可能的增大，房地產消費市場的低迷加大了房地產開發(fā)貸款中的抵押物房產的滯銷風險，而房產滯銷將導致房地產開發(fā)商資金壓力增大，影響其償付貸款的能力，從而提高了銀行的信貸風險。建設風險：房地產開發(fā)企業(yè)由于自身資金鏈斷裂、建設成本超出預算、不可抗力因素等原因無法繼續(xù)進行房地產建設而出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，導致銀行所獲抵押物無法升值進而導致銀行出現(xiàn)信貸損失的現(xiàn)象。道德風險：房地產開發(fā)企業(yè)出于不正當?shù)尿_貸目的，通過“假按揭”、墊付首付款等行為規(guī)避國家監(jiān)管政策從而從商業(yè)銀行騙取房地產開發(fā)貸款的行為。

鑒于房地產開發(fā)貸款往往數(shù)額較大，一旦發(fā)生壞賬損失后對于商業(yè)銀行的沖擊較大，因而對房地產開發(fā)貸款的信貸風險控制對于商業(yè)銀行的經(jīng)營來說十分重要。

新形勢下銀行信貸風險控制措施設計

（一）健全個人信用監(jiān)控機制

目前，我國個人信用監(jiān)控體系建設已經(jīng)獲得初步成效，商業(yè)銀行通過個人信用監(jiān)控系統(tǒng)可以獲取包括個人住房信貸申請者的個人身份及戶籍信息、居住職業(yè)資料、銀行卡消費記錄及信用卡信用狀況、以往貸款明細及擔保信息、住房公積金賬戶狀況等信息，從而有效地評估個人住房信貸申請者的信用風險水平。然而目前我國商業(yè)銀行對于個人信用情況的監(jiān)控依然停留在靜態(tài)觀測階段，通常商業(yè)銀行只會在貸款發(fā)放審核時對個人住房貸款申請者的信用狀況進行核查和評估，而在完成貸款發(fā)放后并不會主動關注個人住房信貸還款人的經(jīng)濟狀況的變化，因而這種缺乏主動管理和預警的個人信用監(jiān)控機制不利于新調控環(huán)境下銀行房地產信貸風險的有效控制。

圖1 房地產企業(yè)資金來源中銀行貸款占比

圖2 商業(yè)銀行個人住房信貸風險傳導圖

我國商業(yè)銀行可以通過建立一套個人信用動態(tài)監(jiān)控規(guī)則來控制房地產個人信貸風險。在商業(yè)銀行的個人信用監(jiān)控機制中，商業(yè)銀行應當針對每一個個人住房貸款的申請者的具體情況，如貸款金額、抵押房產價值、職業(yè)背景等因素確定該貸款者的主要收入性質（固定收入或經(jīng)營性收入）、收入來源穩(wěn)定性（是否受行業(yè)波動的影響）、居住流動性特征（是否易于遷移規(guī)避貸款追討）、非流動資產構成（是否有較多的其他抵押資產可供緊急情況變現(xiàn)），在確定這些特征的基礎上將個人住房信貸申請者的信貸風險水平劃分為不同的層級。

對于低風險的個人住房信貸申請者，在完成住房貸款發(fā)放后只需定期監(jiān)控該申請者的還款進度，除非出現(xiàn)延期繳納的情形，否則不對該類申請者進行動態(tài)監(jiān)控。對于中等風險的個人住房信貸申請者，商業(yè)銀行應當通過建立一套動態(tài)的監(jiān)控規(guī)則，以預警性的動態(tài)監(jiān)控指標（如單位時間內緩繳次數(shù)、單位時間內個人收入負向變動率、單位時間內個人信用狀況惡化度、單位時間內個人居留地變動頻率）來確定該等級消費者近期是否存在違約風險從而確定是否對該等級的借貸人實施預防措施。對于高風險等級的個人住房信貸申請者，商業(yè)銀行應當通過較為頻繁的信用狀況監(jiān)控，甚至指派專門的監(jiān)督跟進人員對該類別住房貸款申請者的信用狀況進行動態(tài)跟蹤從而提前發(fā)現(xiàn)該類人員的違約可能，盡早采取相應的防范措施。

（二）建立抵押物價值監(jiān)測系統(tǒng)

為了有效保障商業(yè)銀行的房地產信貸抵押物價值的完備性和增值能力，商業(yè)銀行應當在堅持履行我國相關監(jiān)管部門所要求的對抵押物合規(guī)性審查，保證抵押貸款的抵押率符合硬性規(guī)定的基礎上，建立一套更加全面的抵押物價值監(jiān)測系統(tǒng)，對商業(yè)銀行房地產相關貸款的抵押物價值進行動態(tài)監(jiān)測與跟蹤。

在目前房價地價下行壓力較大的環(huán)境下，商業(yè)銀行在完成住房信貸發(fā)放后應當定期對抵押房產、地塊、在建工程價值進行價值變動檢測，重點考察這些房地產型抵押物的地塊增值潛力、所處區(qū)域規(guī)劃變化、房產功能用途變更、交通配套設施完善進度、工程建設質量等因素，在這些因素發(fā)生重大變化時對商業(yè)銀行房地產相關信貸的抵押物價值進行重新評估，從而觸發(fā)對應的應對策略，避免銀行的信貸損失。

此外，商業(yè)銀行的抵押物檢測系統(tǒng)中還應當包括商業(yè)銀行內部人員的操作風險控制，即商業(yè)銀行還應當對處理房地產貸款的相關人員、部門進行嚴密的監(jiān)督和有效的內部控制，避免其內部人員在房地產相關貸款發(fā)放過程中出現(xiàn)違背法定房地產抵押處理程序的行為。

（三）完善房地產行業(yè)風險預警

由于目前我國政府針對房地產市場的調控政策較多，并且各級地方政府對于房地產調控政策的細化程度和執(zhí)行力度不同，因此商業(yè)銀行在房地產相關貸款的風險控制過程中還應當依據(jù)各個地區(qū)的實際情況，通過有針對性地分析當?shù)胤康禺a行業(yè)的運行狀況來專門制定對應的信貸風險控制政策。因此，我國商業(yè)銀行在新調控環(huán)境下應當建立一套完善的房地產行業(yè)風險預警機制，以此來規(guī)范各級地方分行機構對當?shù)胤康禺a行業(yè)風險的預警機制，從而通過規(guī)范化的流程督促其下屬機構有效地預警當?shù)氐姆康禺a信貸風險。

商業(yè)銀行應當設置專門的風險預警評估小組，定期對該地區(qū)房地產市場上，各種類型房地產的總體開發(fā)進度、政府土地供應規(guī)模變化、房地產項目銷售狀況、房地產交易價格波動進行動態(tài)記錄，同時組織內部專家專門討論本地房地產市場的風險水平及其最近調控政策對該行業(yè)發(fā)展的影響，從而對銀行所持有的相關貸款所可能面臨的行業(yè)整體下行風險進行評估。同時各級地方銀行應當將這些信息匯總報送至較高級，從而形成一個總體的房地產行業(yè)風險估計，方便商業(yè)銀行高級管理者能夠有效預警房地產市場的整體風險。為了減少該房地產行業(yè)風險預警系統(tǒng)的實施成本，商業(yè)銀行可以要求各級地方機構根據(jù)自身所持有的房地產相關貸款規(guī)模大小，制定不同級別的房地產行業(yè)風險預警機制，對于房地產信貸規(guī)模較小的分支機構可以適當減小其信息收集頻率和信息收集粒度，從而科學合理地貫徹該預警機制。

（四）發(fā)展和創(chuàng)新風險轉嫁技術

隨著我國金融市場改革的逐步深入，我國商業(yè)銀行進行金融創(chuàng)新從而規(guī)避和轉嫁房地產信貸風險，也是商業(yè)銀行在新調控環(huán)境下控制房地產信貸風險的有效途徑之一。隨著我國政府對于金融管制的逐步放開，商業(yè)銀行已經(jīng)可以實現(xiàn)一定程度的金融創(chuàng)新從而轉嫁其房地產相關貸款的信貸風險。自2005年我國銀監(jiān)會和央行實施《信貸資產證券化試點管理辦法》以來，已經(jīng)陸續(xù)有部分商業(yè)銀行通過發(fā)行個人住房抵押貸款支持證券的方式將其所持有的部分房地產相關貸款打包發(fā)行，并取得了不錯的成效，因此在可預見的未來，為了盡可能地減少房地產市場波動給商業(yè)銀行房地產信貸風險控制體系帶來的沖擊，通過信貸資產證券化等金融創(chuàng)新手段來轉嫁商業(yè)銀行的房地產信貸風險十分重要。

由于我國商業(yè)銀行均帶有一定的國有背景，且在我國特有的市場經(jīng)濟體制下，通過尋求政府支持和擔保來進行房地產信貸資產證券化是我國商業(yè)銀行可以采用的創(chuàng)新手段。我國商業(yè)銀行可通過行業(yè)聯(lián)盟并推動形成政府扶持的擔保公司，以一定的資金池為擔保將商業(yè)銀行的房地產貸款打包成具有政府擔保的證券理財產品，從而借助政府信用向市場發(fā)放，促進商業(yè)銀行的信貸資產證券化進程，同時也可以避免目前商業(yè)銀行通過借助信托機構發(fā)行信貸類理財產品，從而進行表外房地產貸款發(fā)放帶來的金融衍生品風險，最終促進我國銀行業(yè)房地產信貸發(fā)放業(yè)務的健康發(fā)展。

（五）引入第三方監(jiān)督評估機制

目前我國商業(yè)銀行由于機構龐大，其運營成本較高，因此在未來商業(yè)銀行的房地產信貸風險控制系統(tǒng)構建過程中，商業(yè)銀行應當通過將部分職能外包給第三方監(jiān)督評估機構的方式來降低自身的信貸風險控制成本。商業(yè)銀行可以將其房地產信貸的標的項目的資產價值評估、資產變動狀況檢測等職能外包給公信度較高的第三方房地產評估機構，從而借助專業(yè)的第三方機構的評估結果來提高商業(yè)銀行房地產信貸風險控制機制的控制效率，最終實現(xiàn)更加優(yōu)化的商業(yè)銀行房地產信貸風險控制。

結論

隨著目前我國社會各界對于房地產行業(yè)暴利和房價持續(xù)高漲情況的關注，我國政府對于房地產市場的調控力度正不斷加大。在我國越來越趨于高壓電房地產調控政策下，我國商業(yè)銀行在進行房地產相關貸款的信貸風險控制時應當采取的更加動態(tài)化、全面化和創(chuàng)新化的信貸風險控制措施，從而實現(xiàn)對自身房地產信貸業(yè)務的有效監(jiān)控和風險控制。

1.姚啟平.我國房地產金融風險評估體系與風險防范研究[D].重慶大學，2009

2.王淑敏，石信誼.房地產金融實務[M].清華大學出版社，2009