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      關(guān)于土地管理與片區(qū)開發(fā)策略的探討

      2013-11-19 03:26:44李月
      關(guān)鍵詞:土地管理開發(fā)利用對策

      李月

      【摘 要】科學(xué)、合理、持續(xù)利用好土地資源,特別是加強(qiáng)土地資源的利用管理,對實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

      【關(guān)鍵詞】土地管理;開發(fā)利用;對策

      現(xiàn)階段,我國人均資源匱乏,經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,人地矛盾突出,資源、生態(tài)環(huán)境與社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展之間的沖突日益嚴(yán)重。今后一段時(shí)期,上述矛盾還將繼續(xù)存在,而且有加劇的趨勢。因此,科學(xué)、合理、持續(xù)利用好土地資源,特別是加強(qiáng)土地資源的利用管理,解決人口、資源、環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展問題是擺在我們面前一項(xiàng)十分重要的任務(wù)。

      1.土地管理在宏觀調(diào)控中的重要作用

      土地管理是國家為維護(hù)土地制度,調(diào)整土地關(guān)系,合理組織土地利用所采取的行政、經(jīng)濟(jì)、法律和技術(shù)的綜合措施。一般而言,國家把土地管理權(quán)授予政府及其土地行政主管部門。因此,土地管理也是政府及其土地行政主管部門依據(jù)法律和運(yùn)用法定職權(quán),對社會(huì)組織、單位和個(gè)人占有、使用、利用土地的過程或者行為所進(jìn)行的組織和管理活動(dòng)。同時(shí),在市場經(jīng)濟(jì)中無論是物質(zhì)運(yùn)動(dòng)還是價(jià)值運(yùn)動(dòng),土地管理都有重要的作用。社會(huì)主義實(shí)行土地公有,國家有可能自覺運(yùn)用土地,使之在宏觀調(diào)控中發(fā)揮獨(dú)有的作用。

      (1)土地利用狀況制約或促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。市場經(jīng)濟(jì)的物質(zhì)基礎(chǔ)是社會(huì)化大生產(chǎn),社會(huì)化大生產(chǎn)的特點(diǎn)是分工越來越細(xì)。在分工發(fā)達(dá)條件下,各部類、部門、產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、企業(yè)等之間的比例關(guān)系如何,決定著經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否協(xié)調(diào)、順利。表現(xiàn)在實(shí)際工作中,就是要不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),例如農(nóng)輕重結(jié)構(gòu)、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、各類內(nèi)部結(jié)構(gòu)等等。調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),就必須改變土地利用狀況。土地利用狀況既是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的結(jié)果,又反過來制約或促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

      (2)保護(hù)耕地,實(shí)質(zhì)是保護(hù)農(nóng)業(yè)特別是保護(hù)糧食生產(chǎn),使之在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占有恰當(dāng)?shù)谋壤?,充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)作用。調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu),就必須調(diào)整土地用途。糧食生產(chǎn)需要使用大量土地,發(fā)展蔬菜、瓜果、花卉、特種養(yǎng)殖等高附加值農(nóng)業(yè),也需要土地。在農(nóng)用土地有限情況下,如何安排好兩者的用地關(guān)系,是個(gè)需認(rèn)真研究的問題。如果不允許調(diào)整土地用途,調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)就是一句空話。但如果調(diào)整過多、過猛,又可能危及糧食生產(chǎn)。

      2.土地片區(qū)發(fā)展策略

      土地為政府一級壟斷,因此土地成片開發(fā)也就不可避免地與政府行為有著千絲萬縷的聯(lián)系。如果成片開發(fā)主體不是政府,則開發(fā)商需在以下幾個(gè)方面爭取政府的大力支持,并以此作為資金人區(qū)的條件:

      (1)高起點(diǎn)的規(guī)劃。政府應(yīng)盡量在最大范圍內(nèi)招標(biāo),在選擇規(guī)劃公司和確定規(guī)劃方案上采用科學(xué)的決策程序,既要追求務(wù)實(shí)的規(guī)劃效果,也要追求廣泛的宣傳效應(yīng),充分利用“規(guī)劃也是生產(chǎn)力”這一原理,以規(guī)劃帶動(dòng)土地升值。

      (2)對規(guī)劃結(jié)果進(jìn)行廣泛的宣傳,表達(dá)政府建設(shè)片區(qū)的信心和決心,將城市發(fā)展的戰(zhàn)略方向深植民心,爭取得到社會(huì)廣泛認(rèn)同。

      (3)控制1日區(qū)的開發(fā)面積,保證新片區(qū)有足夠的建設(shè)指標(biāo),以行政手段控制總供應(yīng)量,以保證最初進(jìn)入的投資者有土地升值空間。

      3.土地拓展的具體實(shí)施

      (1)片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。投資者一般對新片區(qū)最看好的是土地增值概念,對物業(yè)開發(fā)概念的市場前景多持觀望態(tài)度,一般對新片區(qū)居住和工作人群的形成有所懷疑。根據(jù)我們的判斷,這一般也是新片區(qū)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵性問題。單靠人口的空間位移而不是產(chǎn)業(yè)支撐將難以帶動(dòng)新片區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此新片區(qū)在完成規(guī)劃之后,有必要進(jìn)行一些產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的論證并組織實(shí)施,使投資者從新片區(qū)的發(fā)展中能夠發(fā)現(xiàn)蘊(yùn)藏的商機(jī),而不僅僅是“置地獲利”。

      (2)保證先期投資者的利益。由于受滾動(dòng)開發(fā)的壓力,使得新片區(qū)在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)會(huì)較多地考慮收益性,以保證后續(xù)開發(fā)的順利進(jìn)行。這就增加了先期進(jìn)入的投資者的風(fēng)險(xiǎn)。如果先期開發(fā)商進(jìn)入后未能獲得預(yù)期利潤甚至出現(xiàn)損失,則后續(xù)投資會(huì)產(chǎn)生較大萎縮,土地升值的想象空間也就消失殆盡。因此土地拓展商要采取地價(jià)折讓、貼息等手段,保證投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、影響面廣一類項(xiàng)目的獲利性,降低重大項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)。

      (3)嚴(yán)格控制舊城物業(yè)供應(yīng)量,保證新片區(qū)切實(shí)發(fā)展。雖然政府為保證新片區(qū)建設(shè)往往會(huì)對舊區(qū)的物業(yè)供應(yīng)量進(jìn)行一定限制,但一般來說,投資者對這種控制能否切實(shí)落實(shí)往往持不信任態(tài)度,鑒于開發(fā)商與政府之間千絲萬縷的聯(lián)系和各舊區(qū)對自己發(fā)展業(yè)績的追求,這一問題往往成為影響新片區(qū)未來發(fā)展的關(guān)鍵因素。因此必須得到新片區(qū)所在城市政府的切實(shí)支持,使控制老城區(qū)發(fā)展的承諾能夠兌現(xiàn),同時(shí)也要控制新城區(qū)的物業(yè)開發(fā)量,以保證先期進(jìn)行物業(yè)開發(fā)的投資者不受無序供應(yīng)的傷害。

      4.土地片區(qū)開發(fā)順序

      (1)保證核心區(qū)建設(shè)的優(yōu)先權(quán),爭取在短期內(nèi)出形象。成片開發(fā)一般涉及的面積比較大,一次性開發(fā)較為困難,因此要鎖定重點(diǎn),為此可先劃出一片核心區(qū)優(yōu)先開發(fā),通過地價(jià)折讓或其它優(yōu)惠條件來換取近期內(nèi)開工建設(shè),以此塑造整個(gè)新片區(qū)的形象。

      (2)部分地塊近期不予轉(zhuǎn)讓或定以高價(jià)。對于受重點(diǎn)項(xiàng)目影響巨大而重點(diǎn)項(xiàng)目又沒有開始建設(shè)的地塊,可視情況不轉(zhuǎn)讓或?qū)⑵涠ㄒ愿邇r(jià)從而將投資者吸引至其它地塊,待重點(diǎn)項(xiàng)目開始建設(shè)或即將開始建設(shè)時(shí)再轉(zhuǎn)讓,以期獲得較高價(jià)格,以保證滾動(dòng)開發(fā)的順利進(jìn)行。

      (3)土地出讓的原則為成熟一片出讓一片、由成熟地塊到不成熟地塊。一般來說,在新片區(qū)開發(fā)的初始階段都要進(jìn)行地價(jià)折讓,即土地出讓價(jià)格低于土地開發(fā)成本。這就對開發(fā)單位的資金造成極大的壓力,尤其在建設(shè)初期招商引資難以獲得大成就的情況下,較多的地價(jià)折讓就成為后續(xù)開發(fā)能夠成功的基本前提。而地價(jià)折讓的程度又受投資者對地價(jià)判斷的影響,因此土地拓展商如果不具備足夠的資金實(shí)力,最好還是先出讓成熟地塊。一般來說,由建成路向兩側(cè)開發(fā)、由老城區(qū)向新片區(qū)開發(fā)是兩種較好的開發(fā)路線,這樣也有利于配套建設(shè)的實(shí)施與延伸。

      5.結(jié)束語

      總之,土地管理與有序開發(fā)是實(shí)現(xiàn)我國土地事業(yè)改革的重要手段和工具,是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)重要組成部分,是實(shí)現(xiàn)國家長治久安的助推器。因此,我們必要要重視土地管理和有序開發(fā)工作,實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展。 [科]

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