淺析房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中存在的主要問題及對(duì)策

廈門中駿集團(tuán)有限公司 曾祥靜

目前，在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)越來(lái)越快速，人們對(duì)其質(zhì)量也要求的越來(lái)越高，房地產(chǎn)在管理的過程中壓力也就會(huì)逐漸增加，由于房地產(chǎn)業(yè)投資的周期長(zhǎng)、不確定因素多，自身規(guī)模、資金的實(shí)力以及管理水平方面都具有局限性，使得一些企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上出現(xiàn)了許多有待解決的問題，對(duì)于這些問題的解決，必須要在了解其根本的基礎(chǔ)上進(jìn)行，所以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中財(cái)務(wù)管理所存在的問題要進(jìn)行科學(xué)合理的分析。

一、房地產(chǎn)現(xiàn)狀

房產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要支柱，保證房地產(chǎn)行業(yè)能穩(wěn)定的發(fā)展，這不僅利于我國(guó)抵抗經(jīng)濟(jì)危機(jī)，同時(shí)也是預(yù)防通貨膨脹的一個(gè)重要措施。我國(guó)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的這段時(shí)間里，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)進(jìn)行了結(jié)構(gòu)優(yōu)化，比如嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備、支持保障住房發(fā)展、對(duì)用地指標(biāo)科學(xué)測(cè)算、打擊“囤地”行為、遏制投機(jī)行為等，以求能達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的這個(gè)目標(biāo)。

隨著現(xiàn)在工業(yè)化、城市化步伐加快，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了很大作用，但是另一方面，由于房地產(chǎn)業(yè)的“瘋狂生長(zhǎng)”,扭曲了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，也成為了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一大隱患。因此，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)面影響，要時(shí)刻提高警惕，不能掉以輕心。

二、財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

(一)預(yù)算管理

預(yù)算管理是西方國(guó)家累積多年的管理經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)市場(chǎng)的需求進(jìn)行充分的研究，并以科學(xué)的預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，以銷售預(yù)算作為起點(diǎn)，然后延伸至資金收支、成本、生產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各方面的一種科學(xué)管理方法，同時(shí)預(yù)算管理對(duì)企業(yè)的日后發(fā)展起著至關(guān)的作用。預(yù)算管理是以目標(biāo)利潤(rùn)作為中心的，在一定的時(shí)期里對(duì)其經(jīng)營(yíng)所涉及到的經(jīng)濟(jì)資源來(lái)進(jìn)行整體控制的一種管理方法。企業(yè)可以通過全面的預(yù)算管理，可以把經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的人力資源和物質(zhì)資源，通過貨幣的形式來(lái)給予量化，通過確定→執(zhí)行→考核→獎(jiǎng)懲來(lái)進(jìn)行全面的控制

(二)成本管理

傳統(tǒng)的成本管理是以企業(yè)是否節(jié)約來(lái)作為依據(jù)的，只是片面的從降低成本和避免費(fèi)用等方面來(lái)入手解決的。隨著現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，賣方市場(chǎng)漸漸的向買方市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，因次企業(yè)也就不能再將成本管理等同于降低成本，而獲取經(jīng)濟(jì)效益，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這才是房地產(chǎn)企業(yè)所要首要考慮的問題。在成本管理過程中，要樹立成本效益觀念，要把成本管理和整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益相連接起來(lái)，盡可能的少付出成本，而不是減少成本的支出。

(三)核算管理

會(huì)計(jì)的核算管理是以貨幣來(lái)作為主要的測(cè)量單位，對(duì)企事業(yè)單位的資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行全面、連續(xù)、綜合、系統(tǒng)的監(jiān)督和反映，是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理的一項(xiàng)工作。其方法主要有設(shè)置會(huì)計(jì)賬簿和科目，審核和填制會(huì)計(jì)憑證，成本計(jì)算、復(fù)式記賬、財(cái)產(chǎn)清查、登記賬簿、編制會(huì)計(jì)報(bào)表等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題以及原因

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展越來(lái)越快，為了在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中占據(jù)一席之地，很多管理者由于迫不及待的想要證明自己，從而在管理上就會(huì)出現(xiàn)許多問題和漏洞，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中起到了重要的作用，在管理的過程也是很容易出現(xiàn)問題的一項(xiàng)工作。所以管理人員一定要給予足夠的重視。在財(cái)務(wù)管理中，一般比較常見的問題有以下幾個(gè)方面：

(一)預(yù)算管理方面的問題

1、經(jīng)不起市場(chǎng)的檢驗(yàn)

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理工作中往往忽略了對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)和調(diào)研，讓很多的預(yù)算指標(biāo)和外部環(huán)境不相容，而整個(gè)的預(yù)算指標(biāo)體系也很難被市場(chǎng)所接受，缺乏彈性，缺乏對(duì)市場(chǎng)應(yīng)變的能力，同時(shí)這也就造成了預(yù)算工作難以進(jìn)行。

2、缺乏整合思想

在預(yù)算管理工作中，沒有融進(jìn)總預(yù)算理念，有一部分的企業(yè)沒有完整的指標(biāo)體系，沒有成本費(fèi)用預(yù)算、銷售預(yù)算、現(xiàn)金收支預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算在內(nèi)的總預(yù)算，沒有把組織經(jīng)營(yíng)各階段聯(lián)系在一起，只對(duì)現(xiàn)金支出或是成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算控制。而還有的企業(yè)只有利潤(rùn)核算意識(shí)，而沒有虧損預(yù)算意識(shí)，這也就造成了不發(fā)明確虧損數(shù)量這樣的問題。

(二)忽略了全面成本管理

1、忽略各自的職能

全面成本管理是指房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)行全過程、全方位、全員的成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)生是一個(gè)過程，其中涉及了銷售、策劃、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工等各環(huán)節(jié)，其成本管理就是在項(xiàng)目的開發(fā)全過程中，對(duì)所有的成本構(gòu)成要素進(jìn)行控制、規(guī)劃，最終實(shí)現(xiàn)企利潤(rùn)的最大化。但是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理資料，都是來(lái)于企業(yè)內(nèi)部或是施工管理部門的，而有一些的企業(yè)管理者認(rèn)為成本核算和管理是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍，因此忽略了內(nèi)部各個(gè)職能部門進(jìn)行全過程成本核算所起到的重要性，最終導(dǎo)致了財(cái)務(wù)部門所收集的成本一線資料有限，造成了成本核算管理偏離于預(yù)算，使其不能達(dá)到有效控制成本這個(gè)目的。

2、資金運(yùn)作制度不健全

在房地產(chǎn)的投資項(xiàng)目中，需要大量的資金來(lái)進(jìn)行運(yùn)作，一些企業(yè)沒有從自身的具體情況考慮，為了能夠加快速度使項(xiàng)目施工，就大量的向銀行貸款或者是向其他企業(yè)借款，這樣就會(huì)使企業(yè)的資金面臨很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而在項(xiàng)目施工的過程中，企業(yè)管理者沒有對(duì)目前的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，對(duì)目前的現(xiàn)有資金盲目使用，不能將資金用在必要的地方，影響了整體的利益，而且還會(huì)加大企業(yè)的償還能力，成本負(fù)擔(dān)加重。

3、投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的企業(yè)，有著資金投資量大、變現(xiàn)能力差、回收周期長(zhǎng)等一些特點(diǎn)，那么這些特點(diǎn)也就決定了房地產(chǎn)企業(yè)日后一定會(huì)面臨很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)具體有：利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：這不僅增大了企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，還讓按揭貸款購(gòu)房者的成本快速上升，抑制了投資者的購(gòu)買欲，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大損失；按期償債風(fēng)險(xiǎn)：如果企業(yè)沒有有效的控制、預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，那么發(fā)生不能支付到期的銀行借款本息的概率就會(huì)增大；籌資風(fēng)險(xiǎn)等：如果企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過高，那么這也就增加了從貨幣市場(chǎng)或是其他渠道籌資的難度。

(三)核算管理制度不健全

會(huì)計(jì)的核算管理的完善是保證企業(yè)資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保障。目前，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，核算管理制度還有待完善，很大程度上，房地產(chǎn)企業(yè)的核算部門都不能很有效的將其工作完成，其主要表現(xiàn)為成本、收入等科目設(shè)置缺乏科學(xué)性，企業(yè)商品成本與售價(jià)具有不配比性以及開發(fā)產(chǎn)品辦理決算數(shù)與實(shí)際開發(fā)成本支出有出入，這些情況很大程度上導(dǎo)致了企業(yè)不能對(duì)資金進(jìn)行系統(tǒng)的核算工作，導(dǎo)致企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(四)其他方面管理不當(dāng)

房地產(chǎn)企業(yè)的管理層多數(shù)都對(duì)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)不強(qiáng)，主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是企業(yè)內(nèi)部的高層管理人員不能充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作所具有的重要性，以至于財(cái)務(wù)管理部門沒有投入太多的財(cái)力、人力和物力資源；另一個(gè)方面就是財(cái)務(wù)管理員工的素質(zhì)較低，自身所擁有的有關(guān)財(cái)務(wù)管理方面的知識(shí)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理需求，而且財(cái)務(wù)管理部門沒有有效的監(jiān)督激勵(lì)體制，從而也就導(dǎo)致了很難調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)人員的自主性和積極性。

四、解決財(cái)務(wù)管理問題的主要對(duì)策

如果想要使房地產(chǎn)行業(yè)能夠獲得更好的效益，那么就要對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中出現(xiàn)的問題進(jìn)行系統(tǒng)的分析，從而找到科學(xué)合理的解決辦法，從根本上解決問題。

(一)樹立全面預(yù)算管理思想

企業(yè)要想實(shí)施全面的預(yù)算管理，那么首先要適量預(yù)算管理和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相互結(jié)合的理念。企業(yè)全面預(yù)算管理的組織實(shí)施和編制要和發(fā)展戰(zhàn)略相配合，其核心就是對(duì)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展進(jìn)行計(jì)劃和安排，對(duì)內(nèi)部的資源進(jìn)行控制、考核及合理的分配。因此全面預(yù)算管理就是企業(yè)去實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)的一個(gè)基本手段，要全面的服務(wù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用和功能，要以企業(yè)治理結(jié)構(gòu)來(lái)作為基礎(chǔ)，要和各個(gè)部門的業(yè)績(jī)考核相結(jié)合，讓其他各級(jí)部門對(duì)財(cái)務(wù)管理部門的工作能積極配合并協(xié)助，這才能全面的樹立預(yù)算管理思想。

(二)合理安排工程進(jìn)度

1、合理安排施工進(jìn)度

在工程施工之前，設(shè)計(jì)人員要根據(jù)工程的具體情況，將整個(gè)工程中每個(gè)環(huán)節(jié)的施工周期都進(jìn)行合理的安排，保證工程在施工的過程中能夠順利進(jìn)行，如果施工期間遇到某種因素影響了工程的進(jìn)度，那么管理人員要對(duì)出現(xiàn)的問題進(jìn)行合理分析，在制定解決辦法的時(shí)候，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)，盡量減少資金上的投入。確保超出的資金不能夠給企業(yè)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、完善資金管理制度

企業(yè)的財(cái)務(wù)部門掌握財(cái)務(wù)全部資金，對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，財(cái)務(wù)管理部門要認(rèn)清自己的職責(zé)，要對(duì)企業(yè)資金的經(jīng)營(yíng)、建設(shè)、投資以及籌資等工作進(jìn)行全面的預(yù)算，在此基礎(chǔ)上，還要根據(jù)工程實(shí)施的具體情況制定資金使用計(jì)劃表，確保重要項(xiàng)目的按時(shí)完成和重要設(shè)備的安裝到位。其次，財(cái)務(wù)部門要專門設(shè)置臺(tái)賬，定期對(duì)項(xiàng)目資金、專項(xiàng)資金的使用情況進(jìn)行跟蹤管理，讓企業(yè)的資金能夠運(yùn)用合理，為企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更大的效益。

3、優(yōu)化資本機(jī)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

雖然在企業(yè)負(fù)債階段的經(jīng)營(yíng)效果會(huì)帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益，但是這并不代表負(fù)債越多越好，企業(yè)的負(fù)債情況直接決定了企業(yè)多面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)該在加大企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說，可以利用本身的良好信用或者是利用土地向銀行進(jìn)行抵押貸款，在企業(yè)運(yùn)營(yíng)的過程中，可以充分發(fā)揮財(cái)務(wù)的杠桿作用，來(lái)增加企業(yè)的收益，在一定程度上將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行穩(wěn)定的管理，避免因?yàn)橘Y金的盲目使用而使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越嚴(yán)重。

(三)完善核算管理

在對(duì)企業(yè)核算管理的完善方面，企業(yè)應(yīng)該找到其存在的根本問題，從而找到合理的解決措施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的完善，應(yīng)該使會(huì)計(jì)科目的設(shè)置盡量直觀和明細(xì)，開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí),企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格,作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，還應(yīng)該強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)的披露。建立質(zhì)量保證金制度。

(四)其他制度的完善

1、確立專業(yè)建設(shè)目標(biāo)

如果想要解決財(cái)務(wù)管理體系的建設(shè)問題，那么就要改善專業(yè)建設(shè)環(huán)境，這樣才有利于專業(yè)的發(fā)展。但是如果僅僅是改善環(huán)境那是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，于此同時(shí)還要從專業(yè)建設(shè)的本身需求途徑，來(lái)確立合理專業(yè)建設(shè)目標(biāo)，還要培養(yǎng)合適的人員對(duì)其進(jìn)行管理控制，使財(cái)務(wù)管理能細(xì)化到各經(jīng)濟(jì)知識(shí)領(lǐng)域時(shí)，都能找到有關(guān)的研究成果和證明，這樣才能讓財(cái)務(wù)管理在良好模式下實(shí)現(xiàn)運(yùn)作。

2、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)

高質(zhì)量、高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)決定著財(cái)務(wù)管理的效率如何，所以一定要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)。首先要讓財(cái)務(wù)管理人員認(rèn)識(shí)到其工作的重要性，其次要對(duì)有關(guān)財(cái)務(wù)管理的人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓其能夠完整的、準(zhǔn)確的、及時(shí)的了解到、掌握到最新的財(cái)務(wù)管理知識(shí)，保證自身的財(cái)務(wù)管理知識(shí)不斷的更新，最后就是要構(gòu)建起獎(jiǎng)罰機(jī)制和責(zé)權(quán)利相互結(jié)合的有效機(jī)制，根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)人員所做出的貢獻(xiàn)不同，來(lái)給予相應(yīng)的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)，要保證“有過必罰、有功比獎(jiǎng)”，從而調(diào)動(dòng)起財(cái)務(wù)管理人員對(duì)工作的熱情。

五、結(jié)束語(yǔ)

財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說起著至關(guān)重要的作用，也是保證房地產(chǎn)企業(yè)得以正常運(yùn)行的關(guān)鍵因素，對(duì)于各種因素所引起的財(cái)務(wù)管理問題，其管理人員一定要給予足夠的重視，通過對(duì)問題原因的分析，從而找到合理的預(yù)防和解決辦法，正確將財(cái)務(wù)管理問題扼殺在萌芽之中，保證企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

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